為什么說我們現(xiàn)在正處于房地產(chǎn)的一個轉(zhuǎn)折時期，我覺得，未來十年，中國房地產(chǎn)業(yè)不具備前十年發(fā)展的四大環(huán)境。

　　2011年10月13日，由觀點新媒體主辦的“2011城市觀點論壇文登行”在山東省文登市開幕，本次論壇主題為“走進國家戰(zhàn)略中的濱海養(yǎng)生之都”。

　　進入專題：2011城市觀點論壇文登行

　　以下為建設(shè)部政策研究中心主任秦虹女士的演講實錄

　　秦虹：關(guān)于當前房地產(chǎn)市場的發(fā)展，大家都很關(guān)注，為什么關(guān)注？我覺得中國房地產(chǎn)目前正在處于一個轉(zhuǎn)折的時期，因為我們剛剛過去的十年，應(yīng)該說是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的黃金十年。

建設(shè)部政策研究中心主任秦虹

　　大家想一想，2010年全國商品住房的銷售額是2000年的十倍，開發(fā)企業(yè)的融資額是十年前的十倍，一年等于過去十年的規(guī)模。所以房地產(chǎn)市場快速的增長，在過去的十年得益于我們非常良好的外部環(huán)境。應(yīng)該說過去十年是中國經(jīng)濟增長最快的時期，質(zhì)量最好的一段時間。

　　我們過去十年有六年GDP增長速度在10%以上，有三年在9%以上，只有一年的GDP增長速度為8%。這么高的經(jīng)濟增長速度，在中國經(jīng)濟增長發(fā)展史上是沒有的。中國經(jīng)濟增長直接帶來財富增加，我們對收入的提高，對房地產(chǎn)業(yè)的一個投資和消費的需求影響是非常的大。

　　因為住房就是一個家庭最大的財產(chǎn)，如果沒有錢，我們不可能支撐這樣一個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這是第一個。經(jīng)濟增長這個大好的環(huán)境，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好的機遇。

　　第二個，制度紅利在過去十年釋放的非常充分。中國建國六十多年，有五十年里面是計劃分房時代，我們住房制度改革一下子釋放，人民在自由市場上可以有選擇住房的機會，所以住房市場快速增長，制度給我們帶來了紅利。

　　第三個原因，過去十年中國的城鎮(zhèn)化，是中國這些年來增長速度最快最有質(zhì)量的十年。實際上，過去的十年，中國實際的城鎮(zhèn)化速度比我們想象的要快，怎么知道比我們想象的快呢？去年年底，中國做了第六次人口普查，我們第六次人口普查的結(jié)果顯示，中國的城鎮(zhèn)化率到去年年底已經(jīng)達到49.68%。

　　而按照國家統(tǒng)計局每年給我們統(tǒng)計的數(shù)據(jù)結(jié)果，去年年底中國的城鎮(zhèn)化率是47.6%。實際上，中國的城鎮(zhèn)化率不是47.6%，人口普查的結(jié)果告訴我們是49.68%。

　　我們原來預(yù)計在“十二五”末的時候，中國的城市化是50%，城鄉(xiāng)人口各一半。實際上中國城鄉(xiāng)人口格局各一半的格局在十二五初，今年就實現(xiàn)了。

　　城市化的快速增長，對房地產(chǎn)的確是有了很大的推動作用，大量的人進到城市里來，要工作、居住，需要各種各樣的工作和生活的條件，對房地產(chǎn)帶來很大的需求。

　　農(nóng)民到城市里來，能支撐住嗎？房地產(chǎn)有多大的貢獻，我們注意到，不僅僅是農(nóng)民到城市里來工作、居住這一件事情，伴隨著城鎮(zhèn)化的進程。

　　實際上，這幾年來伴隨著大中小城市之間的人口流動，小城市人到大城市去，大城市人到省會去，省會人到一線城市去，這樣一個定居和流動的過程，規(guī)模是非常的大，這個過程和城鎮(zhèn)化的過程是同步進行的，這個因素也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個必不可少的支撐因素。

　　第四個因素，就是過去十年，中國整體上貨幣環(huán)境是比較寬裕的。我們多數(shù)年份是一個富裕的情況下。特別是2009年之后，這兩年貨幣增發(fā)的速度特別得快，2009年我們?yōu)榱吮Ｔ鲩L，一年發(fā)了三年的錢，也就是貨幣寬松一下刺激了價格上的上漲，也帶來了房地產(chǎn)快速價格成交量的猛漲。

　　從過去十年看，為什么說我們現(xiàn)在正處于房地產(chǎn)的一個轉(zhuǎn)折時期，我覺得，未來十年，中國房地產(chǎn)業(yè)不具備前十年發(fā)展的四大環(huán)境。

　　一個環(huán)境都不具備了，大家想一想，誰還認為今后的十年，中國經(jīng)濟的增長速度還會有六年10%以上的速度、三年9%以上的速度？不太可能的。

　　“十二五”確定了整個國家增長速度是7%。雖然今年我們有望實現(xiàn)經(jīng)濟增長速度9%的速度，但是國家在主動的調(diào)整經(jīng)濟增長的速度，所以我們在高經(jīng)濟增長的速度下所帶來的這種經(jīng)濟的繁榮情況，今后的十年可能不太具備，這是第一點。

　　第二點，住房制度改革所釋放的制度紅利雖然還在釋放。比如說現(xiàn)在仍然有很多人需要改善性住房，住在過去房改房里面，過去十年改善程度已經(jīng)非常大了。

　　剩下的主要是靠一些新增年輕人的剛性需求，新到城市里來定居的剛性需求，而不是過去住房改、換房，也存在不是完全沒有，但是在過去十年已經(jīng)釋放很多了，社會紅利不存在繼續(xù)的放大。

　　第三點，我們現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化還有空間，至少還有二十個點的空間，但是今后的城鎮(zhèn)化空間最有質(zhì)量，最有活力，年輕力壯，富有創(chuàng)造能力，最有創(chuàng)新能力的年輕人大部分進城了，我們看現(xiàn)在的農(nóng)村、婦女、老人、小孩農(nóng)村空城現(xiàn)象非常嚴重，下一步的城鎮(zhèn)化會不會還會進城，一定還會進程，但是最具年輕勞動力的進城速度我覺得會下降。

　　另外貨幣增長，我們可以判斷，今后的十年，中國不可能再持續(xù)的通過超發(fā)貨幣來制造一些非常非常寬松的貨幣環(huán)境，這也是不可替代的，中國的貨幣政策逐步要回歸一個正?；?、中國的人均收入是美國的十分之一，中國的貨幣發(fā)行量超過了美國，這種持續(xù)性也是非常難以持續(xù)的，所以我們說中國的房地產(chǎn)目前正處于一個轉(zhuǎn)型時期。

　　所以，房地產(chǎn)行業(yè)對企業(yè)來講，轉(zhuǎn)型也是個必然的選擇，形勢變了，外圍環(huán)境變了，開發(fā)企業(yè)的轉(zhuǎn)型也是一個必然的選擇。開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型向哪里轉(zhuǎn)？我覺得開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型除了原有的開發(fā)住宅產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的升級，產(chǎn)品的升級換代，提高產(chǎn)品的本身的適應(yīng)性以外，我們要向更廣闊的一些房地產(chǎn)領(lǐng)域，比如深度的開發(fā)和投資市場的挖掘是非常重要的。

　　剛才說過去十年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，其實發(fā)展速度最快，支撐著市場主要的推動力還是住宅物業(yè)?，F(xiàn)在開發(fā)物業(yè)開始主動的轉(zhuǎn)型，大家說這個選擇是暫時性，國家現(xiàn)在在住房市場上限購，調(diào)控政策，所以大家才選擇其他的非住宅領(lǐng)域。

　　但是我覺得，這個選擇不是一個暫時性的，就是一個長遠的發(fā)展，但住宅方面的空間還是比較大。

　　大家都說，我們今后的發(fā)展方向是旅游地產(chǎn)，未來旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是個什么樣的格局？總體上來講，我們今后的旅游發(fā)展，是國家在大力推動消費產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個核心內(nèi)容，這是一個非常確定的問題，沒有存在含糊疑問的問題。

　　大家知道，關(guān)于“十二五”的發(fā)展，國家的發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)公布了，國家“十二五”發(fā)展規(guī)劃脈絡(luò)實際上是非常清晰。怎么個清晰法？

　　第一，堅持科學發(fā)展觀，總書記提出來的。怎么堅持科學發(fā)展觀？就是要加快經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，因為過去發(fā)展方式不可持續(xù)了，怎么加快經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變，核心問題和主攻方向是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整。

　　經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，不是指的我們過去第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，主要是指的消費，國內(nèi)內(nèi)需和外需結(jié)構(gòu)的調(diào)整。也就是說“十二五”規(guī)劃希望通過發(fā)展擴大內(nèi)需，啟動國內(nèi)的消費來帶動中國經(jīng)濟的發(fā)展，把中國打造成世界最大的消費市場，這樣中國的經(jīng)濟發(fā)展才不看外國人的臉色，我們有自身內(nèi)升的動力，這樣的條件我們實際上還是具備的。

　　中國的旅游在內(nèi)的服務(wù)業(yè)，和我們經(jīng)濟發(fā)展水平相比還是非常的滯后。消費潛力非常大，別看現(xiàn)在中國人有錢了，富裕的人多了，但是能夠滿足這些收入水平提高之后，它的消費服務(wù)型的品種我們還是非常欠缺，包括商品，包括服務(wù)都非常的欠缺，我們還遠遠不夠。

　　所以從發(fā)展趨勢上來說，旅游產(chǎn)業(yè)是我們“十二五”規(guī)劃大力發(fā)展的，國內(nèi)消費是一個非常重要的環(huán)節(jié)，非常重要的一個領(lǐng)域，這是確定無疑的事情。

　　其次，中國消費旅游市場應(yīng)該是非常的龐大，大家如果注意到一個數(shù)字，上海的世博會一共開了184天，184天吸引了多少人來參觀？吸引了7300萬人，一共凈盈利10億。

　　全世界開了這么多屆世博會，沒有一個國家的世博會開成像中國這樣一個旅游的世博會，我們的世博會變成一個旅游產(chǎn)品了，各個單位組織，家庭中扶老攜幼都把它當成旅游項目去參觀。

　　我們覺得中國現(xiàn)在人們在消費結(jié)構(gòu)升級之后，收入提高之后，這樣一個需求的帶動下，我覺得我們服務(wù)的產(chǎn)品，所能滿足消費需求的一些場所還遠遠不夠。

　　第三點，發(fā)展旅游業(yè)的確是我們中小城市實現(xiàn)跨越式發(fā)展，實現(xiàn)有特色發(fā)展，實現(xiàn)比較優(yōu)勢發(fā)展，實現(xiàn)優(yōu)化利用資源發(fā)展的一個必然選擇。

　　中小城市在住宅領(lǐng)域里，房地產(chǎn)住宅領(lǐng)域空間非常小。別看中國現(xiàn)在大城市限購成交量下降了，但是我們的非限購城市中小城市成交量怎么還很好，這個持續(xù)是有限的。中國人口流動是往上流動的，小城市到大城市，中城市到大城市，人口向上流動，我們很多中國城市人口是進流出的。

　　一般的住宅物業(yè)空間是非常有限，可能在短暫的幾年時間里有機會、有增長，但是再往上有很難，就不可能像大城市一樣，有非?；钴S的二手房市場，有非常繁榮的租賃市場，不存在。

　　所以，我覺得在中小城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展走特色，走優(yōu)化利用資源是最根本的一條出路。你是不是能把外邊的人吸引過來，不可能在定居，但是會在你這里消費、旅游、體驗、休閑，每年能夠吸引這些人，我覺得這是很好的服務(wù)業(yè)。

　　因此我們說，從這幾個角度說，一個是國家十二五大的發(fā)展，第二，中國人民消費的趨勢，中小城市恰恰有很多旅游型的資源是比較豐富的，我們的挖掘還是很不夠。發(fā)展旅游業(yè)，特別是中小城市，也有很大的風險、挑戰(zhàn)，這是我認為的。

　　旅游開發(fā)，目前來說，我們大家認識到這一點，投資也關(guān)注到這個領(lǐng)域，但是現(xiàn)在出現(xiàn)了一哄而上的跡象。

　　我最近一兩個月去了幾個地方，在長白山萬達前面搞了世界的化學度假基地，大連金石灘也搞了一個非常大的，各個地方都有休閑旅游、度假的項目。

　　但是，我們說有沒有需求，值不值得發(fā)展，他們聽了好像都非常好，但是我覺得旅游地產(chǎn)能否取得成功不在于地產(chǎn)，關(guān)鍵在于旅游，旅游業(yè)的發(fā)展，才能為旅游地產(chǎn)帶來機會。

　　當?shù)氐穆糜我?guī)劃，旅游產(chǎn)業(yè)的定位，旅游產(chǎn)業(yè)的扶持是非常關(guān)鍵的。離開旅游業(yè)，離開服務(wù)業(yè)、離開商業(yè)我們再去打造商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的風險就比較大，確實風險比較大。

　　這需要我們很多的配套，一個是地方政府整體長遠的規(guī)劃。第二，如何把開發(fā)和保護旅游資源相結(jié)合。第三，如何把產(chǎn)業(yè)的特色和旅游產(chǎn)品的多樣性進行有機的結(jié)合。

　　還有關(guān)鍵是我們的旅游服務(wù)本身如何能夠提高。我們經(jīng)常到一個旅游城市，下了出租車一片混亂，這個人來拉你坐車，那個人拉你坐車，誰敢坐你的出租車，這種旅游城市打造旅游環(huán)境都是不可能的。

　　我們的旅游服務(wù)業(yè)本身也制約著地產(chǎn)是否在旅游方面能夠得到發(fā)展。取決于商業(yè)地產(chǎn)在于旅游業(yè)，這是我們需要認真思考的。

　　文登也是我的老家，我對文登還是很有感情的。因為我覺得這個地方，首先它得益于我們山東本土的這種非常純樸，非常講誠信，以及人們非常具有傳統(tǒng)文化的民俗文風，這個地方大家來了以后會感覺非常舒服。

　　第二個，我覺得文登的資源開發(fā)的比較晚，資源保護比較豐富，比較好。但是怎么把這塊寶地做好，實際上需要政府和企業(yè)共同努力策劃，而且要有長遠的眼光，這個非常關(guān)鍵。

　　總而言之，我是覺得中國的服務(wù)業(yè)，包括旅游的服務(wù)業(yè)大有前景，怎么能夠讓中國人不到國外去消費、購物、旅游，而首先享受國內(nèi)的大市場，這個是我們在打造服務(wù)業(yè)的時候，需要最關(guān)注的一個方面。

　　現(xiàn)在相應(yīng)的服務(wù)支撐是不夠的，產(chǎn)業(yè)發(fā)展的層級是不能夠滿足這個需求的。所以我覺得這個時候，在現(xiàn)階段，一些優(yōu)秀的開發(fā)企業(yè)和這些政府高瞻遠矚的規(guī)劃就非常的關(guān)鍵。

　　我最后再說一點，關(guān)于房產(chǎn)的形式和政策，當前的房產(chǎn)形式和政策，說政策會不會轉(zhuǎn)向，現(xiàn)在調(diào)控到了今天是不是會出現(xiàn)一些大的變化，總的看，當前的住宅市場的發(fā)展，政府在住房市場上要去投資化，這個決心是非常的大，是不會輕易改變的。

　　當前影響房地產(chǎn)市場的是兩類政策，第一類政策是專門針對房地產(chǎn)市場的政策，限貸、限購、限價。第二類是日益偏緊的貨幣政策，現(xiàn)在這兩類政策從目前來看，都不存在轉(zhuǎn)向的條件。

　　第一，我們大家說現(xiàn)在房產(chǎn)市場上觀望情緒很重，大城市成交量明顯下降，價格也開始跳水了，也開始講價了。但是跟大家說，今年一到八月份，全國總的商品住房的消費需求達到了13%，比去年8%的速度還要高。今年一到八月份，全國商品住房的銷售額增長了24%。

　　雖然結(jié)構(gòu)性有些調(diào)整，但是全國總的數(shù)字增長還是非常的高。所以市場上雖然有一些局部的調(diào)整，但是沒有形成一致的趨勢性的變化，當市場沒有形成一致趨勢性變化的時候，政策的轉(zhuǎn)向是不太可能的，我個人認為是不太可能的。中國房地產(chǎn)曾經(jīng)有過幾次一致趨勢性的轉(zhuǎn)化。

　　2008年，全國的趨勢是一致性下跌，但是中國目前的房地產(chǎn)是一致結(jié)構(gòu)性調(diào)整，有的城市成交量下降，有的城市成交量漲得還非常高，有的城市里面有的項目調(diào)整了，價格下跌了，有的項目價格還在上漲，并沒有形成一致性的，有些企業(yè)資金非常困難，不得不去高成本融資，但是還有相當一部分企業(yè)，手中資金非常的充裕，他們一點都不缺錢。

　　所以，房地產(chǎn)市場目前的格局是不可能影響房地產(chǎn)調(diào)控政策的轉(zhuǎn)向，我們看到貨幣政策，目前市場上流動性依然充裕。一個是銀行間的利率現(xiàn)在處于一個下降的趨勢，目前已經(jīng)開始出現(xiàn)下降，說明了總體的財政短缺。

　　第二，我們八月份，銀行信貸超出了大家的預(yù)期，銀行信貸還是有所上漲，銀行表外業(yè)務(wù)增長速度更快，所以整體全國社會并不是很缺乏資金。因此我們說目前貨幣政策的轉(zhuǎn)向調(diào)整也不太可能，也不具備外部的條件。

　　在這樣的情況下，我覺得房地產(chǎn)企業(yè)要看清楚當前的市場環(huán)境，客觀的市場環(huán)境變化，以及今后政策走勢的變化是非常的關(guān)鍵，這樣才能確定好企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略，才能夠?qū)ζ髽I(yè)的長遠發(fā)展做好預(yù)先或提前的一些準備。