標普將維持中國房地產行業(yè)的負面前景，以及在未來12個月內中國房地產價格將下跌10%的觀點。

　　觀點網 武瑾瑩 9月27日，知名評級機構標準普爾發(fā)表了一份針對內地房企的研究報告，清楚表明對后市的擔憂。

　　標普發(fā)布的研報《壓力測試顯示若銷售重挫 可能嚴重打擊許多獲評級中國開發(fā)商的流動性狀況》中表示，壓力測試顯示若2012年銷售下降30%，很多開發(fā)商可能難以承受。

　　30%的風險

　　標普地產分析師符蓓表示：“我們認為明年銷售下降30%的可能性不大。不過我們的敏感性分析表明，這一銷售下降幅度可能令包括數(shù)家大型獲評級開發(fā)商在內的很多開發(fā)商感受到嚴峻的流動性壓力。多數(shù)開發(fā)商能夠承受2012年銷售下降10%。”

　　標普對2011年的基本情景假設為，開發(fā)商的合同銷售平均比2010年增長25-30%。根據(jù)其對不同開發(fā)商歷史執(zhí)行記錄和綜合競爭地位的評估，不同開發(fā)商的增長率預測存在很大區(qū)別。標準普爾稱，對2012年的基本情景假設為，銷售不會大幅下滑，部分原因是過去兩年開發(fā)商加大投資從而大大增加了可銷售庫存。

　　標普另一位分析師陸楓則稱，如果市況變得像2008年那樣糟糕的話，中國的房地產行業(yè)可能會在未來6至12個月面臨銷售萎縮的困境。

　　他解釋道，如果銷售額在2012年下降30%，意味著銷售狀況將回到2010年的水平；但是目前房地產行業(yè)的杠桿比率明顯要高，大規(guī)模的再融資需求和較高的融資成本，令許多企業(yè)的盈虧平衡點上浮。

　　他預計，2011年中國的房地產銷售額可能增長25%。

　　標普還認為，收緊中國地產業(yè)的目標尚未達到。其將維持中國房地產行業(yè)的負面前景，以及在未來12個月內中國房地產價格將下跌10%的觀點。

　　據(jù)標普分析研究，在目前其跟蹤的30家評級企業(yè)中，最容易受到銷售額大幅下降沖擊的開發(fā)商則包括：上置集團、上海證大、沿海家園、綠城中國、合生創(chuàng)展以及盛高置地。

　　此外，華潤置地、恒大地產和世茂房地產也是對物業(yè)銷售下降敏感性最高的企業(yè)。標普方面稱，一是因為這些企業(yè)有較大規(guī)模的未付土地款，二是有不少短期債，三是有總量較大的建安成本需要支出。

　　而從產品方面來看，其認為包括北京、上海在內的高檔住房市場遭遇的打壓可能最為嚴重，這些住房往往只有一小群投機客才能承受得起，而這些投機客又是政府限制政策的主要打擊對象。

　　流動性與融資

　　另外，標普對目前行業(yè)及房企的資金狀況和流動性預期表示了強烈擔憂。其表示，未來6到12個月內，中國房地產開發(fā)商面臨著日漸高漲的流動性壓力。

　　符蓓表示：“物業(yè)銷售下降和國內外信貸狀況緊縮是推動流動性壓力上升的主要因素。我們認為存在較大再融資風險的小型、細分市場開發(fā)商2012年面臨困境的風險更大。”

　　標普補充道，到目前為止，中國政府還沒有放松貨幣政策的跡象；此外，受信用風險升溫和全球資本市場大幅波動的影響，開發(fā)商可能也難以通過離岸債券市場等融資渠道獲得資金。

　　標普發(fā)現(xiàn)，在其評級范圍內的開發(fā)商中，如果市況持續(xù)艱難，盛高置地、眾安房產、上置集團及上海證大流動性枯竭的速度可能會最快。

　　同時，標普亦表示了對個別房企的看好，包括雅居樂、中海、碧桂園、方興地產、龍湖地產、花樣年、合景泰富及仁恒置地在內的幾家企業(yè)，相信在即使2010年出現(xiàn)銷售下降30%的狀態(tài)下，仍能保持較好的流動性。

　　標普稱，一旦全球信貸緊縮狀況加劇，開發(fā)商則可能會被迫減價并另尋融資渠道。如果中國繼續(xù)實行緊縮貨幣政策的話，開發(fā)商另尋融資渠道又相當困難，“房地產開發(fā)商的信貸狀況將進一步收緊，這將促使他們降低價格并尋找新的融資渠道。當然，這些融資渠道的成本并不低廉。”

　　事實上，標普認為，一些面臨較大再融資風險的小型及特殊市場開發(fā)商明年將面臨更大的風險。

　　標普分析師陸楓預期，未來將有更多內房企業(yè)采用委托貸款來紓緩資金壓力，或尋求其他融資渠道。

　　此外，標普亦表示今年國內房企的負債水平普遍上升，陸楓亦稱預計在未來一段時間內負債也不會出現(xiàn)下降。其稱：“特別是銷售如果持續(xù)放緩的話，更可能發(fā)生的情況是房地產公司需要經過更多的途徑去籌資來融資，那么負債可能會增長。”

　　同時，針對今年樓市出現(xiàn)的一些情況，標普方面也給出了自己的看法。

　　針對這兩年有大量開發(fā)商進軍商業(yè)地產的情況，符蓓表示，從中長線來看是正面的事情，但因為前期需要經過資本密集的長時間培育，在短期之內將對房企的財務杠桿造成一定壓力，尤其在流動性將進一步縮進的狀態(tài)下。

　　而近段時間，市場上出現(xiàn)了多例房地產基金與房企合作的事情，對此符蓓表示，因現(xiàn)在融資渠道較緊，于是各種可能的融資方式紛紛涌現(xiàn)，其中也包括基金。但其認為，目前通過房地產基金融資的規(guī)模不是很大，暫時還不會對房企的資金、財務等方面造成太多影響。

　　最后，面對年底即將出現(xiàn)的土地供應熱潮，符蓓稱對于一些在今年早些時候做了融資準備的企業(yè)而言，只要流動性相對充裕，那么將會是一個拿地的好時機。

　　其直言，預期有一些資金還是比較在合理狀態(tài)和健康的公司，還是會有繼續(xù)拿地擴張的行為。但符蓓同時強調，會高度關注資金已經比較緊張或者杠桿率已經很高的公司，如果繼續(xù)拿地，可能會對加劇信用風險。