對(duì)于企業(yè)而言，基金從長(zhǎng)期來(lái)看付出的代價(jià)會(huì)比較大，其收益有一部分會(huì)被消耗掉。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 李欣鞠 對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，資金的重要性不言而喻。在銀根收緊、信貸緊縮的大環(huán)境當(dāng)下，一種新的趨勢(shì)是通過(guò)設(shè)立房地產(chǎn)基金，或通過(guò)出讓股權(quán)引入基金來(lái)融資。

　　萬(wàn)通地產(chǎn)亦順勢(shì)而動(dòng)，打造出一套商用物業(yè)投融資模式，在開(kāi)發(fā)建設(shè)階段即通過(guò)引入私募股權(quán)投資基金（PE）、銀團(tuán)貸款或信托資金，完成項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。

　　根據(jù)萬(wàn)通地產(chǎn)的最新公告，其在開(kāi)發(fā)北京萬(wàn)通中心D座物業(yè)時(shí)，就采取了引入私募股權(quán)投資基金的模式。

　　借道融資

　　9月23日，萬(wàn)通地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，公司擬與華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司共同發(fā)起設(shè)立萬(wàn)通核心成長(zhǎng)股權(quán)投資基金，基金規(guī)模為3.726億元人民幣。

　　其中，萬(wàn)通地產(chǎn)出資1860萬(wàn)元，作為有限合伙人加入基金；華潤(rùn)信托發(fā)行信托計(jì)劃募集資金3.5億元，作為有限合伙人加入基金。

　　該信托計(jì)劃的名稱(chēng)為華潤(rùn)信托·萬(wàn)通城市商業(yè)中心基金項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃，規(guī)模為3.5億元，期限為3年。

　　信托計(jì)劃資金通過(guò)加入深圳市萬(wàn)通核心成長(zhǎng)股權(quán)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)作為對(duì)合伙企業(yè)的出資，并成為合伙企業(yè)的有限合伙人的方式投資于北京萬(wàn)通中心D座物業(yè)。該物業(yè)為位于北京朝陽(yáng)區(qū)朝外大街的甲級(jí)寫(xiě)字樓，占地面積1.63公頃，總建筑面積33萬(wàn)平方米。

　　根據(jù)公告，萬(wàn)通地產(chǎn)全資子公司和華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司全資子公司各按50%的持股比例，分別出資250萬(wàn)元組建萬(wàn)通深國(guó)投（深圳）股權(quán)投資基金管理有限公司，并將作為普通合伙人認(rèn)購(gòu)400萬(wàn)元基金份額。

　　在基金的退出方面，由基金和萬(wàn)通地產(chǎn)在市場(chǎng)上尋找合適投資人，收購(gòu)目前經(jīng)營(yíng)萬(wàn)通中心D座物業(yè)的萬(wàn)通地產(chǎn)全資子公司北京萬(wàn)通時(shí)尚置業(yè)有限公司100%股權(quán)，或整棟購(gòu)買(mǎi)項(xiàng)目公司物業(yè)方式退出，信托有限合伙人年化收益率實(shí)現(xiàn)超過(guò)20%以上收益部分歸萬(wàn)通地產(chǎn)有限合伙人。

　　不過(guò)，如果32個(gè)月后仍未找到合適投資人，則由萬(wàn)通地產(chǎn)回購(gòu)基金持有股權(quán)，保證信托投資人實(shí)現(xiàn)年化8%的收益率。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)基金似乎已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商的“救命糧”之一。除了萬(wàn)通地產(chǎn)外，不少開(kāi)發(fā)商近期也選擇通過(guò)基金來(lái)進(jìn)行融資。

　　基金救市

　　9月21日，上實(shí)發(fā)展發(fā)布公告稱(chēng)，擬引進(jìn)天津永嘉股權(quán)投資基金和寶宏（天津）股權(quán)投資基金，分別對(duì)子公司錦繡置業(yè)、上實(shí)青島進(jìn)行增資，額度分別為3億元和10億元。

　　9月初，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)宣布與KKR成立地產(chǎn)基金，擬作為公司投資若干中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資平臺(tái)。此外，萬(wàn)科、金地、華潤(rùn)置地也已相繼設(shè)立了房地產(chǎn)基金。

　　數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)基金的募集活躍度自2010年起開(kāi)始回升，共有10只基金募集到位18.59億美元，截至去年年底總量為500億元。今年1-8月，基金募集量已達(dá)12.77億美元，相當(dāng)于去年全年的70%。

　　與之相對(duì)，今年上半年，全國(guó)房企國(guó)內(nèi)貸款總共7023億元，同比增長(zhǎng)僅僅6.8%，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額卻達(dá)到26250億元，同比增長(zhǎng)33%，給房企帶來(lái)了不小的資金壓力。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，出現(xiàn)這種情況是由于今年以來(lái)樓市調(diào)控加碼、銀根緊縮。其認(rèn)為，貨幣政策緊縮的基調(diào)難以改變，中小房企很難從銀行獲得貸款，民間高利貸無(wú)法解決根本問(wèn)題，信托的監(jiān)管也比較嚴(yán)厲，房地產(chǎn)基金是眼下相對(duì)比較通常的融資渠道。

　　亦有分析師表示，這些房企通過(guò)基金以及用股權(quán)來(lái)融資的方式，會(huì)是未來(lái)一個(gè)大的方向，因?yàn)槟壳捌渌赖娜谫Y難度比較大。到目前為止，開(kāi)發(fā)商權(quán)益開(kāi)發(fā)的比例是越來(lái)越高，都是用項(xiàng)目的一些權(quán)益，包括公司的股權(quán)去融資，這也是未來(lái)發(fā)展的一個(gè)方向。

　　然而，相對(duì)于對(duì)于信托的規(guī)模和整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，基金的范圍還是比較小。并且，對(duì)于企業(yè)而言，基金從長(zhǎng)期來(lái)看付出的代價(jià)會(huì)比較大，因?yàn)樨?fù)債融資付出的只是一筆，但是通過(guò)股權(quán)融資，其收益有一部分會(huì)被消耗掉。

　　“從長(zhǎng)期來(lái)看，用股權(quán)融資并不是一個(gè)明智的選擇，但是現(xiàn)在是非常時(shí)期，在其他的融資渠道都不通暢的情況下，用股權(quán)融資也是一個(gè)趨勢(shì)。”該分析師說(shuō)。