2011年9月23日上午，創(chuàng)立七年的城市觀點論壇將繼2007年后再次走進長沙，邀請當下知名經濟學家、房地產企業(yè)家、政府官員、金融翹楚、專業(yè)機構人士共同與長沙及湖南的開發(fā)企業(yè)腦力激蕩，以“市場觀望中的房企新策略”為主題對長沙乃至湖南的2011房地產趨勢進行深度探討及現(xiàn)場解讀。

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　　進入專題：2011城市觀點論壇長沙行

　　直播實錄（一）：2011城市觀點論壇長沙行

　　9月23日上午9點，2011城市觀點論壇長沙行正式開幕，以下論壇現(xiàn)場圖文直播。

　　主持人：剛才，大家聚精會神的看了這段視頻，看到了遠大集團締造的一個又一個傳奇，相信有很多朋友在世博會期間去到了遠大館，里面有抗震屋的體驗。接下來請出今天最后一位演講嘉賓，遠大集團董事長張躍先生，他的演講題目是“工廠化住宅——房地產新未來”。有請！

　　張躍：謝謝陳總熱情地邀請我，謝謝大家花時間看我們的片子，聽我講。

　　遠大是一個搞工業(yè)的集團，過去創(chuàng)業(yè)23年以來是做工業(yè)，我們現(xiàn)在也不是做房地產，是搞建筑。今天，我要和大家分享的是建筑技術，希望建筑領域接下來有更多的技術，有更多的傳統(tǒng)意義建筑所沒有的那些價值。剛才，我們看到的抗震價值，那是安全；看到了節(jié)省材料的價值，看到了節(jié)能的價值，看到的節(jié)材的價值。我們認為，這些價值是建筑行業(yè)，尤其跟人的健康、安全、舒適密切相關的居住環(huán)境——住宅，所特別需要的東西。

　　剛才，主持人提到了遠大館，遠大館是上海世博會唯一重新開放的一家企業(yè)館。國慶節(jié)以后還要我們賣票，接下來我們將長期對公眾進行收費參觀，看的就是它的抗震、節(jié)材、節(jié)能、節(jié)材。接下來，我們還要做50層、70層的樓，一切都是用模具做出來的，非常精確，所以抗震。朋友們可以親自進地震臺體會地震，更令你想不到的是節(jié)材，每一平米的建筑材料消耗，鋼鐵到了100層的時候是70多公斤，30層以下是30多公斤，水泥平均厚度是40毫米，什么意思？最厚的地方是90毫米，最薄的地方只有20毫米左右，平均厚度是40毫米。到建筑里面體驗，傳統(tǒng)的建筑約150毫米，我們的建筑墻壁上沒有混凝土，用得是很好的保溫材料，子彈、炮彈打不穿，但保溫很好，保溫在長沙地區(qū)是150毫米，在哈爾濱300毫米，在北京250毫米。

　　正因為這樣，世博會主辦方邀請我們重新開放，其實關注的就是建筑最核心的價值，他們希望繼續(xù)傳播這種價值。其他的館拆的拆，停的停，原因是很顯然的。

　　這個產品已開發(fā)了兩年多時間，最近要開花結果了，在過去是屬于實驗性產品。最近，我們在湘陰建造了一個工廠，第一期車間8萬平方米已經投入使用了，另外還有30多萬平方米，一共是40多萬平方米。40多萬平方米的車間每年生產1萬平方米左右的建筑，10月份車間就可以出第一批產品了，第一批產品是一臺30層樓的房子，17000平方米的地面面積，過一段時間可以看到比較多的報道，我會邀請比較多的媒體過來，從建造第一塊地板到入住計劃是半個月時間，家具、電器都訂購好了，是一個酒店。

　　接下來，由于相應的工廠正式投產了，每一天都要出產品，每一天出3000多平方米的產品。那么，遠大是干什么的？遠大不是開發(fā)房地產的，是向房地產公司、企事業(yè)單位提供房子的工業(yè)產品。今天，我們有幾位員工在這里，希望大家和我們一起合作。合作什么呢？來訂購我們的房子，或者說讓我們去做咨詢。我們可以做的事情非常多，遠大在過去20幾年時間里賣空調就發(fā)現(xiàn)了一個最嚴重的問題，也是建筑普遍存在的問題，建筑的隔熱是一定要改變的，如果建筑不隔熱的話，我們認為這個建筑不管從哪個角度說都是一個罪過，對于居住者不舒服，同時要居住者掏大把的錢，對地下環(huán)境又是很大的污染，空氣污染都是能源所造成的，要使用能源，不管是用電還是用燃料，都會產生污染。所以，如果建筑不做好隔熱，是一個非常大的錯誤。

　　任何一個建筑，不光是工廠化建筑，把隔熱做好了以后，一定是最好的建筑，一定是最好賣的建筑，隔熱難不難做？很容易做。6層、7層以下用聚苯板，如果用這種材料，全世界都沒聽說過有這樣的房子被燒掉。如果做好了隔熱，這個建筑將是什么概念呢，將產生80%的污染。一是墻體做厚的保溫，150毫米在長沙就足夠了，沒有多用，絕對沒有過分，不多不少。在長沙的窗戶要用三層玻璃，而且要在窗外進行遮陽，窗外遮陽、窗內遮陽是兩碼事，如果你不重視空氣就算了，那也沒關系。但是，窗外遮陽，三層玻璃窗，窗最好是非金屬的。如果這幾件事情做好了，房子就是真正有價值的。

　　走遍全世界，我看到了一件最心痛的事情就是建筑隔熱的事情，在歐洲是非常重視的，當然也是最近十幾年才開始真正重視的，傳統(tǒng)上也不太重視。但是，他們都是非常重視，最近都在做改造?？墒乾F(xiàn)在的我們呢，在大量的做既不舒適，又不節(jié)能的房子，非?？膳拢浅Ｐ耐?/p>

　　所以，我在這里想提醒大家，如果我們的房子要有競爭力，不管是什么房子，全鋼結構、最先進的，或者是普普通通磚混結構的，都要把保溫做好。我?guī)Я艘恍┵Y料過來，是遠大城做保溫的經驗，有人問我，你做保溫的錢那么多，別人怎么賣得出房子？我想，在房價里面增加這點錢是微不足道的，做好保溫一平方米也就增加不到100元錢。但是，你要用中央空調的話，運營上增加的錢不止這百來元。我希望大家去看一下，在遠大城有20套居住辦公的房子，100%的都做了保溫改造。做新房子就不用改造了，方法是一樣的，非常簡單。我覺得，改變地產業(yè)，首先是改變建筑隔熱，謝謝大家。

　　主持人：非常感謝張躍先生，在這個時候也要非常感謝今天所有的演講嘉賓們給我們帶來的精彩演講。到現(xiàn)在為止，所有的演講暫時到這里結束。接下來將進入到今天論壇的重要環(huán)節(jié)，2011城市觀點論壇中國行——長沙圓桌。

　　政策猶疑，市場徘徊，接下來是無邊的寒冷還是冬日的暖陽？觀望是一種態(tài)度，因為我們依然抱有一絲希望，但結局或許已不重要，重要的是在等待過程中我們所作出的努力。

　　有請對話主持嘉賓：黎振偉先生！接下來，邀請到本次對話的對話嘉賓上臺，他們是：

　　建設部政策研究中心副主任 秦 虹女士

　　遠大科技有限公司總經理 陸虎 先生

　　福晟集團執(zhí)行總裁 潘俊鋼先生

　　湖南房地產開發(fā)有限公司總經理何希平先生

　　碧桂園集團總裁助理、湖南重慶區(qū)域總裁黎曉林先生

　　湖南恒萬置業(yè)投資有限（集團）公司總經理樂兵先生

　　洲聯(lián)集團·五合國際CEO趙云偉先生

　　合富輝煌（中國）湖南公司董事總經理楊虹薇女士

　　中原（湖南）房地產代理有限公司董事總經理胡治鋼先生

　　有請黎振偉先生主持！

　　黎振偉：作為主持人，我有兩個職責，一是控制時間；二是在嘉賓口中挖出不太講，大家想聽的東西。

　　首先，請問秦主任。您剛才談到了未來十年，給大家提出了一個很好的盛世景園，過去十年和未來十年不一樣。我做房地產已經22年了，我發(fā)現(xiàn)2008年的時候，大家都挺不容易的，金融風暴卻讓市場更好了，開發(fā)商都會想，是不是那么嚴重呢？國家過一段時間以后，會不會讓房地產市場重新又來一輪新的發(fā)展呢？如果現(xiàn)在自己杞人憂天，沒想到過兩天又會發(fā)展呢？從中央的角度，我就拋出了這樣一個問題。

　　秦虹：是這樣，也許我沒有表達得太清楚。未來十年，房地產業(yè)一定是增長的，而不是萎縮的，不是說前十年增長，后十年倒退，不是這個概念，一定是增長的，只是增長速度一定是下降的。因為，去年一年市場的份額是十年前一年市場份額的10倍，這個增長速度太快了。所以，我們一定要看到房地產市場發(fā)展空間還是很大的，今后十年還是增長，但增速一定是下降。所以，我是提出了這樣一個判斷，也就是提醒開發(fā)企業(yè)，你對未來的預期要有所調整，不要按過去的經驗來決定今后的發(fā)展，你的發(fā)展要做調整了，過去的十年并不是今后的十年。

　　另外，開發(fā)企業(yè)最終是核心競爭力。因為，過去十年增長速度太快，房產產品、企業(yè)開發(fā)經營缺少實實在在的東西，遠大推出了新產品，還有很多東西是需要研究的，沒有人去研究產品定位、產品品質、產品功能，如何符合客戶的需求，如何符合長遠的利益，沒有人考慮，今后必須要考慮這些，提高產品本身的附加價值，而不僅僅追求價值的產品。所以，我對遠大的創(chuàng)新是非常贊賞的。

　　黎振偉：謝謝，我也感嘆中國過去這么些年的發(fā)展，廣州用了10年時間土地成長了兩倍，無論政策改變，土地是不可增長的，品質是要不斷提升的，國家對房地產的管理是一定要加強的，這一點，我相信是一定的。

　　第二位嘉賓來自于遠大集團。剛才，張總講得非常好，我前一個行業(yè)是做汽車，又講到企業(yè)了。以前，我們說企業(yè)不好做了，就做房地產。所以，導致中國很多實業(yè)在萎縮。那么，張總一上來就說我不是做房地產的，是做建筑技術的，是做高科技的。但是，如果你們不去試行的話，也沒人會相信。所以，你們是被動做房地產，主動做技術。

　　建設部談了很久，張總也說了很多，但推行不容易，最重要的是成本，還有習慣問題，大家對成本很擔心。請問陸總，如果要把這種技術推向市場，要解決技術問題，成本大概是多少？怎么樣改變人們的觀念呢？

　　陸虎：今天，非常有幸參加觀點對話，其實，對房地產來說我沒有觀點，是來聆聽的。但是，我們在想幾個問題。一是中國提出的房地產產業(yè)化，住宅產業(yè)化，其實口號提得非常好，產業(yè)已經形成了，沒有這個產業(yè)就沒有房地產，實際上我們提的是住宅建筑的工業(yè)化與產業(yè)化的最高層次，在這種情況下可能要尋找一種新的增長方式。

　　用鋼筋水泥建房子，現(xiàn)在做房子和燕子筑窩沒有區(qū)別，只是更加精確了，我們從過去的農民工變成用工廠工作的工人用機械化裝備。那么，遠大的住宅工業(yè)更多是怎么樣將工業(yè)化程度，將房子作為工業(yè)產品來做。

　　關于價格，鋼材，6層以下鋼材每平米消耗36公斤，外墻成本是建筑面積的0.5倍，內墻成本是建筑面積的2.5倍，精裝修的房子2200元/平方米左右，高層酒店帶廚浴衛(wèi)的，約3800元/平方米，這是在售的價格。我們的產品，最大的好處是在國家宏觀政策的時候，功能可以發(fā)生變化。如果住宅不行，就可以改成商業(yè)，這是我們對房子的定位，先講這么多。

　　黎振偉：陸總，下午我們將去看遠大城，實際上已經在售了，成型了。市場接受程度怎么樣？

　　陸虎：我們的訂單很多，在湖南是直銷，在湖南建了廠，可能會慢慢引進到南邊的城市。9月23日，我將去銀川，銀川有客戶加盟了。另外，還有27家訂單是國外加盟的。沙特王子有一家公司要和我們加盟，請第三方做了一個咨詢報告，他把世界上200多家企業(yè)最接近的8家做了比較，我們現(xiàn)在是生產能力不夠，所以他們要加盟。

　　黎振偉：3800元/平方米的價格，完全可以接受，去現(xiàn)場看一看。下一位嘉賓是碧桂園的黎曉林先生，以前還是萬科的操盤手。碧桂園拿地規(guī)模大，做得很好。我們和碧桂園在廣州合作得非常多，您覺得要應對未來市場的變化，碧桂園的發(fā)展模式和核心競爭力是什么？請您給大家講講。

　　黎曉林：剛才，黎振偉先生說在這個論壇上要講點平時不講的，今天就剖開講。從前，有一個企業(yè)的老總到了碧桂園和老板進行交流，詢問碧桂園的房子為什么賣得這么便宜？當時，老板沒有講。

　　黎振偉：老板都不講的，今天在這里講。

　　黎曉林：碧桂園的大規(guī)模開發(fā)主要在城鄉(xiāng)結合部，開發(fā)行業(yè)觸及到行業(yè)轉型及國內政策的變化。碧桂園的房價為什么是“老百姓買得起的房子”，遵守了這個規(guī)則，成本控制是最強大的核心競爭力。我們知道，面臨行業(yè)變化洗牌，這個時候成本控制能力是非常重要的，包括2008年金融危機的時候，我們知道不管是銀行業(yè)還是汽車業(yè)，以前是我們學習的楷模企業(yè)都倒閉了。但是，沃爾瑪有很強的成本控制能力，反而沒有遭受到危機的威脅。那么，我們老板特別強調管理成本。其他公司在一段時候都顯示自己的實力，可能會在城市中央建一棟寫字樓顯示自己的實力。但是，碧桂園不是這樣，而是在城鄉(xiāng)結合部設置一個簡易的辦公樓。

　　一、二線城市調控嚴厲，開發(fā)商是不是就要往二、三線城市走？但是，二、三線城市的房價不一定就能上來。很多品牌公司的管理成本、財務費用、營銷策劃費用全部加起來，可能就到了5000萬元以上，那樣的城市，他們想去也去不了。那么，碧桂園有先天性優(yōu)勢，我們蓋別墅，雙拼也好、聯(lián)排也好，只要能賣到4000-5000元/平方米，我們都可以做，都可以盈利。所以，碧桂園公司在這個時候沒有感到很憂慮，很焦慮，而且堅持自己的發(fā)展道路一直在做。

　　那么，成本控制能力好，還要注重性價比。在成本控制能力好的情況下，要提高產品的品質，提升環(huán)境，這一方面要做好工作，這些都是我的理解。謝謝。

　　黎振偉：謝謝黎總，你透漏了房地產最基本的成本管理，非常重要。如果把成本管理做好了，把性價比做好了，當然這家企業(yè)，這個項目，一定是成功的，無論怎么變，這兩者不能變。

　　但是，你和陸總有可能產業(yè)化結合嗎？

　　黎曉林：可以探討，金融家在前面提醒了企業(yè)家要有好的資產周轉率，項目周期越短越好，我們對遠大的產品有信心，但要使用新的技術不是一天的問題，我們將會在今后更進一步的了解，也要老百姓能夠接受，我們在今后會繼續(xù)和遠大接觸的，謝謝。

　　黎振偉：好的。下一位嘉賓來自于福晟集團潘俊鋼總裁，福建企業(yè)是以開拓、吃苦耐勞而著稱，福建商很厲害。你到湖南以后，怎么樣看待湖南的市場？因為，湖南給人的感覺是房價不高，土地很多。但是，現(xiàn)在發(fā)展得確實比較好。你們的企業(yè)怎么看待湖南這個市場？你們的企業(yè)在湖南下一步究竟發(fā)展住宅？還是商業(yè)？還是多元化發(fā)展？

　　潘俊鋼：我們老總介紹了湖南長沙的情況，區(qū)位優(yōu)勢是非常明顯的，我在這里不想重復了。企業(yè)怎么看長沙呢？我們從2005年接觸長沙，真正進駐是2006年，一直看好長沙，兩流嘛，人流很關鍵，在湖南就只有一個政治經濟文化中心，即長沙，人口有6700多萬的人口。整個長沙是湖南人的長沙，特別是武廣高鐵開通之后，很多人到廣州投資置業(yè)，也會來長沙看一看是否有投資的機會。那么，以前的長沙在中部城市中發(fā)展稍微滯后一點，這幾年發(fā)展迅速，地價、房價在目前還是比較低的，均價在全國省會城市中目前排在倒數(shù)后幾位。作為一個GDP在湖南排在第一的城市，房地產還有很大的發(fā)展空間，我們對這個城市非?？春?。

　　從2006年做第一個項目，已經做了四個項目了，產品也銷售得非常好。今后，我們也非常看好湖南的二、三線城市，二、三線城市發(fā)展空間也很大。謝謝。

　　黎振偉：潘總，現(xiàn)在電視節(jié)目喜歡出速配，我們不是速配，我們是速調查，鄒總在下面，您剛才在臺上展示了先導區(qū)的宏偉藍圖，正好有一個來自福建的投資者，您是找開發(fā)商。那么，潘總對先導區(qū)的土地有興趣嗎？

　　潘俊鋼：先導區(qū)是整個長沙市政府重點推廣的地方，區(qū)位也相當好，打造的概念、打造的環(huán)境也是很有發(fā)展空間的，那個地方值得投資，相信在那里投資有很好回報。

　　黎振偉：還是意向性的。下面采訪金科公司的何總，我聽口音您是重慶人，金科是重慶三大開發(fā)商之一，產品很有特色。其實，重慶的房地產發(fā)展得很快，有很多創(chuàng)新之處值得我們學習。您來到長沙，怎么樣把金科的模式和長沙市場實現(xiàn)更好的結合？你們有什么心得？怎么樣讓金科在長沙更好的發(fā)展？未來發(fā)展的重點在哪里？

　　何希平：金科非?？春煤祥L沙，這是我們戰(zhàn)略布點的一個標桿，是一個戰(zhàn)略位置。從湖南的發(fā)展情況來看，如同剛才潘總講的，2008、2009年，長沙的房地產開發(fā)才真正起步，以前走得很慢，這和1998年左右的重慶差不多。1998年的時候也是剛起步，2000年以后才相當于現(xiàn)在的長沙。尤其是在鄒主任的先導區(qū)，我們有一個項目也在先導區(qū)區(qū)域，手續(xù)正在辦，在洋湖片區(qū)，對這個片區(qū)非常有信心。先導區(qū)相當于重慶經開區(qū)，以及機場的整個片區(qū)，我們在長沙尤其看中了大河西，起步也就從大河西開始了?，F(xiàn)在，我們在瀏陽又布點了一個新項目，約3000多畝，挨著碧桂園。

　　我們對長沙未來的發(fā)展看法，這是我個人的看法。市場在發(fā)生變化，客戶也必然會發(fā)生變化，咱們應該好好研究產品，根據不同的客戶需求研究好產品，打造好項目。關于產品的拿地策略，目前我并不認為是房地產的嚴冬，也不是特別樂觀。但是，我們的策略是不拿高價地，可以拿未來發(fā)展?jié)摿Ρ容^大，保值增值空間比較大的低價地塊。

　　目前，我們有一件很棘手的事情和曹中講的資金相關。其實，我非常贊同曹總的意見，首先要考慮自己拿到資金干嗎，而不是因為銀根緊縮，先從銀行拿點錢放在這里，放在這里未必有好處。我認為，作為企業(yè)本身，首先要做好自有資金的安排，用長沙話講是先做“跑的快”，現(xiàn)金為王。這是我的想法和觀點，謝謝。

　　黎振偉：剛才，何總的觀點確實說明了一個問題，錢不是那么便宜，鄒總告訴大家，地也不是那么便宜的，你們一年投入的錢是幾百億。秦總說得好啊，模式改變了。2007年的時候，我去過重慶，房子真的便宜，江邊有一棟很好的高樓，2008年的時候都賣得非常好，他們很懂得一個城市在發(fā)展過程中的機會在哪里，他們是過來人嘛。所以，長沙回過頭來有外來大鱷進來的時候，本地開發(fā)商要有所思考了。下一位就是本地開發(fā)商，湖南恒萬置業(yè)投資有限（集團）公司副總裁樂兵先生。

　　樂兵：我們做的是綜合體。

　　黎振偉：在本地企業(yè)有什么新策略？外來開發(fā)商又怎么來定位自己呢？

　　樂兵：非常感謝主持人，湖南恒萬置業(yè)投資有限（集團）公司還是一家非常年輕的企業(yè)，在三年以前我們就對2011年有一個市場預期，在三年前就布局了株洲、湘潭及長沙，已有300萬平方米的土地儲備。

　　今天的論壇上，我看到了六個字。首先是機會。以前，我們修一條路，三年規(guī)劃，五年修建，十年通車，而現(xiàn)在看鄒總的先導區(qū)，幾個月，一年路就通了，對長沙的房企來說，路通讓房企得到了非常大的好處。桐梓坡隧道旁邊，我們也有一塊地，下個月就會開始開發(fā)，而且在隧道兩端各有一塊地，這將在下一步增強我們的競爭力。

　　第二是競爭?，F(xiàn)在長沙的房價，比如保利已經賣到了16000元/平方米，未來的華遠價格可能會更高，大的品牌企業(yè)已經真正進駐到了長沙，作為本土房企來說，目前的壓力可以說非常大。但是，只有在壓力之下才會有動力。金科是重慶不錯的企業(yè)，在湖南也有很多的土地儲備。我想，作為湖南的開發(fā)商要看到兩點，一是現(xiàn)金為王；二是要有適當?shù)耐恋貎洌蝗且呗?lián)合、聯(lián)營的開發(fā)模式。其實，外來開發(fā)商有很多成功的經驗，有雄厚的資金，本土開發(fā)商也有本土資源，或者說本土地域熟悉程度。對于在長沙做更大規(guī)模的項目，我覺得可以少走一些彎路。

　　第三是本土企業(yè)要有一種學習的態(tài)度。作為本土企業(yè)來說，學習是非常重要的，為什么說本土企業(yè)的項目房價賣到8000多元/平方米都困難？而萬達一個上午可以賣到10個億，感覺就是在搶房子。為什么外來企業(yè)和本土企業(yè)有這么大的區(qū)別？這里面有內功的問題，有學習的問題。特別是像華遠、保利、金科等企業(yè)來到了長沙，本土企業(yè)要有一種學習的態(tài)度去好好學習，學習全國的優(yōu)秀企業(yè)。謝謝。

　　黎振偉：好的。作為本土企業(yè)真的有很多特點，有地利，有人緣，2007年我到英國的時候，就發(fā)現(xiàn)恒萬非常認真，做酒店的時候聽到他們談燈光怎么去做設計，這家企業(yè)找到了非常多的設計公司，很多的專業(yè)公司來裝飾這家酒店。本土企業(yè)一樣可以做出好的產品，問題是怎么樣學習，在競爭中尋找優(yōu)勢。那么，趙總，在今天的調控過程中，怎么樣從更客觀、更專業(yè)的角度來談？

　　趙云偉：說兩點吧，第一，大家可能認為五合國際變成了洲聯(lián)集團，這就是一個轉變。五合國際在去年續(xù)寫了一個中國房地產傳奇之一，五合國際隨著中國房地產發(fā)展的多元化，開發(fā)規(guī)模越來越大，產品內容越來越多，設計機構需要做的工作就越來越多，在五合國際的基礎上逐漸形成了咨詢、規(guī)劃、建筑及后期施工配合的全程顧問模式，也是跟著時代在變。

　　昨天，我從南京過來參加了全國的規(guī)劃年會，是中國第一個綠色出行年會，三車500多人全部從市中心坐地鐵大國際會展中心，市長帶路。我參加了一個專題，“蛻變中的設計隊伍”，如何使設計隊伍跟上形勢，這一點非常關鍵。以前，我們也不去考慮公司要不要上市？上市有沒有用？出設計作品就可以了。現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)這條路走不通，有很多投資公司找到我們，問我們要不要上市？要不要合作？

　　另外，我們也在研究趨勢，這是需要認真研究的，不能就事論事，咱們這個論壇很好，還有金融專家講趨勢。

　　黎振偉：你講講設計的趨勢。

　　趙云偉：幾年前，我們差一點和遠大合作，差一點成立公司，研究雙方合作開發(fā)的成果。但是，那時候不太成熟。因為，國家有大量的節(jié)能政策和技術支持，我們錯過了那個合作機會。包括，在湖南也有很多地產商，他們是實踐者，要對國家的環(huán)保技術做一些示范性項目。作為一個設計公司，必須掌握大的趨勢，否則設計單位會永遠跟在房地產公司后面，房地產公司形勢好就有收入，房地產公司形勢不好就沒有收入了。對于我們這種中外合資的民營機構，能不能變成一家百年老店，是我們企業(yè)最關心的事情。謝謝。

　　黎振偉：百年老店，在轉型過程中，設計機構如何和開發(fā)商一起面對政策性？如何多元化？談得很好，五合國際不是一個純技術單位，但技術還是很重要的，希望你們潛心研究技術，嘿嘿。下面有兩位是我的同行，合富輝煌的楊虹薇總，我們曾經是同事，楊總在湖南不容易，打拼了5、6年了。其實，從廣州到長沙，把很多新的模式帶過來了。在5、6中的打拼過程中，楊總怎么看待長沙市場？作為營銷機構怎么樣去轉型？怎么樣去配合開發(fā)商轉型發(fā)展？

　　楊虹薇：又見黎總非常高興。其實，來到長沙這么多年，我自己一直是一個雙重身份來看待這個市場。什么叫雙重身份？一是我把只有置身于長沙這個城市，我是一個新長沙人，我以一個新長沙人的眼光來看待這個區(qū)域房地產的發(fā)展和整個行業(yè)的發(fā)展與推動。二是我是從一線城市過來的廣州人，來審視、評定，甚至用一些引領性的思路來看待這個城市。

　　從新長沙人的角度來看待長沙的話，從目前的大經濟形勢來講，這個城市發(fā)展的潛力和活力肯定比其他的大城市潛力要大。城市有山有水有資源，交通、經濟各方面都很好，長沙的潛力和中部六省其他城市相比，機會是非常大的，不光是山水資源，交通經濟，現(xiàn)在還處于高速發(fā)展時期。所以，我個人在業(yè)內拋出了一個觀點，我認為長沙有可能是繼廣州、深圳之后的又一個南部第三城。也就是說，深圳、廣州之后還有什么城市可以成為一個一線城市的儲備機會？我認為，長沙具備這樣的潛力，它的土地資源、它的城市發(fā)展?jié)摿σ约八慕洕Y構，包括它的成長速度，我們認為有這樣一個機會，再加上政府在這方面做得非常不錯。比如說，600萬人口的規(guī)劃，港口的規(guī)劃，過江隧道、地鐵、高鐵，交通改善等等，從我這個新長沙人的角度來看，我認為這個城市在后十年的發(fā)展比其他城市的動力要強勁一些。

　　反過來，從廣州人的角度來看這個城市的話，我認為長沙在未來十年之內，營銷模式、開發(fā)模式還將有更加廣闊的市場和空間。為什么？因為，經濟要發(fā)展，勢必就有工業(yè)的發(fā)展，工業(yè)的發(fā)展勢必要有工業(yè)園地產的配套。湖南處于廣州與中南連接的重要關卡之地，養(yǎng)老地產、旅游地產，都是各開發(fā)企業(yè)轉型、經營的好機會。

　　我曾經說過一個觀點，前五年的長沙是在做造城擴城運動；第二個五年的發(fā)展，應該是城市改造提升模式。也就是說，在城市內中心應該會有很多高檔的綜合體、高檔商業(yè)，甚至豪宅出現(xiàn)。這樣的話，產品結構的分水嶺，以及不同開發(fā)商的開發(fā)模式所引領的價值都會形成不同的峰會。謝謝。

　　黎振偉：楊總提出長沙將成為南邊的第三城，那不得了?，F(xiàn)在，長沙的開發(fā)總量已經超過了廣州了。長沙上半年的統(tǒng)計是600萬平方米，廣州可能在今年也要破千萬了。長沙從造城到改城，對于營銷機構來說，也要轉型。下一位嘉賓是中原（湖南）房地產代理有限公司董事總經理胡治鋼先生，中原到了湖南，怎么樣去看專業(yè)機構的轉型提升呢？在新的環(huán)境下，專業(yè)機構如何做得更專業(yè)，更有價值？

　　胡治鋼：謝謝，如何體現(xiàn)得更加專業(yè)，還是要從數(shù)據去看。中原向來注重數(shù)據研究，注重看長沙的走勢。全國來講，一線城市是量價齊跌，長沙媒體對長沙市場的報道也不樂觀。實際上從數(shù)據上分析，1-8月份長沙市場真的很不錯，可以用“很不錯”來形容，到9月份確實有了一些壓力。但是，1-8月份成交量是下跌的，最主要的原因是1-8月份的供應量不夠而造成的，并非是市場調控造成的。因為，政府控制了供應量，在審批過程中造成了很多項目推盤滯后。9月份之后，銀根緊縮對開發(fā)商的壓力確實越來越大。我們可以看到一個比較客觀的現(xiàn)象，現(xiàn)在開盤的成交率，在去年好的時候是平均70%-80%，到上周為止是50.3%左右。另外，開盤都可以續(xù)客，之前有客戶量，最高的時候續(xù)到2.2倍，客戶比房源多得多，到現(xiàn)在為止，大部分的項目只能做到1.1，甚至0.8，客戶明顯處于觀望狀態(tài)了。

　　面對這種形勢，中原作為代理機構，要清醒地認識到要走出去了?，F(xiàn)在，我們加強轉借，有時候我們建議開發(fā)商降價。但是，有的開發(fā)商認為我的房子怎么能夠這么賤賣呢？其實，現(xiàn)金拿到手上才是王啊。目前，長沙從走勢上來看，我還是比較看好長沙這個城市。雖然，現(xiàn)在的價格是漲到了將近6000多元/平方米的均價，與去年同比漲了31%。其實，長沙的均價提升非?？欤€沒有到臨界點，我自己的判斷臨界點應該是整體均價到7000元/平方米左右。因為，未來2020年千萬級人口的都市規(guī)劃為長沙締造了一個夢。那么，開發(fā)商、代理公司要做好長期發(fā)展的準備，競爭可能會更加白日化，大家要把產品做得更好，營銷更加準確，在方式上有所轉變。謝謝。

　　黎振偉：謝謝胡總提供的專業(yè)數(shù)據，沒有數(shù)據就是亂講，他是老大，肯定是不能亂講的。那么，胡總給我們打造了專業(yè)的形象。的確，一年有四季，一日有晝夜，不可能老是春天，也不可能老是白天。樓市也要休息休息，也調整調整了。所以，我們做好了調整的準備。這個時候，也正是顯示中介代理公司、設計公司專業(yè)的時候了。

　　下面，是提問時間，有沒有提問的嘉賓？臺上在座的都是頂級嘉賓了。

　　提問：我是來自北京的一個地產開發(fā)商，打算在湘潭做項目。我想問各位嘉賓兩個問題，一是房地產開發(fā)商在國外是算金融機構，現(xiàn)在中國的形勢是資金鏈越來越緊，這該怎么解決？二是三線開發(fā)的前景有多大？

　　黎振偉：問錢的話就問曹總吧，公司發(fā)展需要錢，銀根又緊縮，那該怎么辦呢？曹總給他們支支招，如果在三線城市做又有什么好的建議？

　　曹少山：這個問題我被問了無數(shù)遍，真的沒有很好的答案。企業(yè)要做好今后資金鏈可能會長期緊張的心理打算，我勸大家不要對銀根放松有所幻想，這種幻想要徹底打破。企業(yè)要做下去有很多種方式，前面我已經介紹了。其實，與你的同行合作是一種很好的方式，大家抱團取暖。另外，一定要改變什么錢都是自己掙的心態(tài)，你只要改變這種心態(tài)，你會發(fā)現(xiàn)路不一定很寬，但還是有很多選擇。尤其是新型的資金形態(tài)，都會愿意和抱著這樣心態(tài)的開發(fā)商合作，這是我的一個建議，謝謝。

　　黎振偉：剛才，臺上嘉賓也講了很多，我想也不用再說了。其實，開發(fā)的速度要注意，過去單純靠拿地、囤地的發(fā)展方式也要改變。企業(yè)要有優(yōu)勢，如果沒有優(yōu)勢，靠拿地單純做開發(fā)也不行，要有自己的優(yōu)勢，而且要和別人整合，更好地、系統(tǒng)性地打造項目。

　　時間關系，時間超過了五分鐘，歡迎大家參加圓桌對話，謝謝嘉賓，也謝謝各位！

　　主持人：非常感謝各位嘉賓的精彩對話和討論，請各位嘉賓留步，請所有的對話嘉賓及演講嘉賓上臺到臺上合影留念，有請！

　　今天的論壇到此結束，再次感謝今天所有參加論壇的各位來賓和朋友們，非常感謝大家，謝謝各位領導。

　　下午，我們安排了一個很特別的活動——遠大集團董事長張躍先生將親自帶我們參觀長沙遠大城，讓我們一起去感受這座住宅工業(yè)化典范之城。

　　謝謝各位朋友！非常感謝今天所有的嘉賓，謝謝各位！