在這些海外投資者的眼中，此時明顯是個不錯的“抄底”時機。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 黑石集團將其所持有的上海Channel1購物中心95%股權(quán)出售給新世界發(fā)展的舉動，多少讓人感到憂心。

　　黑石首次從中國地區(qū)房地產(chǎn)投資中撤出，似乎在某種程度上印證著，熱錢可能已經(jīng)開始撤離中國。

　　近期，關(guān)于熱錢外流的討論并不少。相關(guān)研究報告指出，出于對于中國實體經(jīng)濟的憂慮，外資對于高風(fēng)險資產(chǎn)尤其中國房產(chǎn)和股票的投資追逐熱情開始出現(xiàn)降低。

　　然而，這似乎與時下不少國外投資機構(gòu)在房地產(chǎn)市場的進取表現(xiàn)有所矛盾。在這些海外投資者的眼中，此時明顯是個不錯的“抄底”時機。

　　隨著投資渠道的收窄、人民幣升值預(yù)期上漲以及投資高回報的誘惑，有部分海外基金開始覬覦當(dāng)中創(chuàng)造的新機遇，企圖展開新一輪的逐利。

　　仲量聯(lián)行旗下的領(lǐng)盛投資管理有限公司就是其中之一的活躍分子。

　　作為全球最具規(guī)模及最多元化的房地產(chǎn)投資管理公司之一，領(lǐng)盛投資擁有約450億美元以私人和公共財產(chǎn)的股權(quán)投資，并活躍于房地產(chǎn)資本及運營市場，包括非上市及上市市場、債務(wù)及股票市場。

　　領(lǐng)盛投資

　　領(lǐng)盛投資新近完成了一筆投資——通過下領(lǐng)盛亞洲機會基金III，成功以4.4億元人民幣向瑞安建業(yè)收購一成都項目49%股份。

　　事實上，雙方的合作協(xié)議已于今年6月達成。根據(jù)當(dāng)時瑞安建業(yè)發(fā)布的公告，雙方合作的項目為一城市綜合開發(fā)項目，位于成都金牛區(qū)解放北路，占地約5.74萬平方米，可銷售樓面面積約31.81萬平方米。

　　該項目在未來三年內(nèi)將由領(lǐng)盛及瑞安建業(yè)共同開發(fā)，計劃發(fā)展為綜合用途發(fā)展項目，包括住宅、服務(wù)式公寓、商業(yè)零售、辦公室及停車場。

　　瑞安建業(yè)年報顯示，該項目的開挖工程已于2010年展開，預(yù)計在2013-2014年間竣工。

　　無論從哪個方面來看，這都是一筆相當(dāng)令雙方稱心的交易。

　　要操作如此大的項目，對目前資金相對仍不充裕的瑞安建業(yè)來說，將部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)，無疑是提高資金周轉(zhuǎn)率的好方法。

　　對領(lǐng)盛而言，4.4億元的投資成本并不高，但卻可能給其帶來相當(dāng)高的投資回報。

　　相關(guān)研究人士指出，海外基金的成本均比較低廉，它們熱衷于尋找一些相對穩(wěn)定的資產(chǎn)，尤其是商業(yè)地產(chǎn)項目，隨著服務(wù)類商業(yè)的需求不斷增長，外加人民幣升值，獲得的收益亦不斷增加。

　　領(lǐng)盛年初發(fā)布的一份報告亦指出，中國商業(yè)地產(chǎn)交易量和價格上升的情況將在2011年繼續(xù)。“隨著來自本地保險公司的新資金尋找高質(zhì)量寫字樓和零售物業(yè)的投資機會，中國商業(yè)物業(yè)的價格預(yù)計將迅速上升。”

　　領(lǐng)盛對于二線城市投資機會亦十分看好。“我們已瞄準中國二線城市的投資機會，并預(yù)計這些城市的房地產(chǎn)行業(yè)將有進一步的增長。”領(lǐng)盛投資管理中國區(qū)董事區(qū)偉邦9月19日表示。

　　除了瑞安建業(yè)以外，領(lǐng)盛已投資于新加坡嘉德置地、香港恒隆地產(chǎn)等多家持有大量內(nèi)地物業(yè)的境外房地產(chǎn)公司股份。

　　領(lǐng)盛表示，希望進一步加強與這些集團以及一直以來所發(fā)展的其他合作伙伴之間的關(guān)系。

　　至于領(lǐng)盛亞洲機會基金III，則是領(lǐng)盛在華投資最多的基金。

　　根據(jù)領(lǐng)盛公布的相關(guān)資料，領(lǐng)盛亞洲機會基金III于2007年啟動，主要通過收購亞太各地資產(chǎn)組合而投資于發(fā)達、新興和旅游勝地市場中的一項機會性基金。該只基金計劃總籌資120億美元，截至2010年第二季度已籌資約30億美元。

　　事實上，領(lǐng)盛在進入中國市場以來，旗下所管理的投資基金已投資了多種項目。

　　領(lǐng)盛在接受觀點新媒體采訪時透露，其投資的項目包括大連和北京的住宅項目；位于上海的多個近郊寫字樓、倉儲物業(yè)以及一座酒店；位于成都的寫字樓、零售業(yè)地產(chǎn)項目、倉儲物業(yè)和住宅項目，此外還有其他一些項目。

　　據(jù)透露，領(lǐng)盛即將完成一個項目，最早或于下個月公布有關(guān)信息。

　　領(lǐng)盛透露，公司的投資模式主要為，在五個主要的房地產(chǎn)細分市場中尋找豐厚的投資回報；通過對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟及個別房地產(chǎn)行業(yè)可能的表現(xiàn)進行分析，去尋找那些與所管理基金的策略相契合的項目。

　　抄底之機

　　誠然，豐厚的投資回報才是這些海外基金追逐的焦點。

　　在全球證券市場趨冷和國內(nèi)信貸緊縮的背景下，為了緩解資金之渴，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商不惜尋找更高回報率的融資渠道，給予海外投資者的條件亦相當(dāng)優(yōu)厚。

　　“地產(chǎn)基金的錢從來都不便宜，回報要求一向很高，首先投資人的成本很低，基本上人民幣升值就能覆蓋它在境外的成本，境內(nèi)公司給他們的回報從來就沒低過，至少在25%，有的甚至接近30%。”河山資本董事長曹少山在接受觀點新媒體采訪時指出。

　　而據(jù)了解，ING地產(chǎn)目前管理的一個5億美元基金，內(nèi)部收益率目標在20%以上，該基金與上海復(fù)地、金地集團和龍湖集團均有合作。

　　但曹少山亦表示，由于海外基金進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場主要以股權(quán)投資形式進入，承擔(dān)了股權(quán)投資的風(fēng)險，因此不能稱為“高利貸”。

　　國泰君安前地產(chǎn)分析員表示，由于房地產(chǎn)是目前熱錢進入最為敏感的行業(yè)，國家肯定不會大規(guī)模讓海外資金流入，而且一直都會有相應(yīng)的監(jiān)管，但外匯管制問題會直接影響規(guī)模和速度。

　　曹少山亦表示，雖然外管局對海外資本有很多抑制措施，但并非完全禁止，按照正常的法律程序走，海外資金還是可以進入國內(nèi)市場，只是這條路并不是很順暢，但這也說明當(dāng)中的利潤空間非常大。

　　此外，有部分已經(jīng)有合作的項目，可以把投資規(guī)模化整為零，加上各地方也有外企投資的指標，地方政府也會給予適當(dāng)?shù)膮f(xié)助，但由于進入的周期漫長，所以相對成本也就很高。

　　“如果匯率不斷往上升，外資也會相應(yīng)地提高融資回報率的要求。其實這種項目真正能做成的機會也不是太多，在風(fēng)險控制上肯定有要求，回報成本肯定是談判爭奪的一個焦點。風(fēng)險較高的行業(yè)的利率，肯定會隨著資金緊縮的環(huán)境不斷上升。”國泰君安分析員指出。

　　“如果整個房地產(chǎn)市場沒有很大的調(diào)整，海外基金在國內(nèi)的投資還是陸續(xù)會有的。”上述分析人士表示。

　　他指出，目前國內(nèi)房地產(chǎn)基金規(guī)模還很小，海外機構(gòu)也會找這個時候抄底，摩根士丹利就是在市場不是太好的情況下，購入30%雅居樂海南清水灣股權(quán)，預(yù)計今年海外基金的投資規(guī)模還會擴大。

　　目前來看，海外基金的抄底動作正準備全面鋪開。

　　領(lǐng)盛透露，除了投資于中國的離岸基金系列，他們亦正在發(fā)展一個在岸基金系列，希望能在今年年底前有最新的進展及具體消息。至于輝盛、ING地產(chǎn)、AMPCapital等亦有擴大基金規(guī)模的需求。

　　據(jù)了解，輝盛國際管理有限公司擬建立一個私募基金，投向中國、印度和東南亞的房地產(chǎn)市場；ING地產(chǎn)則計劃推出一只規(guī)模7.5億美元的中國基金，主要投向房屋建設(shè)。

　　其亞洲區(qū)負責(zé)人RichardPrice認為，在目前中國政府的宏觀調(diào)控和限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸規(guī)模的形勢下，一些資金短缺的公司被迫出售廉價土地和未完工的項目，正是ING地產(chǎn)中國基金的機遇。

　　澳大利亞大型養(yǎng)老基金經(jīng)理AMP旗下的投資機構(gòu)AMPCapital也表示，將把亞洲地產(chǎn)的投資提高至160億澳元，也希望在日本和中國等市場買入地產(chǎn)或收購地產(chǎn)投資信托和開發(fā)商等業(yè)務(wù)。