2011年9月23日上午，創(chuàng)立七年的城市觀點(diǎn)論壇將繼2007年后再次走進(jìn)長(zhǎng)沙，邀請(qǐng)當(dāng)下知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)企業(yè)家、政府官員、金融翹楚、專業(yè)機(jī)構(gòu)人士共同與長(zhǎng)沙及湖南的開發(fā)企業(yè)腦力激蕩，以“市場(chǎng)觀望中的房企新策略”為主題對(duì)長(zhǎng)沙乃至湖南的2011房地產(chǎn)趨勢(shì)進(jìn)行深度探討及現(xiàn)場(chǎng)解讀。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對(duì)會(huì)議進(jìn)行獨(dú)家全程網(wǎng)絡(luò)圖文直播，敬請(qǐng)關(guān)注！

　　進(jìn)入專題：2011城市觀點(diǎn)論壇長(zhǎng)沙行

　　直播實(shí)錄（二）：2011城市觀點(diǎn)論壇長(zhǎng)沙行

　　9月23日上午9點(diǎn)，2011城市觀點(diǎn)論壇長(zhǎng)沙行正式開幕，以下論壇現(xiàn)場(chǎng)圖文直播。

　　主持人：親愛(ài)的各位來(lái)賓，大家好：

　　我是來(lái)自長(zhǎng)沙新聞?lì)l道的主持人韓小，非常榮幸擔(dān)任本次論壇的司儀，歡迎大家來(lái)到2011城市觀點(diǎn)論壇長(zhǎng)沙行。

　　城市觀點(diǎn)論壇是觀點(diǎn)新媒體創(chuàng)立并主辦的著名房地產(chǎn)論壇，自2005年啟動(dòng)以來(lái)，城市觀點(diǎn)遍歷青島、南京、濟(jì)南、四川、廣州、西安、三亞、武漢、大連、深圳、鄭州、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、呼和浩特、哈爾濱、重慶、成都、福州、文登、廈門、無(wú)錫等全國(guó)眾多著名城市。

　　今天是城市觀點(diǎn)繼2007年后再一次走進(jìn)長(zhǎng)沙。

　　大家都知道，“惟楚有才，于斯為盛”。可以說(shuō)，我們的論壇聚集了“星城”長(zhǎng)沙房地產(chǎn)界最出色的一群人，這里的每一個(gè)演講、對(duì)話和交流，也許將對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生巨大的影響。

　　長(zhǎng)沙作為中西部重點(diǎn)發(fā)展城市，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然比較健康，房?jī)r(jià)還比較理性，同時(shí)，長(zhǎng)沙市的調(diào)控政策也較為溫和，不少企業(yè)都相信下半年長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍持續(xù)活躍。為此，長(zhǎng)沙也吸引到更多上市房企及品牌企業(yè)全力關(guān)注及投資。

　　有了這樣一個(gè)良好的基礎(chǔ)和平臺(tái)，長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)行業(yè)和企業(yè)如何在調(diào)控中走上快速超車的道路？

　　為此，城市觀點(diǎn)邀請(qǐng)當(dāng)下知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)企業(yè)、政府官員、金融翹楚的、專業(yè)機(jī)構(gòu)人士共同語(yǔ)長(zhǎng)沙及湖南的開發(fā)企業(yè)腦力激蕩，希望就“市場(chǎng)觀望中的房企新策略”進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)深度探討及前瞻分析，對(duì)長(zhǎng)沙乃至湖南的2011房地產(chǎn)趨勢(shì)進(jìn)行深度探討及現(xiàn)場(chǎng)解讀。

　　最后，請(qǐng)?jiān)试S我再一次代表本次論壇主辦方觀點(diǎn)新媒體、瀟湘晨報(bào)；合作單位福晟集團(tuán)、金科股份、山東省文登市人民政府、華譽(yù)景觀、星月門業(yè)、長(zhǎng)沙先導(dǎo)投資控股有限公司、中國(guó)地產(chǎn)精英俱樂(lè)部、合富輝煌房地產(chǎn)、深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份公司；合作媒體搜房網(wǎng)、搜狐焦點(diǎn)、0731房產(chǎn)網(wǎng)、好房子網(wǎng)、新浪樂(lè)居等歡迎各位朋友的到來(lái)！歡迎大家！

　　下面，將為大家介紹到的是今天到場(chǎng)的各位嘉賓，他們是：

　　建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹女士

　　遠(yuǎn)大集團(tuán)董事長(zhǎng)張躍先生

　　福晟集團(tuán)執(zhí)行總裁潘俊鋼先生

　　河山國(guó)際資本集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)兼總裁曹少山先生

　　世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉先生

　　方興地產(chǎn)（中國(guó)）有限公司總經(jīng)理助理、金茂投資（長(zhǎng)沙）有限公司執(zhí)行總經(jīng)理張志超先生

　　湖南金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理何希平先生

　　碧桂園集團(tuán)總裁助理、湖南重慶區(qū)域總裁黎曉林先生

　　湖南保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理段鋼先生

　　湖南恒萬(wàn)置業(yè)投資有限（集團(tuán)）公司副總經(jīng)理樂(lè)兵先生

　　山東省文登市城市運(yùn)營(yíng)辦公室主任畢建超先生

　　長(zhǎng)沙先導(dǎo)投資控股有限公司總裁鄒林先生

　　洲聯(lián)集團(tuán)·五合國(guó)際CEO趙云偉先生

　　合富輝煌（中國(guó)）湖南公司董事總經(jīng)理?xiàng)詈甾迸?/p>

　　中原（湖南）房地產(chǎn)代理有限公司總經(jīng)理胡治鋼先生

　　瀟湘晨報(bào)副總編輯郭谷斌女士

　　觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩(shī)濤女士

　　本次論壇獲得眾多全國(guó)暨長(zhǎng)沙實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)的參與，我代表主辦方再一次感謝所有的嘉賓以及參與、支持2011城市觀點(diǎn)論壇長(zhǎng)沙行的朋友們。

　　主持人：下面，有請(qǐng)今天會(huì)議的致辭嘉賓為我們致辭。首先，有請(qǐng)瀟湘晨報(bào)副總編輯郭谷斌女士為我們致辭。

　　郭谷斌：尊敬的秦虹女士，尊敬的各位來(lái)賓，各位朋友，大家早上好！

　　非常感謝各位在這個(gè)秋意盎然的早晨相聚在這里。據(jù)剛才介紹本次2011城市觀點(diǎn)論壇長(zhǎng)沙行，我們邀請(qǐng)的嘉賓是來(lái)自全國(guó)各地、各房地產(chǎn)領(lǐng)域的精英翹楚，作為此次論壇的主辦方代表，請(qǐng)?jiān)试S我特別感謝建設(shè)部政策研究中心秦虹女士的到來(lái)，也要感謝各位地產(chǎn)精英的到來(lái)，非常感謝大家與瀟湘晨報(bào)一起，與觀點(diǎn)新媒體一起就市場(chǎng)觀望中的房企新策略等等相關(guān)問(wèn)題，暢所欲言，展開交流。

　　瀟湘晨報(bào)是一個(gè)有責(zé)任感的媒體，社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，百姓探討的熱點(diǎn)，我們都在關(guān)心。作為本土第一品牌媒體，我們有責(zé)任引導(dǎo)我們的讀者去發(fā)現(xiàn)波濤洶涌的表象背后蘊(yùn)含著怎樣的規(guī)律，又有怎樣的故事。當(dāng)下，牽動(dòng)天下百姓的事情莫過(guò)于房地產(chǎn)問(wèn)題，也引發(fā)了政府和全社會(huì)的關(guān)注。聚焦長(zhǎng)沙樓市，根據(jù)近期國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，長(zhǎng)沙8月份新建商品住宅價(jià)格指數(shù)仍在上漲，在70個(gè)大中城市中價(jià)格環(huán)比下降的有36個(gè)，環(huán)比持平的有30個(gè)，在這樣的大環(huán)境下，長(zhǎng)沙樓市顯得意味深長(zhǎng)。在這種市場(chǎng)情況下，相信在座的領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓能夠碰撞出思想的火花，讓我們共同思考，也讓我們共同期待，希望此次論壇成為觀望市場(chǎng)中點(diǎn)亮的一盞燈，成為一次有責(zé)任、有意義的論壇，再次感謝各位的光臨，也預(yù)祝此次論壇圓滿成功！

　　謝謝！

　　主持人：非常感謝郭谷斌女士，接下來(lái)有請(qǐng)福晟集團(tuán)執(zhí)行總裁潘俊鋼先生為我們致辭，有請(qǐng)！

　　潘俊鋼：尊敬的秦虹女士、尊敬的各位來(lái)賓，女士們、先生們：

　　大家上午好！

　　很榮幸今天在此與大家齊聚一堂，共同參加“2011城市觀點(diǎn)論壇長(zhǎng)沙行”活動(dòng)。城市觀點(diǎn)2005年創(chuàng)辦，一路行來(lái)，六載時(shí)光，遍歷全國(guó)數(shù)十個(gè)城市，大有星星之火燎原之勢(shì)。福晟集團(tuán)與觀點(diǎn)一同成長(zhǎng)，一同進(jìn)步。在此，我謹(jǐn)代表福晟集團(tuán)代表各位來(lái)賓的到來(lái)表示歡迎，對(duì)各位企業(yè)家、專家學(xué)者對(duì)論壇的支持表示衷心的感謝！

　　在經(jīng)歷了政府一系列嚴(yán)厲的政策調(diào)控之后，市場(chǎng)并未實(shí)現(xiàn)政府打壓的預(yù)期調(diào)控目標(biāo)？因此，調(diào)控政策正向二、三線城市蔓延。目前，長(zhǎng)沙市場(chǎng)仍以剛性需求為主，樓市需求較旺，房?jī)r(jià)還較理性。而且，長(zhǎng)沙本地限購(gòu)政策尚留有一線余地。同時(shí)，長(zhǎng)沙整體城市規(guī)劃逐漸成形，大河西先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)、武廣客運(yùn)的開通、過(guò)江隧道的開通等等，對(duì)整個(gè)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)都起到了推動(dòng)的作用。

　　2011年是“十二五”規(guī)劃的起始年，我認(rèn)為國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀政策的基本趨向應(yīng)該是積極穩(wěn)健，審慎靈活。18年以來(lái)，數(shù)次面對(duì)金融危機(jī)，以及房地產(chǎn)行業(yè)的波峰波谷變化經(jīng)驗(yàn)，將更好地指導(dǎo)我們迎接挑戰(zhàn)，把握機(jī)遇，更理性地體現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整。在今年整體宏觀調(diào)控進(jìn)一步調(diào)控的形勢(shì)下，房地產(chǎn)處于機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的階段，在這個(gè)重要的節(jié)點(diǎn)上，我們需要一起探討市場(chǎng)觀望中的房企新策略，希望各位領(lǐng)導(dǎo)、專家、學(xué)者、企業(yè)家們能夠暢所欲言，提出寶貴意見(jiàn)。我們也希望能與廣大的朋友們相互交流、共同進(jìn)步，攜手為中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展貢獻(xiàn)一份力量。

　　最后，預(yù)祝本次論壇取得圓滿成功，謝謝大家！

　　主持人：謝謝，非常感謝潘先生。接下來(lái)，同樣以熱烈地掌聲請(qǐng)出湖南金科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理何希平先生為大家致辭，有請(qǐng)何先生！

　　何希平：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓、各位同行朋友們：

　　大家上午好！

　　我跟大家交流五句話，今天主辦方給了我三分鐘的時(shí)間嘛。

　　第一，非常感謝主辦方城市觀點(diǎn)新媒體以及瀟湘晨報(bào)給我一次向大家學(xué)習(xí)、交流的機(jī)會(huì)。

　　第二，談一點(diǎn)市場(chǎng)情況。

　　第三，今年的調(diào)控絕非08年的調(diào)控，此調(diào)控非彼調(diào)控，調(diào)控之嚴(yán)，力度之大，政府的決心之大，希望大家能清醒地認(rèn)識(shí)到，不容樂(lè)觀；

　　第四，不容悲觀，長(zhǎng)沙大有作為。溫家寶總理08年講：“信心比什么都重要”。在湖南長(zhǎng)沙，企業(yè)信心比什么都重要。

　　第五，企業(yè)理性判斷，尋求企業(yè)健康理性發(fā)展。

　　最后，預(yù)祝2011城市觀點(diǎn)論壇長(zhǎng)沙行取得圓滿成功，謝謝！

　　主持人：謝謝，非常感謝何先生，接下來(lái)有請(qǐng)觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩(shī)濤女士致辭，有請(qǐng)！

　　陳詩(shī)濤：尊敬的各位來(lái)賓：

　　上午好!

　　在來(lái)長(zhǎng)沙之前，與全國(guó)各地不少房企老總們了解了一下，大家對(duì)于今年下半年及明年上半年都不太樂(lè)觀，對(duì)于銷售量的下滑，房?jī)r(jià)的走勢(shì)充滿悲觀，更多企業(yè)家認(rèn)為持續(xù)從緊的信貸如果再不放松也許使不少企業(yè)將走向被并購(gòu)或者倒閉的命運(yùn)，記得是哪位企業(yè)家告訴我說(shuō)很多大中型企業(yè)也許連五千萬(wàn)現(xiàn)金都拿不出來(lái)。

　　我們不禁會(huì)問(wèn)：房企究竟遇到什么了，下一步又將發(fā)生怎樣的變化？九月的房市也許將促使房企更多思考：我們下一步該怎么辦？

　　城市觀點(diǎn)論壇創(chuàng)立七年以來(lái)，第二次走進(jìn)長(zhǎng)沙。七年期間，長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)生很大變化。大批知名企業(yè)已經(jīng)進(jìn)駐長(zhǎng)沙并且不斷開發(fā)出代表性樓盤。包括今天到場(chǎng)的碧桂園、北辰、方興、保利、萬(wàn)科等等。

　　長(zhǎng)沙乃至湖南的行情，我想今天在座的各位比我更有發(fā)言權(quán)，我更期待今天所有現(xiàn)場(chǎng)的來(lái)賓可以激蕩出更多思想的火花。這里借用恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗先生的話：市場(chǎng)只選好的，我們只做對(duì)的。

　　最后再次感謝出席今天論壇的來(lái)自長(zhǎng)沙、湖南及北京、上海、福建、廣東、浙江各地的開發(fā)企業(yè)來(lái)賓們，感謝長(zhǎng)期支持我們論壇的文登政府、星月門業(yè)、華譽(yù)景觀，先導(dǎo)區(qū)政府、金科實(shí)業(yè)、福晟集團(tuán)等等，感謝我們的合作伙伴瀟湘晨報(bào)及其他媒體朋友！謝謝大家！

　　主持人：謝謝，非常感謝陳詩(shī)濤女士。在這個(gè)時(shí)候，嘉賓致辭暫時(shí)到這里。接下來(lái)要進(jìn)行的是論壇議程，2011城市觀點(diǎn)論壇長(zhǎng)沙行論壇主題是“市場(chǎng)觀望中的房企新策略”。

　　下面，進(jìn)入論壇演講環(huán)節(jié)。首先，進(jìn)行今天論壇的第一場(chǎng)主旨演講，有請(qǐng)演講嘉賓建設(shè)部政策研究中心秦虹女士，演講主題是形勢(shì)與對(duì)策（2011下半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)）。

　　秦虹：大家上午好！

　　很高興來(lái)到長(zhǎng)沙和各位交流有關(guān)房地產(chǎn)的問(wèn)題。演講主題是主辦方給我定的，我想房地產(chǎn)從來(lái)都是長(zhǎng)期投資，不是短期，什么是短期投資？股市才是短期投資。前兩天，我對(duì)炒股的朋友說(shuō)，股市投資時(shí)間太短了，房地產(chǎn)要看三、五年，你們看三、五個(gè)月。他們說(shuō)，您說(shuō)的三、五個(gè)月都長(zhǎng)了，我們只看三、五周。房地產(chǎn)行業(yè)，既要看今年下半年，還要看長(zhǎng)遠(yuǎn)時(shí)機(jī)，所以我的題目就是“形勢(shì)與對(duì)策”。

　　大家注意到今年9月1日，溫家寶總理在《求是》雜志上發(fā)表了一篇文章，《關(guān)于當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和經(jīng)濟(jì)工作》，在這里面他描述了一大段，內(nèi)容很多。但是，核心一是溫總理說(shuō)，“房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正處在關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)控決心不能動(dòng)搖，政策方向不能改變，力度不能放松。”二是“房?jī)r(jià)上漲的短期和長(zhǎng)期潛在壓力仍然較大”。我深切地感覺(jué)到，當(dāng)前調(diào)控比較難，中央已經(jīng)出了這么多的政策，現(xiàn)在影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的已經(jīng)不簡(jiǎn)單是限購(gòu)、限貸、限價(jià)這些限制性政策，應(yīng)對(duì)通貨膨脹壓力的緊縮性的貨幣政策，收緊銀根等等，對(duì)于房地產(chǎn)這種資金密集型企業(yè)已經(jīng)影響很大了。雙向政策都在影響這個(gè)行業(yè)，為什么總理還覺(jué)得壓力還很大？調(diào)控仍然還要繼續(xù)，還要堅(jiān)持？為什么？我覺(jué)得和外圍形勢(shì)有很大的關(guān)系。

　　關(guān)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，我們考慮了很多因素。但是，我覺(jué)得過(guò)去十年呈大趨勢(shì)的人口增長(zhǎng)和民間資金的快速擴(kuò)張膨脹，這兩個(gè)因素超過(guò)了我們?cè)瓉?lái)的預(yù)期。為什么市場(chǎng)這么難調(diào)？?jī)r(jià)格這么難議？主要原因是需求量的增加。那么，我認(rèn)為我們過(guò)去的判斷是不足的。房地產(chǎn)市場(chǎng)在人流、資金流雙向驅(qū)動(dòng)下，房地產(chǎn)需求呈現(xiàn)了快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。以城市化率指標(biāo)來(lái)看，統(tǒng)計(jì)局去年年底公布的是全國(guó)47.6%。大家知道，中國(guó)10年搞一次人口普查，去年年底搞了第六次人口普查，數(shù)據(jù)在6月份對(duì)外公布了，公布的結(jié)果是什么？實(shí)際上，我們?cè)谌ツ昴甑椎臅r(shí)候，中國(guó)的城市化率不是47.6%，而是49.68%。也就是說(shuō)，按照各個(gè)企業(yè)、各個(gè)層面、各個(gè)部門、各個(gè)角落在研究房地產(chǎn)市場(chǎng)或研究城市化率的時(shí)候，實(shí)際的城市化率超過(guò)了我們的速度，占到了50%。大家要注意，城市化率快速增長(zhǎng)所伴隨的是什么？是大中小城市之間人口的流動(dòng)。小城鎮(zhèn)的人口流向地級(jí)市，地級(jí)市的人口流向省會(huì)城市，省會(huì)城市的人口流向大中城市，去購(gòu)房。在城市化率加快增長(zhǎng)的同時(shí)，特別明顯的表現(xiàn)出各個(gè)地區(qū)的省會(huì)城市、一線城市人口的集聚速度在大大聚集，而下面的城市人口是在流失的。

　　北京市2000-2010年，這十年間，平均每年新增常住人口60萬(wàn)人。那么，這意味著什么？大家想一想，也就是說(shuō)假定去年新增常住人口60萬(wàn)人，按3個(gè)人需要一套房子，不一定買，也可能是租，但要在這個(gè)城市常住下去，一年就需要20萬(wàn)套房子。北京去年提供了多少套房子？北京去年新建商品住房銷售一共銷售了13萬(wàn)套，再加上二手房的銷售，一共銷售了26萬(wàn)套。也就是說(shuō)，假定新增的常住人口都需要通過(guò)購(gòu)買形式來(lái)解決居住問(wèn)題的話，北京20萬(wàn)套房子解決60萬(wàn)常駐人口的需求，剩下6萬(wàn)套房子來(lái)解決拆遷、改善居住條件是不夠的。所以，60萬(wàn)的人口雖然在北京住下了，但他們沒(méi)有能力在北京買房，都要買的話，北京的價(jià)格不是今天的價(jià)格。這樣一個(gè)供求關(guān)系，是事實(shí)，因?yàn)槌鞘屑廴丝谒俣冗h(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了預(yù)期。那么，我相信不僅是北京、上海，只要是一線城市，各個(gè)省的一線城市、二線城市同樣面臨人口大集聚的過(guò)程。

　　現(xiàn)在，新的十年開始了，人口流動(dòng)趨勢(shì)會(huì)不會(huì)相反？人口會(huì)不會(huì)往中小城市流動(dòng)？目前來(lái)看，看不到。為什么有錢人、有能力的人去大城市落戶、去工作、去買房子呢？一個(gè)很重要的原因，就是大中小城市目前的公共服務(wù)發(fā)展不均等，造成了很多人愿意去公共服務(wù)好的地方安家，只有公共服務(wù)好的地方能夠?yàn)楹蟠峁┝己玫慕逃?，有更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，享受更多的文化教育等等，除非你沒(méi)有能力，你只要有能力就會(huì)要享受這些公共服務(wù)。所以，目前中國(guó)的公共服務(wù)好的地方仍然吸引著人流集聚。如果沒(méi)有第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，我們可能還在沿用47.6%的數(shù)據(jù)。

　　現(xiàn)在買房的人怎么這么多？大家說(shuō)，有錢人多了，這是不錯(cuò)的。但是，有錢人多到什么程度呢？錢多到什么程度呢？過(guò)去，我們的估計(jì)確實(shí)不足。今年上半年，我們做了一項(xiàng)研究，做了民間資本測(cè)算，去了山西、陜北，鄂爾多斯，測(cè)算得到了當(dāng)?shù)卣兔耖g的認(rèn)可，經(jīng)過(guò)調(diào)研我們發(fā)現(xiàn)鄂爾多斯約有民間資本2200億，山西大約2000億。以鄂爾多斯2200億為例，如果是北京的話，北京市去年一年新建商品住房銷售額達(dá)到2060億元，這意味著什么？我們算了一筆帳，這意味著假定鄂爾多斯都要去北京買房子的話，北京一年的新建商品房會(huì)全部買光，不用貸款。好在，鄂爾多斯的人喜歡在本地買房，買一套不夠就買兩套，買兩套不夠就買三套，形成了一座“死城”，只有少數(shù)人在北京買了房，如果真的要去炒房的話，我們的房產(chǎn)資本是扛不住的。

　　那么，我們把全國(guó)的民間資本調(diào)查清楚了，廣東的民間資本少嗎？廣東的民間資本少嗎？湖南的民間資本少嗎？同樣不少。這么大的民間資本，可悲的是并不是均勻的分散在所有的家庭身上，這些民間資本集聚在少數(shù)人手里，這些民間資本就一定要去投資，因?yàn)樗约河貌煌曷?，一定要去投資。從目前中國(guó)的狀況來(lái)看，從民間資本的調(diào)研趨勢(shì)來(lái)看，過(guò)去一部分民營(yíng)資本投資到房地產(chǎn)市場(chǎng)了。怎么投？買房子。過(guò)去，在本地買；本地買完了到省會(huì)城市買；省會(huì)城市買完了，到北京、三亞等一線城市買。鄂爾多斯的民間借貸產(chǎn)業(yè)很發(fā)達(dá)，湖南的民間借貸產(chǎn)業(yè)還沒(méi)有那么發(fā)達(dá)?，F(xiàn)在，你到北京買房子，五年納稅才能買，現(xiàn)在外地人到北京買房子比較困難了?，F(xiàn)在的鄂爾多斯人都到北京投資商業(yè)地產(chǎn)，為什么投資商業(yè)地產(chǎn)？是因?yàn)樗麄冞x來(lái)選去，比來(lái)比去，認(rèn)為投資房地產(chǎn)還是要投資他們非常關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)是全球最好的，中國(guó)的股市基本上是全球最差的，投資股市能有什么回報(bào)？存款負(fù)利率，還有什么更好的投資渠道呢？中國(guó)金融市場(chǎng)的管理比較嚴(yán)格，如果你是新加坡人，你是美國(guó)人、歐洲人在當(dāng)?shù)氐耐顿Y品種是非常豐富的，而在中國(guó)沒(méi)有太多的投資機(jī)會(huì)，選來(lái)選去就這么幾個(gè)。所以，投資渠道有限，大大地限制了這些民間資本的投資選擇?，F(xiàn)在，住宅限購(gòu)了，很多民間資本就投資商業(yè)地產(chǎn)了，這種情況是存在的。

　　所以，民間資本的規(guī)模大。我剛才說(shuō)了北京去年一年商品住房銷售額是2060億，大家知道17個(gè)省全省一年的商品房銷售額不到2060億，民間資本真的很大，這些資金流向哪里，哪里的市場(chǎng)是不可能扛得住。過(guò)去十年，人流、資金流雙向流動(dòng)推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。實(shí)際上，增幅最快的是后五年，即2005-2010年，十年中后五年增長(zhǎng)最快。

　　所以，溫總理說(shuō)“不放松、不動(dòng)搖”，主要指房地產(chǎn)政策，限購(gòu)、限貸。大家批評(píng)這些政策，比如違反人權(quán)、不符合憲法等，有可能回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，有可能會(huì)碰到批評(píng)。但是，有時(shí)候反過(guò)來(lái)想，盡管限購(gòu)政策確實(shí)有很多的負(fù)作用。但是，在現(xiàn)在調(diào)控房地產(chǎn)投資性需求，或者調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)手段還不充足的情況下，不用限購(gòu)又有什么更好的辦法來(lái)抑制當(dāng)前壓力如此之大的房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？可能真是沒(méi)有更好的辦法。按照我的想法，控制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，抑制投資性需求，最好的辦法是兩個(gè)稅，一是中間交易環(huán)節(jié)的稅，炒房的收益歸為國(guó)有了，收益空間降低了，誰(shuí)還去炒房？二是開征房產(chǎn)稅。你只有一套房子，政府不征稅，比如政府在上海人均60平米不征稅，超過(guò)這個(gè)面積的都征稅。誰(shuí)還愿意去投資買這么多房子？那么，這兩個(gè)稅收還沒(méi)有在中國(guó)普及的時(shí)候，只能用限的手段，不然壓力太大了。

　　限購(gòu)政策，在房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)過(guò)熱，房?jī)r(jià)還再繼續(xù)上漲的話，肯定會(huì)繼續(xù)實(shí)行。貨幣政策，現(xiàn)在看不到放松的跡象，以后會(huì)不會(huì)放松呢？我們看到了未來(lái)的通脹壓力，對(duì)我們來(lái)說(shuō)是依然存在的。銀根會(huì)不會(huì)放寬？會(huì)不會(huì)降息？現(xiàn)在，看不到。既保持現(xiàn)有的貨幣政策不變，既不松，也不緊，我想對(duì)于房地產(chǎn)的限貸恐怕還會(huì)繼續(xù)收緊。因?yàn)?，在銀行部門看到了房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性調(diào)整，將更加謹(jǐn)慎，總的來(lái)說(shuō)不會(huì)放松。而且，房地產(chǎn)開發(fā)成本越來(lái)越高，意味著利潤(rùn)越來(lái)越低，風(fēng)險(xiǎn)在加大。所以，房地產(chǎn)融資是傳統(tǒng)融資渠道，銀行貸款對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)不可能有寬松余地，對(duì)此要有足夠的準(zhǔn)備。

　　那么，以控制信貸規(guī)模和省息為主要內(nèi)容的貨幣政策，對(duì)房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈將產(chǎn)生影響，從拿地到施工，到后期的銷售，全產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)產(chǎn)生了影響。銀行貸款在企業(yè)資金來(lái)源里的占比已經(jīng)達(dá)到了歷史的低位，在企業(yè)資金來(lái)源里面，4%多一點(diǎn)也是歷史低位，銀行貸款增速只出現(xiàn)過(guò)三次。個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)速度已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，資金對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響甚至超過(guò)了限的政策。

　　我們說(shuō)的是這么一個(gè)數(shù)據(jù)，但實(shí)際上去看全國(guó)的數(shù)據(jù)。今年1-8月份全國(guó)房地產(chǎn)開工、投資、銷售的總體數(shù)據(jù)還是不錯(cuò)的。比如，今年1-8月，盡管有些城市市場(chǎng)萎縮得比較厲害，北京、上海等城市成交量到8月份已經(jīng)是負(fù)增長(zhǎng)了。但是，全國(guó)的數(shù)據(jù)很漂亮。1-8月份，全國(guó)商品房銷售面積增長(zhǎng)速度為12.9%。所以，很多分析人士說(shuō)：“大城市、一線城市限購(gòu)，影響成交，沒(méi)有問(wèn)題。二、三、四線城市銷售上漲，完全可以彌補(bǔ)大城市成交量下降的趨勢(shì)”。盡管銷售遇到了難題，但開發(fā)企業(yè)仍在加大馬力生產(chǎn)投資。是不是完全是這種情況？我覺(jué)得要客觀分析。今年1-8月，全國(guó)總的商品房銷售面積是12.9%，看起來(lái)數(shù)據(jù)很漂亮。但是，這與去年的基數(shù)有關(guān)系。

　　去年，整個(gè)商品房市場(chǎng)分了三個(gè)階段，國(guó)十條出臺(tái)之前1-4月份是一個(gè)階段，延續(xù)到2009年高飛猛進(jìn)的態(tài)勢(shì)，增長(zhǎng)速度是比較高的。5-8月份的數(shù)據(jù)正好是去年最低的數(shù)據(jù)，去年當(dāng)月商品房銷售數(shù)據(jù)是負(fù)增長(zhǎng)，基數(shù)穩(wěn)定。所以，今年在比較的時(shí)候，數(shù)據(jù)就還不錯(cuò)。但是，實(shí)際上這是基數(shù)的原因，大家一定要重點(diǎn)這一點(diǎn)。

　　那么，房地產(chǎn)的開發(fā)投資和新開工面積的增長(zhǎng)速度里面包含了一部分保障房的內(nèi)容，大家知道今年保障房的新開工面積比較大，今年是1000萬(wàn)套，而且中央在盯著各個(gè)地方加快開工進(jìn)度。所以，這里面也包含了保障房的因素，對(duì)市場(chǎng)也還是有一定影響的。

　　現(xiàn)在，來(lái)看看房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?，F(xiàn)在看來(lái)，受到了影響。但是，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我認(rèn)為未來(lái)十年房地產(chǎn)不可能復(fù)制和持續(xù)前十年的高速增長(zhǎng)。因?yàn)椋?jīng)過(guò)十年的高速增長(zhǎng)，未來(lái)基本不具備前十年的市場(chǎng)增長(zhǎng)環(huán)境。前十年中，有六年中國(guó)GDP的增長(zhǎng)速度在10%以上，有三年在9%以上，只有2000年在8%以上，從來(lái)沒(méi)有過(guò)的十年。過(guò)去的經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，六年在10%以上的速度增加，三年在9%以上的速度增加，您認(rèn)為今后十年還會(huì)有這樣的GDP增長(zhǎng)速度嗎？國(guó)務(wù)院確定了“十二五”GDP增長(zhǎng)速度是7%，國(guó)家在主動(dòng)地調(diào)整經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。

　　過(guò)去的十年，是中國(guó)的城市化速度增長(zhǎng)最有質(zhì)量的十年，黏附力強(qiáng)，以后只會(huì)下降。過(guò)去十年，基本上是比較寬松的貨幣政策，特別是2009年，一年花了三年的錢，今后幾乎不會(huì)再有了。過(guò)去十年，房地產(chǎn)行業(yè)快速增長(zhǎng)，快速到什么程度？去年一年，商品房銷售是2000年的10倍，房地產(chǎn)投資額是2000年的9.4倍，過(guò)去十年有房改制度改革的因素，您認(rèn)為紅利釋放完了還會(huì)釋放嗎？會(huì)釋放，但利潤(rùn)會(huì)大大縮減。所以，未來(lái)十年，我認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)本身還會(huì)有增長(zhǎng)，市場(chǎng)空間還有，但速度一定是下降。

　　政府主動(dòng)調(diào)整經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，怎么堅(jiān)持呢？我個(gè)人的看法是，未來(lái)十年，如果房地產(chǎn)調(diào)控政策還有優(yōu)化空間的話，控制住宅投資性需求和加大保障房建設(shè)是兩個(gè)好的手段，房地產(chǎn)企業(yè)必然進(jìn)入計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代。很多企業(yè)說(shuō)，現(xiàn)在是遇到了調(diào)控政策而已，實(shí)際上即使現(xiàn)在沒(méi)有調(diào)控政策，開發(fā)企業(yè)在今后十年也要轉(zhuǎn)型。因?yàn)?，外圍環(huán)境和過(guò)去十年是不一樣的。

　　那么，轉(zhuǎn)型呢？轉(zhuǎn)型肯定有很大的機(jī)遇。無(wú)論是房地產(chǎn)開發(fā)的模式、開發(fā)的方式，都存在很大的轉(zhuǎn)型機(jī)會(huì)，但轉(zhuǎn)型也有很大的挑戰(zhàn)。轉(zhuǎn)型就是利益重新分配的過(guò)程，在轉(zhuǎn)型過(guò)程中一定有獲利大者，一定也有轉(zhuǎn)型失敗者，或者被淘汰的一些企業(yè)。

　　所以，我們說(shuō)我們所開發(fā)的產(chǎn)品本身內(nèi)在的質(zhì)量，內(nèi)在的功能，內(nèi)在的定位，本身有很大的提升空間和提升機(jī)會(huì)，但也有很大的困難。比如，開發(fā)業(yè)態(tài)，商業(yè)、旅游、養(yǎng)老等新興地產(chǎn)增長(zhǎng)很快。但是，有機(jī)遇。現(xiàn)在，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，這些地產(chǎn)發(fā)展難度比較大，如果這些產(chǎn)業(yè)不能發(fā)展，蓋房子誰(shuí)不會(huì)蓋？一定能把所有的房子蓋好，一家餐館沒(méi)有好廚師，那你的餐館就是不行的。在產(chǎn)品業(yè)態(tài)，融資模式等方面，大家眼前最要關(guān)注的就是開發(fā)融資的創(chuàng)新。因?yàn)?，產(chǎn)品的創(chuàng)新、業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)換、模式的轉(zhuǎn)變不是一日之變，不是一日就可以轉(zhuǎn)的。但是，眼前面臨的是資金鏈短缺的問(wèn)題。

　　眼前，企業(yè)要在融資方面高度關(guān)注，實(shí)現(xiàn)兩個(gè)轉(zhuǎn)變：一是從過(guò)去的銀行貸款一定要習(xí)慣民間融資；二是從過(guò)去的債權(quán)融資在將來(lái)更多的要考慮股權(quán)融資，和投資者一起共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益。

　　關(guān)于新型的房地產(chǎn)融資新趨勢(shì)和新手段，目前已經(jīng)受到了各界的關(guān)注，正在興起。一會(huì)兒，河山國(guó)際資本集團(tuán)有限公司曹總會(huì)有一個(gè)發(fā)言，希望大家能夠認(rèn)真聽(tīng)，今天不再這里多說(shuō)了。

　　總而言之，在所有轉(zhuǎn)型中，對(duì)于考研企業(yè)能否走得長(zhǎng)遠(yuǎn)，最關(guān)鍵的是開發(fā)融資的轉(zhuǎn)變。發(fā)言到這里，時(shí)間到了，謝謝大家！

　　主持人：非常感謝秦虹女士的精彩演講，下一位演講嘉賓將有請(qǐng)山東省文登市城市運(yùn)營(yíng)辦公室主任畢建超先生，有請(qǐng)畢先生，他演講的題目是“國(guó)家戰(zhàn)略中的濱海養(yǎng)生之都——山東文登”，有請(qǐng)！

　　畢建超：尊敬的各位來(lái)賓：大家上午好！

　　2011城市觀點(diǎn)論壇長(zhǎng)沙行的主題是市場(chǎng)觀望中的房企新策略，我感覺(jué)在當(dāng)前國(guó)家政策形勢(shì)之下，國(guó)家在轉(zhuǎn)形式調(diào)結(jié)構(gòu)，房企也要轉(zhuǎn)形式調(diào)結(jié)構(gòu)。大家在進(jìn)駐一、二線城市發(fā)展的地產(chǎn)的同時(shí)，也要關(guān)注三、四線城市。秦女士說(shuō)要選擇對(duì)的，大家就要發(fā)展有發(fā)展前景的三、四線城市。

　　2011年，國(guó)務(wù)院批復(fù)的第一個(gè)國(guó)家戰(zhàn)略即山東半島發(fā)展的“十二五”規(guī)劃，以海洋經(jīng)濟(jì)為主的發(fā)展戰(zhàn)略。在發(fā)展戰(zhàn)略中，文登和青島并列為海洋經(jīng)濟(jì)為主的發(fā)展城市之一，具有很多的發(fā)展優(yōu)勢(shì)。

　　其中，文登為什么會(huì)列入國(guó)家戰(zhàn)略呢？第一，文登有強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；文登去年的GDP是5000多億元，財(cái)政收入是25個(gè)億，在全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣中排第14位。并且，工業(yè)基礎(chǔ)比較雄厚。66%的財(cái)政收入是由工業(yè)產(chǎn)生的，有很大的資金支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，這是第二。第三，文登有規(guī)劃發(fā)展的土地資源，并且有合理的土地供應(yīng)政策和發(fā)展體系。第四，在文登穩(wěn)定發(fā)展一、二線產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，在挖掘自己的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行第三產(chǎn)業(yè)的開發(fā)。去年，聘請(qǐng)了清華大學(xué)等高規(guī)格的戰(zhàn)略合作伙伴，對(duì)文登進(jìn)行了差異化的研究，并且對(duì)資源進(jìn)行了挖掘。大家知道，在環(huán)渤海包括整個(gè)沿海城市，資源同質(zhì)化比較嚴(yán)重。如何脫穎而出？我們就要打造出自己的差異化。

　　去年，主要挖掘了文登現(xiàn)在具有的幾大優(yōu)勢(shì)。一是氣侯溫潤(rùn)宜人。大家知道，山東的蘋果，向北沒(méi)有甜味，向南也沒(méi)有甜味，只有產(chǎn)自文登這個(gè)緯度的才可以。文登有山有水，平均氣溫25度，冬季在2度左右，是一個(gè)比較不錯(cuò)的養(yǎng)生之地。二是文登的戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)明顯。三是交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。是北方交通種類最為齊全的縣級(jí)市之一，其中包括飛機(jī)、港口、輕軌在建，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。四是黃金海岸宜居宜業(yè)，有12公里的優(yōu)質(zhì)沙灘，并且有萬(wàn)畝森林，是三大沿線區(qū)域的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，就在海邊。五是他山之祖聲名遠(yuǎn)播。他山之祖在膠東最高山修煉，有非常不錯(cuò)的歷史脈搏和山水。六是文登是溫泉之都，獨(dú)具特色。文登的溫泉占山東省1/3，目前已開發(fā)了幾處，海爾地產(chǎn)也在進(jìn)行國(guó)際性七星級(jí)的溫泉打造。七是文化之城底蘊(yùn)深厚，特別是歷史文化底蘊(yùn)深厚。八是文登是長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)養(yǎng)生健康，文登是中國(guó)第13個(gè)長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)。剛才，畫面中的老人是104歲。文登給周邊城市提供養(yǎng)生觀點(diǎn)的同時(shí)也進(jìn)行比較，充分挖掘自己的優(yōu)勢(shì)。那么，文登的總體定位就是中國(guó)長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)，濱海養(yǎng)生之都。

　　文登一軸一環(huán)一帶的整體布局，經(jīng)過(guò)十年的打造，起步階段已經(jīng)基本完成，經(jīng)過(guò)十年的打造，已經(jīng)成為中國(guó)比較有名的養(yǎng)生之都，也契合了開發(fā)商的開發(fā)概念。為了配合城市品牌打造，文登在全國(guó)20個(gè)省、8個(gè)城市進(jìn)行重點(diǎn)新聞推廣，即城市品牌推廣，包括央視、衛(wèi)視的品牌推廣。

　　下面，我再簡(jiǎn)單給大家介紹一下被列入三大海洋新區(qū)的文登南海新區(qū)。文登南海新區(qū)總面積190平方公里，文登充分考慮了發(fā)展因素，優(yōu)先發(fā)展臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)，該港口離主航線只有16海里，在港口附近建設(shè)了比較大的臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)，目前已經(jīng)有中國(guó)500強(qiáng)和世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐。通過(guò)臨港工作人員在旅游度假區(qū)居住，使得這里不會(huì)成為一個(gè)空城，達(dá)到均衡發(fā)展。目前，政府已經(jīng)投入了45億元進(jìn)行了路網(wǎng)打造，包括學(xué)校、醫(yī)院、供水、污水處理等設(shè)施都已全部進(jìn)入，大連理工大學(xué)、北京交通大學(xué)的研究生分院已經(jīng)在建。

　　這是前期濱水區(qū)的規(guī)劃，目前已經(jīng)建設(shè)完成。該區(qū)有兩個(gè)威海地區(qū)最大的河流，都是由政府進(jìn)行投資打造的。葫蘆型的人工島是香港世威集團(tuán)投資的人工島嶼，今年已開始動(dòng)工。

　　目前的招商重點(diǎn)主要是大的城市運(yùn)營(yíng)商、開發(fā)商，不光是大型開發(fā)商，中小型開發(fā)商在文登也可以找到發(fā)展前景。

　　最后，希望大家關(guān)注藍(lán)色經(jīng)濟(jì)國(guó)家戰(zhàn)略，關(guān)注文登。

　　祝大家身體健康、萬(wàn)事如意，謝謝！

　　主持人：好的，在這里還是要再一次感謝畢建超先生精彩的演講?，F(xiàn)在，臺(tái)下稍作休息，接下來(lái)有請(qǐng)第三位演講嘉賓，他是來(lái)自于長(zhǎng)沙先導(dǎo)投資控股有限公司總裁鄒林先生，有請(qǐng)鄒林先生，今天帶來(lái)的演講題目是“價(jià)值共贏·創(chuàng)造城市夢(mèng)想”，有請(qǐng)！您的演講時(shí)間是15分鐘。

　　鄒林：來(lái)自全國(guó)的朋友們：你們好！

　　在接下來(lái)的15分鐘時(shí)間里，你們將看到一個(gè)美麗的新長(zhǎng)沙。大家知道，長(zhǎng)沙是歷史文化名城，距今已經(jīng)有2000多年的歷史。在新一輪的開發(fā)建設(shè)和中部崛起中，它將承擔(dān)什么樣的重任呢？我給大家作一個(gè)介紹。

　　大家知道，長(zhǎng)沙是對(duì)接珠三角、長(zhǎng)三角的交通樞紐，也是國(guó)家中部崛起中的三個(gè)機(jī)翼中的一個(gè)樞紐，長(zhǎng)沙承擔(dān)著東西南北獨(dú)特區(qū)位的交匯，在中部崛起中起到了重要作用。大家應(yīng)該聽(tīng)到，最近有一個(gè)說(shuō)法，“長(zhǎng)株潭城市群”，是以長(zhǎng)沙為核心，由周邊岳陽(yáng)、常德、益陽(yáng)、婁底、衡陽(yáng)等等城市組成的一個(gè)核心磁場(chǎng)，它的交通非常便利，到周邊最近就半個(gè)小時(shí)，最長(zhǎng)時(shí)間也在一個(gè)半小時(shí)以內(nèi)。

　　整個(gè)長(zhǎng)沙城市發(fā)展規(guī)劃為一軸兩帶，沿江建設(shè)，跨江發(fā)展。在長(zhǎng)沙以前的建設(shè)中一般是沿著湘江的東面進(jìn)行開發(fā)，把長(zhǎng)沙已經(jīng)打造成一個(gè)頗有知名度的文化娛樂(lè)之都。在今后的建設(shè)中，我們會(huì)跳出河?xùn)|，打造大河西。目前，長(zhǎng)沙GDP已經(jīng)超過(guò)4500億元，排在第二，年增長(zhǎng)率排在第一，全年完成固定投資320個(gè)億，房地產(chǎn)投資超過(guò)了380個(gè)億，這是去年的數(shù)據(jù)。各位開發(fā)商關(guān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)，在去年以前的統(tǒng)計(jì)，整個(gè)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)的開工面積居中部六省第二位，銷售面積居中部六省第一位，增長(zhǎng)勢(shì)頭非常明顯。

　　那么，特別是房?jī)r(jià)提升在這幾年非?？?，也造就了地價(jià)的上升。以前，長(zhǎng)沙是價(jià)值洼地，現(xiàn)在在慢慢追上來(lái)，也就意味著開發(fā)商有更多的利潤(rùn)。大家知道，有幾個(gè)典型項(xiàng)目，保利地產(chǎn)段總告訴我銷售價(jià)格已超過(guò)16000元/平方米，北辰三角洲也達(dá)到了比較好的價(jià)位。

　　大河西先導(dǎo)區(qū)，要向大家做一個(gè)背景介紹。長(zhǎng)沙跨江發(fā)展戰(zhàn)略是在2007年12月份，國(guó)家批準(zhǔn)長(zhǎng)株潭城市群為全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的“兩型社會(huì)”試驗(yàn)區(qū)，為此專門成立了大河西先導(dǎo)區(qū)。規(guī)范范圍為長(zhǎng)沙市大河西的岳麓區(qū)、高新區(qū)、望城區(qū)及寧鄉(xiāng)的一部分，總用地面積是1200平方公里，核心區(qū)570公平合理。目前，啟動(dòng)區(qū)開始建設(shè)的是230平方公里。

　　大河西先導(dǎo)區(qū)產(chǎn)業(yè)功能布局圍繞一核、四區(qū)、三帶進(jìn)行，一核指以長(zhǎng)沙市政府的行政中心區(qū)——濱江新城，構(gòu)成區(qū)域核心；四區(qū)指現(xiàn)代服務(wù)區(qū)、現(xiàn)代裝備制造高新產(chǎn)業(yè)區(qū)、科教文衛(wèi)產(chǎn)業(yè)區(qū)、都市農(nóng)業(yè)與農(nóng)產(chǎn)品加工區(qū)；三帶指金州配套產(chǎn)業(yè)帶、岳麓山人文旅游產(chǎn)業(yè)帶、西岸創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)帶。到長(zhǎng)沙現(xiàn)代區(qū)，到大河西先導(dǎo)區(qū)所開發(fā)的板塊來(lái)投資的話，有一個(gè)很大的好處，即體制機(jī)制的創(chuàng)新和政策的支持。我們?cè)跈C(jī)構(gòu)購(gòu)置上按照小政府大戶制的要求實(shí)行了大戶制，我們有一個(gè)統(tǒng)計(jì)，你們約要220天辦下來(lái)的投資手續(xù)，在長(zhǎng)沙只需要20天，我們四個(gè)部行使市政府的二號(hào)章進(jìn)行審批，還有稅收政策等方面的優(yōu)惠，具體的情況可以到先導(dǎo)區(qū)了解。

　　一期開發(fā)，長(zhǎng)沙市委市政府2008年注資100億成立了大河西先導(dǎo)區(qū)城市運(yùn)營(yíng)綜合運(yùn)營(yíng)商——長(zhǎng)沙先導(dǎo)投資控股有限公司。公司主要著力于城市的資源與管理、兩型社會(huì)發(fā)展、金融控股平臺(tái)打造，致力于成為國(guó)內(nèi)一流的城市資源綜合運(yùn)營(yíng)商。主要有三大業(yè)務(wù)板塊：城市資源運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資、金融與資本運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。

　　金融板塊方面，在座的有很多金融專家，希望大家有機(jī)會(huì)合作。我們控股長(zhǎng)沙銀行、吉祥仁壽保險(xiǎn)等等，構(gòu)筑了銀行、證券、保險(xiǎn)三大業(yè)務(wù)。在三年不到的時(shí)間內(nèi)，完成了300多億元的投資，這都是在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上的投資。

　　接下來(lái)，我用一點(diǎn)時(shí)間給大家作介紹。大家看到了沿江西岸有很多非常優(yōu)質(zhì)的土地在做品種和開發(fā)，其中有幾個(gè)大的片區(qū)。一是洋湖片區(qū)，區(qū)位位于長(zhǎng)沙西南面，沿湘江邊上，北依岳麓山，東臨湘江，位于二環(huán)與三環(huán)圍合之處。正在修的橋是湘府路大橋，明年通車，通車以后5分鐘就到了湖南省人民政府。當(dāng)然，你慢點(diǎn)開，10分鐘也都?jí)蛄?。該?xiàng)目總面積是19.8平方公里，集酒店、辦公、商業(yè)于一體的總部經(jīng)濟(jì)基地和與之配套的生態(tài)濕地公園，以及綠色宜居社區(qū)。預(yù)計(jì)，一期開發(fā)投資是215億元，其中洋湖濕地公園的投資就超過(guò)了60億人民幣，一期已經(jīng)開業(yè)了，大家可以去走一走，非常漂亮，這里將建設(shè)成為人居和諧兩型社會(huì)試驗(yàn)區(qū)。

　　片區(qū)內(nèi)19.8平方公里的骨干道路已經(jīng)基本修建好，有含浦大道、坪塘大道、瀟湘南大道等等。片區(qū)內(nèi)三橫一縱的次干道已經(jīng)開通，在先導(dǎo)區(qū)投資不用擔(dān)心將來(lái)的建設(shè)還要等拆遷等其他基礎(chǔ)設(shè)施到位后再開發(fā)，它的基礎(chǔ)設(shè)施非常成熟。以前，長(zhǎng)沙的主功能區(qū)即將在湘江東面，大家可以看到在一個(gè)片區(qū)北面就有猴子石大橋，南面有橘子洲大橋，湘府大橋明年將通車，將實(shí)現(xiàn)與西面的無(wú)限對(duì)接。規(guī)劃中的地鐵3號(hào)線、9號(hào)線都在此片區(qū)內(nèi)交匯。

　　今年下半年，在洋湖片區(qū)有15塊土地拿出來(lái)進(jìn)行合作，而且地塊非常好。大家在圖上看到大拇指形的地方，就是洋湖濕地公園，我們打造的品質(zhì)會(huì)很高，是按照兩型社會(huì)的要求來(lái)做。在濕地公園的另外一面，有一塊紅色的小塊地是一邊臨江，一邊臨濕地公園的一塊地，應(yīng)該可以稱之為未來(lái)長(zhǎng)沙最好的地塊之一了，這樣的地塊坐北朝南，不會(huì)有西曬，房子蓋在東面要看江的話就會(huì)遭受西曬，而在這里不會(huì)有這個(gè)問(wèn)題。

　　還有具體的地塊，希望大家到我們那里參觀，再詳細(xì)說(shuō)。

　　現(xiàn)在，有一個(gè)核心的項(xiàng)目是濱江新城片區(qū)，也在做一期開發(fā)，總面積6.7平方公里，南北呈長(zhǎng)形，東臨湘江綠色風(fēng)光帶，過(guò)了銀盆嶺大橋就到了這里，位置非常好，形狀似航空母艦，它是未來(lái)河西發(fā)展的一個(gè)非常漂亮的區(qū)域。交通非常好，從河?xùn)|到河西有三汊磯大橋，已通車，還有正在修建的地鐵線縱向穿過(guò)濱江新城，并且在片區(qū)內(nèi)都有設(shè)多個(gè)地鐵站。而且，長(zhǎng)沙地鐵6號(hào)線換乘站在這里交匯，在濱江新城將來(lái)可以直接辦手續(xù)到機(jī)場(chǎng)，有非?？焖俚慕煌ǖ?。然后，城際軌道在這里交匯，這在這里即使堵車也有其他通道可以通過(guò)，有25條通道。銀盆嶺隧道也正在修建中，很快將通車，交通區(qū)位非常好。今天，也有在座的伙伴先導(dǎo)區(qū)投資，如世茂濱江、奧特斯等其他大型開發(fā)商，已經(jīng)與我們合作進(jìn)駐了，會(huì)把這里打造得非常漂亮。

　　今年下半年將推出八塊地塊，特別要向大家介紹湘江的A8地塊，這塊地不需要招拍掛，直接與我們談合作就好了，長(zhǎng)沙江邊最好的地塊，在這個(gè)地塊上，公路不會(huì)切割湘江與住宅的距離，其他還有很多地塊，非常適合做酒店、商業(yè)等等。

　　第三個(gè)片區(qū)是沿著湘江在濱江新城的北面有3000多畝土地，歡迎大家過(guò)來(lái)與我們洽談一期開發(fā)、二期開發(fā)，這里要打造一個(gè)新型的兩型社會(huì)試驗(yàn)區(qū)，是環(huán)保的。

　　月亮島片區(qū)是一個(gè)旅游項(xiàng)目，也是3000多畝的地，在長(zhǎng)沙有一個(gè)非常有名的洲是橘子洲，在它的北面就有一個(gè)面積是它兩倍的洲，即月亮島，作為一個(gè)旅游項(xiàng)目，歡迎有興趣的朋友過(guò)來(lái)與我們洽談合作，投資開發(fā)，以及對(duì)未來(lái)做一個(gè)共同的規(guī)劃。

　　每一個(gè)片區(qū)的交通都非常方便，都有地鐵通過(guò)。我們自己正在做大河西規(guī)模功能交通樞紐，上面有五星級(jí)酒店、公寓等其他產(chǎn)業(yè)，包括住宅，歡迎大家來(lái)洽談投資，共同開發(fā)美麗的大長(zhǎng)沙。謝謝。

　　主持人：非常感謝鄒林先生，他帶領(lǐng)大家看到了一個(gè)非常美麗的長(zhǎng)沙，同時(shí)非常有發(fā)展前景的長(zhǎng)沙，感覺(jué)意猶未盡。接下來(lái)，有請(qǐng)今天第四位演講嘉賓，來(lái)自于世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉先生，有請(qǐng)黎先生為我們大家?guī)?lái)演講。黎振偉先生的演講題目是“新時(shí)期房地產(chǎn)應(yīng)變發(fā)展之路”，提醒黎先生，您的演講時(shí)間是20分鐘。

　　黎振偉：很榮幸到長(zhǎng)沙來(lái)參加“2011城市觀點(diǎn)論壇”，尊敬的領(lǐng)導(dǎo)、各位開發(fā)商：上午好！

　　今天的演講題目是“新時(shí)期房地產(chǎn)應(yīng)變發(fā)展之路”，如何發(fā)展，我們一起來(lái)尋找它的發(fā)展方向。

　　時(shí)間回訪，有兩件事讓我感觸頗深。一是2011年博鰲論壇，本次論壇上有很多大腕，很多嘉賓到了長(zhǎng)沙，很多演講嘉賓都亮出了觀點(diǎn)。世聯(lián)地產(chǎn)陳總的觀點(diǎn)是調(diào)控涉及到規(guī)則的改變。很多專家都談到了房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的方向及轉(zhuǎn)型。論壇的焦點(diǎn)給我們帶來(lái)了以下一些論事，過(guò)去十年與未來(lái)十年的中國(guó)房地產(chǎn)，下一個(gè)十年迷茫中的感知，機(jī)會(huì)中的困惑。盡管我們有困惑，盡管我們有感知，但幾個(gè)基本點(diǎn)應(yīng)該是比較確定的。

　　第一，二、三線城市將迎來(lái)中國(guó)第三次城市的城市化，而城市產(chǎn)業(yè)、城市功能發(fā)展將提升帶來(lái)新的需求，傳統(tǒng)的住宅市場(chǎng)和開發(fā)企業(yè)將存在不確定性。告訴我們，未來(lái)十年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)在二、三線城市。但是，這與一線城市的房地產(chǎn)發(fā)展不一樣，它與產(chǎn)業(yè)、城市密切相關(guān)，簡(jiǎn)單做地產(chǎn)不行。

　　第二，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控，以及土地、稅收制度的改變，將改變房地產(chǎn)的開發(fā)與創(chuàng)新方式。

　　第三，簡(jiǎn)單做住宅的方式要改變，避免以傳統(tǒng)的思維做經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)，有很多的思想要改變。

　　二是未來(lái)供應(yīng)形勢(shì)嚴(yán)峻，有很多開發(fā)商將所有貨量一次性推出。

　　調(diào)控與淡市下的思考：

　　1、制止而后有定，定而后能靜，靜而后能安，安而后能進(jìn)，進(jìn)而后能得，這是古人的遺訓(xùn)。

　　2、市場(chǎng)與需求是客觀存在的，這是成功者不變的法則。

　　路向何方？房地產(chǎn)行業(yè)的大趨勢(shì)。剛才，秦主任談到了十年，我從一個(gè)研究者的角度，從一個(gè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)的角度來(lái)探討十年的發(fā)展有什么變化。

　　第一個(gè)變化，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重心將明顯轉(zhuǎn)移到二、三線城市。

　　近幾年，各類城市房地產(chǎn)銷售面積份額在轉(zhuǎn)變，從2005-2011年上半年，從50.8%達(dá)到65.2%，這是三線城市，二線城市基本不變，一線城市從15.7%降到了10.6%，長(zhǎng)沙將迎來(lái)新的時(shí)期，恒大進(jìn)軍湖南了，招都比較厲害。

　　第二個(gè)變化，房地產(chǎn)開發(fā)與營(yíng)銷企業(yè)市場(chǎng)集中度將明顯提升。

　　這個(gè)提升，各位開發(fā)商應(yīng)該關(guān)注。在長(zhǎng)沙有很多大兵團(tuán)，恒大、保利、萬(wàn)科等等，全國(guó)十大房企銷售在提高，從2009年的8.9%已經(jīng)達(dá)到了13.5%。TOP10上升的速度很明顯，在版圖中是加快速度的，集中度在開發(fā)商是如此，在代理機(jī)構(gòu)也是如此。過(guò)去，商品房銷售占比上升，市場(chǎng)銷售額已經(jīng)占到了接近30%，在行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)圖里面，已經(jīng)占到整個(gè)行業(yè)的57%。前四大營(yíng)銷機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)份額也從過(guò)去的9.3%達(dá)到了2009年的14.5%，今年還沒(méi)有統(tǒng)計(jì)。

　　第三個(gè)變化，限地價(jià)、禁房?jī)r(jià)，土地出讓模式將逐步推行。

　　在深圳有安居房模式、北京公租房的模式等等。

　　第四個(gè)變化，配套、配建、限價(jià)模式或?qū)⒊蔀槲磥?lái)保障房建設(shè)的主流。

　　這是我的個(gè)人判斷，我覺(jué)得今后開發(fā)商不能單純建商品房了，也要配建了，在廣州是這樣做的，萬(wàn)科拿了地是這樣做的。那么，政府全面推行保障房的方式使得開發(fā)商在住宅建設(shè)方式上將有所改變，不能光作調(diào)整。國(guó)家開發(fā)方式、資金與配建結(jié)合，也給了開發(fā)商很多的保障。

　　第五個(gè)變化，受制于可建設(shè)用地和保障房建設(shè)，中小戶型將受到追捧。今后隨著土地價(jià)格的上升，成本的上升，房?jī)r(jià)只能往上走，這種價(jià)格的提升、成本的提升，開發(fā)商要適度在土地節(jié)約的情況下考慮該怎么做，即緊縮戶型。廉租房、公租房都是受到了戶型面積的限制，螞蟻房、公租房都走在市場(chǎng)的前頭，當(dāng)我們?cè)谔接懘髴粜偷臅r(shí)候，萬(wàn)科已經(jīng)在研發(fā)未來(lái)十年的主流戶型了。還有，在產(chǎn)品創(chuàng)新上，開發(fā)商要多關(guān)注。

　　第六個(gè)變化，商業(yè)地產(chǎn)大擴(kuò)張，將給行業(yè)帶來(lái)很大的變化。商業(yè)地產(chǎn)比較市場(chǎng)化，我們看到了一個(gè)現(xiàn)象，大型百貨公司連鎖店分店開業(yè)，十年以來(lái)發(fā)展速度將非常迅速。未來(lái)真正的商業(yè)地產(chǎn)可能不僅僅是開發(fā)商，還包括商業(yè)巨頭。

　　這是長(zhǎng)沙的步步高，步步高是湖南的上市企業(yè)，發(fā)自于湘潭，一個(gè)發(fā)自于湘潭的百貨公司，經(jīng)過(guò)十年的發(fā)展，已經(jīng)成為了湖南百貨業(yè)第一，這個(gè)公司深耕湖南，他們的商業(yè)地產(chǎn)很有特點(diǎn)，先開店，再和當(dāng)?shù)氐目蛻艉献鳌，F(xiàn)在，他們正在開啟他們的百貨摩爾時(shí)代，我曾經(jīng)和他們?cè)趹鸦囊粋€(gè)項(xiàng)目探討，他們?cè)趹鸦_了一個(gè)分公司，分公司和他們?cè)趹鸦牟讲礁吆献鏖_發(fā)，這種公司得天時(shí)、地利、人和。

　　商業(yè)地產(chǎn)正處于只售不租、租售結(jié)合向只租不售轉(zhuǎn)型，如果今天的開發(fā)商還在想著怎么賣商場(chǎng)，這就是問(wèn)題。與其想怎么賣商場(chǎng)，不如考慮經(jīng)營(yíng)的創(chuàng)新。

　　邵兄有一個(gè)觀念，房地產(chǎn)業(yè)融資謀求多元化，基金模式將成新趨勢(shì)。在未來(lái)銀根緊縮下，開發(fā)模式不得不轉(zhuǎn)變，否則開發(fā)會(huì)受到限制。商業(yè)地產(chǎn)由購(gòu)買，由持有地產(chǎn)向投資開發(fā)轉(zhuǎn)變，未來(lái)的金融機(jī)構(gòu)不光會(huì)借錢給你，他們還可以和你合作開發(fā)。中國(guó)廣州一個(gè)最大的國(guó)有企業(yè)，通過(guò)瑞士基金上市，使得這個(gè)企業(yè)在廣州還處于龍頭地位，他們建造了廣州最好的天河城。

　　第七個(gè)變化，寫字樓業(yè)務(wù)將趨于多元化，綜合體成為主要開發(fā)新理念。綜合體的輻射范圍不一樣，代表也不一樣，中國(guó)城市化的發(fā)展階段決定了物業(yè)的多元化。鄒總，剛才介紹了很多地塊，如果純住宅的話，土地價(jià)值可能得不到充分發(fā)揮。

　　很多開發(fā)商在研究模式，有一個(gè)模式給大家做借鑒。海岸城是深圳一個(gè)新區(qū)海岸商業(yè)，在七年前打造了一個(gè)商業(yè)綜合體，到今天他們非常成功地把深圳的西部地區(qū)打造成一個(gè)非?；钴S的中心，帶領(lǐng)著周邊的一線商業(yè)成為整個(gè)地區(qū)的商業(yè)中心，這是新區(qū)的商業(yè)。海岸城商業(yè)成熟，租金一年達(dá)到了2億元，它給社會(huì)貢獻(xiàn)了3萬(wàn)人的就業(yè)崗位，對(duì)片區(qū)的成熟帶來(lái)了土地增值，物業(yè)同時(shí)升值了30倍。今天的海岸城與世聯(lián)地產(chǎn)達(dá)成協(xié)議，我們?yōu)楹０冻亲叱錾钲谶_(dá)成了合作意向，我們成為了他們的伙伴伙伴。

　　實(shí)踐創(chuàng)新。營(yíng)銷是一個(gè)非常艱巨的工作，也是一個(gè)非常之務(wù)實(shí)的工作，總結(jié)了幾個(gè)經(jīng)驗(yàn)：

　　第一，價(jià)值前置，強(qiáng)化核心頰脂墊，形成客戶集中關(guān)注和價(jià)值預(yù)期。碧桂園就是這樣銷售的，在深圳不用坐飛機(jī)就可以享受到三亞一樣的美。

　　第二，集中爆炸，把價(jià)格作為一個(gè)拉動(dòng)客戶的重要工具，密集地釋放底價(jià)策略，預(yù)熱整個(gè)市場(chǎng)。該降價(jià)就降價(jià)，不一定要賣高價(jià)。

　　第三，找客戶，拉客戶，形成主動(dòng)營(yíng)銷模式。碧桂園銷售地點(diǎn)遠(yuǎn)，主要客戶都是通過(guò)拉客找來(lái)的

　　第三，采取適當(dāng)?shù)膬r(jià)格策略，主動(dòng)營(yíng)銷和集中爆炸方式實(shí)現(xiàn)銷售的完成。

　　當(dāng)時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)還真的有很多的大牌CEO，現(xiàn)場(chǎng)打造的度假氛圍非常好，在銷售現(xiàn)場(chǎng)員工和開發(fā)商一起營(yíng)造的氛圍讓客戶們震撼，讓他們不顧一切下單。

　　其實(shí)，我想我們的營(yíng)銷創(chuàng)新核心在哪里？?jī)r(jià)值前置、集中爆炸、適當(dāng)價(jià)格策略、主動(dòng)營(yíng)銷，不要強(qiáng)行賣高價(jià)，要造氛圍。

　　這里有一個(gè)長(zhǎng)沙值得關(guān)注的企業(yè)，這個(gè)酒店做得非常好，這個(gè)企業(yè)曾經(jīng)到英國(guó)領(lǐng)過(guò)獎(jiǎng)，這個(gè)企業(yè)的老板講到：“轉(zhuǎn)型是突破，不是突圍”。2007年，他們做了長(zhǎng)沙喜來(lái)登，這個(gè)項(xiàng)目創(chuàng)造了長(zhǎng)沙新模式，2010年運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)，在長(zhǎng)沙將引領(lǐng)新起源。

　　天時(shí)、地利與人和，中國(guó)獨(dú)特的政治、經(jīng)濟(jì)與中國(guó)環(huán)境，造就了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。城市開發(fā)與經(jīng)濟(jì)、企業(yè)努力創(chuàng)新，成功模式與品牌將推動(dòng)并成就中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，今后并將繼續(xù)創(chuàng)新中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展與企業(yè)的成敗。謝謝大家！

　　主持人：非常感謝黎振偉先生，接下來(lái)將有請(qǐng)今天論壇的第五位演講嘉賓，來(lái)自于河山國(guó)際資本集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)兼總裁曹少山先生，有請(qǐng)曹先生！他演講的主題是“融資策略能否解決中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)面臨的困局”，有請(qǐng)！您的演講時(shí)間是20分鐘。

　　曹少山：謝謝主持人。觀點(diǎn)論壇給我們創(chuàng)造了這個(gè)機(jī)會(huì)，和大家交流一下。

　　融資策略，現(xiàn)在沒(méi)有一個(gè)行業(yè)像中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)這樣這么熱衷于談企業(yè)的融資問(wèn)題，房地產(chǎn)行業(yè)在歷史上也從來(lái)沒(méi)有像今天一樣這么熱衷于這個(gè)話題。以前，我在搞地產(chǎn)基金之前搞了投行服務(wù)業(yè)，做投行的時(shí)候也經(jīng)常和企業(yè)家去談企業(yè)的融資問(wèn)題、資本結(jié)構(gòu)問(wèn)題，上升到企業(yè)戰(zhàn)略的高度。但是，說(shuō)實(shí)話，我覺(jué)得這是老王賣瓜，自賣自夸。企業(yè)的融資問(wèn)題，絕對(duì)會(huì)提升到戰(zhàn)略和策略的高度。除了房地產(chǎn)企業(yè)家朋友之外，我也有很多其他行業(yè)的企業(yè)家朋友，他們跟我談的時(shí)候，大部分談的是市場(chǎng)、客戶、產(chǎn)品、服務(wù)。但是，我的這些房地產(chǎn)企業(yè)家朋友跟我談的，尤其是最近一段時(shí)間，沒(méi)完沒(méi)了，千篇一律的就是談融資，怎么融到更多的錢。

　　為什么房地產(chǎn)企業(yè)家沒(méi)有花大精力和時(shí)間思考業(yè)務(wù)策略？客戶？人才？產(chǎn)品？等問(wèn)題，是他們?cè)谶@些方面都已經(jīng)做得很好了嗎？我看不見(jiàn)得。上次，在博鰲論壇上，陳啟宗先生的評(píng)價(jià)是，中國(guó)大江南北幾乎都走遍了，都是蓋的垃圾樓。其實(shí)，在產(chǎn)品、服務(wù)方面還是有很多文章可作的。而現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎異口同聲的說(shuō)：“就是缺錢”。

　　造成錢荒的原因，表面上看好象是銀根緊縮。但是，從根本上來(lái)看，應(yīng)該是這個(gè)行業(yè)不可持續(xù)的運(yùn)營(yíng)模式所造成的。銀根收緊看上去不太好看，但把硬幣的另一面翻過(guò)來(lái)看，我覺(jué)得行業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式一樣有問(wèn)題，過(guò)去十年房地產(chǎn)商的集體盈利模式可以簡(jiǎn)單概括為，在廉價(jià)和過(guò)度充裕的銀行信貸支持下，利用制度造成的土地稀缺性享受資源增值的模式。我們先不要做任何道德的評(píng)判，廉價(jià)信貸廉價(jià)到什么程度？連續(xù)十年中國(guó)是深度的負(fù)利率，讓全中國(guó)的平頭百姓去補(bǔ)貼投資者的盛宴。不可否認(rèn)，中國(guó)的地產(chǎn)商是最大的受益人之一。

　　計(jì)劃體制與壟斷體制相結(jié)合，導(dǎo)致的結(jié)果是供不應(yīng)求，受益者同樣有銀行、政府、開發(fā)商，開發(fā)商與前面兩者相比，同樣腰桿直不起來(lái)。其實(shí)，地產(chǎn)商與其他商家一樣。但是，地產(chǎn)商也有到處融資，到處找錢的案例，有的成功，有的失敗在過(guò)去十年中成功的是絕大多數(shù)，過(guò)去十年中敢于冒險(xiǎn)，甚至冒進(jìn)的，大部分都成功，成為了現(xiàn)在地產(chǎn)界有頭有臉的大腕級(jí)人物。而相反，作風(fēng)謹(jǐn)慎，步調(diào)保守，注意力沒(méi)有放在規(guī)模上，專心做產(chǎn)品的功能性企業(yè)，很多沒(méi)有大增大長(zhǎng)，有的甚至被邊緣化了。所以，過(guò)去十年每個(gè)人的鮮活成功案例，刺激了每一個(gè)還沒(méi)有發(fā)達(dá)的地產(chǎn)商的神經(jīng)，仍然想繼續(xù)做大，慣性依然非常強(qiáng)大，成為了一種公式。

　　我覺(jué)得，到時(shí)間該改變這種公式了。監(jiān)管層到現(xiàn)在為止還在回避中國(guó)土地供應(yīng)制度，這就造成了中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，甚至在一定程度上扭曲了中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)。但是，在金融體系問(wèn)題上，決策層的思路是非常清晰的，態(tài)度也是非常堅(jiān)決的。我認(rèn)為，每個(gè)地產(chǎn)商要改變追求原來(lái)有規(guī)模的發(fā)展，早領(lǐng)悟、早調(diào)整、早做打算，不然會(huì)害了大家。

　　今后十年房地產(chǎn)企業(yè)生存的環(huán)境，第一，不會(huì)有這么多錢了；如果中國(guó)的貨幣供應(yīng)量還照過(guò)去十年負(fù)荷增長(zhǎng)率去增長(zhǎng)的話，2020年的中國(guó)會(huì)是現(xiàn)在美國(guó)、日本、歐盟貨幣量總和的兩倍。第二，錢不會(huì)那么便宜了。中國(guó)M2增速下降的客觀原因是銀行體系在整個(gè)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中、融資結(jié)構(gòu)當(dāng)中比例的下降，金融脫媒更大的意義在于資金成本和利率的市場(chǎng)化，利率市場(chǎng)化可能會(huì)沖擊銀行，或者沖擊低效率的投資部門，對(duì)絕大多數(shù)的人來(lái)講，利率市場(chǎng)化的過(guò)程應(yīng)該成為常態(tài)。第三，以普通住宅投資化、價(jià)格泡沫化為目標(biāo)的宏觀政策組合，限購(gòu)、限價(jià)一定將長(zhǎng)期存在，房產(chǎn)稅和其他打擊投資的政策都將成為政策主推。限購(gòu)令目前在擴(kuò)大中，到一定程度會(huì)微調(diào)，比如針對(duì)從第幾套開始限購(gòu)的細(xì)節(jié)開始，這樣的政策不會(huì)取消。因?yàn)椋覀儸F(xiàn)在看到的情況是，中國(guó)城市化進(jìn)程當(dāng)中，相當(dāng)大比例（這個(gè)比例誰(shuí)也說(shuō)不好，估計(jì)在一、二線城市可能達(dá)到80%）新增住房都被比較小比例的人占有，80%的住房可能被20%的人群所占有。這種情況造成了富者愈富，貧者愈貧。而且，貧者到了放棄希望的時(shí)候。到了這種時(shí)候，中國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題絕對(duì)不是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，甚至不是一個(gè)簡(jiǎn)單的民生問(wèn)題，它就是政治問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)放在政府面前是很渺小的，更不要說(shuō)一個(gè)行業(yè)了，或者說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)了。第四，保障房建設(shè)對(duì)整個(gè)格局的影響是深遠(yuǎn)的，即便不能完成3600萬(wàn)套，即便只是政府下決心在今年和明年要推出的2000萬(wàn)套的量，對(duì)市場(chǎng)的沖擊將會(huì)很大。相當(dāng)于政府原來(lái)要百分百市場(chǎng)和的行業(yè)，其中有20%要重新計(jì)劃經(jīng)濟(jì)化，或者是國(guó)有化。第五，行業(yè)利潤(rùn)率，尤其是普通住宅利率一定會(huì)下降，集中度必然會(huì)提高。沒(méi)有一點(diǎn)特別的能耐區(qū)別競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)，路子會(huì)越走越窄。在這種大環(huán)境下，傳統(tǒng)重資產(chǎn)的發(fā)展模式是難以延續(xù)的。

　　我聽(tīng)房企老板說(shuō)過(guò)一句話，非常有道理。“我們不缺生存的錢，我們是缺發(fā)展的錢”，在金融格局發(fā)生劇烈波動(dòng)的時(shí)候，任何行業(yè)都講究生者為王，能生存下來(lái)就是不錯(cuò)的。那么，大家有自己的力量能否生存下來(lái)？生存下來(lái)不是指你在做這個(gè)事情就生存下來(lái)了，而是要維持現(xiàn)在的盈利及規(guī)模，還在做，越做越小的話，只是死得比較慢而已。如果一個(gè)企業(yè)家總是找不到你的企業(yè)制定發(fā)展策略所需要的錢，你是否該想想外部環(huán)境中是否有執(zhí)行企業(yè)策略所需要的條件？有沒(méi)有這個(gè)土壤？你定的發(fā)展方向是不是有問(wèn)題？

　　這一段給大家潑了很多涼水，很多人來(lái)聽(tīng)論壇可能是抱著有專家、高人來(lái)指點(diǎn)一下，結(jié)果聽(tīng)的全是廢話，但這都是現(xiàn)狀。我的很多房地產(chǎn)朋友問(wèn)我，你能不能給我找來(lái)好又便宜的錢？我說(shuō)，不行。這這些現(xiàn)實(shí)。

　　我們來(lái)看看發(fā)展商外部融資渠道，傳統(tǒng)的有銀行、信托、上市，境內(nèi)上市基本上不要指望了，境外上市對(duì)于一些企業(yè)還是可行的。但是，你去上市賣個(gè)4、5倍的市盈率，劃不劃算？你可以具體算帳。銀行和信托都是銀監(jiān)會(huì)直接監(jiān)管的，現(xiàn)在以額度、總量的控制方式在監(jiān)管了?？偟慕鹑谛蝿?shì)前面講過(guò)了，每年銀行和信托都會(huì)維持相應(yīng)的量。但是，總體的銀根不具備繼續(xù)寬松的條件，信貸資源也會(huì)向總行級(jí)的優(yōu)質(zhì)客戶傾斜。如果你是這些大銀行總行的優(yōu)質(zhì)客戶，日子可能不會(huì)太難過(guò)。如果你現(xiàn)在不是，以后要擠進(jìn)去不會(huì)很容易?，F(xiàn)在，資金成本早就市場(chǎng)化了。銀行和信托這兩個(gè)渠道，大部分開發(fā)商用過(guò)了，我就不重點(diǎn)講了。

　　今天在這里重點(diǎn)講的是比較新興的渠道。一是合作投資、合作開發(fā)；二是地產(chǎn)基金。最近，媒體對(duì)地產(chǎn)基金報(bào)道得非常多，吸引了很多眼球。但是，我想說(shuō)的是地產(chǎn)基金目前還真的救不了中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)面臨的融資困境，因?yàn)檎w規(guī)模太小了。地產(chǎn)基金的作用不在于投了多少錢，解了多少開發(fā)商的急，讓投資人掙了多少錢，而是通過(guò)我們的時(shí)間來(lái)倡導(dǎo)和推廣一種新的合作開發(fā)模式，這種合作開發(fā)模式有很強(qiáng)的社會(huì)意義和經(jīng)濟(jì)邏輯。從長(zhǎng)期來(lái)講，是有很深的意義。最近，河山國(guó)際資本集團(tuán)有限公司也聯(lián)合了多家頂峰級(jí)企業(yè)，成立了房地產(chǎn)私募投資基金聯(lián)盟，目的是想通過(guò)聯(lián)盟實(shí)踐來(lái)催生新的合作模式。但是，我們?cè)谔暨x合作伙伴的時(shí)候非常嚴(yán)厲，你在執(zhí)行力上是不是明確的勝旁一籌？所以，我們不可能成為所有房地產(chǎn)企業(yè)的金融方。我覺(jué)得，特別值得開發(fā)商朋友去大力推廣和探討的是，和同行或者是當(dāng)?shù)厥煜さ钠髽I(yè)、資本方進(jìn)行合作投資開發(fā)，這是一個(gè)切實(shí)可行的方法。

　　我給大家舉一些例子，綠城搞了綠城代建，新河灣也開始給人做代建，萬(wàn)科雖然沒(méi)有代建，但也走在代近的雛形，綠城代建是從大量和別人的合作開發(fā)中得到了啟示。這些企業(yè)做的業(yè)務(wù)有一個(gè)共同特征，他們做的事情不需要錢，他們就永遠(yuǎn)不會(huì)缺錢。我不是說(shuō)所有的人都能走這條路，如果你能走這條路，你的企業(yè)就要有一些自己的絕活，這樣才能輸出管理，真正掌握資本渠道。

　　今后一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)，在我看來(lái)是三方甚至四方資本的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，一是資本方；二是資本管理方；三是運(yùn)營(yíng)管理方；四是土地管理方。怎么檢驗(yàn)自己在某一方面強(qiáng)不強(qiáng)？開發(fā)方面，如果你和投行合作，他們是不是選你作為操盤單位？運(yùn)營(yíng)方面，有沒(méi)有第三方將建成的物業(yè)給你經(jīng)營(yíng)？你拿到的地是不是真的那么優(yōu)秀？你是不是能夠取得投資人完全的信任，同時(shí)為給他們的承諾而負(fù)責(zé)？如果你可以這么做，就可以生存和發(fā)展起來(lái)。有管理能力的輸入管理，有資源沒(méi)錢的讓出資源，讓資源的紐帶把大家捆綁在一起，分享成功。

　　最后給開發(fā)商幾點(diǎn)建議：第一，維持好現(xiàn)有的銀行關(guān)系，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)他們還是你們最好的朋友；第二，經(jīng)營(yíng)上一定要強(qiáng)調(diào)資本和現(xiàn)金流；第三，不要用過(guò)多的杠桿來(lái)擴(kuò)大規(guī)模；第四，仔細(xì)思考自己是否有持續(xù)的、獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)力，沒(méi)有就考慮退出，退出也是一種轉(zhuǎn)型；第五，一定要放棄吃獨(dú)食的模式，和同行合作，和有錢的企業(yè)合作，和地產(chǎn)基金合作，讓利共贏；第六，對(duì)自己的開發(fā)模式、業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力特別有信心的開發(fā)商，又愿意和合作者分享利潤(rùn)的，可以嘗試發(fā)起私募基金，但為了緩解和投資人利益沖突問(wèn)題，最好能和獨(dú)立的地產(chǎn)基金管理人尋求合作。

　　我就說(shuō)這些，謝謝大家。