本次信托融資涉及到了無錫嘉業(yè)國際城項目的收益權(quán)，屬于物業(yè)租金收益權(quán)信托，是一種權(quán)益投資類信托。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 李雯露 2011年，嘉凱城頻繁以發(fā)行信托的方式融資，僅9月份就有兩次信托融資的動作出現(xiàn)。

　　而且在目前資金鏈吃緊的情況下，嘉凱城為求集資，不斷地嘗試新的融資手段。

　　再度融資

　　9月20日晚間，嘉凱城發(fā)布公告稱，同意其下屬控股公司無錫嘉啟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與昆侖信托有限責任公司合作，進行信托融資。

　　公告顯示，無錫嘉啟將向昆侖信托轉(zhuǎn)讓無錫“嘉業(yè)國際城”項目100%的收益權(quán)，從而獲得人民幣5億元信托資金，信托期限為18個月，綜合成本不超過14.75%/年。

　　此外，昆侖信托將標的項目收益權(quán)全部轉(zhuǎn)讓價款于信托計劃成立后3個月內(nèi)支付至轉(zhuǎn)讓方指定的賬戶；信托計劃到期，無錫嘉啟有義務(wù)回購全部標的收益權(quán)，并向昆侖信托支付對應(yīng)的回購價款，信托計劃存續(xù)滿12個月后，無錫嘉啟有權(quán)提前回購全部標的收益權(quán)。

　　為保證該信托計劃實施，蘇州嘉和欣實業(yè)有限公司(蘇州嘉業(yè)持有其65%的股份)以其合法擁有的土地使用權(quán)進行抵押擔保，嘉凱城集團提供連帶責任保證。

　　作為擔保，嘉和欣合法擁有的位于蘇州市人民路239號42169.5平方米土地使用權(quán)作為信托融資的抵押物，該抵押物賬面值5億元，抵押評估值10億元。

　　此次融資已是嘉凱城本月的第二次信托融資。9月7日，嘉凱城發(fā)布公告表示，旗下中凱有限公司通過向五礦信托轉(zhuǎn)讓對其全資子公司上海源豐投資發(fā)展有限公司發(fā)放的5.7億元委托貸款產(chǎn)生的債權(quán)進行信托融資4億-5.7億元，信托期限為18個月，信托成本為每年15%。

　　另類信托

　　與此前的融資相比，本次信托融資涉及到了無錫嘉業(yè)國際城項目的收益權(quán)，屬于物業(yè)租金收益權(quán)信托，是一種權(quán)益投資類信托。

　　據(jù)信托行業(yè)專業(yè)人士介紹，一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)擁有的商用物業(yè)有一大部分會有較長的持有期，其投資回報期會比較長。而物業(yè)租金收益權(quán)信托，就是將地產(chǎn)企業(yè)擁有的商用物業(yè)某一時間段內(nèi)的租金收益權(quán)設(shè)立為信托財產(chǎn)，然后將優(yōu)先收益權(quán)向投資者進行階段性渡讓，從而獲得資金。

　　結(jié)合上述分析，根據(jù)此次融資協(xié)議，在回購日，嘉凱城須向昆侖信托歸還5億本金，以及連同這18個月內(nèi)所累積的貸款利息。亦即是，嘉凱城用無錫嘉業(yè)國際城18個月中的全部收益，換得了昆侖信托5億元現(xiàn)金18個月的使用權(quán)。

　　對此，有業(yè)內(nèi)人士表示，該類信托模式幾乎等同于資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。不同之處是缺乏標準化，沒有在證券市場公開發(fā)行和交易流通。

　　其最大的特點是將存量的持有性物業(yè)或出租性物業(yè)作為信托財產(chǎn)，將該類物業(yè)自身日常產(chǎn)生的租金收入或經(jīng)營收入等穩(wěn)定的現(xiàn)金流作為前提，發(fā)行財產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓信托，房地產(chǎn)企業(yè)將信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資者并取得相應(yīng)對價實現(xiàn)融資。

　　然后將募集的信托資金交由該類物業(yè)所有人，按照信托合同約定的信托目的或投資方向加以運用。將固化、積壓、沉淀的資產(chǎn)盤活、變現(xiàn)，因此具有極強的資產(chǎn)證券化功能。

　　同時，這種方式不受集合資金計劃200份的限制，融資的規(guī)模也不受限制。

　　資料顯示，無錫嘉業(yè)國際城項目屬于城市綜合體項目，包括集中式主題商業(yè)中心、情景步行內(nèi)街、地下商業(yè)街區(qū)、大中型賣場、五星級酒店和酒店配套精品商場、甲級寫字樓和精裝酒店式公寓。

　　該項目預(yù)計于11月開盤，首推酒店式SOHO產(chǎn)品，寫字樓平層面積3850平方米，酒店式公寓面積在55-110平方米之間，價格約1.3-1.5萬元/平方米。