被逼的中場休息，政府、開發(fā)商、銀行、地方政府都需要時(shí)間來消化，然后來探討未來下半場中國房地產(chǎn)的發(fā)展，未來下一個(gè)時(shí)間還是不是這樣的游戲。

　　最近，深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份公司董事長陳勁松關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的"中場休息"一經(jīng)提出，隨即引發(fā)行業(yè)熱議。

　　所謂"中場休息"，用陳勁松簡單的話來說，就是"許多的本質(zhì)問題沒有搞清楚，尤其是保障房方面的多年缺失，伴隨著近年來的貨幣超發(fā)，整個(gè)行業(yè)在賭的過程中前行，問題的不斷累積，當(dāng)下終于難以為繼了。而中場休息的關(guān)鍵在于整個(gè)業(yè)內(nèi)要思考房地產(chǎn)行業(yè)下一步的進(jìn)與退。"

　　中場休息

　　中場休息的背景，陳勁松認(rèn)為，主要是由于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)過于關(guān)注中短期政策的走向，整個(gè)業(yè)內(nèi)都在討論政策明年會怎樣，或者說下半年怎樣，顯然這個(gè)行業(yè)一直都處在政策博弈中。

　　為何行業(yè)的目光會如此短淺，陳勁松指出，主要有二方面，第一、拿地。因?yàn)檎疀]有長遠(yuǎn)的土地出讓策略，這方面還沒有形成制度化和規(guī)范化，所以開發(fā)商不知道什么時(shí)候該去拿地，有些盲目。

　　對此，陳勁松給出的建議是，政府應(yīng)該在土地出讓方面，可以有一個(gè)類似于國際標(biāo)準(zhǔn)的政府土地出讓基本的規(guī)劃和控制。比如說哪些土地是要建保障房，哪些土地是要建商品住宅，商品住宅每年出讓多少，大概跟我們城市規(guī)劃什么關(guān)系，跟基礎(chǔ)建設(shè)什么關(guān)系，每年有一個(gè)出讓的供地表，跟政府中長期規(guī)劃相關(guān)的。

　　"有了詳細(xì)的供地表，開發(fā)商會有足夠的時(shí)間來安排自己公司的發(fā)展和城市發(fā)展的關(guān)系，否則沒有辦法發(fā)展，這方面就是房地產(chǎn)上半場稀里糊涂的因素之一。"陳勁松表示。

　　第二個(gè)方面，開發(fā)商的的資本和資金太少了，而中國房地產(chǎn)基金目前剛剛有一點(diǎn)成形的意思，遠(yuǎn)遠(yuǎn)還沒有到可以直接融資。現(xiàn)在可以直接融資的股市也給叫停了，所有市場中的資金都是短期的，一年左右的銀行借貸是目前最主要的。但政策方面，對于資金的把控也是不確定的，而開發(fā)商卻要通過賭這種不確定性來做一個(gè)長期的項(xiàng)目，時(shí)間上非常不對稱。

　　陳勁松還稱，在目前的環(huán)境下，政府開始收緊銀根，開發(fā)商在資金方面將最為難受，所有開發(fā)商從拿地開始，資金是短期的，政策又經(jīng)常忽冷忽熱，也造成了大家關(guān)心的都是短期的。

　　解決這方面的根源，陳勁松提出了唯有"直接融資"。他稱，下半場開發(fā)直接融資必然成為主要的因素。銀行最主要是跟老百姓為信貸關(guān)系、按揭關(guān)系。對開發(fā)商方面，銀行占開發(fā)商項(xiàng)目發(fā)展的錢比例將會大大地縮小，這將由誰來填補(bǔ)呢？就是直接融資。直接融資的方式肯定是長期貸款和上市，目前這兩方面顯然都是被政策卡死的。

　　陳勁松強(qiáng)調(diào)，中場休息階段可能將持續(xù)到2013年。在此期間，除了調(diào)整上述土地和融資兩方面，還需要密切關(guān)注保障房的問題。如果保障房的問題不解決，中場休息的時(shí)間還將持續(xù)。

　　地產(chǎn)價(jià)值

　　陳勁松坦言，目前保障房存在諸多問題，牽扯到的問題很多：投資主體是誰？怎么樣分配？都保障誰？哪些保障房目前還在按商品房走？商品房保障房怎么樣區(qū)分開？

　　歸結(jié)起來，保障房現(xiàn)在還是摸著石頭過河，一邊走一邊把這個(gè)事情搞清楚，群眾有壓力，媒體有壓力，地方政府也有壓力。

　　他亦指出，雖然存在這些問題，但不可能就不發(fā)展保障房了，根源是政府欠了20年的帳。原先經(jīng)濟(jì)適用房根本解決不了這些事，保障房重提就是要把保障房這些制度真正實(shí)施，給老百姓一個(gè)非常清晰的交代，這是極其重要的。

　　對于當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控，陳勁松并不悲觀。他稱，在調(diào)控的壓力下，市場的表現(xiàn)意味著這次所謂房地產(chǎn)周期完全是政策造成的。上半年土地出讓量實(shí)在太低了，這樣的話使得下半年地方政府出讓土地壓力暴增，下半年土地出讓價(jià)格將會有明顯的下降。

　　陳勁松進(jìn)一步表示，雖然今年市場的發(fā)展有一些結(jié)構(gòu)性變化，但是市場依然將是非常強(qiáng)勁。目前的市場只要價(jià)格理性，政策窗口期就會關(guān)閉，就不會再出新的調(diào)控政策，包括限購政策。但價(jià)格不理性，當(dāng)然還會出。

　　而針對一些有剛性需求和首次置業(yè)的購房者，陳勁松指明："不論什么時(shí)候，只要買房子是自住的，都是正確的好事。"

　　他解釋稱，這主要有兩方面因素，第一，因?yàn)槊绹膫鶆?wù)它已經(jīng)承受不了了，因此美國加息幾乎不可能了，它要加息更還不起了，因?yàn)槊撾x金本位之后，現(xiàn)在各地央行利息都不敢加。

　　第二，中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入到增長不是非常高速的階段了，從雙位數(shù)增長進(jìn)入單位數(shù)增長，全世界發(fā)達(dá)國家從3%的增長，退步到1%的增長。中國的高速增長期已經(jīng)差不多了，靠投資和外貿(mào)已經(jīng)很難實(shí)現(xiàn)高增長了，因此銀行就更不可能加息。

　　綜合這兩方面的因素，陳勁松稱，整個(gè)全世界都一樣，利息不會太高，增長速度也不太高，投資機(jī)會會很多。這個(gè)時(shí)候多發(fā)的鈔票或者銀行杠桿的增加到哪里了？如果到了資產(chǎn)方面還是不錯(cuò)的，在通脹的情況下，捍衛(wèi)財(cái)富要靠什么呢？是資產(chǎn)，是不是房子不知道，但是資產(chǎn)是肯定的，那么什么資產(chǎn)呢？房子是其中之一，是一個(gè)最通俗易懂的資產(chǎn)。

　　以下是觀點(diǎn)新媒體對陳勁松的采訪實(shí)錄：

　　中場休息

　　觀點(diǎn)新媒體：您曾經(jīng)談到目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的目光關(guān)注的都是眼前短期的，沒有放在長遠(yuǎn)，其原因是什么？

　　陳勁松：事實(shí)上，從2004年到現(xiàn)在，整個(gè)房地產(chǎn)界，每年大家所討論的焦點(diǎn)都在政策上，尤其是對中短期的政策非常非常在意。

　　但是，大家仔細(xì)想一下，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從拿地到交付使用時(shí)間上至少也得有三四年。而目前來看，大家討論的政策都是說明年會怎樣，或者說下半年，顯然這個(gè)行業(yè)一直都處在政策博弈中。大家擔(dān)心中長期的問題，也擔(dān)憂短期的問題，行業(yè)一直是處于這種狀況下。

　　首先我認(rèn)為如果開發(fā)商或者所有的從業(yè)者總是關(guān)心中短期政策走向的時(shí)候，說明我們這個(gè)行業(yè)，乃至政策環(huán)境與行業(yè)本身都非常不成熟。

　　我們類似于股市中的散戶，當(dāng)然股市現(xiàn)在基金也多了，發(fā)現(xiàn)基金表現(xiàn)跟散戶也差不多，都非常短期，用半年業(yè)績、一年業(yè)績來考核。但是房地產(chǎn)不一樣，房地產(chǎn)是三四年的一件事，有的比如像海南一千畝、兩千畝的這些土地，開發(fā)都是十來年的事。

　　為什么這個(gè)行業(yè)考慮問題這么短期呢？

　　第一，拿地。拿地的問題，如果短期不做決定，很可能政策又變了。這是我認(rèn)為一個(gè)非常重要的問題。

　　政府沒有長遠(yuǎn)的土地出讓策略，大家都是盡量在抓機(jī)會，開發(fā)商不知道什么時(shí)候該去拿地。因此，就到處打聽這塊地能不能拿，非常短期地決策了一個(gè)長期的事，這樣的話肯定會形成對政府的依賴。

　　第二，資本和資金。開發(fā)商的資金太少了，保險(xiǎn)資金又被限制住不讓進(jìn)入股市，中國房地產(chǎn)基金目前剛剛有一點(diǎn)成形的意思，遠(yuǎn)遠(yuǎn)還沒有到可以直接融資。而直接融資股市也給叫停了，所以我們的資金都是短期的。

　　這一任的央行行長說這個(gè)事可以，下一任行長說不行了，就得還錢了，而一年左右的銀行借貸是目前最主要的，然后卻要干一個(gè)十年的事。

　　原先是一直賭沒有問題，賭下去就贏了，看好就贏了，看不好就不贏，原因是政府一直不斷的發(fā)鈔，連續(xù)發(fā)鈔20年當(dāng)然房地產(chǎn)往上走，前年拿的土地今年開發(fā)也一樣都沒有問題。

　　但是，2009年放一把錢后，政府發(fā)現(xiàn)受不了了，老百姓也受不了了，這個(gè)時(shí)候政府就開始收網(wǎng)。今年開發(fā)商最難受的是什么？最難受的肯定是資金的問題。政府開始收了，什么時(shí)候是頭不知道。

　　因此對于開發(fā)商來說，拿地是短期的，資金是短期的，政策這兩年又180度的轉(zhuǎn)彎，造成了中國房地產(chǎn)行業(yè)大家關(guān)心的不是別的，而是短期的眼前問題。

　　觀點(diǎn)新媒體：您日前寫文章提出房地產(chǎn)行業(yè)需要中場休息，請您簡單系統(tǒng)化地給我們介紹一些中場休息的緣由以及背景。

　　陳勁松：為什么說房地產(chǎn)行業(yè)需要中場休息階段呢？

　　我們發(fā)現(xiàn)幾個(gè)結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)換開始發(fā)生，而且這個(gè)結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)換需要時(shí)間，也就是上半場大家依靠不斷地發(fā)鈔票，然后不斷地博弈，看好就贏。這種游戲現(xiàn)在玩不下去了，地方政府拼命地抬高地價(jià)，然后又拼命地借錢，現(xiàn)在中央政府就開始從政策上收緊了。

　　比如說限購，還有限貸?，F(xiàn)在不只是限貸，也不讓直接融資，信托也開始收了，這樣就使得原先的預(yù)期在目前的政策下開始發(fā)生逆轉(zhuǎn)。這個(gè)逆轉(zhuǎn)發(fā)生在什么時(shí)候呢？就是今年下半年開始，之前建立在房價(jià)上漲而且是每年上漲的游戲，大家突然感覺要玩不下去了。

　　玩不下去了，開發(fā)商的本能反應(yīng)是什么？圈那么多地遭限購了，想提價(jià)又限價(jià)了，開發(fā)商能挺住嗎？政策讓大家難受。

　　在此情況下，開發(fā)商本能的反應(yīng)是：第一，拿不拿地？如果錢沒有著落，地不能拿。今年上半年已經(jīng)顯示了，下半年還會發(fā)現(xiàn)，土地流拍將越來越多，沒有錢這是其中一方面。

　　第二，已經(jīng)有的土地該怎么辦？已開發(fā)的項(xiàng)目今年下半年進(jìn)入到市場，是歷史上最大規(guī)模的，原來沒有這么大規(guī)模。這么多的項(xiàng)目出來，漲價(jià)已經(jīng)是空想了，能夠快速回籠都不錯(cuò)了，在這種情況下，還能夠開工新的土地嗎？得先暫停。

　　這次中場休息，政府、開發(fā)商、銀行、地方政府都需要時(shí)間來消化，然后來探討未來下半場中國房地產(chǎn)的發(fā)展，未來下一個(gè)時(shí)間還是不是這樣的游戲，又是什么樣的游戲。

　　中場休息就是總結(jié)上半年大家踢的怎么樣，哪塊踢錯(cuò)了好部署下半場，包括換人以及改變打法，這就是中場休息的意義，中場休息要解決中國的商品房市場，乃至于解決居住問題本身的一些最基本的核心問題。

　　如果不說清楚稀里糊涂的上，我覺得這就是行業(yè)的一廂情愿。我一直在跟房地產(chǎn)業(yè)說別把自己搞的跟救世主似的。關(guān)鍵是要把中國房地產(chǎn)，中國居住問題本身得說清楚，然后才能"上帝歸上帝，撒旦歸撒旦"，否則兩個(gè)混為一體，這是對于下半場房地產(chǎn)發(fā)展極其不利的。

　　下半場會有什么基本的規(guī)律呢？我覺得如果中場休息搞清楚之后，下半場還是比較清楚了。下半場什么概念呢？是房地產(chǎn)應(yīng)該恢復(fù)自身的正常功能，保障房恢復(fù)保障的功能。政府基于房地產(chǎn)的發(fā)展轉(zhuǎn)型，基于稅收的發(fā)展，回歸到正常，那么，這樣房地產(chǎn)下半場波瀾壯闊又將是一個(gè)黃金的二三十年，這是沒有問題的。

　　下半場我覺得政府應(yīng)該在土地出讓方面，會有一個(gè)類似于國際標(biāo)準(zhǔn)的政府土地出讓基本規(guī)劃和控制。

　　觀點(diǎn)新媒體：土地出讓的標(biāo)準(zhǔn)，是不是等于招拍掛的制度要有所改變？

　　陳勁松：招拍掛的制度原則上不改變的，比如說哪些土地是要建保障房，哪些土地是要建商品住宅，商品住宅每年出讓多少，大概跟我們城市規(guī)劃什么關(guān)系，跟基礎(chǔ)建設(shè)什么關(guān)系，每年有一個(gè)出讓的供地表，跟政府中長期規(guī)劃相關(guān)的。

　　有這樣的一個(gè)供地表開發(fā)商就能夠清晰的知道政府的長遠(yuǎn)土地規(guī)劃，以及相應(yīng)的制定自己的土地計(jì)劃。

　　比如說香港曾經(jīng)說每年拿出多少多少公頃，原先說20萬公頃，10萬公頃，每年拿出多少萬公頃的土地來使這個(gè)城市得到發(fā)展。

　　如果政府供地表可以公開查詢，這樣下半場恢復(fù)正常了，開發(fā)商會有足夠的時(shí)間來安排自己公司的發(fā)展和城市發(fā)展的關(guān)系，否則沒有辦法發(fā)展，這方面就是房地產(chǎn)上半場稀里糊涂的因素。

　　其次，下半場，直接融資必然成為主要的因素，銀行對老百姓，是信貸關(guān)系、按揭關(guān)系。銀行對開發(fā)商，銀行占開發(fā)商項(xiàng)目發(fā)展的錢比例將會大大地縮小，這將由誰來填補(bǔ)呢？就是直接融資。

　　還有，要清楚了什么樣的人屬于保障房范圍。比如有的是政府補(bǔ)貼低收入，有的是人才房，有的是專家公寓，還有政府公務(wù)員宿舍等等，這個(gè)要界定清楚，這樣消費(fèi)者就坦然了。

　　理清楚后就會發(fā)現(xiàn)中央、地方、消費(fèi)者和開發(fā)商的這些關(guān)系開始和諧了，房地產(chǎn)該漲就漲，經(jīng)濟(jì)危機(jī)來了該跌就跌，它不會影響到老百姓的生活。而目前我認(rèn)為，開發(fā)商做投機(jī)是風(fēng)險(xiǎn)很大的事，跟政策對賭，我不認(rèn)為是一個(gè)正確的選擇。

　　保障房

　　觀點(diǎn)新媒體：中場休息階段，我們需要關(guān)注哪些，或者做那哪些方面的調(diào)整呢？

　　陳勁松：大家在討論這些問題，實(shí)際上也就是中國經(jīng)濟(jì)的起因。那么中場休息階段我們必須看到中央有幾個(gè)堅(jiān)定不移的政策，這幾個(gè)政策特別值得大家仔細(xì)地考慮。最重要的一個(gè)就是保障房，保障房的問題不解決，中國房地產(chǎn)的政治魔咒是沒有辦法解除的，所謂政治魔咒就是老百姓買不起房的問題永遠(yuǎn)解決不了。

　　保障房的問題，胡錦濤、溫家寶、李克強(qiáng)也都非常關(guān)注，目前來看是重中之重的問題，這個(gè)問題不解決，市場就得休息，市場不可能讓房地產(chǎn)具有投資功能。房地產(chǎn)去投資功能，杠桿化會被瓦解掉，不僅瓦解掉杠桿，而且什么優(yōu)惠利率早就取消了，甚至將按揭利率大幅度提高，這種去杠桿化、去投資化傾向已經(jīng)有了。

　　保障房牽扯的問題也比較多，牽扯到投資主體是誰？怎么樣分配？都保障誰？哪些保障房現(xiàn)在目前還在按商品房走，商品房保障房怎么樣區(qū)分開等？這其實(shí)是欠了20年的帳，原先經(jīng)濟(jì)適用房也根本解決不了這些事，保障房重提就是要規(guī)范和實(shí)施保障房制度。保障房的一系列安排，就是給老百姓一個(gè)非常清晰的交代，這個(gè)是極其重要的。

　　保障房沒有達(dá)標(biāo)，整個(gè)中場休息就沒有完，我們預(yù)計(jì)這次中場休息的時(shí)間應(yīng)該在2013年。保障房的批量推出，媒體和老百姓都很關(guān)注，因此就要討論出一套比較適合中國的一些真正的保障房做法。我們要鼓勵(lì)投資主體--地方政府積極參與，私人怎樣參與保障房建設(shè)也要解決。

　　中央政府會發(fā)現(xiàn)，保障房批量推出后，如果按照原先的劃分法，應(yīng)該保障的群體實(shí)際上是不買的或者買不起的。保障房應(yīng)該保障那些群體，這個(gè)問題解決掉之后，商品房才清楚該解決什么群體。

　　觀點(diǎn)新媒體：您提到要理清整個(gè)思路，但是目前我們看政府在這方面還是比較模糊，最近一段時(shí)間，許多人在談現(xiàn)在的政策到了騎虎難下進(jìn)退兩難的境地，您對下半場政府把整個(gè)思路理清是否還保持樂觀？

　　陳勁松：我是保持樂觀的。政府首先就是把保障房很多事情搞清楚，這些事要搞清楚再往前走，否則政府該怎么樣收場？沒有辦法收場。

　　觀點(diǎn)新媒體：但是保障房五年3600萬套的任務(wù)量，許多的學(xué)者以及業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為是大躍進(jìn)。同時(shí)保障房質(zhì)量和分配環(huán)節(jié)我們也看到了一些問題，您怎樣看？

　　陳勁松：這些問題有，但我們不可能不搞保障房。保障房我覺得現(xiàn)在還處于摸著石頭過河的階段，一邊走一邊把這個(gè)事情搞清楚。群眾有壓力，媒體有壓力，地方政府有壓力，3600萬套根本想都不要想，根本不可能的。

　　其實(shí)用不著五年3600萬套，我認(rèn)為要把五年拉長到十年，十年能有3600萬套就可以了，但是不要忘記今年1000萬套有70%，這就是最大的成績，如果70%就是700萬套，700萬套我覺得也很好。

　　關(guān)鍵要解決保障房怎么樣分配以及產(chǎn)權(quán)的問題，這個(gè)事情要解決，其他的我覺得不用擔(dān)心。

　　計(jì)劃1000萬套，開工70%，這樣也足以使中場休息這件事變得非常有意義。蓋完了就得賣，蓋完了就得分。2013年如果說保障房大批量面向城市中低收入人群的話，政府就會發(fā)現(xiàn)保障房用不著這么激進(jìn)，事實(shí)上中國人不需要這么多沒有產(chǎn)權(quán)或者說產(chǎn)權(quán)受限制的保障房。

　　建言獻(xiàn)策

　　觀點(diǎn)新媒體：目前對于一些有剛性需求或者初次購房需求的這部分群體，您覺得是一個(gè)買入的好時(shí)機(jī)嗎？

　　陳勁松：長遠(yuǎn)來看：第一，因?yàn)槊绹膫鶆?wù)它已經(jīng)承受不了了，因此美國加息幾乎不可能了，它要加息更還不起了，因?yàn)槊撾x金本位之后，現(xiàn)在各地央行利息都不敢加。

　　第二，中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入到增長不是非常高速的階段了，從雙位數(shù)增長進(jìn)入單位數(shù)增長，全世界發(fā)達(dá)國家從3%的增長，退步到1%的增長，高增長期中國已經(jīng)差不多了，靠投資和外貿(mào)來達(dá)到高增長已經(jīng)很難了，也就是說高增長沒有了，因此銀行就更不能加息，長遠(yuǎn)來看利息不會高。

　　利息不高是什么概念呢？流通中的貨幣就取決于通貨膨脹，通貨膨脹跟貨幣的發(fā)行量相關(guān)，這取決于銀行的去杠桿化，銀行一去杠桿就收縮，銀行一放大杠桿就膨脹，原則上通貨膨脹是必然的，也就是說所謂通貨膨脹就是實(shí)體經(jīng)濟(jì)不通脹資產(chǎn)也通脹。

　　所以實(shí)際上我們進(jìn)入了這樣的一種階段，就是整個(gè)全世界包括中國都一樣，利息不會太高，然后增長速度也不太高，也就是投資機(jī)會會很多。

　　這個(gè)時(shí)候多發(fā)的鈔票或者銀行杠桿的增加去到哪里了？如果是到了資產(chǎn)方面還是不錯(cuò)的，全球人口還在急速的增加，按經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，人一輩子會碰傷上兩次惡性通脹，我目前就碰到過兩次惡性通脹。捍衛(wèi)財(cái)富的是什么呢？是資產(chǎn)，是不是房子不知道，但是資產(chǎn)是肯定的，那么什么資產(chǎn)呢？房子是其中之一，是一個(gè)最通俗易懂的資產(chǎn)。

　　如果覺得這些成立的話，我建議年輕人把一些積蓄用來購房是可以的。比如說一對小夫妻把百分之多少的收入逐漸變成資產(chǎn)，房子正好是其中的一件。房子可以把未來的收入折現(xiàn)到現(xiàn)在。我要對年輕人說一句很重要的話："不論什么時(shí)候，只要買房子是自住的都是正確的好事。"

　　還有，我要跟初次買房的人說一句話："不是要買滿意的房子，滿意的房子買不起，而是要買你買得起的房子，你能買到買得起的房子就夠了，它有一個(gè)好處就是維護(hù)你財(cái)富，建立起一個(gè)良好的儲蓄，這個(gè)是很重要的。"

　　我們看這么多年，無論是國外還是國內(nèi)，一開始買一個(gè)不太大的，買得起都是對自己財(cái)富最大的保障，否則我們的錢在負(fù)利率的情況下就已經(jīng)流失掉了，負(fù)利率不聲不響的搶劫，搶劫誰，當(dāng)然是沒有資產(chǎn)的人。

　　我第三句話就是："人的增值一定比房子增值可靠。"

　　把以上三句話結(jié)合一下，就是我認(rèn)為房子隨時(shí)可以買。很多人會反對，認(rèn)為再過十年房子太多了，那還得了？還有人口老齡化的問題，家里面有房子，兒女又有保障房，房子多了誰住?。?/p>

　　這件事十年前香港就是這樣了，1997年香港房價(jià)大跌的時(shí)候當(dāng)時(shí)大家都普遍贊同，房子多了人少了香港已經(jīng)老齡化了，買房子房子肯定不增值了。但是香港房子現(xiàn)在去跟當(dāng)時(shí)的常住人口比絕對的多了，那怎么香港房子又漲上去了呢？

　　兩個(gè)原因，第一個(gè)原因是貨幣問題，全球的貨幣在亂發(fā)。

　　第二個(gè)原因是，們未來的生活受多種多樣方方面面的影響。比如說我們離婚率在持續(xù)的增加，家庭的人口出現(xiàn)持續(xù)的減少，又比如說香港外來人口非常多，香港還是限制的，國內(nèi)是不限制的，外來人口只要你能活著，是不是打工，國內(nèi)是沒有限制的可以自由遷徙。

　　香港人口老齡化，經(jīng)濟(jì)增長也慢下來，但是房地產(chǎn)沒有問題。為什么會沒有問題呢？香港政府不太著急嗎？原因就是有大量的保障房，接近50%的保障房擺著呢，低收入人群沒有問題，

　　我們不要小瞧城市化，國內(nèi)現(xiàn)在還處于城市化中期，我們家庭還在變化，年輕一代人什么丁克還有不結(jié)婚的，什么樣的人都有，城市就是這樣。所以我覺得到目前為止看到的城市，沒有說因?yàn)榉孔佣嗔硕甑暗模覀兛吹降亩际且驗(yàn)楫a(chǎn)業(yè)不行就完蛋的。

　　觀點(diǎn)新媒體：在目前政策越發(fā)不明朗的環(huán)境下，您有沒有一些好的建議可以給開發(fā)商參考的？

　　陳勁松：不要著急政策變化，沒有必要。不要跟別人比規(guī)模，不要跟人家比誰牛，不要跟現(xiàn)實(shí)不一致。我們要回歸到最根本的，大有大做，小有小做。干嘛那么著急呢？我們正常一點(diǎn)不行嗎？整個(gè)經(jīng)濟(jì)都是在調(diào)整了，我們?yōu)槭裁捶堑萌ベ€，我這個(gè)人是從來不堵的。

　　電子商務(wù)

　　觀點(diǎn)新媒體：我們聽說世聯(lián)現(xiàn)在正在打造一個(gè)電子商務(wù)平臺，這方面也是向您確認(rèn)一下，您怎么看待電子商務(wù)在房地產(chǎn)行業(yè)的逐漸興起？

　　陳勁松：我覺得是這樣的，未來網(wǎng)絡(luò)會改變?nèi)藗兊男畔碓矗瑢?shí)際上現(xiàn)在已經(jīng)改變了?，F(xiàn)在最大的問題，所謂的網(wǎng)上售房，很多是假的。許多都是實(shí)體售房之后，網(wǎng)上等于走這樣的一個(gè)過程。

　　真正的網(wǎng)上售房，有沒有降低消費(fèi)者交易成本呢？有降低，但是并不明顯，并不是網(wǎng)上能解決所有手續(xù)的，事實(shí)上網(wǎng)上完成不了所有的手續(xù)。

　　所以世聯(lián)在打造一個(gè)"居善網(wǎng)"的平臺，為將來的90后這一代服務(wù)，他們實(shí)際上完全是網(wǎng)絡(luò)人。90后在網(wǎng)上生活，這一代人有可能干什么事呢？他們不愿意走我們原先中介那個(gè)老路，有可能愿意自主交易，可不可以有一個(gè)網(wǎng)上配合的自主交易平臺來服務(wù)這個(gè)群體？我們正在嘗試做這個(gè)事。

　　但這不是一個(gè)短期就能完成的，我們沒有想短期怎么回事也沒想跟易居打，我們也不認(rèn)為將來就離不開這個(gè)平臺了，也不認(rèn)為網(wǎng)上平臺就一定成為主要的賣房方式，這個(gè)永遠(yuǎn)也不會，有10%的交易完成已經(jīng)不得了了。

　　所以做電子商務(wù)是作為試點(diǎn)，對未來的一個(gè)前瞻性的計(jì)劃，我們可能會不斷地更新，不斷地嘗試，但是沒有想短期產(chǎn)生什么效益，也沒有想跟現(xiàn)有網(wǎng)站怎么拼，跟現(xiàn)有的網(wǎng)站合作也有可能。

　　世聯(lián)作為一個(gè)上市公司，我們對未來尤其增量市場和存量市場必須有清晰的理解。世聯(lián)在二手樓上基本沒有動，我們原先認(rèn)為二手房對于上市公司不合適，我們看一些二手房的公司，一個(gè)一個(gè)抵御不住經(jīng)濟(jì)周期的波動，經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候挺賺錢，經(jīng)濟(jì)不好就虧本開始走人跑路了，我們作為上市公司做這方面要對股民負(fù)有責(zé)任。

　　觀點(diǎn)新媒體：那有沒有一個(gè)短期具體的規(guī)劃嗎？

　　陳勁松：我們可能今年上線，現(xiàn)在都是在測試階段，看看有沒有什么毛病慢慢改。

　　房地產(chǎn)交易過程本身很多，比如說按揭，整個(gè)是非常復(fù)雜的，房地產(chǎn)本質(zhì)上跟書和電器不是一樣的東西，網(wǎng)上售房比網(wǎng)上售書和網(wǎng)上售電器，要復(fù)雜的多。但是，世聯(lián)愿意嘗試新的東西。