萬科的“好機(jī)會”似乎已大量出現(xiàn)，開始正式啟動了大步拿地的序幕。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 “上半年確實(shí)有意少買地，我們認(rèn)為下半年的市場機(jī)會更好一些，會持續(xù)關(guān)注市場可能出現(xiàn)的機(jī)會。未來有好機(jī)會的話就多花一點(diǎn)錢。”郁亮在萬科中期業(yè)績會上如此所述。

　　眼下，萬科的“好機(jī)會”似乎已大量出現(xiàn)，開始正式啟動了大步拿地的序幕。

　　加速抄底

　　9月18日，萬科以12.7億底價(jià)競得廣州白云新城白云大道地塊，樓面價(jià)1.35萬元/平方米。這是萬科今年以來在廣州第二次拿地，此前萬科曾以底價(jià)拿下廣州開發(fā)區(qū)一宅地。

　　就在兩天前，即9月16日，萬科才與京投置地聯(lián)合以33.51億元競得北京近兩年來規(guī)模最大的住宅地塊，折合樓面價(jià)1.01萬元/平方米。

　　包括該宗地塊在內(nèi)，短短一個(gè)月內(nèi)，萬科已在北京連奪4宗地塊。另三宗分別為北京豐臺郭公莊二期項(xiàng)目、北京房山區(qū)長陽高佃項(xiàng)目及北京大興區(qū)舊宮3號地。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，8月至今，萬科已斥資70多億在合肥、西安、北京、太原、廣州等地共取得10個(gè)項(xiàng)目。

　　縱觀萬科近期所拿的項(xiàng)目，不少是底價(jià)成交或溢價(jià)較低的項(xiàng)目，且大部分位于一線城市。相對于上半年的謹(jǐn)慎，萬科最近動作頻頻，讓人不免產(chǎn)生疑問：萬科的抄底時(shí)機(jī)是否來臨了？

　　業(yè)內(nèi)人士指出，對萬科來說，現(xiàn)在確實(shí)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)適合拿地的周期。

　　該名人士表示，目前依然處于調(diào)控期，市場對于未來存在著各種的憂慮，中小開發(fā)商不敢拿地，因此萬科的競爭對手就大大減少。加上出于產(chǎn)品線的考慮，萬科所拿的項(xiàng)目并非焦點(diǎn)土地，土地的成本也就因此得到控制。

　　但對于“抄底”一說，他表示不大認(rèn)同，“不一定是到低谷或者很低價(jià)格才出手，不可能等到那個(gè)時(shí)候，只要是有機(jī)會，符合產(chǎn)品戰(zhàn)略就會拿地。”

　　據(jù)接近萬科的相關(guān)人士透露，其實(shí)萬科目前的土地儲備已經(jīng)可以滿足未來2-3年的開發(fā)需要，但是為了保持一定的土地總量控制，所以下半年會適當(dāng)?shù)匮a(bǔ)充一些土地。

　　該名人士亦指出，調(diào)控出臺后，市場存貨壓力增加，供應(yīng)量開始降低，土地價(jià)格也出現(xiàn)回落，個(gè)別地方更有流拍情況，一些好的土地機(jī)會就會出現(xiàn)。

　　他透露，如果土地市場持續(xù)下跌，那么萬科會更加審慎，但發(fā)現(xiàn)還有上升的空間，就會多拿些項(xiàng)目。

　　另外，倘若整個(gè)消費(fèi)市場的需求在萎縮，盡管土地很便宜，但是拿了之后未來就會面臨無法消化的風(fēng)險(xiǎn)。

　　該名人士續(xù)稱，以前大家喜歡往不限購的二三線城市發(fā)展，但也因此二三線城市的價(jià)格也開始上漲，且增幅比一線城市要快。一線城市的價(jià)格雖然已經(jīng)處于高位，但增幅沒有二三線城市大，反而在一線城市會出現(xiàn)較多好的拿地機(jī)會。

　　以北京豐臺郭公莊二期項(xiàng)目為例，萬科以3.24億元競得該項(xiàng)目，成交樓面價(jià)僅8969元/平方米。而同一區(qū)域其它項(xiàng)目的土地成本是1.5-1.6萬元/平方米，“發(fā)現(xiàn)一些特別好的機(jī)會時(shí)，該出手就出手了。”

　　存貨壓力？

　　有分析人士指出，萬科上半年銷售回款順暢，現(xiàn)金流充裕，為下半年把握土地市場機(jī)會打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

　　然而，各地關(guān)于萬科降價(jià)促銷的消息再度席卷而來。在上海、杭州、成都等地，萬科帶頭降價(jià)的傳言不止。

　　與此同時(shí)，繼深圳萬科“萬團(tuán)大戰(zhàn)”宣布升級之后，廣州萬科也加入“團(tuán)購”隊(duì)列。

　　據(jù)悉，廣州旗下八大樓盤8000套房源將在10月舉行統(tǒng)一的團(tuán)購活動，據(jù)了解，辦理了萬科“團(tuán)幸福卡”，就可享受在售8大項(xiàng)目每套房源8000元/套的優(yōu)惠。

　　八大項(xiàng)目、分別為萬科柏悅灣、萬科金域藍(lán)灣、萬科府前1號、萬科紅郡、萬科蘭喬圣菲、北部萬科城、萬科華府、以及萬科東薈城。

　　相關(guān)人士表示，從萬科各地的促銷情況來看，促銷力度并不大，更多是一種“金九銀十”期間的營銷手段。

　　有相關(guān)人士曾指出，房企會選擇率先降價(jià)來縮短銷售周期，迅速回籠資金，繼而投入相對低位的土地市場獲得新儲備。

　　然而，業(yè)界也指出，種種促銷動作，實(shí)際上說明萬科的存貨壓力同樣正在不斷上升。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，萬科二季度的存貨量達(dá)到1713.66億元，同比增長達(dá)53.65%。萬科8月銷售104.8億元，按此速度要完全消化庫存將需要接近一年半的時(shí)間。

　　有市場人士人就認(rèn)為，目前在存貨壓力仍處高位的情況下，萬科依然選擇積極拿地的做法顯然不合時(shí)宜。

　　不過，萬科日前已就庫存壓力做過解釋，表示上述總量是包括了土地和原材料。如果以凈存貨計(jì)算，截至9月13日，實(shí)際庫存凈為47.6億元。

　　郁亮早前亦指出，萬科的現(xiàn)房庫存占存貨的比例只有2.8%，不足一個(gè)月的銷量。

　　相關(guān)分析人士表示，其實(shí)對萬科而言，不存在因銷售壓力而減慢拿地的說法，在萬科內(nèi)部，拿地和銷售各有一個(gè)決策體系，每年都會有一定量的資金用于拿地。

　　負(fù)責(zé)拿地的部門不會考慮到銷售的情況，只是把錢用到適合點(diǎn)。相反，銷售部門也不會因?yàn)槟玫?，所以就加緊促銷出貨。至于是否降價(jià)促銷，是由當(dāng)月的市場情況決定的。

　　該名人士還指，萬科年末促銷不斷，也不如業(yè)界所指的為年度目標(biāo)沖刺。“房企的年度銷售目標(biāo)不一定要完成，而是判斷現(xiàn)在的市場價(jià)值是否符合股東的利益，不會為了完成目標(biāo)而虧本銷售。只要能保持每股利潤率，可以下調(diào)銷售額。”

　　他續(xù)稱，現(xiàn)在不是2008年，房企不會盲目促銷，而且現(xiàn)在的市場并不是那么悲觀，資金鏈也沒有大家想的那么緊，上市公司的資金鏈反而沒有三四線企業(yè)資金鏈那么緊張。

　　“從某種程度上講，萬科是覺得現(xiàn)在還沒到最危險(xiǎn)的時(shí)候，不認(rèn)為現(xiàn)在是地產(chǎn)很悲觀的時(shí)刻，所做的一切都是由成本及適度銷售來做的。”業(yè)內(nèi)人士稱。