　　對于銷售大增1.5倍，恒盛地產(chǎn)行政總裁程立雄表示，一是因為今年可售資源和去年相比有非常大幅度的提高，包括下半年可售資源和去年同期相比也會有非常大幅度的提高。二是在市場策略方面采取了更為積極、主動、靈活的銷售策略。從今年年初起，在銷售方面的整體策略就是加快銷售速度，加快開發(fā)進(jìn)度，并采取符合市場需要的靈活定價措施。

　　據(jù)恒盛地產(chǎn)首席財務(wù)官姜永進(jìn)介紹，上半年的9.3億元凈利中，包括了稅后大概5.32億的投資物業(yè)的增值，去除這一部分后，核心盈利是4.01億，比去年同期3.66億大概增長9.4%。

　　據(jù)姜永進(jìn)介紹，截止到6月底，集團(tuán)持有現(xiàn)金57.6億元，沒有使用的銀行額度人民幣136.6億元。在業(yè)務(wù)快速擴(kuò)張的同時，仍然將資本負(fù)債比率控制在69.6%的較合理的水平。

　　姜永進(jìn)說，上半年集團(tuán)的整體毛利率由上年同期的53.7%，降至49.5%，但全年毛利率有信心維持在40%以上。而毛利率下降是由于上半年的銷售收入當(dāng)中，二三線城市貢獻(xiàn)比較多，是整個項目結(jié)構(gòu)的問題。“通常二三線城市的毛利率在我們的結(jié)構(gòu)當(dāng)中，和尚海灣項目相比，毛利率低一點。”據(jù)悉，尚海灣是恒盛地產(chǎn)上半年的幾個主要入賬項目之一，毛利率比較高。

　　恒盛地產(chǎn)董事會副主席丁向陽稱，面對內(nèi)地信貸資金緊縮的不利環(huán)境，集團(tuán)通過提升融資能力，創(chuàng)新融資模式，實現(xiàn)了多渠道的融資，擴(kuò)大了集團(tuán)的融資規(guī)模。集團(tuán)新增銀行貸款41億元，提升了資金對業(yè)務(wù)的保障能力。

　　對于是否會繼續(xù)拿一些物業(yè)去做抵押進(jìn)行融資，程立雄表示，在開發(fā)過程當(dāng)中，每一個公司特別是地產(chǎn)公司都需要通過融資去解決一些融資性的需求。因此，集團(tuán)的一些物業(yè)都有通過抵押行向銀行等金融機構(gòu)貸款的可能性。

　　此外，恒盛地產(chǎn)將于今年12月以原價20億回購當(dāng)初售予上海實業(yè)的尚海灣部分項目。程立雄稱，回購?fù)曛箜椖繉⒗^續(xù)銷售，回購的資金正在安排中，在近期會有一個妥善的安排的方案。隨著該融資安排解決完成之后，集團(tuán)整體的利息負(fù)擔(dān)會出現(xiàn)下降的趨勢。

　　目前，尚海灣已經(jīng)銷售了10億，可用于歸還上海實業(yè)的貸款。并且，還貸款是在12月份，還有幾個月的時間可以繼續(xù)進(jìn)行尚海灣的銷售。另外，還有一個不受限制的10億融資安排。

　　下半年售19盤

　　程立雄表示，集團(tuán)1-6月份完成了71億的銷售，占全年150億目標(biāo)的47%。他稱，從時間和銷售的比例來說，這是一個合理的比例。7月份的銷售金額約9億，首7月已完成80多億。

　　上半年恒盛地產(chǎn)的全國性區(qū)域化布局戰(zhàn)略繼續(xù)取得成效，上海地區(qū)、長三角、環(huán)渤海以及東北區(qū)域的銷售額分別占比達(dá)到40.5%、27.1%、7.3%和25.2%，在9個城市一共有15項目實現(xiàn)了銷售。

　　其中，上海區(qū)域以外的城市銷售金額和銷售面積比例持續(xù)上升，分別達(dá)到59.5%和83.5%，集團(tuán)繼續(xù)達(dá)成一、二、三線城市的均衡布局。

　　報告期間，恒盛地產(chǎn)新開工的住宅項目9個，新增開工住宅面積160萬平方米。共有兩個項目實現(xiàn)竣工入伙，完工的交付面積約為12.4萬平方米，其中交付的可售住宅面積12.3萬平方米，累計售出95%。

　　實現(xiàn)結(jié)算入帳資金則為23.8億元，入帳面積22.6萬平方米，入帳的銷售均價為每平方米10500元。實現(xiàn)銷售還尚未入帳的金額大概是人民幣147億元，面積約為156萬平方米。

　　上半年，恒盛地產(chǎn)推出約120萬平方米面積，銷售面積接近80萬平方米。程立雄表示，下半年推出的項目比上半年多，會銷售19個項目，總的可售的資源面積將超過260萬平方米。

　　其中，今年大部分項目的竣工入伙都集中在下半年，特別是在四季度，如哈爾濱、南通等地的項目都會竣工入伙。

　　在商業(yè)物業(yè)方面，目前，恒盛地產(chǎn)92%的商業(yè)物業(yè)項目仍然在建設(shè)及規(guī)劃中，預(yù)計到2016年左右總的落成商業(yè)性物業(yè)將達(dá)296萬平方米，占總土地儲備的15.1%。零售商業(yè)、高檔寫字樓和高檔酒店物業(yè)形態(tài)將分別占商業(yè)物業(yè)開發(fā)總量的70%、16%和14%。

　　在土地方面，恒盛地產(chǎn)全年土地款項支出為40億元，上半年支付了大概25億元土地款。報告期內(nèi)，在大連、南通新增兩幅土地，建筑面積718554平方米，平均樓面地價為每平方米1385元。

　　目前，恒盛地產(chǎn)再四大區(qū)域共12個城市的土地儲備總量為規(guī)劃建筑面積1964萬平方米，共32個發(fā)展項目，每平方米平均土地成本為1275元。均衡分布于一、二、三線城市，其中22%位于一線城市，78%位于二、三線城市，足夠未來五至七年開發(fā)所需。

　　對于下半年的拿地，丁向陽說：“大的原則上是對現(xiàn)有的四個區(qū)域的二三線城市，以及未來有潛力的三線城市。同時對一些項目也做一些甄選，因為現(xiàn)在從內(nèi)地的房地產(chǎn)包括土地供應(yīng)的環(huán)境來看，我們會有更多的選擇的余地，或者有更充分的時間讓我們來考慮這些。所以我覺得總體上還是圍繞一個穩(wěn)健和量入為出的原則來看我們的投資機會。”

　　程立雄補充：“第一要看這個項目好不好，第二要看我們自己的財務(wù)狀況是不是許可，我們的現(xiàn)金流是不是許可，才會來確定我們下半年會不會拿新的土地或者做新的投資。”

　　限購無新影響

　　對于最近馬上會新出臺一些新的限購城市的名單和目錄的消息，程立雄表示，恒盛地產(chǎn)所進(jìn)入的城市和項目，大部分都是在原來的限購城市范圍之內(nèi)，只有南通一個城市不在限購范圍內(nèi)。因此，“這次新的限購范圍的擴(kuò)大，包括限購政策的出臺，其實對于我們公司下半年的銷售不會產(chǎn)生新的影響。”

　　而對于銷售價格會否調(diào)整，姜永進(jìn)表示，恒盛地產(chǎn)上半年推出的項目基本上沒有降價，下半年則不排除降價，因為市場有可能發(fā)生變化，但是并不是所有的項目都會降價。上半年賣的很好的項目，在下半年不會降價，但是一些賣得落后于計劃的項目，可能會在價格上做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

　　丁向陽則稱，估計今年下半年房地產(chǎn)市場的限購令將持續(xù)，針對房地產(chǎn)市場的嚴(yán)厲的調(diào)控措施將保持基本穩(wěn)定，而且會持續(xù)一段時間。房地產(chǎn)商的經(jīng)營環(huán)境沒有較大的改善，仍然會面對來自政策、宏觀經(jīng)濟(jì)和市場等多方面的壓力。

　　他又表示，隨著供應(yīng)的增加以及開發(fā)商靈活定價的策略的實施，市場的交易量會有可能出現(xiàn)反彈，市場的觀望情緒也會區(qū)域改善，這些都會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來較為有利的發(fā)展機遇。

　　因此，今年下半年，恒盛地產(chǎn)將采取六大發(fā)展和應(yīng)對的措施。

　　第一，在銷售方面會實施更加靈活的銷售和定價的策略，針對不同的區(qū)域，不同的項目和城市的具體特點，采取有針對性的銷售策略，加快現(xiàn)有項目的銷售和資金回籠，完成集團(tuán)全年房地產(chǎn)銷售人民幣150億的目標(biāo)。

　　第二，在開發(fā)策略方面，將采取有效措施，加快現(xiàn)有項目的開發(fā)速度和節(jié)奏，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，確保銷售的時間結(jié)點和完工交付，特別是天津、南京以及上海的一些項目。

　　第三，堅持量入為出的謹(jǐn)慎投資策略。根據(jù)銷售現(xiàn)金回籠情況和穩(wěn)健財務(wù)的要求，有選擇性的適當(dāng)?shù)脑黾右恍┑统杀靖哔|(zhì)量的土地儲備。同時，確保新項目快速達(dá)到施工條件，快速實現(xiàn)銷售和快速回籠現(xiàn)金流。

　　第四，繼續(xù)堅持一、二、三線城均衡布局的市場發(fā)展戰(zhàn)略，現(xiàn)階段穩(wěn)步進(jìn)入和布局具有發(fā)展?jié)摿Φ亩?、三線城市。

　　第五，繼續(xù)堅持穩(wěn)步發(fā)展商業(yè)物業(yè)的策略，將集中發(fā)展兩類商業(yè)物業(yè)，一是一二線城市的核心地段發(fā)展高端的零售業(yè)、寫字樓和酒店為主題的城市商業(yè)綜合體，二是發(fā)展有恒盛特色的零售商業(yè)和社區(qū)商業(yè)的項目，爭取到2016年的時候，商業(yè)物業(yè)的資金收入達(dá)到集團(tuán)盈利的20%。

　　第六，在財務(wù)策略方面，集團(tuán)將繼續(xù)堅持穩(wěn)健的財務(wù)政策，采取多平臺、多渠道、多元化的融資方式，保證業(yè)務(wù)快速發(fā)展的資金需求。同時對現(xiàn)金流的精細(xì)化管理，有效控制財務(wù)風(fēng)險。

　　丁向陽還表示，盡管上半年房地產(chǎn)市場面臨著有史以來最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但是集團(tuán)在上半年的銷售仍然取得了創(chuàng)歷史的新高的成績。相信只要順應(yīng)市場，制定各種有效的發(fā)展和市場策略，不斷提升各項專業(yè)化的開發(fā)能力和執(zhí)行能力，集團(tuán)的業(yè)績將會得到持續(xù)的提升。