隨著限購(gòu)區(qū)域的可能進(jìn)一步擴(kuò)大，下半年的去化率不見(jiàn)得會(huì)超過(guò)上半年，但公司會(huì)盡量爭(zhēng)取好的去化率。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 調(diào)控的影響顯然已經(jīng)超出了綠城的意料。“今年我們銷售比年初的預(yù)計(jì)要差。”綠城中國(guó)常務(wù)副董事長(zhǎng)兼執(zhí)行主席壽柏年于8月29日業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上如此坦言。

　　根據(jù)綠城公布的2011年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告，報(bào)告期內(nèi)，綠城及其共同控制實(shí)體和聯(lián)營(yíng)公司共有72個(gè)在售項(xiàng)目，總銷售為203億元，同比下降7%；其中歸屬于綠城集團(tuán)權(quán)益為131億元。僅完成全年550億銷售目標(biāo)的37%，壽柏年表示，完成全年銷售目標(biāo)有困難，但公司還會(huì)爭(zhēng)取在未來(lái)幾個(gè)月的時(shí)間里爭(zhēng)取更多的銷售，無(wú)意下調(diào)全年銷售目標(biāo)。

　　“我們也很著急，也希望賣快點(diǎn)，去化率能夠高點(diǎn)。”壽柏年稱。

　　中報(bào)披露，今年上半年，綠城新推樓盤預(yù)售率達(dá)到53%。但壽柏年指出，如果上半年公司所有樓盤的平均去化率大約只有40%，遠(yuǎn)低于去年同期。

　　據(jù)悉，下半年，綠城集團(tuán)計(jì)劃新推出287萬(wàn)平方米可售房源。壽柏年表示，盡管下半年可售房源會(huì)較上半年有所增加，但隨著限購(gòu)區(qū)域的可能進(jìn)一步擴(kuò)大，下半年的去化率不見(jiàn)得會(huì)超過(guò)上半年，但公司會(huì)盡量爭(zhēng)取好的去化率。

　　限購(gòu)的艱難

　　如同綠城早前所言，限購(gòu)成為綠城銷售的最大阻礙因素。壽柏年承認(rèn)公司的產(chǎn)品有些缺陷，由于綠城的項(xiàng)目普遍單價(jià)高、戶型大，因此總價(jià)就會(huì)比較高。此外，由于項(xiàng)目主要針對(duì)富裕階層，他們雖然對(duì)價(jià)格并非太敏感，但由于限購(gòu)，購(gòu)買力被限制，因此公司受到限購(gòu)影響會(huì)很大。

　　限購(gòu)范圍還有進(jìn)一步擴(kuò)大的趨勢(shì)。8月25日，浙江省臺(tái)州市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，明確提出樓市限購(gòu)措施。換言之，臺(tái)州成為首個(gè)被限購(gòu)二三線城市。據(jù)悉，綠城在臺(tái)州有五個(gè)項(xiàng)目。

　　壽柏年透露，臺(tái)州限購(gòu)政策的出臺(tái)，對(duì)公司的銷售確實(shí)有些影響。但目前公司在臺(tái)州的五個(gè)項(xiàng)目有兩個(gè)已經(jīng)基本接近尾聲了，有三個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始銷售，且該五個(gè)項(xiàng)目今年上半年的銷售額約5億元，大約占總銷售額的2.5%，因此影響不會(huì)太大。

　　壽柏年續(xù)稱，除了臺(tái)州之外，浙江大部分地區(qū)如杭州、溫州、寧波等城市已經(jīng)執(zhí)行限購(gòu)，限購(gòu)的影響已經(jīng)反映在今年上半年公司的銷售上，“其實(shí)也不差那一個(gè)地區(qū)，未來(lái)可能大部分地區(qū)都會(huì)被限購(gòu)。”壽柏年笑稱。

　　雖然飽受調(diào)控的影響，但綠城依然堅(jiān)持不做大規(guī)模降價(jià)促銷。“降價(jià)銷售不是唯一的辦法。”壽柏年稱，“現(xiàn)在最大困難就是限購(gòu)令，降價(jià)以后你也不能買。”不過(guò)他表示，綠城還是會(huì)堅(jiān)持多銷、快銷、加快周轉(zhuǎn)策略，老盤快銷，新盤靈活定價(jià)。

　　除此之外，壽柏年表示，公司還會(huì)不斷地加大營(yíng)銷方式，提升產(chǎn)品品質(zhì)，同時(shí)對(duì)客戶進(jìn)行精細(xì)化管理，圈層營(yíng)銷。同時(shí)減少拿地，希望通過(guò)不斷地消化，把銷售周期拉長(zhǎng)。

　　“和2008年相比，目前的狀況好得多，除了公司的情況比以前好，現(xiàn)在整個(gè)宏觀環(huán)境也比2008年好。2008年所有人都沒(méi)錢，但是現(xiàn)在社會(huì)資金相當(dāng)充裕。”壽柏年稱。

　　壽柏年指，“我們相信宏觀調(diào)控不是想把房地產(chǎn)打壓下去，因?yàn)檫@對(duì)整個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)也不利，宏觀調(diào)控、限購(gòu)政策是為保障房大量投放市場(chǎng)爭(zhēng)取時(shí)間。等到保障房大量投放市場(chǎng)，那么政府就可以做政府的事情，市場(chǎng)做市場(chǎng)的事情，進(jìn)行房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性調(diào)整也就安全多。對(duì)商品房特別是高端商品房的限制就會(huì)減少些。我們相信限購(gòu)畢竟是一時(shí)的權(quán)宜之計(jì)，總會(huì)取消。”

　　負(fù)債率難降

　　銷售差強(qiáng)人意，綠城的負(fù)債也未見(jiàn)好轉(zhuǎn)。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年綠城凈資本負(fù)債率較去年底升31.2個(gè)百分點(diǎn)，至163.2%。綠城持有現(xiàn)金及銀行存款97.5億元，總借貸是350億元，現(xiàn)金減少，導(dǎo)致凈資本負(fù)債率有所上升，但公司強(qiáng)調(diào)，今年的總授信額度600億元中，仍有284億元可用，正致力實(shí)施嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁Y金管理制度，以確保公司持續(xù)發(fā)展。

　　“我們年初的時(shí)候說(shuō)過(guò)要把負(fù)債率降下來(lái)，很遺憾，上半年的負(fù)債率還是比去年有所提高。我們總是想把負(fù)債降下來(lái)，其實(shí)這也不是很麻煩的事，只要銷售好轉(zhuǎn)，負(fù)債率馬上就會(huì)降下來(lái)。但是由于調(diào)控，受到限購(gòu)、限貸、銀根收緊的影響，我們的銷售不如以前，比年初預(yù)計(jì)要差。今年能夠借到銀行的錢，也是銀行對(duì)我們很大的支持。所以，在銷售不好的情況下我們也增加了一些貸款。”壽柏年坦言。

　　壽柏年透露，公司還是希望經(jīng)過(guò)一兩年的努力能夠使負(fù)債率降下來(lái)，畢竟對(duì)于目前正在進(jìn)行發(fā)展轉(zhuǎn)型的綠城來(lái)說(shuō)，這并非是一個(gè)太健康的數(shù)字。

　　不過(guò)從相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，下半年綠城的資金鏈還沒(méi)有到十分緊張的時(shí)候。數(shù)據(jù)顯示，綠城上半年增加452平米建筑面積的土地儲(chǔ)備，但其中僅有201萬(wàn)平米歸綠城所有，需要承擔(dān)111.6億元中23.3億元土地成本。這將在一定程度上減輕綠城的資金運(yùn)轉(zhuǎn)壓力。

　　首席財(cái)務(wù)官馮征亦預(yù)計(jì)，集團(tuán)下半年工程費(fèi)約100億元，需償還貸款150億元。若以20%資金回籠比率計(jì)算，銷售收入約130億元，預(yù)計(jì)下半年資金流入總額約418億元，扣除預(yù)算開(kāi)支378億元，預(yù)計(jì)約有40億元凈現(xiàn)金流入。

　　為了減輕資金的壓力，綠城開(kāi)始在合作、代建及股權(quán)基金方面尋求突破。壽柏年介紹，目前集團(tuán)總銷售額中約60%是屬于綠城自己的，未來(lái)公司的代建收入或會(huì)超過(guò)上市公司的收入。

　　此外，房地產(chǎn)股權(quán)基金方面，壽柏年透露，在8月，綠城才與平安信托及中信信托分別成立估計(jì)基金，總額度達(dá)到20億。

　　“下半年如果銷售依然不理想，我們會(huì)減緩開(kāi)工進(jìn)度，保證現(xiàn)金流。”壽柏年如此表示。但事實(shí)上，綠城上半年的開(kāi)工面積比年初目標(biāo)下調(diào)了45%。

　　報(bào)告指出，今年上半年公司有36個(gè)項(xiàng)目或項(xiàng)目分期開(kāi)工，開(kāi)工面積為266萬(wàn)平方米，比年初計(jì)劃487萬(wàn)平方米減少45%。

　　壽柏年指出，盡管上半年開(kāi)工面積減少，但是公司在銷售方面的房源還是比較充分，目前仍有1300多萬(wàn)平方米的在建面積來(lái)支持未來(lái)的銷售，下半年交付的是120萬(wàn)平方米，明年則是320萬(wàn)平方米。“現(xiàn)在還要看市場(chǎng)，假如市場(chǎng)能夠好起來(lái)，加快工程進(jìn)度是是沒(méi)有問(wèn)題的。”