對于剛性需求，我們也在針對這方面開發(fā)一些產(chǎn)品，增加一些項目，希望能夠不斷在這方面進行改善，因為既然是企業(yè)，就會面對所有市場的需求來安排自己的東西和工作。

　　觀點網(wǎng) 見習(xí)編輯 陳澤佳 8月26日，合生創(chuàng)展集團在香港召開中期業(yè)績發(fā)布會。合生創(chuàng)展集團高級管理層代表包括行政總裁薛虎、副總裁廖若清以及高級會計經(jīng)理岑詠詩出席會議。

　　2011年上半年，合生創(chuàng)展實現(xiàn)營業(yè)額48.33億元，同比增長4%；毛利22.57億元，毛利率為47%；經(jīng)營成本53.3億元，同比下跌8%；經(jīng)營溢利18.17億元；股東應(yīng)占溢利10.2億元；每股基本盈利0.582元。

　　目前，合生創(chuàng)展已經(jīng)有3個寫字樓在去年年底投入使用，總樓面大約在30萬平方米，隨著商業(yè)地產(chǎn)的投入加大，其產(chǎn)生的貢獻也在逐年增加，未來期望這一板塊可以有10%-20%的貢獻。

　　下半年，合生創(chuàng)展將推出10個項目，大約有200萬平方米的供貨量，價值可以去到200億。按上半年40%的去化率計算，基本可以達到公司的全年165億的銷售目標。新推出10個新項目，主要位于廣州、北京、天津、秦皇島、浙江慈溪、江蘇昆山和江蘇太倉等經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域熱點城市。

　　于此，合生創(chuàng)展表示，一方面打造珠江三角洲，長江三角洲，及環(huán)渤海地區(qū)三大重點區(qū)域的同步穩(wěn)定發(fā)展，生根各區(qū)域的中心城市；另外一方面，積極開拓核心城市周邊經(jīng)濟發(fā)達且調(diào)控密度較小的二線城市，保證集團規(guī)模穩(wěn)定增長以實現(xiàn)資金快速周轉(zhuǎn)，形成一線城市項目與二、三線城市項目的合理分布。

　　行政總裁薛虎認為，房地產(chǎn)行業(yè)面對逐年增加的剛性需求，以及城市居住商業(yè)用地日益短缺，房地產(chǎn)市場的供給總量仍顯不足，市場空間采取存在，基于當前房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟環(huán)境和政策環(huán)境，短期內(nèi)市場交易回調(diào)，供需結(jié)構(gòu)得到調(diào)整。長期內(nèi)供不應(yīng)求與土地資源稀缺并存，行業(yè)發(fā)展具有強勁的內(nèi)升動力，市場前景仍較好。

　　以下是合生創(chuàng)展2011年中期業(yè)績會的現(xiàn)場實錄：

　　媒體提問：對于公司剛談到關(guān)于加大商業(yè)方面的投資力度，于下半年公司在加大投資力度的比重會有多大呢？未來市場會有一些調(diào)整，基于還有項目沒有完全售出，對此情況，公司的推盤策略有沒有什么改變？

　　薛虎：這幾年來我們一直都在加大商業(yè)投資的比重，目前，合生創(chuàng)展已經(jīng)有3個寫字樓在去年年底投入使用，總樓面大約在30萬平方米，隨著商業(yè)地產(chǎn)的投入加大，其產(chǎn)生的貢獻也在逐年增加，未來期望這一板塊可以有10%-20%的貢獻。第二個問題其實是結(jié)轉(zhuǎn)量的問題，結(jié)轉(zhuǎn)面積與整體銷售安排差不多大概70多萬平方米。從上半年來看，銷售面積達不到100萬平方米；而下半年由于新項目多了，產(chǎn)品量也增多，將有200萬的供應(yīng)量。由此看來，基本可以達到原來預(yù)期的目標了，這說明雖然現(xiàn)在的主要城市受到限購的影響，但是剛性需求還是存在的，為了適應(yīng)剛性需求目標客戶群的要求，公司會開發(fā)符合需求的產(chǎn)品，提高銷售速度，貢獻更多的現(xiàn)金流。

　　媒體提問：公司上半年的銷售率大概是40%左右，對于這個數(shù)據(jù)，公司并不是很滿意，原因是什么？下半年會有一些改變嗎？

　　薛虎：上半年40%銷售率和我們年初的預(yù)測是保持一致的，因為在目前的市場限購限貸的政策下，銷售率不可能實現(xiàn)多高的。但是，必須要保證一定的貨量能夠保證持續(xù)的銷售，按我們的判斷和分析來說，這是合理的狀態(tài)。

　　對于下半年的改變，我想下半年整個價格水平和上半年基本保持穩(wěn)定，不會有太大的一個變動。因為，我們整個產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和所處的區(qū)域，包括產(chǎn)品的類型，除非市場有巨大的變動，否則不會有太大的變化，這樣我們就將近有200多億的貨量。

　　媒體提問：我們看到公司債務(wù)結(jié)構(gòu)里，今年或明年到期的60%的一些貸款是需要償還的，針對此情況，公司有什么融資計劃或發(fā)債計劃呢，采取什么樣的方式？

　　薛虎：針對現(xiàn)在、今年以及明年的還貸安排，包括發(fā)行債券的還債安排，公司會提前做好這方面的工作。公司內(nèi)部一直有一個比較穩(wěn)定和持續(xù)的政策，并通過市場的檢驗，包括去年到期的可轉(zhuǎn)債都按期過還，已有經(jīng)驗了。至于方式，會根據(jù)公司的經(jīng)營需求、資金安排以及經(jīng)營狀況包括債務(wù)、時間等具體方面來考慮。

　　媒體提問：關(guān)于公司今年有123億的尚未確認的合約銷售額，這個比上半年整個的合約銷售額還要多，原因是什么？上半年銷售面積減少了35%，原因又是什么？針對公司上半年北京、上海、廣州合約銷售和銷售額的比重，下半年會有其他變化嗎？

　　薛虎：第一，那是一個按照合約簽訂的地源收入，這個地源收入收到工程進度的影響，它是逐步實現(xiàn)的。第二，上半年交付面積減少是一個工期和產(chǎn)品類型的影響，所以上半年會少一點，下半年會多一點，這是多年來的工程結(jié)構(gòu)。第三，廣州，對于北京、上海這三個中心城市我們一直有這樣一個戰(zhàn)略，就是以這三個城市以及周邊的經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域為中心進行區(qū)域性布局和發(fā)展，所以這三個區(qū)域所占的比重這幾年都是差不多，這個比重基本上保持不變，一個三足鼎立的比重。

　　媒體提問：針對上半年的合約銷售的平均價格減少了21%，那下半年的平均價格會不會繼續(xù)下降嗎？針對限購令擴大到二三線城市的影響，您認為會對價格有下調(diào)的壓力以及對銷售產(chǎn)生什么樣的影響？

　　薛虎：對于價格下調(diào)的主要原因有兩個方面，一是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)問題，上半年銷售一些高端產(chǎn)品的量沒那么多，或者高端供貨量沒那么大，所以造成上半年的價格有所下調(diào)。二是一線中心城市調(diào)控政策的影響，限購，限貸的政策也有一定影響，造成高端項目銷售也會受一定的影響。但是，下半年從整體的項目分布來講，下半年因為分布的區(qū)域增加，產(chǎn)品類型更加多樣，雖然分析下半年價格水平和上半年不會相差太大，基本上還是穩(wěn)定在這樣一個價格水平上。

　　至于說限購令擴大二、三線城市，其實現(xiàn)在所在的城市大部分已經(jīng)是限購了，所以在這個限購的情況下還可以實現(xiàn)這樣一個銷售說明每個市場的需求還是存在的。基于此，公司會做出相應(yīng)的安排與計劃。

　　媒體提問：下半年公司將有是個新項目推出，一二三四線城市都有，分布比較平衡，針對下半年市場變化推出一些針對剛性需求的變化樓盤，大概有多少體量？還有對于下半年合生有沒有一些拿地的計劃？

　　薛虎：下半年這些項目分布的區(qū)域和我們整體發(fā)展的戰(zhàn)略區(qū)域是一致的，這些區(qū)域既是所在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展情況比較好的，也是比較好的城市，也是人民生活水平比較高的城市，聚集的人群也是比較多的城市。所以，他在需求方面還是保持一定的需求量。所以，我們在這方面整體的安排是以這些中心城市為基地，然后向周邊的區(qū)域進行發(fā)展擴張，這個戰(zhàn)略這幾年一直在做，包括下半年推售項目的安排也基本上體現(xiàn)了這個方面，實際上今年從上半年的各地市場來看還是有一定的需求量。

　　另外，你提到的關(guān)于剛性需求的問題，其實我們現(xiàn)在也在研究如何針對市場剛性需求開發(fā)出一批更適合市場需求的產(chǎn)品，這個我們也是在做這方面的工作。包括我們下半年有一些產(chǎn)品的推出也是體現(xiàn)了我們的這個做法和安排，比如說我們在北京通州推出世界華園項目，在廣州我們最近推出了一個全新的項目叫合生帝景國際，那個項目是比較小的，八、九十平方米，一百平方米這些產(chǎn)品。所以，我們也會在這方面做一些工作，包括推動這方面的一些發(fā)展。

　　另外，我們這幾年的土地政策也是比較審慎和穩(wěn)健的，所以我們也會關(guān)注現(xiàn)在適合我們需要的一些土地項目，這個我們也都一直在關(guān)注土地市場的一些變化，希望可以適時的補充土地資源，但是我們一直強調(diào)量力而行，量入為出這樣一個原則進行安排，我們會綜合考慮土地政策，付款，包括土地的開發(fā)條件等等一系列問題然后再做出這樣的一個決定和安排。

　　媒體提問：關(guān)于債務(wù)方面，今年內(nèi)要還的債是110多億，然后兩年內(nèi)的有100多億，就這兩年要還200多億，公司只有40多億的現(xiàn)金的情況下，怎么來解決這個財務(wù)問題？另外，負債比例也是在上升了，我想問一下你們會不會繼續(xù)維持在這么高的水平，還是會有一些還款來降低負債？

　　薛虎：其實現(xiàn)在看到的數(shù)據(jù)是一個項目的開發(fā)貸款，項目開發(fā)貸款是按照項目工程進度進行滾動的，所以它是一個本項目滾動的一個貸款，這里面唯一一個就是明年的外債，那個是屬于我們要提前安排的，明年底有這樣一個債。

　　另外，我們也是堅持比較審慎的財務(wù)管理政策，所以我們的負債比率一個要放在自己自身，還有在行業(yè)里我們也會進行一個比較，讓我們的杠桿水平保持在一個比較合理的狀態(tài)，這個是我們一直堅持的財務(wù)原則。

　　媒體提問：針對上半年的毛利率是比較高的情況，那么下半年公司毛利率也會保持這個水平嗎？另外，針對剛性需求的調(diào)整，公司是不是會加快開發(fā)和銷售的時間，像萬科，恒大那樣？最后，余下的項目會采用什么辦法來加快銷售進度？

　　薛虎：從我們現(xiàn)在的產(chǎn)品，包括從入帳的安排來看，我們這幾年一直維持在40%上下的水平，應(yīng)該說下半年還是在這個水平線上。

　　因為，我們的項目分布和產(chǎn)品特點就是一線城市中心區(qū)域有一些比較高端或者高品質(zhì)的項目，所以即使是二、三線城市加大了開發(fā)的力度和貢獻，應(yīng)該說對于總體的毛利率水平不會影響過大，而且對于成本的灘薄也有一定的好處。

　　那么，對于剛性需求，我們也在針對這方面開發(fā)一些產(chǎn)品，增加一些項目，希望能夠不斷在這方面進行改善，因為既然是企業(yè)，他就會面對所有市場的需求來安排自己的東西和工作。所以，面對剛性需求的市場我們也不會放過，也會給予一定的關(guān)注來進行這方面的工作。