“我們是一個(gè)平衡物業(yè)的組合，有投資物業(yè)及收益，操作方式與萬科等其他內(nèi)地房地產(chǎn)公司是不一樣的。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 曹萍 2011年8月24日，在香港召開業(yè)績(jī)中期報(bào)告會(huì)的嘉里建設(shè)讓我們看到了與內(nèi)地房企的焦躁不同的一面。

　　誠(chéng)如嘉里建設(shè)的執(zhí)行董事何述勤所言：“嘉里建設(shè)只是一個(gè)小弟弟，我們要一步步來，不能太著急。”

　　與內(nèi)地房企動(dòng)輒幾百億的銷售額來比，嘉里建設(shè)不足百億的銷售額并不算出眾，但其每股盈利同比增長(zhǎng)超50%和不到20%的資產(chǎn)負(fù)債比，讓我們看到了穩(wěn)扎穩(wěn)打的企業(yè)作風(fēng)。

　　2011年上半年，嘉里建設(shè)合約銷售70.37億港元，較去年同期增34%，營(yíng)業(yè)額為93.18億港元，較去年同期減少20%。公告稱，營(yíng)業(yè)額的下跌，主要是因?yàn)橄愀鄣奈飿I(yè)銷售收入下跌。嘉里建設(shè)首席財(cái)務(wù)主管王志剛解釋為，這個(gè)20%的下跌是確認(rèn)收入時(shí)間的差異所致。

　　截至今年6月30日，嘉里建設(shè)股東應(yīng)占基礎(chǔ)盈利27.65億元，較去年同期上升52%，較匯兌公共價(jià)后的盈利是30.7億元，有12%的增長(zhǎng)；每股盈利是1.92港元，同比增52%。

　　嘉里建設(shè)決定派發(fā)中期股息0.4港元，較去年增加14%，其在2011年6月30日每股資產(chǎn)凈值是42.8港元，較上年年底升了5%。

　　截至今年6月底，嘉里建設(shè)的資產(chǎn)負(fù)債比為12.7%，手頭及銀行現(xiàn)金凈額有185億港元，比去年年底增加了75%，此外，未動(dòng)用的銀行貸款及透支額度近110億港元。

　　今年上半年來自內(nèi)地的銷售物業(yè)營(yíng)業(yè)額為4.25億港元，銷售主要來自上海嘉里不夜城一期及二期項(xiàng)目、上海嘉里華庭二期二座、北京星源匯及杭州樺楓居等。

　　目前，嘉里建設(shè)在內(nèi)地的項(xiàng)目已經(jīng)分布在北京、上海、深圳、天津等一線城市，杭州、南京、成都、長(zhǎng)沙等二三線城市其已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入。未來，雖然政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策力度不斷加大，但嘉里建設(shè)依然認(rèn)為內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力仍然巨大，所以，嘉里建設(shè)將把握機(jī)會(huì)，積極在獲取內(nèi)地物業(yè)優(yōu)質(zhì)地塊，以不斷增加土儲(chǔ)。

　　在今日的業(yè)績(jī)會(huì)上，嘉里建設(shè)總裁兼首席執(zhí)行官黃小抗、首席財(cái)務(wù)主管王志剛、執(zhí)行董事何述勤、執(zhí)行董事馬榮楷、執(zhí)行董事錢少華、執(zhí)行董事陳慧明等一起就嘉里建設(shè)的發(fā)展謀篇布局，以下為中期業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)錄：

　　媒體提問：剛才王先生提到，上半年合約銷售70多億港元，這個(gè)數(shù)據(jù)只是香港地區(qū)的嗎？現(xiàn)在香港達(dá)標(biāo)了多少？你們?cè)趦?nèi)地有很多項(xiàng)目，怎樣看待接下來的形勢(shì)呢？

　　王志剛：關(guān)于合約銷售的問題，70.37億港元的銷售中，香港占了63億港元，內(nèi)地占了7億港元，我們整年合約銷售的目標(biāo)100億港元，但前半年我們銷售完成了70億港元，這是因?yàn)樵缙谕瞥龅漠a(chǎn)品賣得很好，基本上只剩下幾個(gè)單位沒賣完，加上西部及接下來2個(gè)月的銷量，基本上今年的目標(biāo)能完成98%。

　　媒體提問：怎樣看待限購令的問題？

　　王志剛：其實(shí)限購影響很廣泛，對(duì)內(nèi)地城市樓宇住宅的銷售，無論是量還是售價(jià)都會(huì)產(chǎn)生影響，但這個(gè)情形會(huì)持續(xù)多久我們暫時(shí)還看不到。

　　媒體提問：公司在內(nèi)地陸陸續(xù)續(xù)有不同項(xiàng)目落成，在銷售策略方面有無調(diào)整？

　　王志剛：銷售策略會(huì)根據(jù)不同的地方、不同的樓盤采取相應(yīng)的措施，最主要的是要看當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)。比如說，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟，很多人已經(jīng)買樓了，想買第二套第三套就比較困難，但三四城市過去好盤不多，我們發(fā)展了當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)，對(duì)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)發(fā)展有一定吸引力，可能那部分購買的數(shù)量就會(huì)相對(duì)大點(diǎn)。

　　媒體提問：嘉里建設(shè)無論是合約銷售還是營(yíng)業(yè)額都不足百億，而在內(nèi)地過資產(chǎn)過百億的公司非常多、甚至不乏過千億的公司，從剛才情形來看，公司非常受投資者關(guān)注，為什么？

　　黃小抗：資產(chǎn)的問題，每個(gè)公司都有自己的實(shí)際情況，或者說大家走的路線不一樣，我們和內(nèi)地公司不一樣，因?yàn)槲覀兿矚g做長(zhǎng)跑運(yùn)動(dòng)員，而不是短跑運(yùn)動(dòng)員。

　　媒體提問：我看到嘉里建設(shè)的資產(chǎn)負(fù)債率比較低，資產(chǎn)負(fù)債率不到20%，在內(nèi)地房企公司一般負(fù)債率在70%-80%都是正常的，那嘉里建設(shè)為什么不通過發(fā)債融資等來擴(kuò)大公司的規(guī)模？

　　黃小抗：在發(fā)債方面，今年上半年我們已經(jīng)發(fā)債了，我們的負(fù)債率現(xiàn)在只有12.7%，暫時(shí)不需要再發(fā)債。

　　王志剛：在資產(chǎn)負(fù)債率方面，我補(bǔ)充一下，第一，從我們集團(tuán)的目標(biāo)來看，因?yàn)槲覀儤I(yè)務(wù)的模式與內(nèi)地房地產(chǎn)不一樣，我們是一個(gè)平衡物業(yè)的組合，有投資物業(yè)及收益，操作方式與萬科等其他內(nèi)地房地產(chǎn)公司是不一樣的。

　　第二，資產(chǎn)負(fù)債率基本上我們有自己的策略，希望一般能控制在35%左右的水平，因?yàn)?5%的負(fù)債水平在經(jīng)濟(jì)環(huán)境不太理想的情況下，可以維持一個(gè)很好的機(jī)會(huì)去購買一些便宜的地。

　　第三，35%的負(fù)債率概念是我們?cè)跔?zhēng)取到土地儲(chǔ)備時(shí)，可以把它往上提升到45%都沒有問題?，F(xiàn)在我們的負(fù)債率是13%的水平，比較低，所以我們現(xiàn)在也很積極地尋找買地的機(jī)會(huì)。

　　我們8月份在香港九肚山買了地塊，在香港政府陸續(xù)推出的土地中我們也會(huì)積極參與，在國(guó)內(nèi)也有很多計(jì)劃去增加土地。公司手頭上有185億港元的現(xiàn)金，儲(chǔ)備備用信貸額110億港元，我們有足夠的資源去增加土地儲(chǔ)備。

　　發(fā)債要看成本，最多是銀行債，我們也是經(jīng)過不同的渠道拿到資金，有銀行貸款，還有可換股債券及美元債券。因?yàn)槲覀冇型顿Y地皮，發(fā)債的渠道上基本上什么渠道都可以，所以在比較有利的位置，利用資產(chǎn)負(fù)債表、財(cái)務(wù)情況把我們土地儲(chǔ)備擴(kuò)大。

　　媒體提問：我看到公司的業(yè)務(wù)在香港及內(nèi)地都有分布，未來整個(gè)產(chǎn)品中內(nèi)地與香港會(huì)占什么比例？另外，在從中報(bào)數(shù)據(jù)來看，嘉里建設(shè)在內(nèi)地的商業(yè)辦公樓宇的面積要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅，是不是不看好內(nèi)地的住宅市場(chǎng)呢？因?yàn)楝F(xiàn)在內(nèi)地的限購越來越嚴(yán)厲，且絲毫沒有放松的跡象？第二，在內(nèi)地的城市分布來看，一二線城市都有涉及，選擇城市的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

　　王志剛：至于內(nèi)地我們是不是辦公樓比較多，不看好住宅呢，我可以給出一個(gè)數(shù)據(jù)。如果我們把所有項(xiàng)目都落實(shí)后，加上現(xiàn)有的項(xiàng)目，從面積的角度來看，住宅那塊占我們整個(gè)組合57%，辦公樓物業(yè)占總面積的15%，商場(chǎng)占總面積的15%。

　　其實(shí)我們是個(gè)均衡組合，投資物業(yè)都是在大城市，省會(huì)城市、直轄市，區(qū)域的中心地方也有投資，在沿海、大城市投資，這就是我們現(xiàn)在的策略。

　　媒體提問：今年預(yù)計(jì)落成量是多少？到現(xiàn)在銷售了多少？今年的銷售目標(biāo)是100億港元，現(xiàn)在都銷量了98億港元，是否有空間上調(diào)？下半年會(huì)推出什么項(xiàng)目？

　　王志剛：我們一般希望合約銷售與固定資產(chǎn)投入有掛鉤，今年定100億港元銷售目標(biāo)是因?yàn)楣潭ㄙY產(chǎn)投入是70-80億，當(dāng)然有提升的空間，因?yàn)榻酉聛頃?huì)推一些盤出來，但具體會(huì)超多少到年底才知道。我們沒有提升銷售目標(biāo)的迫切要求，因?yàn)楣潭ㄙY產(chǎn)投入還是維持70-80億，今年銷售的尺數(shù)是大約130萬尺，落成是213萬尺左右。

　　今年落成的項(xiàng)目中主要在大陸，有兩個(gè)大的投資項(xiàng)目，一個(gè)是浦東嘉里城，這是個(gè)綜合項(xiàng)目，業(yè)態(tài)有酒店、辦公樓、商場(chǎng)、服務(wù)式公寓等。另外一個(gè)項(xiàng)目在深圳福田火車站上面，這個(gè)是辦公樓，有100萬尺左右，這是我們占有的面積，我們占有項(xiàng)目48%左右的權(quán)益。這兩個(gè)項(xiàng)目面積加起來有190多萬尺。

　　香港落成物業(yè)在跑馬地，我們就拿到OP，大概是20萬尺，內(nèi)地香港兩個(gè)加起來，2011年落成是210萬尺。

　　媒體提問：想問一下你們拿地的地區(qū)是怎么安排的？對(duì)地價(jià)有什么看法？

　　王志剛：與我剛才講的一樣，我們會(huì)集中在沿海城市、省會(huì)城市拿一些價(jià)值比較高的住宅用地，地價(jià)應(yīng)該不會(huì)繼續(xù)漲，但跌的話未必會(huì)跌太多。