上半年，于龍湖而言，最重要的事，除了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值凸顯外，便是兩筆海外融資。

編者按：十年之后，又逢盛會(huì)。伴隨房地產(chǎn)業(yè)走過黃金十年的博鰲房地產(chǎn)論壇，將于2011年8月16-19日在海南繼續(xù)舉辦第十一屆年會(huì)。上一個(gè)十年，中國(guó)房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了成長(zhǎng)與壯大的夢(mèng)想；下一個(gè)十年，我們將繼續(xù)甚至超越從前的輝煌。鑒于此，觀點(diǎn)新媒體推出“2011博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 博鰲特稿 曹萍 龍湖要進(jìn)行上市后的首次發(fā)債，最初的消息來自坊間。今年3月9日，有業(yè)內(nèi)消息人士稱，龍湖地產(chǎn)近期極有可能進(jìn)行其上市后的首次債券融資。

　　但消息持續(xù)了半月有余后，似乎沒有了下文，甚至3月21日在香港召開的2010年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，龍湖高層也對(duì)這一消息守口如瓶。

　　彼時(shí)，龍湖該高管稱：“上市后的龍湖并未涉足過債券市場(chǎng)，公司將根據(jù)對(duì)資本市場(chǎng)的觀察判斷是否存在合適時(shí)機(jī)，如遇到合適的機(jī)會(huì)，也期待給真正看好龍湖的投資者有價(jià)值的回報(bào)。”

　　業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)結(jié)束沒幾天，關(guān)于龍湖首次海外發(fā)債券的消息便鋪天蓋地而來。

　　首次發(fā)債融資7.35億美元

　　3月25日，龍湖宣布，公司擬進(jìn)行優(yōu)先票據(jù)的國(guó)際發(fā)售，發(fā)債所得款項(xiàng)將為現(xiàn)有新增房地產(chǎn)項(xiàng)目提供資金及作一般企業(yè)用途，并已獲原則性批準(zhǔn)在新交所上市。

　　3月28日，龍湖地產(chǎn)第一筆海外債券在香港開始路演，由于當(dāng)時(shí)龍湖尚未確定發(fā)行的規(guī)模及價(jià)格，隨后市場(chǎng)關(guān)于龍湖此次發(fā)債的猜測(cè)很多。

　　在路演期間，就有消息指出，龍湖地產(chǎn)計(jì)劃將其發(fā)行的5年期美元債券的票面利率定在9.625%-9.875%之間。

　　對(duì)于龍湖該次發(fā)債，市場(chǎng)并不是很看好。

　　雖然在發(fā)債前，標(biāo)普和穆迪對(duì)龍湖的財(cái)務(wù)狀況和信用狀況分別給出BB+、Ba2的評(píng)級(jí)，而這被認(rèn)為是整個(gè)行業(yè)里除了國(guó)企之外最高的信用評(píng)級(jí)。

　　但在龍湖宣布擬發(fā)行優(yōu)先票據(jù)的當(dāng)天，考慮到結(jié)構(gòu)性后償風(fēng)險(xiǎn)，標(biāo)普將龍湖的債務(wù)評(píng)級(jí)下調(diào)為“BB”級(jí)。標(biāo)普預(yù)期未來12個(gè)月龍湖地產(chǎn)優(yōu)先債務(wù)與總資產(chǎn)的比率仍將高于投機(jī)級(jí)債務(wù)的關(guān)口水平15%。

　　而對(duì)于龍湖上市后的首次發(fā)債，穆迪分析師曾啟賢認(rèn)為，龍湖上市時(shí)間比較短，市場(chǎng)上債券投資者對(duì)它的認(rèn)識(shí)不夠深入，所以要求的回報(bào)率可能會(huì)有一些議價(jià)。與那些在市場(chǎng)上有相同評(píng)級(jí)但已經(jīng)發(fā)過債的公司相比，投資者要求的回報(bào)可能會(huì)高一點(diǎn)。

　　4月1日，龍湖地產(chǎn)正式宣布，該次發(fā)行的是五年期7.5億美元票據(jù)，除非根據(jù)票據(jù)條款提前贖回，否則票據(jù)將于2016年4月7日到期，票據(jù)的年利率為9.5%。

　　此外，經(jīng)扣除包銷折扣及傭金和其他估計(jì)開支，票據(jù)發(fā)行的估計(jì)所得款項(xiàng)凈額約為7.35億美元。

　　龍湖首度發(fā)債受到相當(dāng)多投資者的追捧。一位全程參與龍湖本次發(fā)行的銀行人士稱，在本次優(yōu)先票據(jù)發(fā)行路演過程中，收到了來自亞洲、歐洲和北美等投資者的認(rèn)購簿記超過70億美元，超額認(rèn)購近10倍。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，龍湖此次發(fā)行的美元優(yōu)先票據(jù)票息為9.5%，是今年以來發(fā)行5年期美元債中年利率最高的。

　　第一次海外債券融資的成功，讓龍湖看到了市場(chǎng)的信心。

　　二次配股融資計(jì)劃暫緩

　　7月12日，港媒報(bào)道稱，龍湖擬以“先舊后新”的方式配發(fā)3億股，配股價(jià)為12.9-13.31港元，集資額最多為5.05億美元，摩根士丹利及匯豐為其承銷商。

　　龍湖則于當(dāng)天發(fā)布澄清公告稱，“截止目前，公司尚未與任何人士，就新聞所提及的任何先舊后新股份配售訂立任何具法律約束力的協(xié)議或安排。”據(jù)接近龍湖的消息人士透露稱，龍湖此前的確在醞釀配股融資計(jì)劃，但由于受歐債危機(jī)，歐美股市大跌帶來一些外部市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)影響，龍湖決定暫緩這一配股行動(dòng)。

　　知情人士指出，龍湖此番秘密融資，并不是“缺錢或者不看好后市”，而是龍湖認(rèn)為目前已經(jīng)進(jìn)入融資窗口期，如果在此時(shí)能融得較多的資金，將為下半年的擴(kuò)張帶來新的契機(jī)。

　　不過，據(jù)接近龍湖的知情人士透露，龍湖對(duì)該筆融資的態(tài)度是“可發(fā)可不發(fā)”。至于后期是否還會(huì)重拾該次配股融資計(jì)劃，還將取決于外圍市場(chǎng)最終的情況。

　　消息人士透露，龍湖的此筆融資將用來拿地，而且計(jì)劃在長(zhǎng)三角及環(huán)渤海地區(qū)范圍內(nèi)的三四線城市拓展業(yè)務(wù)范圍。

　　統(tǒng)計(jì)資料顯示，今年上半年，大多數(shù)城市供地計(jì)劃完成不足三成，土地市場(chǎng)低迷，為完成全年供地計(jì)劃及地方財(cái)稅收入，下半年供地將大幅增加，龍湖或判斷，下半年將是拿地的好時(shí)機(jī)。而對(duì)土地市場(chǎng)窗口期的把握，龍湖素來具有戰(zhàn)略眼光。

　　自此看來，經(jīng)歷過08年風(fēng)波后的龍湖對(duì)于市場(chǎng)的感知更加敏銳，或許其在早期便預(yù)見了趨緊的資金，而各地供地計(jì)劃的遲緩則令其對(duì)下半年的土地市場(chǎng)抄底充滿了期待。

　　事實(shí)上，為了在下半年的土地市場(chǎng)上有所收獲，除了在資本市場(chǎng)上有所動(dòng)作之外，龍湖也在大本營(yíng)重慶亦加快了銷售節(jié)奏。

　　7月12日，重慶龍湖高調(diào)宣布，將從今日起在重慶推出1000套優(yōu)惠房源，其中住宅最高優(yōu)惠8%。

　　重慶龍湖相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，此次龍湖重慶將1000套房源優(yōu)惠促銷，涉及10多個(gè)項(xiàng)目，包括普通高層、洋房、別墅和商業(yè)地產(chǎn)等多種業(yè)態(tài)，首批將推出600套房源，其中，住宅優(yōu)惠最高達(dá)8%。

　　同時(shí)，據(jù)龍湖最新發(fā)布的6月業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，今年1-6月龍湖共實(shí)現(xiàn)合同銷售182.6億元，其中，來自重慶地區(qū)的合同銷售額超過60億，占整個(gè)集團(tuán)銷售的1/3。