表面上來看，新鴻基地產(chǎn)的步伐很慢，但是其實(shí)也不慢，300萬平米大部分用于收租，有多少個(gè)發(fā)展商有這么多？

編者按：十年之后，又逢盛會(huì)。伴隨房地產(chǎn)業(yè)走過黃金十年的博鰲房地產(chǎn)論壇，將于2011年8月16-19日在海南繼續(xù)舉辦第十一屆年會(huì)。上一個(gè)十年，中國房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了成長與壯大的夢想；下一個(gè)十年，我們將繼續(xù)甚至超越從前的輝煌。鑒于此，觀點(diǎn)新媒體推出“2011博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報(bào)道。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 博鰲特稿 梁嘉欣 新鴻基地產(chǎn)正有意把香港發(fā)展多年的模式復(fù)制到上海，新鴻基地產(chǎn)在香港成功打造的IFC、ICC、凱旋門，上海一樣不落。

　　目前來看，新鴻基地產(chǎn)的復(fù)制相當(dāng)成功。上海國金中心就是一個(gè)典型案例，一期寫字樓及商場已落成，二期寫字樓亦于今年二季度投入使用，而租賃情況亦令人相當(dāng)滿意。

　　濱江凱旋門項(xiàng)目則是新鴻基地產(chǎn)在上海的重頭戲，但由于受到市場嚴(yán)控的影響，入市時(shí)間一再推遲，如無意外，該項(xiàng)目會(huì)在10、11月面市。

　　除了上海，新鴻基地產(chǎn)在華東區(qū)域的南京、蘇州、杭州及無錫等地均有項(xiàng)目相繼推出。按照新鴻基地產(chǎn)的思路，公司的戰(zhàn)線不會(huì)拉太長，最主要就是保住現(xiàn)有的戰(zhàn)場，這很大原因是為了顧及公司幾十年來塑造的品牌形象。

　　但這在某種程度上也影響了新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地的擴(kuò)張速度。“表面上來看，新鴻基地產(chǎn)的步伐很慢，但是其實(shí)也不慢。300萬平米大部分用于收租，有多少個(gè)發(fā)展商有這么多？”新鴻基發(fā)展（中國）有限公司董事鄧維聰日前在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示。

　　鄧維聰表示，新鴻基地產(chǎn)從1980年左右開始一路發(fā)展起來的，但新鴻基地產(chǎn)在香港蓋了新鴻基中心、中環(huán)廣場、IFC、ICC等需要?dú)v經(jīng)30年才能做出來。在上海，步伐可能會(huì)快一點(diǎn)。

　　這話并不無道理。自1999年進(jìn)入上海以來，新鴻基地產(chǎn)就在上海相繼打造了名仕苑、中環(huán)廣場、上海IFC（上海國金中心）、上海ICC（上海環(huán)貿(mào)廣場）、濱江凱旋門，而這只是花了十年左右的時(shí)間。

　　鄧維聰作為新鴻基地產(chǎn)在華東區(qū)域項(xiàng)目打造的主要操刀者，對(duì)新鴻基地產(chǎn)接下來的發(fā)展有著更深的理解與設(shè)想。

　　為了更為深入地了解新鴻基地產(chǎn)未來的發(fā)展計(jì)劃，觀點(diǎn)新媒體日前專訪了新鴻基發(fā)展（中國）有限公司董事鄧維聰先生。以下為采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：上海國金中心是您來到新鴻基地產(chǎn)首個(gè)操刀的項(xiàng)目，操作這么大的一個(gè)項(xiàng)目，是否有很大的難度？

　　鄧維聰：其實(shí)這個(gè)項(xiàng)目分很多期，因?yàn)楫?dāng)中涉及很多物業(yè)類型，包括寫字樓、商場、酒店等等。新鴻基地產(chǎn)從事收租物業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)就有20多年的經(jīng)驗(yàn)，在寫字樓、商場、酒店各方面都有對(duì)應(yīng)的富有經(jīng)驗(yàn)的專家，而且大家都是同事，所以協(xié)調(diào)起來不是太難。

　　當(dāng)然，作為上海最大的綜合性項(xiàng)目之一，操作起來也不容易。在項(xiàng)目動(dòng)工之時(shí)，其實(shí)難度非常高，因?yàn)榈貕K占地面積達(dá)數(shù)十萬平方米，而且挖得很深。香港IFC的地盤堪稱是世界最大的，但上海IFC的比它還要大。再加上不同類型的物業(yè)在同一個(gè)地盤里面，里面的每一個(gè)配合都非常困難，需要很多磨合的時(shí)間。

　　另外，IFC每期開發(fā)的項(xiàng)目類型都不一樣，最先起來的是寫字樓，接著是商場、酒店，再回到寫字樓，到年底，復(fù)式公寓也即將面市，到時(shí)整個(gè)IFC就完成了，是一個(gè)分期竣工的大型綜合項(xiàng)目。

　　進(jìn)入招租階段，尤其是寫字樓招租方面，眾所周知，寫字樓市場的波動(dòng)性很大，所以我們在時(shí)間方面要把握得非常好，還要跟客人接觸，到底是與財(cái)經(jīng)類、保險(xiǎn)界還是金融界合作還要考慮。

　　幸運(yùn)的是，過去一兩年里，從招租到入伙，寫字樓的出租情況包括租金都令人滿意。匯豐已經(jīng)進(jìn)駐了一期項(xiàng)目，現(xiàn)在二期項(xiàng)目也有很多大的投行、銀行進(jìn)駐，目前的招租率亦超過六七成。

　　商場方面，基本上一期已經(jīng)租滿，入駐率達(dá)到90%多，只剩下一些很小的單位需要調(diào)整，二期項(xiàng)目預(yù)計(jì)明年入伙。二期原定為酒店配套，目前將建成商場二期。

　　我覺得公司這個(gè)決定是明智的。目前來看，現(xiàn)在和未來陸家嘴的酒店都會(huì)有一個(gè)很大的供應(yīng)，經(jīng)營起來并不容易，所以我們把它改成復(fù)合式公寓酒店，而原來的酒店配套、餐飲之類，全部改成商場。從公司角度來說，收入可能會(huì)好很多。

　　但是沒有酒店也是不行的，所以我們在匯豐頂樓上面有個(gè)麗思卡爾頓酒店，共有200多個(gè)房間，至今已經(jīng)開業(yè)一年多，入住情況也令人滿意，此外酒店的餐飲、會(huì)議、婚宴等各方面也都做得不錯(cuò)。

　　總體來說，上海國金中心很幸運(yùn)，時(shí)間把握得很好，同時(shí)可以整合各方面的專家共同來操作這么一個(gè)巨型商業(yè)項(xiàng)目。

　　同時(shí)，上海國金中心的落成，對(duì)整個(gè)陸家嘴的商業(yè)氛圍改變也有所貢獻(xiàn)，加上未來上海中心形成，相信未來陸家嘴會(huì)是一個(gè)非常好的地方。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前上海國金中心各方面的租金收入如何？

　　鄧維聰：目前寫字樓的租金水平大概是14-16元/平方米/天。至于商場由于大小、樓層的不一樣，租金也有所不同，貴的話可能達(dá)到幾百塊，有的可能租賃的是低層項(xiàng)目，但抽成卻很高，并沒有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

　　酒店方面，目前的價(jià)錢也超過2000元/晚。我們希望服務(wù)式公寓是全上海最高端的公寓項(xiàng)目，現(xiàn)在的陸家嘴是上海的金融中心，財(cái)經(jīng)、金融、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)駐這里，聚集了大量的精英，但卻缺乏真正頂級(jí)的服務(wù)式公寓項(xiàng)目，預(yù)計(jì)未來我們的服務(wù)式公寓的租金至少是350元/平米/月。

　　我們希望將上海國金中心打造成一個(gè)現(xiàn)代化大城市的中心，能帶給大家一個(gè)吃喝玩樂的新經(jīng)驗(yàn)，相信我們會(huì)一步一步做到。

　　觀點(diǎn)新媒體：上海一般的服務(wù)式公寓的租金水平大概是多少？

　　鄧維聰：就上海而言，比較高檔一點(diǎn)的服務(wù)式公寓的租金大概為250-300元左右，350元以上的比較少。

　　目前來看，服務(wù)式公寓的市場前景非常好，我們在徐家匯的名仕苑入住率達(dá)到99%。一方面外地人也開始多了，另一方面，這類型的產(chǎn)品在市場上開始有點(diǎn)不足，很多人預(yù)訂都預(yù)訂不到。

　　觀點(diǎn)新媒體：近期相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，上海寫字樓今年前兩個(gè)季度租金持續(xù)攀升，需求強(qiáng)勁，您是如何看待目前上海的寫字樓市場的？

　　鄧維聰：上海的寫字樓市場很特別，和北京有點(diǎn)相像，不會(huì)突然地出現(xiàn)大規(guī)模的供應(yīng)，但是卻能在短時(shí)間內(nèi)把這些供應(yīng)消化掉，供需是成比例變化的，市場一般都能實(shí)現(xiàn)供需平衡。

　　除非未來上海突然間拿出一塊地，蓋了很多寫字樓，使市場的供應(yīng)突然增多，導(dǎo)致供需比不平衡時(shí)，市場的價(jià)格才會(huì)回落。但從現(xiàn)在的情況來看未來幾年的供給，一定依然很有市場，而且是很健康、很平穩(wěn)的市場。

　　當(dāng)然，這還要視乎租客本身的行業(yè)是否做得好，例如上海的金融業(yè)、離岸中心是否做成，這也會(huì)對(duì)市場造成影響。陸家嘴的商業(yè)投行要擴(kuò)大，前提要生意好，如果沒有生意，它怎么可能擴(kuò)大？

　　一個(gè)很簡單的例子，香港ICC中一個(gè)投行就租下了十多層，而上海ICC一個(gè)投行最多只是租賃三層，這說明未來上海的潛力非常大。除非未來國家的政策或經(jīng)濟(jì)市場出現(xiàn)較大的變化，否則上海的商業(yè)房地產(chǎn)市場不會(huì)有太大問題，整體來看，上海的商業(yè)地產(chǎn)市場依然是上升的。

　　觀點(diǎn)新媒體：眼下的商業(yè)地產(chǎn)正在狂奔的路上，隨著大量的資金涌入商業(yè)地產(chǎn)，人們開始擔(dān)心，商業(yè)地產(chǎn)會(huì)出現(xiàn)泡沫危機(jī)，對(duì)此你有何看法？

　　鄧維聰：坦白說，我不相信國內(nèi)很多的房地產(chǎn)開發(fā)商可以做商業(yè)。

　　單單一個(gè)普通的寫字樓項(xiàng)目，建筑費(fèi)至少要1.5萬元/平方米以上。如果是一般的地段，以7、8千元/平方米的地價(jià)計(jì)算，建筑成本至少要2.3萬元/平方米。如果一棟寫字樓是10萬平米，那么建筑成本就是25億，這至少要10年才能回本。但是，有誰能真的做得到？

　　對(duì)國企來說，資金不是大問題，但對(duì)于私人企業(yè)，就有點(diǎn)難度。新鴻基地產(chǎn)也是摸索了十年，才有一個(gè)穩(wěn)定的資產(chǎn)負(fù)債表、才有足夠的錢來持有這些項(xiàng)目。

　　另外，上海商業(yè)項(xiàng)目的投資回報(bào)率不如香港，只有2%至4%，這也導(dǎo)致現(xiàn)在投資的人變少。回報(bào)率太低他再賣出去的話就沒有機(jī)會(huì)了，這樣就出現(xiàn)了很多的問題。

　　其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)不同于一般的住宅項(xiàng)目開發(fā)，單單建一個(gè)普通的寫字樓，當(dāng)中就包含很多學(xué)問，不是想做就能做得來的，現(xiàn)在很多開發(fā)商連選址都出現(xiàn)很大問題。

　　現(xiàn)在不少企業(yè)在很多二三線城市聲稱建CBD，但是真正的CBD其實(shí)很少。英國這么大也只有倫敦，日本也只有東京，美國的芝加哥已經(jīng)沒落，只剩下紐約。

　　土地資源就這么多，用完就沒有了，要等100年或是幾十年以后再重新來過的，這就危險(xiǎn)了。幸運(yùn)的是，現(xiàn)在政府的能力很強(qiáng)，就以上海為例，它真的很努力做好世博園，我相信世博園未來會(huì)做得很好，包括商業(yè)的比例、住宅比例、配套方面等，因?yàn)檫@是上海市中心最后一塊可以令上海市驕傲的地。

　　觀點(diǎn)新媒體：有消息稱，由于商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)走好，新鴻基地產(chǎn)有意將上海環(huán)貿(mào)廣場的70多套住宅項(xiàng)目改作服務(wù)式公寓，該消息是否屬實(shí)？

　　鄧維聰：環(huán)貿(mào)廣場共有三棟，其中兩棟是寫字樓，一棟是住宅，但是不賣的，只用于出租。

　　這塊地是住宅契，本身是70年的產(chǎn)權(quán)，但是雖然是住宅，我們從沒有想過要把它賣掉。老實(shí)說，60多個(gè)單位，找60多個(gè)董事、CEO來住這是很容易的，不過，這么好的地我們是不會(huì)把它分割的。因?yàn)?0年產(chǎn)權(quán)，所以市場的人士誤解了。

　　整體來說，我們覺得所謂的商業(yè)地產(chǎn)，一定不能全部都是寫字樓，全部都是商業(yè)化，一定要有一些住宅，有相關(guān)的配套。

　　不過因應(yīng)每個(gè)城市的不同情況，有些城市可能只有商業(yè)項(xiàng)目或住宅項(xiàng)目。因?yàn)樯虡I(yè)項(xiàng)目都是長久性，還是需要現(xiàn)金流，把住宅出售后，可以使現(xiàn)金流實(shí)現(xiàn)流通。但是全國可以這樣做的城市比較少。

　　另外，新鴻基地產(chǎn)還有一個(gè)理念，就是不單講錢，還要看看是否有這么多的精力去做。如果戰(zhàn)線拉太長，讓部分戰(zhàn)場失利，那我寧愿不打那么多戰(zhàn)，保住現(xiàn)有的戰(zhàn)場。

　　畢竟新鴻基地產(chǎn)的品牌已經(jīng)有幾十年的歷史，這是公司最大的資產(chǎn)，我們不能讓它受損。寧愿賺少一點(diǎn)，也要把工作做好。

　　觀點(diǎn)新媒體：但是如此一來，新鴻基地產(chǎn)在國內(nèi)的擴(kuò)展步伐就會(huì)慢很多。

　　鄧維聰：這見仁見智，其實(shí)我們的發(fā)展速度一點(diǎn)都不慢。就華東區(qū)域，我們擁有的面積就達(dá)到300萬平方米以上。但我們在這個(gè)區(qū)域已經(jīng)很久沒有賣過住宅，此外資金也沒有那么大。商業(yè)地產(chǎn)方面，我們在考慮下一步怎么走。

　　新鴻基地產(chǎn)在香港三個(gè)成功的商業(yè)模式——IFC、ICC及沙田新城市廣場，我們都可以復(fù)制到內(nèi)地，不過，雖然我們在香港很有經(jīng)驗(yàn)，但是來到這里，規(guī)劃、人事等各方面都不一樣，還需要時(shí)間磨合。

　　目前我們的第一步已經(jīng)完成，現(xiàn)在是第二步ICC，接著就是等第三步。表面上來看，新鴻基地產(chǎn)的步伐很慢，但是其實(shí)也不慢，300萬平米大部分用于收租，有多少個(gè)發(fā)展商有這么多？

　　新鴻基地產(chǎn)發(fā)展的步驟、策劃始終都是一樣，和大部分的發(fā)展商差不多，只不過唯一不同的就是我們在租售比例上差不多是保持一半一半的比例。集團(tuán)在香港每年的租金收入約100億，幾乎占到總利潤的一半，另一半則是賣樓所得。

　　這個(gè)模式已經(jīng)有很多年了，如果住宅有什么問題，我們都有一個(gè)租金的收入利潤。

　　新鴻基地產(chǎn)從1980年左右開始一路發(fā)展起來的，但我們在香港蓋了新鴻基中心、中環(huán)廣場、IFC、ICC等需要?dú)v經(jīng)30年才能做出來。在上海，步伐可能會(huì)快一點(diǎn)。

　　同時(shí)，我們同樣會(huì)發(fā)展住宅項(xiàng)目，比如說濱江凱旋門、蘇州金雞湖別墅湖濱四季等，無錫、杭州也都有住宅項(xiàng)目。

　　濱江凱旋門是我們的重頭戲，但是目前房地產(chǎn)市場很一般，存在著太多未知之?dāng)?shù)，我們想做的未必可以做到，但我們也會(huì)盡力跟著政府的政策走。當(dāng)然，某些方面和商業(yè)上有些抵觸，這也需要我們?nèi)ツズ稀?/p>

　　觀點(diǎn)新媒體：現(xiàn)在高端項(xiàng)目是調(diào)控的重點(diǎn)對(duì)象，濱江凱旋門因?yàn)槭呛勒?xiàng)目受此影響，入市時(shí)間一再拖延，預(yù)計(jì)最快大概什么時(shí)候可以入市？

　　鄧維聰：如果預(yù)售許可證沒有什么特別大的問題的話，估計(jì)到了10、11月就可以上市。不過不確定的因素太多，但我們還是要做的。我們也擔(dān)心，但是擔(dān)心歸擔(dān)心，這是國家政策，所以要聽話。

　　觀點(diǎn)新媒體：如果濱江凱旋門今年無法推出，對(duì)華東市場的業(yè)績會(huì)有怎樣的影響？

　　鄧維聰：任何一個(gè)項(xiàng)目無法推出，對(duì)公司的現(xiàn)金流都可能會(huì)有影響，但是視乎影響有多大。目前來看，影響應(yīng)該處于可接受范圍之內(nèi)，希望不是很大的問題。

　　每一個(gè)發(fā)展商都是一樣的，任何一個(gè)項(xiàng)目都是自負(fù)盈虧，項(xiàng)目賣不出去，要總公司出錢，或者借不到錢也會(huì)影響現(xiàn)金流，所以開發(fā)商一定會(huì)計(jì)算好每一個(gè)項(xiàng)目的資金，我們也是如此。

　　我們有300多萬平方米的土地，怎么可能會(huì)沒有現(xiàn)金流？肯定有的，但還要看本身的錢是否夠應(yīng)付未來的風(fēng)風(fēng)雨雨，我們是夠的。從單一項(xiàng)目來說，這肯定是不健康的，但不是因此就說現(xiàn)金流變得糟糕，如果現(xiàn)在只能靠這幾十億來開發(fā)，那很多開發(fā)商都會(huì)很糟糕。

　　觀點(diǎn)新媒體：目前新鴻基地產(chǎn)在華東地區(qū)所涉足的城市除了上海之外，大部分都處于長三角二三線城市。近日，中央強(qiáng)調(diào)，原有限購的城市繼續(xù)落實(shí)限購政策，并計(jì)劃擴(kuò)大二三線城市限購的范圍，這對(duì)你們的發(fā)展會(huì)不會(huì)有影響？

　　鄧維聰：當(dāng)然有影響，但這不代表我們現(xiàn)在賣不到合理的價(jià)位，只是不能隨意定價(jià)。的確，現(xiàn)在的買家少了很多，但這不代表有錢人不再買地產(chǎn)項(xiàng)目，不代表他們拿不出錢買一套湖邊別墅。

　　房地產(chǎn)還是有保值的功能。整個(gè)市場資金的去向只有三種渠道：股票、基金、房地產(chǎn)。銀行利率很低，在通貨膨脹的預(yù)期下，錢放在銀行還不如用來買磚頭，因?yàn)榉旁阢y行錢會(huì)越來越貶值，如果是買磚頭，即使市場跌了，至少還有個(gè)磚頭在。

　　觀點(diǎn)新媒體：4月8日，新鴻基地產(chǎn)簽訂了一項(xiàng)為期五年的167.5億港元銀團(tuán)貸款協(xié)議，擬配合香港與內(nèi)地的業(yè)務(wù)發(fā)展需要。這筆資金是否會(huì)用于大陸項(xiàng)目的投資？

　　鄧維聰：公司都會(huì)做這樣的融資，新鴻基地產(chǎn)的資產(chǎn)總值有3000多億，融資100多億其實(shí)是很小的事而已，而且一下子就花完了。這一百多億并無特別指定用于內(nèi)地，而且目前國內(nèi)公司的現(xiàn)金流暫時(shí)也沒出現(xiàn)困難。

　　國內(nèi)發(fā)展的資金主要來自公司本身的資本、增資、銀行貸款、賣樓、租樓等。以上海IFC為例，如果全部入伙，單是租金收益也有8-9億，若再加上上海ICC和中環(huán)廣場，2、3年后我們在上海就可以有每年20億的租金收入了。

　　觀點(diǎn)新媒體：與其它房地產(chǎn)開發(fā)商的合作，是否也是一個(gè)很好的方式？

　　鄧維聰：其實(shí)，合作并非完全因?yàn)橘Y金問題，這背后還有很多原因。例如合作理念相同，或者在一些意向區(qū)域，由于謹(jǐn)慎考慮，所以我們可能會(huì)與當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商合作。

　　他們的人脈和政府的關(guān)系、對(duì)當(dāng)?shù)厥袌龅牧私猓俏覀冏钪档脤W(xué)習(xí)的地方，而不是因?yàn)樗麄冇绣X，我們并不缺錢。如果想發(fā)展內(nèi)地市場，加快發(fā)展速度，合資不失為良策。

　　但在這過程中，最重要的是怎樣與合資對(duì)象相處，從對(duì)方身上學(xué)到應(yīng)該學(xué)的東西，怎樣讓對(duì)方感覺同樣有所裨益。這是很難做到的，但我們和華潤的合作一直都很好。

　　從2006年到現(xiàn)在，我們跟華潤的合作也有五年時(shí)間。因?yàn)槲覀兒献鞯膬蓚€(gè)項(xiàng)目體量都比較大。

　　觀點(diǎn)新媒體：在跟華潤合作期間，你們雙方是怎樣分工的？

　　鄧維聰：我們的隊(duì)伍都是大家一起挑選出來的，由于總經(jīng)理是華潤派過來的，所以日常工作是由華潤負(fù)責(zé)。資金方面、產(chǎn)品方面、銷售方面都是大家商量策劃的，應(yīng)該這樣說，策略是我們大家一起決定的，但是執(zhí)行是由合資公司執(zhí)行，華潤負(fù)責(zé)多一點(diǎn)。

　　在整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，我們也有參與，將來產(chǎn)品怎么樣出租、怎么樣包裝，我們都有給意見，但到了后期營運(yùn)，我們參與就非常少了，因?yàn)槿缛f象城就已經(jīng)做得很好了，各方面已經(jīng)上了軌道，我們就管賬。

　　這么多年，我們對(duì)華潤都沒什么意見的，老實(shí)說，任何一個(gè)合作賺到錢了就沒有事了。幸運(yùn)的是，我們兩家公司在某個(gè)程度上都是匹配的，人手方面也是不錯(cuò)的，在合資的過程中，大家都是很開心的。

　　觀點(diǎn)新媒體：展望未來10年，新鴻基地產(chǎn)在內(nèi)地的發(fā)展有何打算？

　　鄧維聰：先不說10年，未來5年，我們的任務(wù)還是非常艱巨的，我們未來5年要完成的是在上海完成ICC、濱江凱旋門等項(xiàng)目；蘇州的三個(gè)項(xiàng)目還有南京的項(xiàng)目都要在未來五年內(nèi)完成。

　　另外，從未來策略講的話，新鴻基地產(chǎn)依然會(huì)偏重大的城市，例如上海、北京、廣州、深圳，除非有很有潛力的二、三線城市。在大城市里面，我們的主力都是做市中心的商業(yè)、寫字樓、公寓這些，但是我知道這是很難找的，但難找也要找。

　　觀點(diǎn)新媒體：你們在拿地方面，是否有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)？

　　鄧維聰：標(biāo)準(zhǔn)就是要好地。好的地當(dāng)然價(jià)錢要高一點(diǎn)，不好的地當(dāng)然就不買，濱江凱旋門當(dāng)年我們是最高的標(biāo)價(jià)。拿地方面新鴻基地產(chǎn)很謹(jǐn)慎，寧愿拿不到也不要把自己做跨。我們有個(gè)規(guī)定，借貸率是不能超過某個(gè)百分點(diǎn)。

　　在我看來，負(fù)債率為40-50%還是健康的，因?yàn)槭兆馕飿I(yè)的占比也很大。不過，新鴻基地產(chǎn)規(guī)定的借貸率要比該數(shù)字低。

　　當(dāng)市場出現(xiàn)變化，受到資金的制約，開發(fā)商容易在質(zhì)量上有所下降，但我們很怕這樣，因?yàn)闀?huì)影響招牌。

　　觀點(diǎn)新媒體：未來新鴻基地產(chǎn)是否會(huì)更多地偏重持有物業(yè)？

　　鄧維聰：不是的，我們會(huì)在持有物業(yè)和出售物業(yè)之間取得一個(gè)較好的平衡，但還要看地方。