樓市政策多變，時而相互矛盾，時而不了了之，時而亡羊補牢，讓老百姓云里霧里，摸不著頭腦。

　　觀點網(wǎng) 在2010年9月30日發(fā)布的“深圳限購令”里規(guī)定：“對能夠提供在本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購一套住房。”2011年3月2日深圳市規(guī)劃國土委公布限購令實施細則，明確了不含補繳社保的購房條件。

　　而在2010年9月30日到2011年3月2日之間，有多少非深戶購房者通過補繳社保完成了交易過戶，又有多少非深戶購房者抱著僥幸心理準備通過補繳社保達到購房條件，卻被3月2日限購令實施細則卡住了，進而引起索要定金的糾紛。

　　以下的案例是一個二手房房屋買賣合同糾紛上訴案，買方（原審原告）在3月2日前購房，準備補繳社保過戶未成，向賣方（原審被告）要求返還所交納的8萬元定金被拒，遂向法院起訴，買方在一審中敗訴。

　　現(xiàn)在深圳有幾個類似案例的判決，如買賣雙方在買賣合同中無特別約定，大多都是以買方索要定金敗訴。但我認為個案有所不同，要根據(jù)具體情節(jié)而定，不能一概判定買方定金應當沒收。

　　該案上訴理由是：

　　一、一審法院錯誤地認定“原告（買方）簽訂合同的時間為2011年2月25日系深圳市政府頒布限購政策之后，原告應明知其不符合購房條件，對該合同無法履行造成的損失應由其自行承擔，”事實上，上訴人（注：原審原告，買方）并不“明知”其不符合購房條件，而且定金也不是合同無法履行造成的“損失”。

　　第一、2010年9月30日深圳市政府《關于貫徹落實國務院文件精神堅決遏制房價過快上漲的補充通知》第二條規(guī)定，對能夠提供在本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購一套住房。但在這個“深圳限購令”里，并未明確“一年以上”是指最近的 “一年”還是以往的“一年”，是連續(xù)的“一年”還是累計的“一年”，也未明確補繳“一年”社保是否含在此能夠提供購房資料之列。這條規(guī)定里既然沒有明確規(guī)定“補繳”一年社保的除外，那么參照民法“法無禁止即自由”的理論，只要沒有禁止性規(guī)定，私權利就不應受到干涉，也即是補繳一年社?？梢匀〉觅彿抠Y格。

　　正因為漢語語言的模糊性，在“深圳限購令”執(zhí)行5個月后，出現(xiàn)過一些非本市戶籍居民家庭通過補繳一年稅款或社會保險，獲取在深圳購買一套住房的現(xiàn)象。

　　今年3月2日深圳市規(guī)劃國土委公布限購令實施細則，規(guī)定憑社保繳納證明購房者必須符合下列條件之一：一是最近連續(xù)繳納12個月以上養(yǎng)老保險并醫(yī)療保險；二是最近連續(xù)繳納12個月以上養(yǎng)老保險并工傷保險；三是最近連續(xù)繳納12個月以上醫(yī)療保險并工傷保險。

　　這個限購令細則的購房社保條件中要求必須具備養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、工傷保險三項中的兩項，醫(yī)療保險和工傷保險是不可以補交的，所以該細則原則上堵住了補社保購房的空子，而此前未出此規(guī)定時可以通過補繳養(yǎng)老保險就可達到購房條件，并已實際過戶。

　　試問：如果2010年9月30日頒布的“深圳限購令”明確了不含補繳社保的購房條件，房地產登記部門為何會在3月2日出臺細則之前辦理了買方補繳社保過戶的登記呢？連政府部門都認為3月2日之前可以通過補繳社保具備購房條件而給予房產過戶登記，更何況在信息不對等的情況下，上訴人作為一個普通的購房者，若不是事先得到中介和房地產登記部門的肯定答復，又怎會自愿簽訂明顯履行不了的房屋買賣合同，又前后交納8萬元定金作為履行合同的擔保？這不符合邏輯推理和日常生活經(jīng)驗法則！

　　因此，在確信能夠繼續(xù)履行合同直至過戶的情況下，上訴人才與被上訴人（注：原審被告，賣方）簽訂了房屋買賣合同，并前后支付8萬元定金。由此可知，上訴人是在不明知其不符合購房條件的情況下簽訂的合同。

　　第二、關于定金，根據(jù)我國《合同法》和《擔保法》的有關規(guī)定，當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

　　定金作為合同擔保的一種形式，首要作用是擔保合同的履行；定金還有證明合同成立的作用。而房屋買賣合同無法履行造成的損失是指由于一方違約或存在《合同法》第一百一十條所規(guī)定的法律上或事實上不能履行所導致產生的締約費用、前期中介傭金、評估費、公證費、稅費、期待利益損失（房屋差價損失）等。一審法院將定金錯誤地混同為合同無法履行造成的損失，并判決上訴人無權要求返還定金，實屬混淆概念，也于法無據(jù)。

　　二、關于深圳限購令政策出臺于簽訂房屋買賣合同之前，是否屬于“不可歸責于當事人雙方的事由”的問題。

　　雖然涉案房屋買賣合同簽訂于深圳限購令政策出臺之后，但卻在出臺限購令實施細則之前，是限購令實施細則導致合同無法履行，而僅根據(jù)2010年9月30日的限購令要求，合同是可以履行下去的。

　　如果買賣合同中沒有特別約定，涉案房屋因政府限購令原因導致無法過戶，則應屬于因不可歸責于雙方當事人的原因導致合同無法繼續(xù)履行更為公允。如果不加區(qū)分地一概認定是買方不具備購房資格，不符合購房政策就應該由買方承擔責任，那么明顯對于買方過于嚴苛和不公。

　　今年3月2日出臺細則之前由于政策模糊使買賣雙方以及中介都誤認為（事實上確有）可以通過補繳一年社保履行合同，原審判決在對合同當事人違約與否避而不談的情況下，駁回了上訴人關于要求被上訴人返還定金8萬元的訴訟請求，無異于變相“推定”系上訴人單方違約，支持被上訴人沒收上訴人所交納的定金，屬于對政府限購令實施細則的誤讀和誤判，敬請二審依法予以糾正。

　　本案中，被上訴人作為賣方也未盡到審查作為買方的上訴人是否具備購房條件的相當注意義務，默示上訴人補辦納稅或社保以滿足“限購令”要求下的購房資格，鑒于政府房地產調控政策并不只針對特定的買方和賣方，而是針對相對不特定的群體或個體，而不能選擇性的加之于合同買賣一方；

　　又因涉案房屋買賣合同事實上需以買方補辦納稅或社保才能夠過戶為履行條件，最終因不能補辦導致“法律上和事實上”無法實際履行，雙方均無過錯，如有過錯，也應為雙方締約上的過失，相互之間也都不構成違約，賣方應本著誠實信用原則和公平原則返還買方定金，因合同不能實際履行所產生的損失由雙方各自承擔。

　　顏宇丹 觀點新媒體專欄作者