現(xiàn)金流是綠城目前最大的隱患，去化率更有繼續(xù)下降的可能。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 在旗下項目工程問題頻頻曝光之后，綠城的銷售狀況也令人憂心忡忡。

　　盡管南京綠城玫瑰園5月29日推出的6套千萬級獨棟大宅，當天就售出4套，收金近億元，但這未能掩蓋綠城今年以來銷售不佳的事實。

　　銷售困局

　　據(jù)媒體報道，綠城在上海歷來暢銷的項目綠城黃浦灣今年首五月僅成交一套住宅，成交價為58043元/平方米，僅為該項目的報價10萬元/平方米的一半，甚至比去年84411元/平方米的網(wǎng)上房地產(chǎn)累計合同均價還低。

　　而綠城在上海的另外兩個項目綠城玫瑰園、綠城玉蘭花園亦面臨同樣的境況。據(jù)了解，今年前5月，綠城玫瑰園僅成交4套，綠城玉蘭花園雖成交有雙位數(shù)，但均價只有46101元/平方米。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年1-5月，上述三個樓盤合計僅銷售3.4億元。

　　這種情況還擴大至整個長三角區(qū)域，包括綠城“大本營”杭州。資料顯示，綠城今年以來在杭州推出的綠城藍庭、藍色錢江、西溪誠園、西溪玫瑰園、西溪蝶園等項目銷售情況亦普遍欠佳。

　　去化率明顯下降是綠城銷售不佳最直接的體現(xiàn)。自從今年開始，綠城的去化率僅維持在50%的水平。距離最近的4月新推房源整體去化率也僅約為51%。綠城相關(guān)高管透露，5月份綠城的去化率也是50%左右。

　　而去年同期雖同樣受到調(diào)控影響，但綠城的去化率亦有60%以上，最高峰甚至達到70%。盡管推盤量不多，但銷售成績并不算太差。

　　受去化率下降影響，綠城的銷售金額也同比下降不少。據(jù)最新消息，綠城今年5月銷售僅約20億元，雖與去年同期相當，但綠城今年首五月的銷售也僅錄得約150億元，遠低于去年同期的185億元。

　　“整體銷售不是太理想，這是應(yīng)該承認的。”綠城一位高管對觀點新媒體表示。

　　高端受壓

　　該位高管透露，銷售欠佳主要跟宏觀調(diào)控有關(guān)，特別是限購政策。

　　這是目前普遍認同的看法。相關(guān)分析人士透露，綠城所布局的高房價區(qū)域如杭州、北京、上海、南京等，均是限購城市，消費者的購房需求被抑制，觀望情緒濃厚，直接影響了綠城的銷售。

　　此外，綠城的項目定位是高端住宅，而高端住宅恰恰是政策嚴控的對象。相關(guān)市場人士透露，高端物業(yè)正處于交易停滯的狀態(tài)。

　　根據(jù)統(tǒng)計局日前公布的商品住宅價格數(shù)據(jù)，高端房的成交出現(xiàn)下降情況，下滑比例達10%。

　　就上海而言，市場成交以中低端住宅為主，高端樓盤罕有成交。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1至4月上海各價位房源的成交面積中，單價在3.5-4萬元/平方米的樓盤跌幅達57%，單價3-3.5萬元/平方米的商品住宅成交面積跌幅更高達68%。

　　相關(guān)研究人士指出，如果調(diào)控繼續(xù)深化，對高端房的影響更大。如果高端房占比太高，又是處于過熱區(qū)域，銷售肯定會受到壓力。

　　但凡事不能一概而論。同是杭州項目，龍湖的滟瀾山二期5月15日開盤便取得不錯的市場反響。

　　據(jù)了解，此次龍湖滟瀾山二期推出的房源共計140套，均價為18000-23000元/平米，開盤首日就成功預(yù)定超7成。

　　綠城相關(guān)高管對此表示，龍湖滟瀾山項目位于杭州下沙區(qū)，并非市中心，且價格并不算高，在該區(qū)域僅是中等偏上，而綠城的項目均位于市中心，售價較龍湖要高。

　　而較高的售價恰恰也是影響綠城銷售的主要因素。

　　價格軟肋

　　盡管銷售受困，但綠城似乎并沒有降價的打算。

　　綠城內(nèi)部人士早前在接受觀點新媒體訪問時曾明確表示：“降價肯定是不會考慮的。”但據(jù)綠城相關(guān)人士也表示，綠城將維持不降價的原則，不過在新盤定價時會更加合理。

　　事實上，正如一些知名房企高管所言，降價其實對促進銷售的作用并不大，尤其是對高端項目。

　　相關(guān)市場人士指出，在今年3、4月份，部分高端物業(yè)曾有一波降價的趨勢，幅度在10%-20%，價格調(diào)整以后，市場反應(yīng)并不特別積極，更有甚者還采取反向操作，不斷調(diào)高價格，這樣更難得到市場的回應(yīng)。

　　去年11月，綠城曾上調(diào)北京誠園項目售價，調(diào)價幅度為1000元/平米至2000元/平米不等。按照綠城的說法，這是因為項目后期推出的項目地理位置更佳，所以價格也相應(yīng)提高。

　　綠城上海黃浦灣項目也是同樣的情況。據(jù)了解，黃浦灣在2009年開盤時，售價約為6萬元/平方米，但到了2010年8月，售價就推至8萬元/平方米，到2011年2月，售價已到達10萬元/平方米。

　　相關(guān)人士指出，華潤外灘九里亦曾將4萬元/平方米的售價刷新至8萬元/平方米，“結(jié)果就賣不動了，像這樣死掉的樓盤還有很多。”

　　此外，更有業(yè)內(nèi)人士稱，與周邊項目相比，綠城上海黃浦灣項目本身并沒有太大的優(yōu)勢。

　　該名人士稱，雖然臨近世博園，但開發(fā)和成熟度都處于中下，還沒達到高端層級。與黃浦灣臨近的恒盛尚海灣項目交易價格亦在5萬多元/平方米左右，最好景觀的房子也只是賣到8萬多，基本在5-7萬之間。

　　“成交價5萬還算對得起項目本身，而且這個項目在黃浦江沿岸處于偏南，這樣的價格賣不動是很正常的。”上述人士指。

　　后市難繼

　　不過，業(yè)內(nèi)人士亦稱，或許綠城也并不著急降價出貨，因為其項目地點仍具備升值的潛力。

　　從目前來看，綠城心中似乎已有一個如意算盤。按照今年的推盤計劃，下半年綠城將有相當龐大的貨量推出，推盤力度遠遠大于上半年。

　　綠城內(nèi)部人士早前曾對觀點新媒體表示，雖然調(diào)控力度不斷加大，但是購房需求仍在，現(xiàn)在只是礙于政策因素，購房者無法購房，但隨著時間的推移，這些被壓抑的購房需求最終還是會釋放出來。

　　就上海黃浦灣而言，據(jù)綠城相關(guān)高管介紹，黃浦灣因為有別的原因今年沒推，大概有幾百萬左右的貨量，目前還是剩余的尾盤，因此價格沒有太大的變動。

　　相關(guān)人士指出，由于目前市場形勢不樂觀，開發(fā)商或選擇將項目押后推出，等待更好的時機再出貨，不僅獲得較高的去化率，還能進一步地提高售價。

　　盡管如此，綠城始終還是有業(yè)績的壓力。按照綠城今年500億的銷售目標計算，截止目前僅完成28%。

　　然而，綠城并沒有下調(diào)銷售目標的打算，這就決定著綠城下半年在銷售方面要多動腦筋。

　　除了合理定價以外，綠城相關(guān)高管指出，公司也將會盡量做促銷，但這不意味著將打多大的折扣，而是通過客戶樹立、價值樹立等方面提高產(chǎn)品品質(zhì)，同時加強營銷活動，積極推廣項目從來帶動銷售。

　　綠城認為，在目前的情況下，完成500億的銷售目標問題不大。

　　但有業(yè)內(nèi)人士指出，其實這種“加法”促銷對銷售的促進意義并不大。

　　他續(xù)指：“不管怎么加內(nèi)容，面臨的市場局面還是沒有變。高端客戶群只有這么多，要想增加客戶只能靠降價，使更多的客戶達到這個門檻。綠城做加法只是在努力維護自己的形象，但在銷售上不會有明顯的幫助。不如走高品質(zhì)的大眾路線，還能推動銷售。”

　　資金壓力

　　實際上，綠城緊繃的資金鏈也會對后續(xù)的銷售有一定的影響。

　　就連綠城本身亦承認，公司目前資金鏈緊張，未來將放緩拿地步伐，以減輕資金負擔。

　　綠城高管表示，銷售好時就多點買地，銷售不好時就謹慎拿地。“今年公司沒買什么土地，以后買也會很謹慎。公司負債率正在慢慢變低，目前的土地款已全部支付，工程款和公司正常開支應(yīng)該沒問題，資金周轉(zhuǎn)還是可以的。”

　　按照一般的理解，房企只要有貨銷售，資金鏈問題應(yīng)該不大，但這并不盡然。

　　相關(guān)研究人士指出，在項目開發(fā)的過程中，有些費用是逐步計算的，而非一次性付出之后等著銷售回款，這是一個逐步滾動開發(fā)的模式。在這個過程中，會產(chǎn)生很多的財務(wù)負擔，包括各類貸款。

　　該名人士稱，部分開發(fā)貸需要客戶的資金回籠達到一定的比例才會繼續(xù)放貸，否則就會阻止繼續(xù)放貸，一旦銷售放緩，資金鏈就會更緊。但如果銀行不放貸，房企也不能大量地推出新盤。而在推新盤的過程中，還有額外的成本支出，尤其是營銷成本。

　　據(jù)了解，在營銷和推廣方面，現(xiàn)在不少中高端樓盤都會找營銷團隊合作，以帶來更多的客戶，但綠城在這方面的投入則比較少。

　　以南京綠城玫瑰園為例，盡管銷情不錯，但由于缺乏很好的營銷手段，以致受到市場的關(guān)注較少。

　　此外，上述人士表示，從財務(wù)情況來看，綠城2010年負債率高達187%，資金壓力較大，在下半年宏觀調(diào)控不會放松的前提下，資金壓力還會更嚴重。而且綠城今年或?qū)⒂?0億左右的利息支出，與去年相當，因此現(xiàn)金流是綠城目前最大的隱患，去化率更有繼續(xù)下降的可能。

　　為了加固資金鏈，綠城可謂想盡一切辦法融資。綠城透露，公司將不會考慮股本融資或發(fā)債，而是傾向于信托融資。

　　資料顯示，除了銀行貸款，綠城已在各地大力展開信托項目支持項目的發(fā)展，同時還向內(nèi)部員工募資。

　　與其他企業(yè)成立合營公司的形式來開發(fā)新項目，亦在綠城的考慮范圍之內(nèi)。

　　研究人士指出，綠城正通過逐步擴展非房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)來彌補銷情不理想的結(jié)果，包括建筑設(shè)計等服務(wù)、品牌對外輸出。