只要開發(fā)商愿意使出“最后一招”，在價格上稍作讓利，那么一定會出現(xiàn)很好的銷售回報。

 　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 周茉 5月15日，之前傳言的南京碧桂園一次性推出4000多套房源的消息并未成為現(xiàn)實，但事實上開盤當(dāng)日的2176套貨量依然為南京碧桂園鳳凰城開盤帶來當(dāng)日簽約成交近10億的佳績。

　　在現(xiàn)今政策調(diào)控下行業(yè)并不景氣的情況下，為何南京碧桂園竟能打破樓市成交僵局？一時間也成為業(yè)內(nèi)熱議的話題。

　　銷售的熱線

　　觀點新媒體在昨日撥打了該項目服務(wù)熱線電話，在數(shù)次提示忙音之后，南京碧桂園鳳凰城銷售代理的工作人員終于接聽了電話。

　　據(jù)了解，碧桂園在本次開盤中推出的房源共涵蓋了47至630平米的各種戶型，具體包括47平方米公寓、88、110、135、150-165平方米、270、350平方米平墅、540平方米空中墅。

　　銷售現(xiàn)場還推出各項優(yōu)惠額度，按照認(rèn)籌順序確定，1-3000名為92折，20天內(nèi)付全款還可再享受98折。3000名以后是94折；一次性付款92折，按揭貸款94折；一年分期付款96折；一切優(yōu)惠還可以累計使用。

　　憑借著碧桂園打出的毛坯房全款的折后均價5000元/平米，精裝修產(chǎn)品全款折扣均價6280元/平米一系列價格優(yōu)勢，碧桂園本次的銷售也獲得了項目周邊甚至南京、上海等地不少民眾的關(guān)注和追捧。

　　同時該名工作人員也解釋了為何原本4000多套房源的計劃變更為一次性推出2176套，據(jù)其表示，碧桂園此前從未有表示就一定要全部推出4000套房源。

　　昨日，面對如此大量的低價房源入市，南京碧桂園該項目的銷售中心已不能用火爆來形容了。據(jù)了解，在項目正式開售之前的兩個小時，現(xiàn)場已經(jīng)排起了長龍。

　　上午8點，碧桂園項目酒店前面的大片開闊空地上，停了上千輛私家車以及看樓巴士，從酒店門口一直排到舊的省道，蜿蜒數(shù)公里。其中，南京、上海、杭州等地牌照的車輛不在少數(shù)。

　　據(jù)現(xiàn)場代理機構(gòu)的工作人員透露，銷售現(xiàn)場共有多達(dá)500多名銷售人員維持工作，但面對共計1萬多名前來查看搶購的市民仍顯得勢力單薄。截止下午五點，仍然在排隊認(rèn)購房源的客戶多達(dá)上千人。

　　一個頗值得留心的細(xì)節(jié)是，在昨日，凡是現(xiàn)場所有銷售人員的電話均被要求關(guān)機，以便全力投入現(xiàn)場的各項工作之中。

　　當(dāng)天下午，南京網(wǎng)博機構(gòu)總經(jīng)理孫海在其微博上談到：“我在碧桂園現(xiàn)場，春運潮再現(xiàn)？還有大量人在等待選房，目前認(rèn)購已經(jīng)超1500套。創(chuàng)南京單日記錄！而且各種戶型去化相當(dāng)。”

　　據(jù)碧桂園方面最終統(tǒng)計，該項目開盤首日的成交量達(dá)到近2000套房源，實現(xiàn)認(rèn)購額超10億元。

　　價格的戰(zhàn)爭

　　據(jù)資料顯示，目前除了去年開盤的廣州亞運城在首期曾推出了4000多套貨量外，此次碧桂園南京項目一次性推售2000余套樓盤再次創(chuàng)下了國內(nèi)房地產(chǎn)銷售貨量推送的記錄。

　　事實上，面對此次南京碧桂園項目的“巨量”成功入市，碧桂園的工作人員也再次表示：“這說明了我們的定價是很成功的。”

　　顯然，碧桂園工作人員認(rèn)為，南京項目之所以能創(chuàng)造如此的銷售業(yè)績，與其價格的定位有著莫大的關(guān)系。

　　而多名地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也紛紛表示，低廉的價格是碧桂園南京本次銷售得以成功的核心要素。

　　南京一業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，一向以開發(fā)大盤為主的碧桂園，地價低廉、選址多位于城鎮(zhèn)郊區(qū)、體量大是它慣有的開發(fā)模式，而正是因為在此基礎(chǔ)之上，碧桂園方能制定較市區(qū)低廉幾倍的房屋售價，而總價款低廉是實現(xiàn)碧桂園成功銷售的最重要因素。

　　廣州中原地產(chǎn)總經(jīng)理黃韜也表示，對于開發(fā)商而言，價格向來是“最后的防線”，只要開發(fā)商愿意使出“最后一招”，在價格上稍作讓利，那么一定會出現(xiàn)很好的銷售回報。

　　黃韜稱，以廣州為例，如果廣州樓市均價出現(xiàn)10%的下降，那么成交量上升20%是沒有問題的，如果房價的下降幅度到達(dá)20%的話，那么樓市成交出現(xiàn)40%-50%的上升基本是毫無疑問的。

　　事實上，從近期的幾起銷售熱銷的個案來看，無一不是開發(fā)商在價格上做出了讓步。

　　4月17日，北京首個中小套型普通限價商品房--中鐵·長陽國際城首期1594套全部完成選房認(rèn)購，比預(yù)售方案公布的選房時間提前3天結(jié)束。業(yè)內(nèi)人士表示，該項目均價1.25萬元每平方米，比周邊樓價低至5000元是該項目熱銷的主要原因。

　　4月30日，深圳中海的兩個項目1200多套尾盤降價入市而遭遇瘋狂搶購。同日，廣州碧桂園鳳凰城開售“天麓山”組團，貨量接近一千套，該項目當(dāng)日認(rèn)購800多套，認(rèn)購金額超過8億元。

　　對此，現(xiàn)場分析人士皆表示，價格優(yōu)勢有重要的作用。

　　而恒大地產(chǎn)副主席夏海鈞在近日的業(yè)績說明會上也談到，當(dāng)前出現(xiàn)的項目銷售火爆現(xiàn)象主要是開發(fā)商調(diào)整了比較合理的價格，而價格是獲勝的因素。

　　大盤與政策

　　雖然價格因素是南京碧桂園項目熱銷的最重要原因，但廣州合富置業(yè)首席分析師龍斌亦表示，除了價格之外，在目前的政策環(huán)境出現(xiàn)變化的情況下，多次置業(yè)者、投資者都被限制入市，碧桂園這樣的開發(fā)商卻因為其模式，而受惠于現(xiàn)在的政策，不受限購令的影響。

　　他認(rèn)為，碧桂園產(chǎn)品模式的復(fù)制已經(jīng)是比較固化。一直以來，碧桂園都是固守其“大盤開發(fā)”模式，向來在核心城市的周邊獲取大量土地儲備，然后快速開發(fā)、快速銷售。　　

　　雖然近幾年大盤模式是否還能繼續(xù)維持也受到了廣泛的關(guān)注和討論，作為“大盤模式”的開創(chuàng)者和制造者，碧桂園的發(fā)展模式一度也頗受爭議。

　　但通過對在最近廣州和南京兩地的碧桂園鳳凰城熱銷觀察，龍斌表示，從目前的狀況看來“大盤模式”并不是不能持續(xù)。

　　其表示，在2009、2010年市場大熱的時候，高端樓盤受到追捧，關(guān)注度比較高，碧桂園這樣的項目模式確實關(guān)注度沒有那么高。但是現(xiàn)在，這些不受限購影響、總價低的大盤低價位項目更適應(yīng)市場與調(diào)控的政策，受到購房者、投資者的追捧。

　　今年2月19日，南京政策發(fā)布了《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》，南京正式實行限購令，而本次碧桂園項目的所在地句容市并沒有實行限購令，因此吸引到不少包括南京、上海等地的投資人士前來購買。

　　南京碧桂園項目本次如此熱銷的場面，龍斌認(rèn)為這恰恰說明現(xiàn)在的市場供應(yīng)有問題，處于嚴(yán)重不足的階段。而當(dāng)價格走穩(wěn)、持續(xù)向低的情況出現(xiàn)，并引發(fā)市場的追捧時，也說明了目前的政策調(diào)控已經(jīng)初步見了成效。

　　“如果價格上升的情況下還能吸引這么多購房者，那才說明調(diào)控?zé)o效。”上述人士稱。

　　龍斌表示，其實不僅僅是碧桂園，目前很多開發(fā)商已經(jīng)在暗自打折促銷了。而在目前的情況下，降價促銷打破樓市僵局也許就在眼前。