公司會陸續(xù)加大投資性物業(yè)的規(guī)模，由于投資性物業(yè)是長期的發(fā)展，所以要用長期的融資方案去配合長期的發(fā)展需要。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 5月12日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公布4月銷售簡訊，數(shù)據(jù)顯示，4月公司實(shí)現(xiàn)合約銷售額約17億元，合約銷售面積約11.7萬平方米，銷售均價約14500元/平方米。

　　比3月銷售數(shù)據(jù)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)4月的銷售業(yè)績增長率達(dá)五成。早前數(shù)據(jù)披露，遠(yuǎn)洋3月實(shí)現(xiàn)合約銷售金額11.3億元，合約銷售面積約7.58萬平方米。

　　審慎購地

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)相關(guān)人士對此表示，四月天氣的回暖，對北方項目的銷售有比較大的影響，因?yàn)槊磕甑?2月至3月通常是北方的淡季，受寒冷天氣影響，購房者的購房欲望也會相應(yīng)減少。

　　此外，盡管4月沒有推太多的新盤，但4月現(xiàn)有的項目有更多的資源推出，這在一定程度上也推高了4月的銷售業(yè)績。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)續(xù)稱，按照過往的推盤計劃，一般上半年的推盤量僅為全年總推盤量的3至4成左右，主要項目放在下半年推出。遠(yuǎn)洋早前曾透露，今年5、6月遠(yuǎn)洋將有7、8個新盤入市，價格方面將根據(jù)市場及項目情況而定，會謹(jǐn)慎定價。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)表示，就目前來看，今年首四個月的銷售表現(xiàn)令人滿意。公告披露，今年首四月，公司實(shí)現(xiàn)合約銷售額約73億元，比去年同期升約70%。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明于同日召開的股東會后透露，目前的調(diào)控政策已有成效，公司會配合政策情況進(jìn)行銷售計劃的調(diào)整，目前推盤的項目也是配合政策，主要針對自住型買家。

　　被問及會否參與保障房的建設(shè)項目，他回應(yīng)指，國資委只鼓勵央企積極參與，并非硬性要求，故公司仍會以盈利為出發(fā)點(diǎn)考慮。

　　但自踏入今年以來，相較于去年，遠(yuǎn)洋在土地市場上鮮有表現(xiàn)。除了1、2月在上海、青島等地有相應(yīng)的購地動作之外，3、4月份均沒有公開的拿地信息。

　　李明對此表示，2010年作為新的五年發(fā)展計劃的開始，已完成重點(diǎn)區(qū)域的拓展布局，所以今年購地的速度會有所放慢，會以較審慎的態(tài)度購買土地，但也會關(guān)注現(xiàn)有城市周邊的土地項目。

　　他亦透露，目前與大股東南豐及中國人壽仍有多個項目合作。至于是否有新項目，則有待商討，暫無可披露的合同情況。

　　李明透露，現(xiàn)時公司的土儲已達(dá)2000萬平方米，按照集團(tuán)每年50%的營業(yè)及銷售增長計算，土儲將能滿足8年的開發(fā)需要。

　　李明指出，今年遠(yuǎn)洋的銷售均價與去年持平，首季的價格更略較去年為高，但土地成本亦略有增長，故預(yù)料今年的毛利率將維持去年30%的水平。

　　永久次級債

　　5月8日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)正式宣布，公司將發(fā)行4億美元的五年期可贖回永久性次級債券，所募集的資金主要用作新項目及現(xiàn)有項目，包括建設(shè)成本、土地成本及投資物業(yè)等提供資金以及一般公司用途。

　　自此，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)亦成為第一個發(fā)行永久性次級債的內(nèi)房股。

　　李明表示，次級債券是一筆長期的融資。公司會陸續(xù)加大投資性物業(yè)的規(guī)模，由于投資性物業(yè)是長期的發(fā)展，所以要用長期的融資方案去配合長期的發(fā)展需要，而不適合用短期的債務(wù)。

　　2010年下半年，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)加大了投資項目的比例，接連與太古、南豐在北京、大連、成都等地有商業(yè)項目的合作，且每次的投資額度均不小。遠(yuǎn)洋亦希望，將商業(yè)與住宅的投資比例逐漸上升至1：1。

　　此外，選擇次級債券，主要因?yàn)樗煌诳蓳Q股債券，投資者不能換股，對股東沒有攤薄作用，同時亦能鞏固財務(wù)結(jié)構(gòu)及控制負(fù)債水平。

　　高盛同日報告指出，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)行4億美元永久性次級債券令財務(wù)開支增加，但有助降低其因過去18個月積極增加土儲而帶來的財務(wù)壓力，2011-2013財年負(fù)債比率可望降至54%/31%/17%(原預(yù)測為65% /40%/24%)。

　　遠(yuǎn)洋表示，遠(yuǎn)洋能成功發(fā)行次級債，證明投資者對遠(yuǎn)洋的認(rèn)可。因?yàn)榘l(fā)行永久性次級債券的難度比發(fā)一般性債券要大，投資者會對發(fā)行公司的信貸、信用、商譽(yù)等進(jìn)行嚴(yán)格的篩選及考核。

　　而商業(yè)銀行業(yè)比較喜歡企業(yè)發(fā)行次級債，因?yàn)榇渭墏粫c銀行的貸款競爭。此外，由于銀行的貸款利率高于次級債券，如果發(fā)生什么事情，公司需要先償還銀行的債務(wù)，從某種程度上講，這對公司有利。