目前一線城市樓盤價(jià)格的調(diào)整有限，一旦價(jià)格降到一定的幅度，達(dá)到老百姓的預(yù)期，剛性需求就會(huì)進(jìn)入市場。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 5月11日，恒大地產(chǎn)公布了4月的銷售數(shù)據(jù)。公告宣布，恒大4月實(shí)現(xiàn)銷售額61.5億元，同比、環(huán)比分別增長64.5%、11.5%；合約銷售面積87.5萬平方米，同比、環(huán)比分別增長51.3%、14.4%。

　　恒大1-4月累計(jì)銷售259.5億元，完成全年700億銷售目標(biāo)的37%；累計(jì)合約銷售面積373.1萬平方米，較去年同期189.3萬平方米上漲97.1%。

　　恒大表示，2011年4月新開盤的5個(gè)項(xiàng)目均位于三線城市，包括淮北、丹陽、曲靖、涪陵、自貢，新盤全月合計(jì)銷售13.4億元。

　　面對(duì)4月取得的業(yè)績，恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事會(huì)副主席、總裁夏海均在4月業(yè)績發(fā)布會(huì)上表示，截止4月底，恒大已經(jīng)完成了全年銷售目標(biāo)700億元的37%，并預(yù)計(jì)今年恒大銷售均價(jià)將持續(xù)上漲，最終可超過7000元/平米。

　　但其表示，這個(gè)漲幅與去年均價(jià)6390元相比漲幅約為10%，與GDP的漲幅持平，因此是合理上漲，絕對(duì)談不上暴利。

　　政策有作用

　　之前有媒體報(bào)道稱，5月6日收盤，恒大股價(jià)跌3.04%的原因是受內(nèi)地盛傳首套房的首付比率將提至50%影響所至。

　　隨后亦有不少消息稱，建行等國有銀行已經(jīng)將部分房價(jià)過高地區(qū)的房貸首付提升至四成。

　　夏海鈞對(duì)此回應(yīng)稱，提高首付是個(gè)別銀行的行為，主要是因?yàn)橛械你y行按揭貸款的額度有限，短期內(nèi)把針對(duì)個(gè)別客戶的首付比例提高了。

　　其認(rèn)為，房貸首付提高至40%并不是全國性的政策，只在很小范圍內(nèi)施行，“相信短期內(nèi)不會(huì)成為全國性的政策”。

　　夏海鈞稱，首付提高對(duì)一線城市和高樓價(jià)區(qū)域影響比較大，對(duì)于三線城市和正在成長的區(qū)域有影響，但是還不會(huì)造成致命性的影響。

　　事實(shí)上，除了目前有傳言銀行將提高首次置業(yè)的房貸首付比例之外，另一個(gè)熱點(diǎn)是在深圳、杭州等地也有消息表示四大國有銀行將提高首次置業(yè)者的房貸利率至1.1倍，與二次置業(yè)者水平相當(dāng)。

　　對(duì)于種種可能出現(xiàn)的情況，夏海鈞堅(jiān)持認(rèn)為“個(gè)別的調(diào)整不會(huì)有太大的影響”，而這樣的看法還包括了對(duì)房產(chǎn)稅即將推廣至全國的消息。夏海鈞表示，房產(chǎn)稅的征收十分復(fù)雜，相信目前只會(huì)在個(gè)別熱點(diǎn)城市實(shí)施，離推廣到全國還有一段時(shí)間。

　　“我相信會(huì)是三年以后的事情”。夏海鈞稱。

　　其實(shí)，對(duì)于目前的宏觀調(diào)控形勢與市場狀況，夏海鈞在之前就曾經(jīng)表示調(diào)控政策已經(jīng)出現(xiàn)了作用。

　　在5月11日的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，夏海鈞再次強(qiáng)調(diào)：“由于國家從一月份開始進(jìn)行宏觀調(diào)控政策，已經(jīng)使一線城市樓價(jià)增長過快的局面得到有效的控制。特別是北京等一線城市的樓價(jià)環(huán)比還略有下降，表明我們的宏觀政策正在起到積極的作用。”

　　樓市未回暖

　　“這是特殊時(shí)間點(diǎn)，特殊樓盤的現(xiàn)象，不是整個(gè)行業(yè)的現(xiàn)象。”

　　對(duì)于五一黃金周三天深圳、廣州都出現(xiàn)了千套房源在一日之內(nèi)即搶購一空的情況，夏海鈞發(fā)表了這樣的看法。

　　4月30日，深圳中海的兩個(gè)項(xiàng)目1200多套尾盤在限價(jià)政策下低價(jià)入市，遭遇4000多人的瘋狂搶購。

　　同日，廣州碧桂園鳳凰城“天麓山”組團(tuán)，推出接近一千套貨量，當(dāng)日認(rèn)購800多套，認(rèn)購金額超過8億元。

　　面對(duì)這樣的火爆“盛況”，有業(yè)內(nèi)人士表示，樓市已經(jīng)出現(xiàn)回暖跡象。然而夏海鈞卻認(rèn)為：“整個(gè)行業(yè)觀望氣氛還比較濃厚，目前來說，還沒有到樓市回暖的程度。”

　　夏海鈞續(xù)指，出現(xiàn)項(xiàng)目銷售火爆的現(xiàn)象主要是開發(fā)商調(diào)整了比較合理的價(jià)格，而價(jià)格是獲勝的因素。其認(rèn)為，從目前的情況來看，老百姓的剛性需求是比較強(qiáng)的，目前一線城市樓盤價(jià)格的調(diào)整有限，一旦價(jià)格降到一定的幅度，達(dá)到老百姓的預(yù)期，剛性需求就會(huì)進(jìn)入市場。

　　夏海鈞預(yù)計(jì)，如果一線城市的樓價(jià)能夠出現(xiàn)15%-20%的調(diào)整，那么這些樓盤一定會(huì)受到當(dāng)?shù)厥袌龅淖放酢?/p>

　　另一方面，夏海鈞雖然表示降價(jià)對(duì)促進(jìn)銷售會(huì)有直接的作用，但事實(shí)上恒大4月的銷售均價(jià)為7031元/平方米，與3月持平，比去年全年均價(jià)6390元/平米明顯高出。

　　夏海鈞解釋，主要是因?yàn)楹愦髽潜P都是低開高走，公司現(xiàn)在的產(chǎn)品比較豐富，因此價(jià)格已經(jīng)進(jìn)入穩(wěn)步增長的階段。

　　夏海鈞預(yù)計(jì)，恒大今年的均價(jià)將維持在7000元/平米以上的水平。

　　拿地的機(jī)遇

　　除了銷售業(yè)績的增長之外，恒大在2011年前4月依然馬不停蹄地“圈地”。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從今年1月，恒大已經(jīng)在深圳、河南新鄉(xiāng)、重慶、湖北襄樊、浙江嘉興等地獲取了多宗地塊。

　　在業(yè)績發(fā)布會(huì)上，夏海鈞再次表示，目前三線城市是恒大拓展的重點(diǎn)，“這一輪公司在三線城市布局完成后，公司的規(guī)模和業(yè)績又會(huì)呈現(xiàn)歷史性的跨越，會(huì)帶來非常良好的業(yè)績”。

　　對(duì)于恒大的土地策略，夏海鈞介紹拿地是為了保持公司利潤高速增長的土地；其次恒大完全布局中國的三線城市。

　　夏海鈞同時(shí)也表示，恒大是拿出了80%或90%的力量布局三線城市，但如果北京、上海等一線城市出現(xiàn)非常良好的機(jī)遇，恒大也會(huì)毫不猶豫的進(jìn)入，“例如收購深圳建設(shè)集團(tuán)，用了16億元，拿下了深圳特級(jí)資質(zhì)的公司，手上有大量的資源”。

　　值得關(guān)注的是，夏海鈞也坦言表示，其認(rèn)為今年上半年是千載難逢的發(fā)展機(jī)遇。

　　夏海鈞解釋道，因?yàn)閲业暮暧^調(diào)控政策造成了一些中小發(fā)展商現(xiàn)金的緊張，很多城市特別是三線城市的發(fā)展商面臨著資金的斷檔，在這種情況下，獲取優(yōu)質(zhì)土地是最好的時(shí)間點(diǎn)。

　　其同時(shí)也強(qiáng)調(diào)，企業(yè)必須保持強(qiáng)勁的銷售，手上有大量現(xiàn)金才能在有機(jī)會(huì)的時(shí)候獲取好的土地，而目前“中國90%的發(fā)展商看到市場的機(jī)遇，但是沒有辦法也不可能拿地”。