　　然而一旦開口談及合生創(chuàng)展，卻又展現(xiàn)出薛虎善談率直的一面，表現(xiàn)出其對合生創(chuàng)展相關(guān)人與事極其深入地了解。畢竟，薛虎從1994年加入合生，至今已有近二十年的時間。2010年3月23日，合生創(chuàng)展發(fā)布公告稱，常務(wù)副總裁薛虎即日起出任合生創(chuàng)展新的行政總裁。與前面幾任總裁如謝世東、武捷思和陳長纓相比，薛虎的簡歷的確簡單許多，頭上的“明星光環(huán)”也不如前幾位亮眼。

　　但最大的不同則是，薛虎可以說是由合生自己培養(yǎng)出來的總裁。其在合生近二十年，從合生起家之地廣州開始做起，曾在之前幾位已離職總裁身邊擔(dān)任過左右手，因此，薛虎對合生的了解也非一般的外來“空降兵”可以相比。

　　一位合生內(nèi)部的人士曾如此感嘆：“可能也只有依薛總對合生的了解程度，薛總這樣的性格才能很好地配合朱孟依，管理合生吧。”

　　在擔(dān)任合生總裁一年之后，薛虎回顧前幾位如今已經(jīng)各奔東西的總裁，言辭間也充滿了感情。

　　對于謝世東，薛虎最為尊敬，其多次表示在當(dāng)時朱孟依對房地產(chǎn)、對管理企業(yè)和建立現(xiàn)代化企業(yè)制度還不是很懂的時候，是謝世東將這些概念帶進(jìn)了合生，將企業(yè)的管理思路教會了朱孟依。

　　薛虎認(rèn)為，謝世東為合生建立了完善企業(yè)制度，在這套制度的運作之下，合生總裁或高層即使出現(xiàn)跌宕更換，也不會影響公司的發(fā)展，“因為保障公司的是制度，只要有了良好的制度，人的因素沒那么重要”。

　　而對武捷思，薛虎充滿了惋惜，其稱武捷思將境外資本市場引進(jìn)了合生，但無奈武捷思身體太差，導(dǎo)致后來不得不離職回家休養(yǎng)。

　　據(jù)薛虎回憶，當(dāng)年武捷思帶領(lǐng)眾人在廣州開會結(jié)束之后，下午趕往惠州工地，而留在廣州的薛虎當(dāng)天下午就接到了惠州方面的電話，被匆忙告之武捷思昏倒在工地上，等薛虎等人匆匆趕到惠州醫(yī)院，卻發(fā)現(xiàn)武捷思因腦血栓阻塞嚴(yán)重而影響了視力，甚至引發(fā)了本身行動不便。

　　至于前任陳長纓，薛虎的評價是還未來得及發(fā)揮。

　　從銷售增長到利潤提升

　　在陳長纓離職之后，薛虎走馬上任，從過去隱身背后正式亮相于公眾之前。

　　不得不感嘆，今日合生已沒有昔日光環(huán)，很多業(yè)內(nèi)人士在談及合生的時候，往往會流露出惋惜的神情。

　　應(yīng)該說，合生風(fēng)光無限的時候是在2004年左右。

　　2004年11月27日，北京合生三周年慶典上，陳長纓宣布合生創(chuàng)展集團2004年度銷售額已經(jīng)突破100億。這是國內(nèi)第一家宣稱突破百億大關(guān)的開發(fā)企業(yè)，業(yè)內(nèi)為之嘩然。

　　而后，王石對合生的一段評論更成為業(yè)內(nèi)對其側(cè)目的重要因素，據(jù)稱，王石曾公開表示：“萬科不是地產(chǎn)航母，合生創(chuàng)展才是中國房地產(chǎn)界真正的航空母艦。”

　　王石會有如此表示并不是沒有原因的，那幾年合生在廣州一個城市的開發(fā)規(guī)模，與萬科在全國五大城市的發(fā)展總規(guī)模相當(dāng)，1998、1999年兩年，合生在廣州一地的利潤就超過萬科在全國五個城市的利潤總和。

　　今天當(dāng)萬科銷售已經(jīng)突破千億，王石游學(xué)海外的時候，不知道王石是否還認(rèn)為合生是地產(chǎn)界的航空母艦，至少對大多數(shù)人而然，萬科作為領(lǐng)頭羊的地位已經(jīng)毋庸置疑。

　　在合生率先表示銷售破百億之后，這幾年內(nèi)地房地產(chǎn)中的多家企業(yè)將銷售突破了百億，甚至在2010年達(dá)到了500億、600億、1000億。

　　而合生的銷售數(shù)字卻是停滯不前。據(jù)3月31日公布的年報顯示，合生創(chuàng)展去年營業(yè)額為143.8億港元，同比上升28%；凈利潤上升1.6%至58.9億港元；銷售及預(yù)售合約出售的物業(yè)總額則較2009年150.87億港元減少26.8%，至110.4億港元。

　　面對外界對合生銷售及發(fā)展速度的種種質(zhì)疑，薛虎顯得氣定神閑，他再三解釋，追逐銷售業(yè)績的高增長率是沒有意義的，房企應(yīng)該講的是高回報率和高利潤率。

　　薛虎稱，現(xiàn)在的土地資源越來越少，好的土地也越來越少，因此這種大規(guī)模的發(fā)展模式一定是不可持續(xù)的。在薛虎及合生人士看來，將土地價值最大化才是未來的發(fā)展方向。

　　事實上，合生手中的土地儲備并不算少，截至2010年年底，合生土地儲備達(dá)3020萬平方米。

　　開發(fā)模式一定要轉(zhuǎn)變

　　如今的合生宣稱自己走的是“高品質(zhì)戰(zhàn)略”路線，但在過去很長一段時間內(nèi)，合生其實是大盤開發(fā)模式的開山鼻祖兼狂熱分子。

　　成立于1992年的合生創(chuàng)展是華南大盤模式的“祖師爺”。1993年，合生創(chuàng)展的創(chuàng)辦人兼董事局主席朱孟依拿下了廣州處于規(guī)劃之中的天河區(qū)大塊農(nóng)田，開發(fā)建設(shè)華景新城項目。當(dāng)時的廣州，仍然以市中心的小盤銷售為主，合生創(chuàng)展的大盤模式讓其成為首吃螃蟹者。

　　朱孟依的算盤是：在廣州市政府的未來規(guī)劃中，天河區(qū)將被發(fā)展成商業(yè)中心，這肯定是筆合算的買賣。

　　朱孟依賭對了，接下來的幾年，合生創(chuàng)展在在廣州東沿線先后開發(fā)了駿景花園、帝景苑、愉景雅苑、華景新城、暨南花園、華南新城等將近20個項目，這讓合生創(chuàng)展聲名鵲起。

　　合生創(chuàng)展的大盤拿地模式讓那時候的萬科都敬佩不已。萬科的一份研究報告曾這樣描寫：“合生創(chuàng)展在土地儲備上以超前的眼光，緊扣城市未來發(fā)展熱點大量購買地皮，有效降低土地成本，獲取豐厚的投資回報。”

　　亦有人總結(jié)合生創(chuàng)展的拿地方式為：“合生的開發(fā)成功，很大程度上不是靠強大的資本投入，而是在于朱孟依對于市場前景的把握。合生拿到的土地位置都偏僻且地價低廉，但是幾乎都位于城市未來擴張的中心區(qū)域，比如廣東的天河、番禺。”

　　而合生于廣州開發(fā)的大盤模式屢屢成功的原因之中，朱孟依本人良好的政府關(guān)系也被認(rèn)為是其中一個重要的原因。

　　但在2000年之后，合生創(chuàng)展的大盤模式在廣州已經(jīng)被越來越多的開發(fā)商復(fù)制，僅以番禺地區(qū)為例，在進(jìn)行大盤開發(fā)的就有星河灣、華南碧桂園、廣州雅居樂、南國奧園和錦繡香江等等。

　　在激烈的競爭之中，合生決定北上。

　　2001年，北上的合生創(chuàng)展在北京一口氣拿下5塊大型開發(fā)用地，總面積達(dá)到270萬平方米，按照時任合生創(chuàng)展總裁謝世東透露的計劃，合生打算先做好北京，然后進(jìn)軍天津、上海。

　　2003年，合生拿下了一個名叫“寶邸溫泉度假村”的京津新城項目，準(zhǔn)備投入120億的資金建設(shè)一個可居住50萬人的京津新城，賭注為京津新城未來的發(fā)展前景和升值潛力。

　　隨后，合生創(chuàng)展大量的財力、物力都被放在了這個重點的項目之上，這成為了合生創(chuàng)展拐點的開始。

　　項目建成之后，京津新城擁有了亞洲地區(qū)最大的別墅區(qū)，面積相當(dāng)于五個頤和園，有兩萬五千畝，預(yù)計可以居住50萬的人口。

　　然而2010年，大批人士對空置率的關(guān)注，突如其來地將合生建造的京津新城翻出來當(dāng)作典型加以指責(zé)，聲稱在北京、天津之間的京津新城并未吸引到這兩地的購房客，即使已經(jīng)在此買房的業(yè)主，也因為交通、配套等等原因無法入住，京津新城由此大唱“空城計”。

　　雖說合生并沒有針對京津新城的種種問題加以回應(yīng)，但在接受觀點新媒體采訪時，薛虎也直面京津新城的所有非議。

　　薛虎表示，這個項目是國務(wù)院小城鎮(zhèn)建設(shè)項目，合生只是其中的一個開發(fā)商。他談到，京津新城此前所推出貨量已經(jīng)賣完，因此不能說銷售不佳。

　　但薛虎同時也承認(rèn)，京津新城的入住率的確不高。不過薛虎表示現(xiàn)在入住率不高不代表以后也是如此，他稱這個項目的購買者很多是在北京、天津兩地?fù)?dān)任政府或企業(yè)的重要職務(wù)人士，在這批人退休之后，就會到京津新城入住了。

　　2011年，合生在北京、廣州及周邊地區(qū)都會有新貨入市。從2010年薛虎履新總裁之后隨即宣布了新的“五年規(guī)劃”，今年只是剛剛開始。

　　3月31日合生創(chuàng)展在香港舉辦了2010年年度業(yè)績發(fā)布會。當(dāng)晚，合生創(chuàng)展總裁薛虎接受了觀點新媒體的獨家專訪，以下是采訪實錄：

　　京派與粵派

　　觀點新媒體：合生從廣州起家，但是前兩年卻把總部搬到了北京，那么現(xiàn)在我們應(yīng)該認(rèn)為合生是粵派房企還是京派房企？

　　薛虎：應(yīng)該是什么呢？我覺得合生應(yīng)該是一個港資企業(yè)，大家要這么去看這個問題。其實從合生誕生到后來上市，一直在學(xué)香港上市公司的做法。我們鎖定了香港幾個大的地產(chǎn)商，學(xué)人家的做法，包括公司管制、發(fā)展過程、運行模式等等，全是基本上照著人家來做的。我們的第一任總裁也基本上是按香港的模式在做的。實際上合生目前的模式都是他那時候留下來的。

　　應(yīng)該說，我覺得合生不像內(nèi)地企業(yè)，也不像完全的外資企業(yè)，反而比較像港資企業(yè)。比如內(nèi)部的管理模式，對資源的管理模式，對土地的管理模式都是很像。香港的公司，例如恒隆、九龍倉利潤高得不得了，但是平時外界根本找不到他們的人，長實也是，就業(yè)績發(fā)布會出來一次，平時內(nèi)部也沒人出來。我們公司從開始到現(xiàn)在凝結(jié)了太多港資企業(yè)的情結(jié)。

　　另外一個學(xué)習(xí)就是我今天所說的，實際上很早就意識到的一個問題，就是我們不可能再拿到那么多的土地資源來維持合生長期的大規(guī)模的開發(fā)。

　　觀點新媒體：你剛剛說到住宅要靠系統(tǒng)，這個系統(tǒng)和萬科提的工業(yè)化是不是一個含義？

　　薛虎：還不同。他們提的工業(yè)化講的是生產(chǎn)流程，我們是管理系統(tǒng)和生產(chǎn)流程的一個綜合體。萬科的工業(yè)化我知道現(xiàn)在正和住宅產(chǎn)業(yè)部合作想做一個標(biāo)準(zhǔn)，他們更多的是一個生產(chǎn)體系。我們這一個是生產(chǎn)體系、生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)和管理流程，整個是一體的。

　　所以，我們的東西和其他人的還是不同。我們很多出去的員工，到了人家很多企業(yè)，人家還是想了解這個東西。我自己感覺這是一個綜合系統(tǒng)，要靠管理的標(biāo)準(zhǔn)、也有產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)、也有流程方面的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)。所以這個是不同的，它們的產(chǎn)業(yè)化就是一個生產(chǎn)體系，然后就是模塊化生產(chǎn)，然后拼裝式的建設(shè)，他們的目的很清晰，就是說檔次不能太高，但是標(biāo)準(zhǔn)是一致的，然后成本必須是低廉的，另外生產(chǎn)體系、生產(chǎn)要求、安裝要求必須是技術(shù)產(chǎn)量最低。

　　觀點新媒體：相對來說，生產(chǎn)體系可能比較容易建立，但是管理的體系應(yīng)該如何去建立？

　　薛虎：要花時間，因為建立管理體系是有條件的。第一個制度體系要配合得上。第二必須有一套管理上的標(biāo)準(zhǔn)。比方說，你有一套自己的資源配置標(biāo)準(zhǔn)，這個資源配置分成人的資源、資金的資源。這個配置標(biāo)準(zhǔn)大概是怎樣的一個情況？這個標(biāo)準(zhǔn)和產(chǎn)品檔次、水準(zhǔn)怎么去配合，和管理體系標(biāo)準(zhǔn)怎么去打通？另外，還有配合技術(shù)手段支持，就是企業(yè)必須要有所謂信息化手段去支持、配合才能做得了，否則光靠人工做是不行的。

　　觀點新媒體：這個管理體系合生主要是參考哪個模式？可以舉一些實際的例子嗎？

　　薛虎：我們更多是學(xué)習(xí)港資的大型企業(yè)。另外也學(xué)習(xí)了一些金融企業(yè)的東西。

　　比如說我們自己有一套風(fēng)險控制系統(tǒng)。我們這個風(fēng)控系統(tǒng)有前后臺系統(tǒng)，比如做前臺的可以不斷地在換都沒有關(guān)系。為什么呢？因為后臺有一套支持系統(tǒng)，包括有財務(wù)系統(tǒng)做支持系統(tǒng)，有自己一套資金管理的支持系統(tǒng)，有風(fēng)險評估的支持系統(tǒng)。

　　觀點新媒體：您覺得合生目前是什么樣的管理模式？是家族式管理還是職業(yè)經(jīng)理人式的？其實外界很多時候看合生還是會和珠江投資關(guān)聯(lián)在一起，這是否會為合生帶來比較深的家族企業(yè)烙印。

　　薛虎：這種情況現(xiàn)在已經(jīng)沒有了。合生和珠江投資的合作是在很多年之前的，因為合生作為純外資公司在一開始發(fā)展的時候在國內(nèi)是不能拿地的，必須和國內(nèi)的開發(fā)商進(jìn)行合作才能拿地。我們只能找珠江合作，后來這種關(guān)系基本斷掉了。所以這兩個公司是已經(jīng)沒有任何關(guān)系了。

　　第二，我覺得合生沒有家族色彩，我們都不是家族的人。我們和朱氏家族沒有任何的關(guān)系。包括北京、上海的管理層都沒有，廣州也是這樣的。我離開廣州分公司，朱家有人代管了一段時間，但是也沒有管太多的東西。但為什么大家還會有這樣的感覺呢？我認(rèn)為主要還是和珠江投資有關(guān)系，因為珠江投資是一個家族企業(yè)。

　　另外，可能因為原來合生的品牌比較好一點，珠江投資就拉著合生的品牌去為自己發(fā)展。我們現(xiàn)在一發(fā)現(xiàn)就警告他們了，因為那樣會冒著很大的法律風(fēng)險。

　　觀點新媒體：但是我們一直看到合生很多項目都是以珠江來命名的。比如現(xiàn)在合生正在推出的珠江國際大廈，這和珠江投資沒關(guān)系嗎？

　　薛虎：這不是珠江的概念。為什么呢？珠江大廈差不多快十年的項目了，十年前拿地的項目。當(dāng)時這個地確實是珠江拿的，后來基本上轉(zhuǎn)給合生了，所以這個名稱一直沿用。

　　我們在北京項目叫珠江帝景，這是我們在北京最開始的項目，為什么叫珠江？這是代表著粵派企業(yè)我們是第一家去北京，因為當(dāng)時廣東在北方的影響力很大，一講珠江就知道是廣東的企業(yè)，做的東西應(yīng)該不會差，這是一個明顯區(qū)別于當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)商的方式。當(dāng)時合生到北京的時候沒有什么名氣，我們講的珠江不是珠江投資，是廣東的那條珠江。

　　不過后來就沒有這樣做了，因為合生的名氣逐漸也起來了，而且廣州在全國的地位下降了，更不用說珠江公司。

　　獲取土地的方式

　　觀點新媒體：開發(fā)節(jié)奏的放慢是源于在獲取土地資源這件事情上有一些困難存在嗎？

　　薛虎：我覺得整個地產(chǎn)市場這幾年實際上就糾結(jié)在土地資源里面。土地資源獲取將越來越不順暢，越來越難取得，畢竟中國的土地資源太緊缺了。

　　而且，就算是拿到了土地但是快速開發(fā)也是對資源的不負(fù)責(zé)。其實我們?nèi)澜缈疾炝撕芏嗟禺a(chǎn)項目，要想做好地產(chǎn)項目太難了，真的不是今天拿到土地馬上就可以開發(fā)的。

　　或許今天還是有別的企業(yè)拿了很多土地，但是我發(fā)現(xiàn)我們拿地覺得很困難。

　　觀點新媒體：業(yè)內(nèi)也有企業(yè)在2010年一年就拿到了5000萬平方米的土地，這足以證明獲取土地似乎也不像您剛才說的那么困難。還是因為在土地選擇的標(biāo)準(zhǔn)上合生和其他企業(yè)有所不同，造成現(xiàn)在合生拿地特別困難？

　　薛虎：首先合生不會獲取這么多的土地。第二，我們拿地眼光比較挑剔的，價格要合理，不要增加太大的財務(wù)負(fù)擔(dān)，再者這塊地可以做好點的東西，不要粗制濫造。第三，我們還是希望能夠有一定的回報。

　　其實我們考慮的比較多的是財務(wù)安全問題，就是說拿一塊地，要確實有足夠的市場，有足夠的消費能力就可以來買，要是市場容量不夠的話我們會覺得風(fēng)險很大。

　　而且我總認(rèn)為，土地資源不是無限的，那么大家對土地資源本身就應(yīng)該是非常珍惜的態(tài)度去看待這個問題，而不是拿到一塊地就可以隨便開發(fā)了。

　　合生不會搞圈地運動，其實每一次的圈地運動我們都沒有參加，我們做東西還是希望做好一點。

　　另外，我們想把自己做的像一個企業(yè)，而企業(yè)就要追求合理的投資回報，有一個正常的企業(yè)發(fā)展。

　　觀點新媒體：如果通過招拍掛拿地不容易，那么廣州現(xiàn)在這么多舊改項目是不是可以考慮呢？

　　薛虎：舊改談何容易？你知道舊改制造了多少的社會矛盾？

　　合生可以涉及舊廠改造，像廣州的紡織城。但舊城改造我們不涉及，我們有幾個項目是舊城改造的，比如上海的濱江苑項目，在黃埔江邊的，一直動不了，幾千戶拆遷根本沒辦法，錢給了我們也不敢動。然后還要有房源，給拆遷戶提供地方住，這去哪里找？

　　我們在廣州還有這樣一個項目也是很難的，啟動起來非常難，花的時間和精力非常多，制造的社會矛盾也很大。

　　合生要更像一個企業(yè)，要做好自己本分的工作，然后把資源交給你，你可以把它加工出來做更好的東西。就像廚師一樣，同樣的材料做出的東西可能是不一樣的。

　　觀點新媒體：但是按照合生目前的土地儲備量3000萬平方米，現(xiàn)在的完工量每年大概是150萬平方米計算的話，合生可以維持20年的開發(fā)嗎？

　　薛虎：其實不是這樣的。我們的土地儲備在某一些地塊上比較大，但是在許多地塊上還是比較小的。去年如果我們在上海不買地，那么我們上海的項目就沒有繼續(xù)可做的了，我們就要退出上海了。所以去年我們決定一定要在上海買地，不買怎么行呢？

　　在廣州我們花的精力大一些，但也差不多都開發(fā)完了，在天津就是京津新城還大一點，在北京并沒有大的項目，遼寧是個小項目。然后，現(xiàn)在拿的通州項目也是中型項目?；旧衔覀冺椖恳?guī)模都不大，因為個別項目比較大，所以外界感覺我們項目都很大，實際上在很多中心城市我們沒有那么多的項目。

　　不了解的人都覺得合生發(fā)展不夠快，我覺得我們市區(qū)內(nèi)的項目已經(jīng)夠快了。

　　觀點新媒體：業(yè)內(nèi)對于合生這兩年業(yè)績放緩的解釋是，在2008年金融危機的時候，合生有意減少了開工量，所以導(dǎo)致現(xiàn)在可推出市場的貨量不多，銷量自然也就減少了。

　　薛虎：不能這么說，放緩也不是我們一家放緩。廣州影響最大還是亞運會這幾個月。因為廣州前年賣的多，本來去年應(yīng)該有些貨量在下半年要推出的，結(jié)果受到影響都到今年推出了。

　　北京最明顯的是我們自己調(diào)整了產(chǎn)品類型，廣州也有一個寫字樓是這樣的，本來準(zhǔn)備拿出去賣的項目，大家想賣這么點錢干什么？招租很好，賣了就沒有了，再買這塊地也買不到了。

　　北京的時代帝景我們蓄客做到了3000多客，最后我們?nèi)肆?，改成商業(yè)出租。

　　觀點新媒體：合生在拿地方面的評估標(biāo)準(zhǔn)是什么？

　　薛虎：我們專門有一個系統(tǒng)和模型針對土地的基本條件，還有市場條件，政策條件等等進(jìn)行評估。我們設(shè)定了很多系數(shù)在里邊，最后出來一個結(jié)果。假如這個結(jié)果是達(dá)到我們的標(biāo)準(zhǔn)，就可以考慮了，達(dá)不到也沒辦法。

　　學(xué)習(xí)商業(yè)地產(chǎn)

　　觀點新媒體：合生從2004年就進(jìn)入了百億，但是直到今天公布2010年的銷售業(yè)績也沒有太多的增長，依然維持在百億左右。作為上市公司，不用對股東有所交待嗎？投資者不要求合生每年保持穩(wěn)定的增長幅度嗎？

　　薛虎：你錯了。

　　我們的投資者機構(gòu)投資者為多，香港投資者為多，國外投資者為多，100多位股東里，很多的是國外投資者，他們更關(guān)注收益。

　　大家可以查一下比如新世界地產(chǎn)就根本不搞銷售指標(biāo)。他們有利潤指標(biāo)，沒有銷售指標(biāo)。他們都很明確企業(yè)就是拿了資源加工出來給別人好的東西。因為大家都知道如果你是做房產(chǎn)商，最后什么也沒有，錢就用來買地，買來地蓋房子，再賣出去，最后什么也沒有。

　　股票其實是很空的，是泡沫，一張紙而已。如果今天美國又去打哪里打仗，或者日本再爆個什么東西，股票就沒了，但是資產(chǎn)不一樣。

　　另外國外和香港對基金的評價不一樣，現(xiàn)在我們大部分的基金是自己的股東，他們也沒有什么問題，主要還是看利潤是否上升。

　　觀點新媒體：但是香港公司有大量的商業(yè)物業(yè)，這種結(jié)構(gòu)對他們的經(jīng)營有保證嗎？

　　薛虎：評估值不算核心利潤，物業(yè)收入要算營業(yè)收入。很多企業(yè)已經(jīng)轉(zhuǎn)型了，我們以后能不能做到轉(zhuǎn)型還不知道。像九龍倉轉(zhuǎn)型最成功，新世界也在做，他們現(xiàn)在都沒有多少銷售性的物業(yè)，全是持有性的，每年有幾百億的收入，那個收入全是租金收入。剔除微量的成本和費用，其他的全計入利潤。

　　觀點新媒體：這是未來合生的一個方向嗎？

　　薛虎：我覺得可以學(xué)，但是不一定要學(xué)得像，因為人家是香港的特定環(huán)境下這樣的，不過目前北京、上海也有這樣的環(huán)境。

　　觀點新媒體：有港資企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資回報率達(dá)到50%左右，這是很高的水平。你覺得合生這樣的國內(nèi)企業(yè)也可以做到這樣的水平嗎？

　　薛虎：我覺得只要大家選一個好的項目，而且有明確的目標(biāo)，有很好的團隊?wèi)?yīng)該可以做的到?，F(xiàn)在做商業(yè)地產(chǎn)最關(guān)鍵的是團隊，要有人。

　　合生其實不是內(nèi)資公司，合生完全是外資，我們不像恒大，他們是國內(nèi)上市企業(yè)，我們是外資在香港上市。十幾年前合生就以外資的形式在香港上市。富力、恒大可以回歸A股，我們不一樣。所以我們覺得，如果把現(xiàn)有的資源經(jīng)營好，其實比每年增長多少，賣多少房子都有用。這更體現(xiàn)了人的價值，更體現(xiàn)了公司管理團隊的價值?，F(xiàn)在講說賣得好，其實中國市場人口這么多，只要價格合理肯定賣得出去，但是要經(jīng)營出利潤就很難。為什么呢？中國商業(yè)地產(chǎn)很多做不起來就因為經(jīng)營上不來。商業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)的最高環(huán)節(jié)。為什么呢？就是考你的經(jīng)營能力，你是靠經(jīng)營去賺錢，不是靠價格取勝就可以解決的。這是非常不同的模式，操作起來很不一樣。

　　我覺得一個模式當(dāng)然是每個企業(yè)選擇的道路不同，但是基本上我們選的這個模式和國家所倡導(dǎo)的方向應(yīng)該是一致的。大家拿到資源不要隨便地浪費，不要隨便地處置它，要想好能不能發(fā)揮更大的效益。像日本人就很厲害，隨便一個東西，他們會設(shè)計的正好合適，他們?nèi)且揽恳惶讟?biāo)準(zhǔn)的東西。為什么呢？因為日本的資源有限，他們資源全是外來的。所以我覺得上市這么多年的體會，就是你可以做短暫的輝煌。但是輝煌之后，企業(yè)面臨危機怎么辦？

　　我們一直考慮企業(yè)危機怎么辦？企業(yè)如果遇到市場的波動、遇到資源供應(yīng)不上，遇到各種各樣的問題怎么辦？企業(yè)第一個就是希望有穩(wěn)定的經(jīng)營性收入來源，而不是單單僅僅依靠銷售市場。第二即使是依靠銷售市場，我們也想做好的產(chǎn)品，在市場上有一定的競爭力，高品質(zhì)才有高的附加值，才有足夠的市場競爭力、市場占有率。我們覺得品質(zhì)好不管什么時候都有市場，品質(zhì)不好就沒有市場。但是要做到這一步很難。

　　做商業(yè)地產(chǎn)比重比較大的企業(yè)，要有很好的操作和運行團隊。這個團隊非常的重要。而且一定是在中心城市，市場情況非常好、消費力非常強的中心城市容易做到。我走低端也行，然后拿現(xiàn)金流，靠量來取勝，這個也有一種方式。但是我們覺得那種屬于連鎖店、便利店一樣，不適合我們做。我們希望在中心城市能經(jīng)營好一種東西，企業(yè)本身也能積累相當(dāng)多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。另外，這種環(huán)境下對我們的經(jīng)營風(fēng)險也比較小，像廣州、上海消費能力比較強，我們經(jīng)營風(fēng)險比較小。當(dāng)然很難說這些風(fēng)險是人能控制得住的，比方現(xiàn)在市場一調(diào)控，資金一緊，銀行貸款一限制，很多地方的消費力就上不來了。

　　觀點新媒體：你剛剛提到的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的幾個必要條件中，你不認(rèn)為團隊最容易達(dá)到嗎？

　　薛虎：不會。中國沒有幾個能做商業(yè)地產(chǎn)的，非常少，極少?，F(xiàn)在能做的全是外面來的，這個太考人了。目前我們的設(shè)計單位是世界上最好的，就是原來設(shè)計環(huán)球中心的那個給我們設(shè)計，還要請美國最好的顧問公司，經(jīng)營管理方面也有最好的，要積累相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗，這個太考經(jīng)驗了。

　　我們之前是吃過虧的，你覺得建酒店很好吧？但是建酒店不是那么一回事。

　　觀點新媒體：有人說自己沒有經(jīng)驗沒關(guān)系，可以找有經(jīng)驗的人過來。

　　薛虎：很難，因為這個方面的人太少。而且一般所有的企業(yè)都很珍惜這樣的團隊，一旦有團隊，一旦團隊運行好的時候，這個人自己也不想亂換，怕影響他的價值。第二企業(yè)也不會亂放，因為待遇很好，所以找人不是那么容易的。我們在上海最好的地段，在上海重點項目的城市綜合體有一個寫字樓、一個五星級酒店、一個大型商場。所以我們對此體會太深了。

　　觀點新媒體：目前國內(nèi)做商業(yè)地產(chǎn)你認(rèn)為都沒有能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的嗎？或者這個系統(tǒng)根本就沒有？

　　薛虎：根本就沒有，國內(nèi)就沒有。我在招人在想這個事，太難了。為什么我們花上千萬的設(shè)計費給國外的公司？沒有辦法，我們也不想把錢給人家，但是你不給人家錢，你沒有標(biāo)準(zhǔn)做。為什么人家做那么好？為什么？

　　觀點新媒體：從去年到今年的宏觀調(diào)控之下，我們也看到很多企業(yè)往商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，當(dāng)這么多的資金融入商業(yè)地產(chǎn)，那么多的企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，您不覺得商業(yè)地產(chǎn)也可能出現(xiàn)泡沫嗎？

　　薛虎：會。所以商業(yè)地產(chǎn)不是說可以到處建，企業(yè)要到風(fēng)險小的地方建商業(yè)地產(chǎn)。什么地方風(fēng)險??？中心城市，消費力強的地方，人均聚集力強的地方，這樣的地方風(fēng)險才小。否則到處建商場、建寫字樓怎么可能？

　　觀點新媒體：您之前提到合生會進(jìn)入華東的二三線城市，主要是住宅嗎？商業(yè)會考慮進(jìn)入二三線城市發(fā)展嗎？

　　薛虎：商業(yè)可不能到二、三線城市，做了就死了，那個肯定做不來。

　　或許有人敢去二三線城市做，但是我們不敢。那種發(fā)展方式成功的不多，失敗的不少。為什么呢？那里的消費人群最多一個城市支撐一、兩個商場就完了。

　　觀點新媒體：但是還是有很多外資公司也進(jìn)入二、三線城市發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，比如凱德商用、沃爾瑪之類的。

　　薛虎：沃爾瑪是很低端的品牌，如果沃爾瑪能夠在中國繼續(xù)欺壓供貨商的話，他就可以進(jìn)。但是他帶來不了什么利益，我們很少和他們合作，跟他合作但是他壓榨你的話，你除了給他提供物業(yè)之外什么錢都賺不到了。

　　廣州就沒有沃爾瑪，現(xiàn)在包括吉之島、家樂福這種大賣場，在國外的形式是在很便宜的地方，倉儲式大開間，大量的消費，靠物流來做。因此是一種物流企業(yè)，到中國來有點變味了，想搞的高端一點，其實做不了，高端一點反而沒法生存。

　　所以家樂福老是出問題，就是這個原因。你的定位、你的管理模式，你的標(biāo)準(zhǔn)管理體系是已經(jīng)明確的，你卻偏偏要做別的。殺人犯一定要去做方丈，問題就大了。

　　豪宅與建筑

　　觀點新媒體：2010年合生在北京的豪宅市場做的很不錯，有統(tǒng)計霄云路8號是去年北京豪宅的第一名。合生怎么看這個事情？

　　薛虎：那天有北京媒體統(tǒng)計這個東西，我說你趕快刪了，我說我們永遠(yuǎn)不做第一，絕對不做第一。我們做自己的事就好了，不要去管什么第一第二。我們就是這個規(guī)模、這個速度、這個層次、這個水平、這個效益。

　　我們的管理水平是能做到這個，而且賣1000億也好，2000億也好有什么意義？所以，我們早就不追求速度了，我們只要把手頭的東西做好了就行了。

　　我們不如做點好的東西，特別是建筑。去歐洲看一下，一條河邊的建筑放幾百年，但是建也是建了幾百年?，F(xiàn)在中國人切忌急功近利，因為中國沒有那么多的資源。俄羅斯有那么多的資源，有多少的地是沒有人，他們都不做，咱們怎么做？

　　觀點新媒體：這個項目在2008年金融危機的時候銷售似乎有受到影響？

　　薛虎：當(dāng)時沒有品牌，而且受到金融危機。后來慢慢把現(xiàn)場開放了，大家看到這個品質(zhì)、環(huán)境也就慢慢地接受了。這種項目切忌曝光太多，要秘而不宣。因為這些項目的買家是不見光的，見光了之后他們不會買的，這是他們自己的小圈子。

　　觀點新媒體：以后像這種高端定位的項目比重會占到多少？

　　薛虎：不會很多，百分之十幾就不得了。因為這種東西太大的處境是什么？需要的是一個城市足夠支撐它，另外項目地段也足夠支撐做這個東西。我們是很挑剔的，每一個地段要用哪一個產(chǎn)品系列來做？用哪些人來做？做什么樣的東西？定什么標(biāo)準(zhǔn)？標(biāo)準(zhǔn)體系要參照哪一塊來做？這些都是不一樣的。

　　我覺得我們可能考慮得過多了，包括買地舉牌的時候，我們很難舉牌買到地，因為我們都會計算這個地大概做什么產(chǎn)品，這個產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)系列我們做的時候大概能達(dá)到什么利潤水平？成本控制在多少？這些東西制作出來了，按照這個模型去拍地，上去兩下就被別人趕下來了，再舉就不行了。

　　觀點新媒體：廣州業(yè)內(nèi)表示合生現(xiàn)在不和中介合作，都是自己完成銷售。為什么做這樣的安排呢？

　　薛虎：還是有的，帝景山莊不就是找中介合作的。如果項目能賣的出去的就不用合作，選中介要有一個目的性，不是為了選中介而選中介。選中介的目的性是自己手頭上缺乏這方面的客源，中介能給你帶來，或者能在某個方面進(jìn)行補充。

　　比方說第一太平戴維斯是全國性的商業(yè)物業(yè)服務(wù)商，所以他跟我們提管理建議，跟我們提招租建議，跟我們提組織招租資源。

　　美國的設(shè)計顧問給我們提供設(shè)計方案、商業(yè)項目。這樣的東西怎么不請，我們都有，就是你要根據(jù)需要，你有沒有必要，貨有多少，樓都沒有了你還請代理。

　　觀點新媒體：去年我們看見很多房企都出現(xiàn)了質(zhì)量糾紛，包括一些很知名的企業(yè)，你怎么看在這方面的問題？

　　薛虎：這個是市場的歷史階段，鬧完了之后企業(yè)才會重視，重視之后才能真正當(dāng)回事。

　　這個事情是要當(dāng)回事的。當(dāng)回事然后企業(yè)才能發(fā)展，企業(yè)發(fā)展快是長遠(yuǎn)問題。關(guān)鍵是自己怎么去面對和解決。你要把這是事情當(dāng)成好事去看，這說明社會對企業(yè)的要求提高了。原來別墅漏點水找個堵漏公司來補點樹脂就過了，現(xiàn)在大家就覺得不行憑什么漏水，花幾百萬賣的東西你給我漏水？

　　每次經(jīng)歷危機時，自己的體驗也是個機遇。因為這么大的企業(yè)別人是打不倒你的，除非你自己。

　　質(zhì)量問題一個、兩個個別現(xiàn)象還好解決，不要發(fā)展成普遍現(xiàn)象。如果是普遍現(xiàn)象就是企業(yè)的系統(tǒng)出問題了、管理機制或者管理體制出問題了，那就得趕快調(diào)整。

　　觀點新媒體：很多企業(yè)說出現(xiàn)質(zhì)量的原因是工程外包，不是自己的建筑團隊。這是解釋質(zhì)量問題的理由嗎？

　　薛虎：其實都一樣的。為什么？因為這幾年建筑市場發(fā)展了巨大的變化。

　　什么變化呢？就是工地特別多，除了住宅建設(shè)外還有基礎(chǔ)建設(shè)。這帶來什么呢？就是說這個勞動力極其短缺，勞動力沒有經(jīng)過培訓(xùn)直接上崗。農(nóng)村勞動力出來之后，到哪個工地大家都抱著臨時做一下就完了的心態(tài)。

　　另外還有是建筑商本身沒改變，還把農(nóng)民工還當(dāng)10年前的勞務(wù)工看。其實這批人已經(jīng)不是十幾年前沒飯吃，他只是想到城市來開開眼的。所以這兩邊完全發(fā)生錯位，對接不到一塊。

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)商是甲方，管建筑商得管到工地。比方說不能克扣工人工資，還得代發(fā)工資。你不能給包工頭，包工頭可能不給工人，工人就找你了，工人不能安心工作。本來這個月他拿5000塊錢，結(jié)果你給了包工頭，包工頭才給他2000塊錢，剩下包工頭拿走了，都是這樣的，所以必須保證工資的發(fā)放。

　　另外你得把他當(dāng)自己人培訓(xùn)。我們經(jīng)常把工人組織起來培訓(xùn)，把他當(dāng)自己人管理。建筑企業(yè)沒辦法顧得上，這個局那個局沒用的，它們下邊自己都四分五裂的。

　　觀點新媒體：這是建筑商企業(yè)模式的問題嗎？

　　薛虎：這是在于建筑行業(yè)發(fā)展太快，接了太多工程。那么每個工程隊每個包工頭不一樣，帶的工人也不一樣，施工管理人員也不一樣，他也沒有那么多心中有數(shù)的管理人員到各個地方去管理。

　　其實社會對于住宅產(chǎn)品的要求和建筑行業(yè)本身的發(fā)展是脫節(jié)的。建筑行業(yè)現(xiàn)在還滿足于包工頭帶幾個臨時民工來，在村里面找?guī)讉€人到我這來做就完了。建筑行業(yè)還處于層層轉(zhuǎn)包制，這個肯定是不行的。肯定要過渡到要有一批大企業(yè)，有一批固定的工人，技術(shù)工人，這樣才能做出好的工程。

　　從鄉(xiāng)下找一批人來怎么能給你做出好東西呢？現(xiàn)在圖紙那么復(fù)雜，他們也看不懂的。他怎么給你做？根本就沒法做，圖紙他都看不懂。

　　觀點新媒體：這個問題要怎么解決？特別是開發(fā)商自己要怎么辦？

　　薛虎：國家也沒人管。其實真的應(yīng)該國家管，但是國家也沒人管這個事。建筑商也不管的話，開發(fā)商就要管這個問題了，房企找這個人就要讓他給你建出好的東西。

　　但一個后果就是現(xiàn)在建筑成本明顯增加。尤其是三大主材包括人力成本，人力成本是長的最快、增幅最快的。

　　政策與市場

　　觀點新媒體：今年很多的小開發(fā)商可能會因為銀根收緊支撐不住，那么合生是否會有很多收購?fù)恋氐臋C會？

　　薛虎：你看現(xiàn)在有哪些地產(chǎn)商倒閉了？你看看這些中小的地產(chǎn)商這兩年都掙了大錢。我有兩個朋友原先是半死不活的，現(xiàn)在到處在買地。

　　收購的機會要有就是2008年金融海嘯，海嘯過了就沒有了。其實作為企業(yè)里的人，作為老板、掌舵人更關(guān)心企業(yè)的風(fēng)險。所以，今年不約而同地保守。如果保守，不要冒進(jìn)的話，安排工作今年是沒有問題的，可以過下去，因為前兩年積累了很多了，沒有負(fù)債，沒有太大的問題。

　　觀點新媒體：您不認(rèn)為現(xiàn)在信貸的收緊對房企有什么影響？

　　薛虎：這個沒有問題，對整個規(guī)模上銀行不會放得太開，但是正常的開發(fā)貸，符合條件的照樣貸款，這些都是商業(yè)銀行自己的利益。這些符合條件的就貸給你，不符合條件的就不給貸。

　　觀點新媒體：2009年很多企業(yè)都加大了開工量，這些產(chǎn)品算起來差不多正好是今年入市的，另一方面國家又在各地限購，這是否會造成今年市場供需關(guān)系的極度不平衡？

　　薛虎：不會?，F(xiàn)在我們大家都是在理論上考慮這個問題。大家可以看一下一線城市、中心城市和經(jīng)濟熱點城市，在這些城市的中心區(qū)段或者好的區(qū)位的土地供應(yīng)量已經(jīng)非常短缺了?，F(xiàn)在供貨量要加大，但是談何加大？土地都沒有拿什么加大。比如廣州的老八區(qū)哪有項目？都沒有土地，有一個項目都不得了，中海說要在西關(guān)做一個最高的項目，現(xiàn)在拿到一塊地都當(dāng)寶一樣，希望能建的多一點賣的多一點，北京也是的，北京四環(huán)之內(nèi)哪有地？

　　觀點新媒體：所以今年企業(yè)最大的問題還是土地？

　　薛虎：企業(yè)不是看一兩年，得看十年。十年能不能持續(xù)的發(fā)展和連續(xù)的發(fā)展，這個才是最重要的。所以看一個企業(yè)話，我倒覺得要看盈利能力，這個也是最重要的一個。

　　觀點新媒體：您怎么看待這次中央政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控？

　　薛虎：調(diào)控政府是對的。通過調(diào)控實際上資源的消耗會壓下來，另外也給大家提個醒，企業(yè)發(fā)展模式不是你可以隨心所欲的。

　　觀點新媒體：您覺得這次調(diào)控能達(dá)到政府預(yù)期的目的嗎？

　　薛虎：能達(dá)到。政府調(diào)控的目的是市場歸市場解決，政府做政府的工作。保障房弱勢群體的人基本需要靠政府來解決，另外市場解決市場部分，但就算是市場會解決部分，也要告訴企業(yè)有基本的模式和準(zhǔn)則要遵守。

　　觀點新媒體：現(xiàn)在政府加大保障房力度之后使得中低端商品房市場受到了壓縮，所以我們看見很多企業(yè)往高端轉(zhuǎn)型，那么接下來是否會有很多所謂的高端樓盤集中出現(xiàn)于商品房市場？

　　薛虎：不，政府對于高端有一個限制，對于房價也有基本要求。就是提醒大家注意房價問題不能脫離市場實際，不能脫離實際消費水平無限的提高。

　　另外不能讓房地產(chǎn)一枝獨秀，最后造成國民經(jīng)濟畸形化發(fā)展，產(chǎn)業(yè)畸形化發(fā)展。這次我是這么看，房價一定可以控制住的，限購之后至少所有的人都明白了，房地產(chǎn)雖然有一定的保值增值作用，但是流通起來很慢，大家不要拿來炒了。房子流通起來比較麻煩，比如要找到合適的買家就無形中增加很多麻煩，這怎么辦？房地產(chǎn)有一定保值增值作用，但是它沒有辦法像其他的東西可以無限的去炒作。這個影響太大，無限的炒作泡沫化之后會帶動很多行業(yè)全部泡沫化，如果出問題整個國民經(jīng)濟也會出現(xiàn)問題，所以肯定會受到限制。

　　觀點新媒體：最近很多城市公布了自己的房價調(diào)控目標(biāo)，大部分都是不超過GDP增幅，也就是10%左右。您怎么看這個調(diào)控目標(biāo)？

　　薛虎：實事求是地講是跟GDP掛鉤還是跟其他東西掛鉤確實也是很為難的事，因為房價上漲涉及的因素太多，不是簡單一個因素。但是一定要定個指標(biāo)，無非就是想一個指標(biāo)。想一個什么指標(biāo)呢？房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的一分子，房地產(chǎn)的發(fā)展要跟國民經(jīng)濟的發(fā)展保持一致，所以價格也要保持一致，不要拖累國民經(jīng)濟發(fā)展，也就剛剛我所說的不要畸形化。

　　這次定這個目標(biāo)很多人不理解，很多人的想法是要把房價降下來，不是這樣的。客觀地看，房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的一部分，國民經(jīng)濟往下發(fā)展怎么可能？那就不是在中國可能是在非洲在利比亞，這個思路就有問題。你要正常的思路應(yīng)該是這樣的，要求它的發(fā)展不能傷害國民經(jīng)濟其他環(huán)節(jié)，必須跟其保持一致。所以最簡單的指標(biāo)就是GDP的增長，人民收入的增長。這樣一來至少傳達(dá)了一個東西，房地產(chǎn)的發(fā)展必須和國民經(jīng)濟的發(fā)展保持一致，房地產(chǎn)的發(fā)展必須給大家?guī)硪嫣帲皇侵挥行袠I(yè)的好處就完了。

　　我覺得中央出政策的時候，沒把原理講清楚，其實它出了一個概念題。操作起來很難，這個事情操作起來特別難。但是主要傳達(dá)一個信息，主要不是告訴消費者而是告訴地產(chǎn)商，你們要注意，要和國民經(jīng)濟保持一致，大家都是一條船上的，你以為你能發(fā)展上去。如果搞不好大家把船整翻了就都完了。

　　這其實很正常，比方說像澳洲鐵礦石這兩年一枝獨秀，政府國會也鬧翻了一樣。澳洲政府也限制其發(fā)展，要鼓勵其他行業(yè)發(fā)展。那也是一樣，中國打一個噴嚏它就發(fā)燒了，中國GDP下調(diào)了澳洲股市馬上就跌。

　　觀點新媒體：也有企業(yè)高層對調(diào)控目標(biāo)的解讀是，其實已經(jīng)把今年企業(yè)的房價可以漲多少已經(jīng)給了明確的范圍了。

　　薛虎：那是胡說的，我覺得這一個理解片面，太簡單的理解。上面制定政策的人沒把道理講明白。這方面美國就很好，美國立法首先是講原理，原理一講不能變拿原理就套。

　　觀點新媒體：您認(rèn)為去年香港推出的額外印花稅來調(diào)控會有用嗎？最近香港的房價也是在漲。

　　薛虎：這種叫技術(shù)手段去解決。香港是國際城市，其實它的消費層來源本來就是國際化，國際最有錢的商人，最有錢的企業(yè)在這里消費，這些都是有一定價格承受力的。反而是本地人買房子需要靠政府來解決，沒有競爭實力的這批人怎么辦？那一塊你再限制也沒什么，因為這是一個國際城市，就像北京和上海。北京、上海是全世界人民的上海和北京，不像廣州就是廣州人民的廣州。所以限制上海要怎么限制？上海是全世界人的上海，本來就應(yīng)該讓大量的金融、資金各方面流進(jìn)來，讓他在這里消費來支撐城市發(fā)展。香港一樣，你趕大家出去干什么？香港之所以繁榮還不就是因為大家都來，香港提供了一個平臺，沒有這個香港怎么繁榮，你山也不比人家好，水也不比人家清，憑什么繁榮？

　　資本與經(jīng)理人

　　觀點新媒體：合生年報上寫現(xiàn)金加上銀行部分有26億，雖然銀行授信額度高達(dá)500多億，但這500多億是分批次給的，而且只能用在項目的開發(fā)上，那么僅憑這20多億，合生2011年的資金支出怎么安排呢？光是支付未完結(jié)的土地款都好像不夠。

　　薛虎：那你錯了，這個是每天都有20多個億在這里。資金余額是某一天的，我每天都有20多個億在那個地方，它是這么一個概念，資金余額是時點概念，講的是固定時點，所以是可以每天動用20多個億。

　　觀點新媒體：那么合生有融資的安排嗎？還是靠銷售回籠就可以支撐今年的支出？

　　薛虎：完全可以靠銷售支撐，比方說70多億的土地款，我不是都能給的出去，那個是有條件才給的。土地是合同約定，到什么條件我才能給這個錢，不是說都能達(dá)到，都達(dá)到了我們就該高興死了，等于說我們所有的土地全拿到手了。

　　觀點新媒體：在計算土地儲備量的時候，這一部分還沒有交付的是算進(jìn)去的嗎？

　　薛虎：有一部分可以算，大部分權(quán)益進(jìn)去了就可以算。有一部分是不可以算的。他的手續(xù)很多基本手續(xù)沒完成，土地證沒拿到。不過不能進(jìn)入的部分這倒不多，有個二三十萬平方米都不得了。

　　觀點新媒體：未來五年中國要興建3600萬套保障房，那么資金問題應(yīng)該如何解決呢？

　　薛虎：這是一個問題，各地政府都在積極探索，都在找路子，包括很多地方政府也找企業(yè)參與，也就這個路子，如果是有的話他不用參與。

　　觀點新媒體：如果只做資金方面的投資合生會不會愿意去做？

　　薛虎：可能跟我們整個的系統(tǒng)聯(lián)系不上，所以可能不行，我們有這么多的股東，拿資金出去做這個東西，那你能拿什么東西回報給人家？

　　除了回報低，再一個是我們沒有這種操作團隊，沒有這種操作系統(tǒng)，我們住宅完全是靠系統(tǒng)管理的，商業(yè)是組建團隊的。如果是做那個東西的話我們整個的生產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)、管理體系、管理流程沒有一個能配合得上，在那些東西配合上我們就全死光了，動都沒法動。

　　觀點新媒體：不能像萬科那樣賺一塊錢就可以了？

　　薛虎：他們那就不是企業(yè)行為，如果這樣的話，干脆政府把他們收了叫政府企業(yè)算了。

　　觀點新媒體：去年國美的事情在內(nèi)地商界的震動很大，你怎么看這是事情？

　　薛虎：我覺得陳曉不是職業(yè)經(jīng)理人，他是老板。張大中也是老板，黃光裕也是老板。這是三個老板的戰(zhàn)爭。不是職業(yè)經(jīng)理人跟老板的戰(zhàn)爭。

　　黃光裕把他當(dāng)職業(yè)經(jīng)理人，人家自己沒當(dāng)自己是經(jīng)理人。

　　我覺得這事沒什么大的影響，商界的人都明白陳曉是什么身份，地位在那里，所以陳曉跟黃光裕爭是有能力爭的。但是職業(yè)經(jīng)理人就不一樣，職業(yè)經(jīng)理人和老板怎么爭呢？手中握的籌碼不一樣。

　　觀點新媒體：那么這個事情中貝恩資本的角色您怎么看？這會不會讓很多人對外資投行的戒心增加？

　　薛虎：合生很多年前就看透了投行。2004左右第一個引進(jìn)老虎基金就是我們。他們來干嗎？跟我們簽半年的戰(zhàn)略合作協(xié)議，然后合生給他們配股。第二天就把股份推上去，半年之后他們馬上就走，之前就把股價推上去，他們走了之后，還錢是合生還。

　　那時候我管銷售，每天武總都要說這個月賣了多少，我說這個月賣2億。他說那不行，上個月賣4億，這個月要賣到5-6億。沒有30%增長不行，市場不接受，股票上不來，所以降價也得賣。

　　然后就把產(chǎn)品都賣完了，最后覺得不對勁了，因為沒有東西可賣了。投行逼著天天增長，但是哪能增長得了？這不是吹氣球。

　　所以那個圈套是不能上的，上了之后就死了。我們后來干脆就不走那條路，我也不靠你找錢，你也不管我的事。

　　其實和投行打交道的都恨他們，這幫人就是華爾街的徒子徒孫，吃人肉喝人血，這就是一幫吸血鬼。

　　其實朱孟依也不愿意從資本市場融資就是之前給弄傷心了?，F(xiàn)在這些房企發(fā)債啊什么的都是以前我們很早就做過的，這些都做完了，配股配了，高息發(fā)了，人民幣基金第一支是我們發(fā)的，第一個引進(jìn)戰(zhàn)略投資者也是我們做的，第一個上市都是我們。

　　上市之后被股票推著高增長，但是能維持幾天？我們試過的。好幾年前我們就沖過了100億，做到了104億，然后第二年討論的時候有幾個同行跟我談，說明年的指標(biāo)至少要150億才行。我說今年都賣光了，明年拿什么來賣？他說如果你不賣，股票就會下來。我說不想股價下來，那只能想辦法，最后只能賣地，因為沒別的東西可賣了。我生產(chǎn)沒那么快，又不是吹氣球。然后投行說如果是不賣的話就有風(fēng)險，股價也會跌下來，跌下來我們就都跑了。第二是如果賣出去的話股價還可以升多少，后來我們就研究了，股價上漲多少有什么用呢？明天還可以跌下來。

　　我們跟投行打交道很早了，也被他們騙著往前跑了半天，跑了之后發(fā)現(xiàn)不對，最后全是泡沫，拿堆紙在手上有什么用呢？投行可以說走就走，說不好就跑了。

　　當(dāng)時我們不懂金融，武總不懂地產(chǎn)，他也搞不清楚就找人操作上市發(fā)股票，其實都沒搞清楚把股價操作上去要干嘛。我也不知道。結(jié)果人家一走就全掉下來了。

　　當(dāng)時我們完全不懂，他們開會全是英文，不像現(xiàn)在我們基本上能懂，我們已經(jīng)過了這個關(guān)。那個時候大家不懂，人家一開會咱們都不知道在說什么，完了就告訴我要怎么做。

　　前兩年金融危機之前美林也找過我們，后來我們不要，他們就找了另外一家，結(jié)果虧了4億元。雖然第二年好像又賺回來了，但是不值得。在那么難的時候，把資金給人家干什么。那時候多難，金融海嘯的時候沒有資金怎么辦？

　　觀點新媒體：但是國內(nèi)企業(yè)要到香港或者海外資本市場發(fā)展不找這些投行怎么辦？國內(nèi)的融資渠道本來現(xiàn)在就很難，境外也不去那怎么融資？

　　薛虎：主要是投行壟斷了資源。其實企業(yè)自己也可以做，組織一批人準(zhǔn)備報告等等。但是最大的問題是什么，現(xiàn)在所有的證券交易所公司都是公司制、企業(yè)制，投行跟他們聯(lián)手定了游戲規(guī)則，只能經(jīng)過他們才能認(rèn)同你。

　　一般企業(yè)自己來做也行，但是太麻煩。所以大家花個幾千萬算了。

　　另外我是覺得大家完全被投行誤導(dǎo)了。資本市場不是融資，其實是兩個概念。

　　資本市場首先是規(guī)范企業(yè)，這是最關(guān)鍵的工作。比如德國企業(yè)是最好的，因為德國企業(yè)上市不炒作，德國很多家族企業(yè)幾百年不上市也有的，就算是有的上市了德國企業(yè)也很少融資，他們上市不是為了融資，是為了規(guī)范企業(yè)，通過外界的機制強行規(guī)范，保證企業(yè)的正常運作。

　　其實我們上市的時候目的也很明確，就是當(dāng)時國內(nèi)的企業(yè)、地產(chǎn)商什么都不是，那怎么樣讓它盡快變成現(xiàn)代企業(yè)呢？上市是最快的一種方式，是用強制的一個機制來約束轉(zhuǎn)型。

　　觀點新媒體：既然合生不在乎股價，又沒有通過上市平臺擴大融資的計劃，那么有想過將合生私有化嗎？

　　薛虎：不可以。為什么？因為企業(yè)一定要有個外在機制來約束?，F(xiàn)在中國的企業(yè)發(fā)育時間太短，社會環(huán)境沒辦法對企業(yè)影響太大，沒辦法約束企業(yè)能夠穩(wěn)健的持續(xù)經(jīng)營。企業(yè)要走正道一定需要外在機制的因素。

　　我是這么看的，一個健康的企業(yè)，走正步的企業(yè)、對社會和人類還有點貢獻(xiàn)的企業(yè)、對消費者有點貢獻(xiàn)的企業(yè)，它一定要有外在機制來約束。讓它自我完善。所以我覺得上市對投資方是一個制約。

　　美國就是靠圣經(jīng)和憲法兩本書來管理的。而中國人目前還沒有這種自我修復(fù)能力的，也沒有其他的外在方式取代上市的作用。而且只有在香港或者國外上市是最好的，在國內(nèi)上市是胡鬧。

　　觀點新媒體：為什么在所有的香港上市的房企當(dāng)中，目前只有合生不是每個月都會公布自己的銷售情況？

　　薛虎：是。我們十幾年都沒公布，因為上市規(guī)則沒有要求。我們覺得不公布是一個很正常的事，因為原來沒有比較大家沒有感覺。這兩三年上市的企業(yè)雖然每家都公布所以覺得我們不公布就不正常。但是公布業(yè)績有一條：會有一大堆的股票操作者，基金希望它升值。

　　但是我們很多都是十幾年的股東了，有些深圳的小地產(chǎn)商甚至把項目賣了買我們的股票。人家拿了十幾年了也沒指望什么，穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)抓著股票就完了，把握資產(chǎn)就好。

　　觀點新媒體：但企業(yè)也需要不斷有新股東加入，作為新投資這個公司的人，可能要先觀察它每個月的發(fā)展情況怎么樣的才能夠決定是否買入。

　　薛虎：其實這個問題我們也在研究，就是需不需要縮短公告期。因為按照聯(lián)交所公告就是一個季度公告一次。聯(lián)交所其實是不需要公布的，為什么呢？就是內(nèi)房股這幾年想操作市場、操作股價，所以他們沒公布。我們又不操作市場，我們又不操作股價。很多老股東信得過我十幾年的公司，我的經(jīng)營水平，我的贏利。

　　要了解企業(yè)根據(jù)巴非特的判斷原則，他選擇企業(yè)就是40%的毛利率、資本負(fù)債率要低等等，這也就是為什么我們一定要堅持毛利率高于40%的原則，當(dāng)然其他的東西過于離譜了點，固定資產(chǎn)少、科學(xué)投入少。巴非特是看持續(xù)毛利率，如果能持續(xù)穩(wěn)定就證明有經(jīng)營能力。如果能持續(xù)穩(wěn)定6年以上，他認(rèn)為這個絕對值得買了。因為你能夠持續(xù)贏利的話，就不是一天能夠解決的，也不是一次經(jīng)濟危機能把你打倒的。因為整個機制已經(jīng)保障了企業(yè)的贏利水平。

　　所以我們也堅持在40%左右，稍微波動一點。但是基本上這是個準(zhǔn)繩，不要變。

　　觀點新媒體：這幾年我們看到合生從高管到一些重要的職務(wù)，人員流失還是比較多的。為什么會有這樣的現(xiàn)象呢？

　　薛虎：這個很正常，特別是在北京絕對正常，為什么呢？商業(yè)地產(chǎn)我們沒有經(jīng)驗，就是靠團隊，你要打造一個團隊，商業(yè)地產(chǎn)講求這個。但是住宅地產(chǎn)現(xiàn)在靠系統(tǒng)，不是靠某一個人來做。

　　謝總（謝世東）、武總（武捷思）他們的貢獻(xiàn)是最大的，陳總（陳長纓）還沒有來得及發(fā)揮就走了。但是從系統(tǒng)貢獻(xiàn)上來說，謝總的貢獻(xiàn)最大，因為他建立了完善的系統(tǒng)，現(xiàn)在誰走了都不怕。我是天天想退休的人，我什么都有了，干什么這么累？

　　建立一個系統(tǒng)實際上是最難的，商業(yè)地產(chǎn)搞不起來就是因為沒有系統(tǒng)，系統(tǒng)要標(biāo)準(zhǔn)，但是我們沒有標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，每一個項目的標(biāo)準(zhǔn)都不一樣，不可以大規(guī)模的復(fù)制，所以這和住宅完全不同，所以住宅地產(chǎn)人員變動我們都覺得是正常的，不會因為某人走了而不正常。這種事在住宅地產(chǎn)上沒關(guān)系，但是商業(yè)地產(chǎn)不可以。

　　觀點新媒體：您和朱孟依主席在合生管理如何分工呢？

　　薛虎：很多事他還是要管。他這個人確實很敬業(yè)，也很投入。很多經(jīng)驗確實也是很難得，他主要特別敏感，對產(chǎn)品、土地、市場特別敏感，他屬于商業(yè)奇才，能成功的都是這批人，所以大家還是希望能夠得到他這方面的支持，還是很好的。成功的人都有他的個性，他不是白手起家，有那么多人大家都白著手，為什么只有那么幾個人起了家。

　　其實他這個人把時間，全用在自己感興趣的事情上。他對地產(chǎn)最感興趣的是開發(fā)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)。

　　觀點新媒體：喜歡定游戲規(guī)則。

　　薛虎：是這樣的。但是他特別喜歡看圖紙，為了看圖紙他可以把什么東西都放下。搞多少天，自己一個人，只要帶幾個設(shè)計師就可以，他是會做這個東西，而且特別聰明。

　　像朱孟依的這個人專業(yè)，敬業(yè)、聰明、悟性特別強，這是很難找得到的。

　　觀點新媒體：之前朱主席出來就是在上次兩會的時候。

　　薛虎：他當(dāng)時在北京呆著，我就勸他說你去一趟露露臉，他說我平時不去為什么這次要去，越說我越不去就不去，我看他們怎么說，他們樂意說讓他們說去吧，我就不去他們能怎么樣。

　　他的性格其實很天真的一個人，他在那里發(fā)脾氣的時候，人家經(jīng)常是拿張圖紙去，馬上就靜下來了，馬上看圖紙。

　　他比較直接，這種人都有一個特點，太專一的做一個事。真的忙，忙成什么樣，他為了做一件事他可以把所有事都放下來，他比咱們所有人都會做的投入。他有時候經(jīng)常說我下一輩子不做老板，做一個白領(lǐng)，非常好的白領(lǐng)，責(zé)任心非常強。我們經(jīng)常笑他肯定做不了白領(lǐng)，他說為什么，我們都說你肯定把自己的想法最后統(tǒng)統(tǒng)強加于老板，只好把老板炒了自己當(dāng)老板。

　　觀點新媒體：那么謝世東呢？您怎么評價？

　　薛虎：非常低調(diào)，他和我們老板特別像兩個人搭檔特別好。

　　后來武總和老板的搭檔也很好，一個是戰(zhàn)略方面一個是資本運作方面，這兩個專家搭配在一起特別好，但是武總真的身體不行。

　　他在奧園沒有做具體的工作了。因為他不能再工作了，他身體真的不行了。有一次把我嚇壞了，上午我還跟著武總在開會，中午他去惠州了。下午我們開會開到4點多時候，突然打電話來，說武總病倒了，我說怎么病倒了，原來他長期有心臟病，經(jīng)常自己拿藥片吃。

　　后來他們說可能是心肌梗塞這一類的，要我們趕過去。在惠州人民醫(yī)院那個地方，眼睛旁邊的視線完全看不到了，血栓壓迫視神經(jīng)完全看不到，引起中樞神經(jīng)也受壓迫，血栓造成左半邊身體不遂。

　　那個又不能開刀，因為在血管里面，沒法取出來。所以他一直在家里呆著。

　　其實武總在地產(chǎn)界是第一個把資本運作的概念引入進(jìn)來的，這是劃時代的東西，他確實是有他的心血引進(jìn)來?，F(xiàn)在說起來誰都懂了，現(xiàn)在誰都會做，但是當(dāng)時誰也不會做。現(xiàn)在看起來合生上市融資的那點錢不算什么，十幾、二十億算什么，當(dāng)時感覺就不一樣。很可惜，就是身體不好。