礙于調(diào)控的影響，市場(chǎng)在認(rèn)購(gòu)、成交及客戶積累等方面都呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，售價(jià)也存在焦灼和下行的壓力。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 “保障性住房”顯然是當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)最熱門的關(guān)鍵詞。對(duì)于所有的房企來說，如何參與政府的保障房大計(jì)，已經(jīng)是無(wú)法避免的課題。

　　萬(wàn)科總裁郁亮稱“只要一塊錢利潤(rùn)就可以”，但已參與不少保障房建設(shè)項(xiàng)目的遠(yuǎn)洋卻表示，在沒有找到盈利模式前，不會(huì)大規(guī)模參與保障房建設(shè)。

　　4月18日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司行政總裁李明公開表示公司仍會(huì)高度關(guān)注各類保障房項(xiàng)目的建設(shè)，同時(shí)表示保障房建設(shè)的當(dāng)務(wù)之急是建立可持續(xù)的發(fā)展模式。

　　保障房建設(shè)

　　在保障房的建設(shè)方面，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的參與更早一些。

　　目前遠(yuǎn)洋在北京有兩個(gè)配建保障房項(xiàng)目，分別是遠(yuǎn)洋·潤(rùn)園兩限房項(xiàng)目和遠(yuǎn)洋沁山水·上品公租房項(xiàng)目。前者是目前北京單個(gè)最大的保障房項(xiàng)目，預(yù)計(jì)今年年底竣工。而后者作為北京第一個(gè)面市的公共租賃房項(xiàng)目，亦預(yù)計(jì)將于今年秋天竣工。

　　但保障房的盈利之路仍有待觀察，李明坦承。當(dāng)問及股東對(duì)保障房建設(shè)的態(tài)度時(shí)，李明表示，保障房對(duì)公司業(yè)績(jī)及資金并無(wú)太大影響，目前股東和投資者還沒有提出做了保障房和公租房會(huì)對(duì)企業(yè)的效益和現(xiàn)金流是否有影響的問題，因?yàn)橥顿Y者、股東更關(guān)注的是企業(yè)最終經(jīng)營(yíng)的效果。

　　“李明表示，無(wú)論是在何種市場(chǎng)狀況下，響應(yīng)政府規(guī)定，積極投身保障房建設(shè)始終是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)關(guān)注的重點(diǎn)，未雨綢繆，并非‘被動(dòng)轉(zhuǎn)投保障房市場(chǎng)’，更不是為了‘度過低迷期’，體現(xiàn)的是企業(yè)的責(zé)任感。就盈利模式的問題，遠(yuǎn)洋正在積極研究，并愿積極配合政府，摸索并完善出一套行之有效的保障房政策實(shí)施細(xì)則。遠(yuǎn)洋認(rèn)為，保障房項(xiàng)目保持合理的盈利空間，是實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)良性發(fā)展的重要前提。然而，在現(xiàn)階段，一切仍處在磨合期，還需要參與各方的共同努力。

　　除了盈利，目前仍有缺失的保障房機(jī)制亦讓不少房企擔(dān)憂不已。萬(wàn)科總裁郁亮日前也曾表示，如果沒有制度的建設(shè)，那么今年大力推建的保障房最后又會(huì)成為一筆浪費(fèi)。李明對(duì)此表示，這種擔(dān)心并不多余，但目前來看，矛盾尚不突出。

　　“保障性住房的建設(shè)形成規(guī)模供給，平均還得需要1.5年的時(shí)間。第一例公租房是我們承建的，最快得到今年9月份投入分配，所以分配的問題還沒有顯現(xiàn)出來。我個(gè)人認(rèn)為還有時(shí)間，還有很多實(shí)現(xiàn)的過程，也相信政府可以解決好。如果解決不好，這比保障性住房本身帶來的問題還多。”

　　商業(yè)地產(chǎn)

　　2010年3月，遠(yuǎn)洋高調(diào)拿下北京大望京項(xiàng)目，此舉亦預(yù)示著遠(yuǎn)洋開始在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的大步邁進(jìn)。

　　據(jù)稱，目前遠(yuǎn)洋的商住面積比例約為1：9，遠(yuǎn)洋希望能在未來一年內(nèi)把該比例提至1.5：8.5。在未來2至3年內(nèi)，遠(yuǎn)洋將有200萬(wàn)-300萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)逐步建設(shè)或投入運(yùn)營(yíng)。為此，遠(yuǎn)洋將加大商業(yè)項(xiàng)目的投資，預(yù)計(jì)商業(yè)與住宅的投資額將達(dá)到5：5。

　　李明指出，目前遠(yuǎn)洋的投資性物業(yè)主要涉及三類產(chǎn)品，首當(dāng)其沖的就是寫字樓，在該類持有型物業(yè)的經(jīng)營(yíng)上遠(yuǎn)洋是個(gè)“老手”，但在商業(yè)綜合體的建造上，遠(yuǎn)洋的經(jīng)驗(yàn)并不豐富，故此，遠(yuǎn)洋選擇與太古、匯豐等機(jī)構(gòu)合作來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的升級(jí)。

　　他透露，遠(yuǎn)洋與太古合作的首個(gè)項(xiàng)目將于今年年底開業(yè)，該項(xiàng)目位于北京四環(huán)路旁，包括一個(gè)20萬(wàn)平米的商場(chǎng)、一個(gè)五星級(jí)酒店及一個(gè)寫字樓。此外，雙方在成都的合作項(xiàng)目亦于本月28日正式開工。

　　至于近期獲取的北京CBD核心區(qū)Z6地塊項(xiàng)目也預(yù)計(jì)將于年底動(dòng)工，擬建成350米高的標(biāo)志性建筑，總投資額將達(dá)80億元，總建設(shè)期約五年。

　　此外，遠(yuǎn)洋亦嘗試參與工業(yè)產(chǎn)業(yè)園、旅游地產(chǎn)、體育地產(chǎn)等項(xiàng)目的建設(shè)。

　　事實(shí)上，除了商業(yè)地產(chǎn)以外，遠(yuǎn)洋今年還想在金融投資方面做一些新的突破，并把住宅、商業(yè)及金融提升為遠(yuǎn)洋的三大發(fā)展戰(zhàn)略。據(jù)遠(yuǎn)洋相關(guān)人士介紹，未來遠(yuǎn)洋在商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展上還會(huì)適當(dāng)?shù)匾虢鹑诠ぞ摺?/p>

　　調(diào)控的影響

　　自去年“國(guó)十條”頒布以來，房地產(chǎn)調(diào)控已持續(xù)整整一年。談及調(diào)控的效果，李明表示或還會(huì)有新政策出臺(tái)，并對(duì)此感到“不意外”。其稱目前調(diào)控對(duì)一二線熱點(diǎn)城市的影響非常顯著，為此，遠(yuǎn)洋亦加大非熱點(diǎn)城市的銷售比重。

　　李明指出，今年遠(yuǎn)洋在一線及二線熱點(diǎn)城市的銷售比重將較去年略有下降，非熱點(diǎn)的二三線城市銷售比例將有所增加。

　　他舉例介紹，去年遠(yuǎn)洋新進(jìn)的九個(gè)二三線城市當(dāng)中，有兩個(gè)已于去年形成銷售，今年共有8個(gè)城市將會(huì)貢獻(xiàn)銷售額。此外，目前遠(yuǎn)洋地產(chǎn)65%-70%的業(yè)務(wù)在黃河以北，預(yù)計(jì)北京、大連、天津均將比去年銷售量遞增50%左右。

　　與此同時(shí)，李明亦指出，礙于調(diào)控的影響，市場(chǎng)在認(rèn)購(gòu)、成交及客戶積累等方面都呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，售價(jià)也存在焦灼和下行的壓力。

　　據(jù)透露，遠(yuǎn)洋在二季度將有7、8個(gè)新盤相繼入市，李明表示，新盤入市將采取謹(jǐn)慎定價(jià)策略，售價(jià)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況及項(xiàng)目現(xiàn)有情況而定。

　　此外，不斷收緊的銀根讓遠(yuǎn)洋也倍感壓力。“不僅開發(fā)貸收緊，就連購(gòu)房者按揭貸款額度都非常非常緊。”李明感慨。

　　截止2010年末，遠(yuǎn)洋手持現(xiàn)金約150億，資產(chǎn)凈借貸比為0.4。“這兩個(gè)指標(biāo)挺好的，但即使這樣，在今年宏觀調(diào)控銀根收緊的情況下，每個(gè)企業(yè)在資金上都會(huì)遇到空前的壓力。”李明坦承，遠(yuǎn)洋也不例外。

　　他指出，遠(yuǎn)洋資金的壓力取決于三大因素，“第一取決于市場(chǎng)，不光是銷售，銷售完成還要個(gè)人住房信貸政策不能過于緊，這樣才能夠回收資金；其次取決于遠(yuǎn)洋本身，能夠準(zhǔn)確地把握投資節(jié)奏，如果不去買地，只把在建的項(xiàng)目和在建商業(yè)物業(yè)做上去，這樣資金沒有壓力；另外也取決于目前情況下企業(yè)的借貸水平。”

　　李明表示，短期內(nèi)遠(yuǎn)洋不會(huì)采取大規(guī)模購(gòu)地的行為，而會(huì)謹(jǐn)慎買地。“買地就像買股票，行情好的時(shí)候才會(huì)多買。趁低抄底只是極少數(shù)企業(yè)才會(huì)去做的，大多數(shù)企業(yè)都會(huì)隨行就市。”