我們走自己的路，不需要跟別人去比較，但是不知不覺走到現(xiàn)在，我們很多指標(biāo)都走到了前面。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 恒大地產(chǎn)在號稱“史上最大投資規(guī)模”的中超開幕式之前，于香港召開了2010年度業(yè)績發(fā)布會。

　　公告顯示，2010年恒大地產(chǎn)營業(yè)收入為458億元，比2009年的57.2億元增長700.7%；其凈利潤從2009年的11.2億元增長616.1%至80.2億元，同比扣除投資物業(yè)公平值收益及財務(wù)擔(dān)?；?fù)艿暮诵臉I(yè)務(wù)利潤為55.1億元，同比2009年的2.9億元，增長18倍。

　　財務(wù)方面，恒大現(xiàn)金余額從2009年末的143.8億元增長至199.5億元，加上未使用銀行授信額度322.5億元，其累計可動用資金達(dá)532億元。

　　截至2010年12月31日，恒大擁有9600萬平方米建筑面積土地儲備，在去年一年新增的土地儲備就達(dá)5113萬平方米。

　　面對2011年越來越嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控及遍及全國的限購政策，恒大依然再三表示對完成今年700億元目標(biāo)充滿信心。在業(yè)績發(fā)布會上，恒大地產(chǎn)主席許家印甚至多次表示，恒大一定會超額完成銷售任務(wù)。

　　除了許家印之外，恒大地產(chǎn)副主席、總裁夏海鈞及首席財務(wù)官謝惠華也出席了年業(yè)績發(fā)布會。

　　以下為業(yè)績會現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：恒大在很多城市的項目都有一些比較大的折扣，集團(tuán)對于各項目公司是不是有一個可以進(jìn)行折扣的范圍？如果按照這樣的折扣去銷售的話，2011年的利潤會不會受到影響？

　　公司一再說現(xiàn)在是做二三線城市的發(fā)展，但是也看到去年完成了深圳一個公司的收購，包括年初的時候有傳言稱恒大對上海一塊濱江的土地有意向獲取，是不是意味著恒大將來也會向深圳、上海這樣的一線城市去發(fā)展？

　　2011年恒大新增5000多萬平米的土地儲備，這個新增數(shù)量比一些公司幾年的拿地量還要大。在今年的調(diào)控的狀況下，土地的流轉(zhuǎn)是否會受到影響？

　　夏海鈞：第一個就是價格的問題，公司從去年一直到今年都說隨行就市，每一個樓盤根據(jù)城市的不同特點來進(jìn)行銷售體系的定價，目前沒有全國統(tǒng)一的調(diào)價計劃。

　　而且從單價上也可以反映出公司今年的整個銷售情況，特別是一二月份。去年我們?nèi)甑匿N售均價是6394元，那么今年我們的平均單價是6828元，比去年增長了近500塊錢。所以說調(diào)整價格這個情況是不存在的，如果要調(diào)的話那么均價應(yīng)該比去年更低。因此以現(xiàn)在的均價及一二月份銷售的數(shù)據(jù)是反映出公司隨行就市的特點。

　　為什么我們對這樣的定價很有信心？主要就是前瞻性的進(jìn)入了中國的三線城市，恒大的項目有63%是不在限購區(qū)域里的。第二，從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來說，我們70%是中端和中高端，這樣的產(chǎn)品是中國大部分剛性需求的老百姓所購買的。

　　此外，恒大現(xiàn)在有20%是旅游地產(chǎn)。旅游地產(chǎn)的項目都是屬于核心城市或者二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的周邊地區(qū)。旅游地產(chǎn)從去年到今年可以說是帶領(lǐng)了公司經(jīng)營業(yè)績的增長，去年我們“天下”系列項目合約銷售是50多個億，今年很多地產(chǎn)商要進(jìn)入旅游地產(chǎn)以規(guī)避國家宏觀調(diào)控政策，我們的旅游地產(chǎn)已經(jīng)在中國的主要核心城市開花結(jié)果了。

　　為什么我們銷售均價保持增長的同時，還實現(xiàn)了今年前兩個月142億的良好銷售業(yè)績？恒大今年全年的銷售計劃是700億，如果一二月份最淡的一個情況下都能夠銷售142億的話，今年完成700億應(yīng)該是毫無懸念的。

　　另外，關(guān)于價格對利潤影響。去年恒大結(jié)算的單價上半年是5100多元，下半年是5900多元。按照5900多元毛利率已經(jīng)達(dá)到了33%，而2010年的銷售均價是6394元，可以預(yù)期公司在2011年的毛利會比2010年有大幅的提升，這個提升主要是在單價上。我們單價很明顯的結(jié)算是5900元到6300元，那么今年一二月份是6800元/平米，這里面也有部分會在今年年底結(jié)算時體現(xiàn)在銷售業(yè)績里。所以說我們不但對公司700億的目標(biāo)充滿信心，而且對2011年公司的經(jīng)營業(yè)績也充滿信心。

　　第二個就是二三線城市的問題。公司主要超前的戰(zhàn)略目標(biāo)是中國的三線城市，但是對于一線城市公司從來就沒有放棄過。一線城市我們的目標(biāo)是在整個宏觀調(diào)控過程中，找到一個突破口，或者非常物有所值的時候我們就會進(jìn)入。

　　剛才說的深圳這個公司以前介紹過，是在深圳最核心的地段有著優(yōu)良的土地儲備，加上有大批優(yōu)質(zhì)的人才和國家特級建設(shè)資質(zhì)。像這樣的企業(yè)如果說沒有實力的發(fā)展商在宏觀調(diào)控下是不敢去拿的，但是由于我們手上掌握了大量的現(xiàn)金，所以收購這樣的項目是順理成章的。

　　應(yīng)該說公司進(jìn)入深圳市場是在國家宏觀調(diào)控嚴(yán)厲情況下，撿到了一個非常良好的機(jī)遇來進(jìn)入這個市場，將來北京和上海有這樣機(jī)遇的話公司也會進(jìn)入。但是我們不會為進(jìn)入一線城市而進(jìn)入一線城市，一定是有一個非常好的投資機(jī)遇才考慮，目前我們的戰(zhàn)略中心還是在三線城市。

　　最后是土地儲備問題，5000萬平米的土地儲備，實際大家還是對我們的財務(wù)數(shù)據(jù)特別是地價這塊尤其關(guān)心。我們5000多萬平米的土地儲備，成本單價只有520元/平米，也就是說5000多萬乘520元就是250億元，250億是一個什么概念？比如說廣州亞運城一個項目就250億元，公司5000多萬平米的土地儲備總的地價也是200多億。那么在這樣的情況下進(jìn)入中國的核心城市拿一個項目，等于公司全年的土地儲備，這就是我們進(jìn)入三線城市的超前其他發(fā)展商的重要的特征。

　　在土地款方面，總的土地儲備9600萬平米有565億元的地價，其中372億元已經(jīng)支付完畢了。作為一年銷售700億或者1000億的公司，我們未支付的地價只有193億元，而且這193億在2011年我們只需支付103.4億元，所以對公司整個現(xiàn)金盈利沒有影響。

　　5000萬平米的土地儲備，恰恰說明了公司的經(jīng)營戰(zhàn)略是用較少的投入撬動廣泛的市場。5000多萬的土地儲備恒大可以撬動幾十個城市，如果是一線城市可能就只有一個項目。

　　現(xiàn)場提問：在2010年的報表里面，員工的成本上升到大概有13億，想請問一下，這個具體的原因是什么？董事薪酬的增幅大概有多少？普通員工的薪酬增幅平均有多少？

　　第二個問題，為什么去年應(yīng)付貿(mào)易帳款會上升的這么快。第三個問題，昨天上海公布房價上漲可以承受的范圍是不超過GDP的上漲幅度，大概在8%左右，恒大對這個數(shù)字怎么看？

　　夏海鈞：因為恒大這幾年增長比較快，有了土地儲備要去去開發(fā)，開發(fā)建設(shè)的過程中人員要增加，而且資金儲備也在增加。我記得我們上市時布局是全國30幾個城市，現(xiàn)在大概62個，所以員工數(shù)量的增加是很大一塊，現(xiàn)在已經(jīng)有2萬員工，含著物業(yè)管理。另外隨著恒大各方面業(yè)績的提升，員工的待遇也進(jìn)行比較大的提升，這個提升不是僅僅提升管理層，整個隊伍都在提升。

　　關(guān)于價格的事情，大家就數(shù)據(jù)看得出來，去年宏觀調(diào)控從4月17號國家出臺政策以后，中國房地產(chǎn)成交量出現(xiàn)了大幅的下滑。5、6、7三個月，基本上下滑40%-70%。唯有恒大是同比和環(huán)比都在每個月上升。

　　今年同樣也是，國家宏觀調(diào)控出臺以后，我們1月銷售很不錯，2月銷售70幾億，基本上在香港的上市企業(yè)之中銷量是最大的，三月份相信比較不會落在后面的。

　　現(xiàn)場提問：恒大組建足球隊是一擲千金，而且聽說恒大也有投資礦產(chǎn)，想請問這些投資是怎么考慮的？

　　許家?。?/strong>足球是體育事業(yè)，這些體育事業(yè)是帶有探索性的。恒大進(jìn)入體育有兩個方面原因，一個方面體育行業(yè)是從有所收視的行業(yè)。今年恒大銷售700億元，拿兩個億去投資涉入體育行業(yè)，這應(yīng)該是拿一個零頭的零頭來試探這個行業(yè)，也探討一些很多未來的發(fā)展前景。