上海限售令細(xì)則中最為突出的一點(diǎn)是，購房交易前需先過審核關(guān)，而原來只是在交易后再實(shí)現(xiàn)復(fù)核，這亦讓限售令看上去更為“嚴(yán)苛”。

　　“目前的制度解決不了一大批青年人、新上海人的住房難題。如果政策制定者不能感同身受他們的緊迫感和渴求，不去解決‘蝸居’、‘房奴’的問題，上海就沒有未來。”一個月前，上海市市長韓正曾如此表示。

　　毫無疑問，住房問題已提至上海市政府議事日程上的首要位置。然而，在這個房地產(chǎn)敏感季節(jié)，上海的樓市似乎并未感到調(diào)控的壓力，今年1月的商品房價格仍有所上漲。

　　讓房價飛，顯然不是上海政府的初衷。也許我們可以從近一個月日趨嚴(yán)厲的調(diào)控細(xì)則中，看到上海解決高房價的決心。

　　繼房產(chǎn)稅、“滬九條”之后，上海調(diào)控政策再度細(xì)化，并從交易環(huán)節(jié)入手進(jìn)行調(diào)控。

　　2月17日，上海市住房保障和房屋管理局發(fā)布了《關(guān)于本市貫徹執(zhí)行住房限售等政策有關(guān)問題的通知》，在此次發(fā)布的上海限售令細(xì)則中，最為突出的一點(diǎn)是，購房交易前需先過審核關(guān)，而原來只是在交易后再實(shí)現(xiàn)復(fù)核，這亦讓限售令看上去更為“嚴(yán)苛”。

　　嚴(yán)苛的限售

　　根據(jù)限售令規(guī)定，購房人在簽訂購房合同(包括商品房預(yù)售合同、商品房出售合同、房地產(chǎn)買賣合同)時，需如實(shí)填寫《購房人家庭成員及名下住房情況申報表》，并在申請房地產(chǎn)預(yù)告登記或轉(zhuǎn)移登記時提交。

　　此外，房企、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)則需要在簽訂售房合同、經(jīng)紀(jì)合同時，督促購房人如實(shí)填寫申報表，核對購房人及其家庭成員的戶籍、婚姻等證明材料，并在申報表中簽署意見和蓋章。

　　上海市房管局負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)交易中心在受理預(yù)告登記時，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)申報表，在受理轉(zhuǎn)移登記時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)查詢結(jié)果及限售的政策口徑，查驗(yàn)購房人家庭成員戶口簿、結(jié)婚證等證明材料，對非上海戶籍居民家庭購房的，還應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)其納稅或社會保險繳納證明等材料。

　　按照上述規(guī)定，倘若被查出不符合限購規(guī)定，購房者將無法實(shí)現(xiàn)購房手續(xù)。按照規(guī)定，凡不予受理預(yù)告登記或轉(zhuǎn)移登記的，交易中心出具《不予辦理房地產(chǎn)交易、過戶通知》。

　　與此同時，限售令還對開發(fā)商以及房產(chǎn)中介行為進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定，要求房企對已簽售房合同(包括預(yù)訂合同)但不符合住房限售規(guī)定、已收到《不予辦理房地產(chǎn)交易、過戶通知》的當(dāng)事人，配合辦理解除合同等手續(xù)，并不得以違約為由要求購房人(預(yù)訂人)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　上海市房管局負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，對房地產(chǎn)企業(yè)違反限售規(guī)定從事銷售、經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的，責(zé)令限期整改，不良記錄記入企業(yè)誠信檔案。

　　此次出臺的限售令還明確規(guī)定，在2月1日以后有網(wǎng)簽的但是不符合限售規(guī)定的買房行為在被認(rèn)定后將不予登記，換言之，2月1日之后的部分違規(guī)操作的購房行為將被取消。

　　雙管齊下

　　此次限售令的出臺，讓限購令與房產(chǎn)稅首度“聯(lián)合”，并從限購和征稅角度進(jìn)一步細(xì)化了房產(chǎn)稅征免標(biāo)準(zhǔn)。

　　根據(jù)規(guī)定，自1月28日起，凡在上海購買住房的，購房人在申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時，除按照《上海市房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)定(試行)》提交相關(guān)文件外，還應(yīng)當(dāng)提交稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的《上海市個人住房房產(chǎn)稅認(rèn)定通知書》。

　　基于這一點(diǎn)，業(yè)界普遍認(rèn)為，限售實(shí)際上也是房產(chǎn)稅認(rèn)定細(xì)則的補(bǔ)充方案。

　　據(jù)了解，自上海宣布實(shí)施房產(chǎn)稅以來，稅務(wù)部門已對部分個人住房進(jìn)行房產(chǎn)稅征免認(rèn)定，目前上海已有部分購房者被認(rèn)定需要繳納房產(chǎn)稅。

　　事實(shí)上，在“滬九條”出臺之時，上海就有意讓限購令與房產(chǎn)稅并行。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，從房產(chǎn)稅進(jìn)行征管的路線來看，此次的限售令以開發(fā)商以及房產(chǎn)中介為源頭，可規(guī)范操作流程，堵政策漏洞。如果先交易后復(fù)核，容易造成房企或中介機(jī)構(gòu)為求讓購房者出手盡出奇招。

　　相關(guān)人士補(bǔ)充表示，事實(shí)上，目前在買房前必須先到交易中心做產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確認(rèn)家庭成員各自房產(chǎn)狀況，咨詢是否能買房。

　　其次，即便買房后要辦理登記也必須出具房地產(chǎn)稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的是否免征認(rèn)定書，該認(rèn)定需15個工作日。理論上講，目前因違規(guī)操作而已經(jīng)辦理登記的可能性很小。

　　業(yè)界普遍認(rèn)為，隨著限售令實(shí)施細(xì)則的出臺，房產(chǎn)稅的效應(yīng)將繼續(xù)在樓市中體現(xiàn)。

　　然而，這劑雙管齊下的猛藥能否緩解目前上海樓市居高不下的局面，仍需拭目以待。