李嘉誠(chéng)之所以選擇于香港進(jìn)行人民幣IPO，主要是目前內(nèi)地沒有REITS這一項(xiàng)，而長(zhǎng)實(shí)又覺得現(xiàn)正是一個(gè)上市的時(shí)機(jī)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 姚燕云 首宗赴港上市的人民幣IPO或?qū)⒃诿髂晟习肽戤a(chǎn)生。根據(jù)港媒12月22日的消息，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)主席李嘉誠(chéng)正籌備拆分旗下內(nèi)地出租物業(yè)，以人民幣計(jì)價(jià)的地產(chǎn)投資信托基金(REITs)方式上市，初步籌資逾百億元人民幣，該計(jì)劃或?qū)⒂诿髂晟习肽晖瓿伞?/p>

　　長(zhǎng)和系核心物業(yè)

　　消息稱，該REITs將以人民幣報(bào)價(jià)及交易，基金派息也以人民幣計(jì)算及支付，如若通過，其將成為首宗在港上市的人民幣IPO。

　　據(jù)透露，該宗交易相關(guān)申請(qǐng)已于月前向香港證監(jiān)會(huì)提出，現(xiàn)仍在處理中，具體發(fā)行時(shí)間表需等證監(jiān)會(huì)審批后方能落實(shí)。但該宗交易已獲內(nèi)地商務(wù)部、外匯管理局等部門的首肯。

　　美林美銀的一份最新研究報(bào)告認(rèn)為，此次交易涉及長(zhǎng)實(shí)和黃的主要內(nèi)地資產(chǎn)，大約相當(dāng)于180億元，而長(zhǎng)實(shí)和黃兩方均持股份的北京東方廣場(chǎng)極有可能是該REITs方案的主要核心物業(yè)。

　　北京東方廣場(chǎng)位于北京長(zhǎng)安街1號(hào)，坐落于北京王府井中，為亞洲當(dāng)前最大的商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目之一，總建筑面積85萬平方米，包括8棟寫字樓、2棟豪華公寓、一座10萬平方米的開放式商場(chǎng)以及一間五星級(jí)酒店，主要用作商業(yè)、酒店及服務(wù)式住宅用途。長(zhǎng)實(shí)及和黃目前分別持有該項(xiàng)目33.4%及18%的股權(quán)。

　　1993年，李嘉誠(chéng)與東方海外開始籌劃該項(xiàng)目，通過北京東方廣場(chǎng)公司的名義共同發(fā)展，投資額為117億港元。但后因項(xiàng)目設(shè)計(jì)、樓高、命名等大幅修改，該項(xiàng)目最終投資超過了156億港元。

　　發(fā)展至今，該項(xiàng)目的商場(chǎng)與寫字樓出租率均已經(jīng)超過95%，位于北京市租金排行榜前列。

　　該項(xiàng)目除長(zhǎng)實(shí)、和黃與東方海外分別持有33.4%、18%及7.9%的股權(quán)外，據(jù)稱高盛、中銀集團(tuán)旗下投資公司、中國(guó)人保也曾是該項(xiàng)目的股東之一。

　　事實(shí)上，除了東方廣場(chǎng)之外，有分析人士亦認(rèn)為，長(zhǎng)實(shí)與和黃位于上海、北京等一線城市的其他出租物業(yè)也將是該EITs方案的核心物業(yè)。

　　“作為REITS，由于二線城市的回報(bào)率不高，肯定是一線城市的出租物業(yè)為主，”國(guó)元證券分析師李兢表示。

　　目前，長(zhǎng)和系北京、天津、上海、重慶等地均有多個(gè)出租項(xiàng)目，其中以上海居多。長(zhǎng)和系在上海擁有世紀(jì)匯、靜安區(qū)新閘路項(xiàng)目、嘉里不夜城、陸家嘴項(xiàng)目、華爾登廣場(chǎng)與梅隴鎮(zhèn)廣場(chǎng)及商廈等，而在重慶也擁有的珊瑚水岸、大都會(huì)廣場(chǎng)及不少商廈；深圳的世紀(jì)都會(huì)亦是長(zhǎng)和系的內(nèi)地核心物業(yè)之一。

　　人民幣IPO

　　如果長(zhǎng)和系該筆REITS最終能夠完成上市，其對(duì)企業(yè)的資本融資路徑顯然極具借鑒性意義。

　　所謂人民幣IPO，即為于香港上市用人民幣來進(jìn)行計(jì)價(jià)和交易的方式。近期，港交所總裁李小加已經(jīng)公開表示，將爭(zhēng)取于明年讓企業(yè)于香港以人民幣作首次公開發(fā)行IPO。相信于香港進(jìn)行人民幣IPO的障礙已經(jīng)基本掃清。

　　自11月29日開始，香港交易所每天在其網(wǎng)站均公布人民幣兌港元匯價(jià)，用作計(jì)算印花稅時(shí)兌成港元，上交香港特區(qū)政府；另外，已有500家證券行在本地銀行開立人民幣戶口。

　　而港交所目前的體系也已經(jīng)可以進(jìn)行人民幣計(jì)價(jià)IPO，在上市規(guī)則中，對(duì)于用哪種傾向進(jìn)行股票交易亦沒有限制。

　　換而言之，人民幣IPO成功上市后，REIT將以人民幣報(bào)價(jià)及交易，基金分派(股息)亦以人民幣計(jì)算及支付。在投資者買賣該REIT時(shí)，將以人民幣報(bào)價(jià)，而結(jié)算，則可自行以當(dāng)時(shí)的人民幣匯價(jià)計(jì)算。

　　事實(shí)上，國(guó)內(nèi)目前已有一個(gè)房地產(chǎn)信托基金：越秀城建在香港上市的越秀房地產(chǎn)信托基金，但其與長(zhǎng)實(shí)本次擬發(fā)行的人民幣IPO明顯不同，越秀城建是以港幣為單位進(jìn)行結(jié)算以及交易。

　　“同時(shí)，它們的物業(yè)類型與物業(yè)規(guī)模也不一樣，相對(duì)來說，越秀的規(guī)模比長(zhǎng)實(shí)要小得多，而且物業(yè)主要集中于廣州一地，比較單一。”金融分析家杜麗虹博士表示。

　　杜麗虹分析認(rèn)為，李嘉誠(chéng)之所以選擇于香港進(jìn)行人民幣IPO，主要是目前內(nèi)地沒有REITS這一項(xiàng)，而長(zhǎng)實(shí)又覺得現(xiàn)正是一個(gè)上市的時(shí)機(jī)，就只能于香港上市，“而且，港幣相對(duì)人民幣貶值，進(jìn)而換算為港幣每股收益是上升的”。

　　對(duì)此，美銀美林最新一份研究報(bào)告也稱，相信該人民幣IPO有助改善長(zhǎng)實(shí)于內(nèi)地持有的投資物業(yè)透明度，有助收窄長(zhǎng)實(shí)對(duì)每股資產(chǎn)凈值的折讓。

　　“內(nèi)地IPO需應(yīng)市場(chǎng)情況放慢審批新IPO，避免其沖擊股市。但香港則以市場(chǎng)為導(dǎo)向，只要上市公司符合規(guī)定及獲上市委員會(huì)審批，隨時(shí)可上市集資”，一名證券分析師認(rèn)為，這或許也是李嘉誠(chéng)選擇于香港進(jìn)行人民幣IPO的原因。

　　據(jù)悉，長(zhǎng)實(shí)擬人民幣IPO的交易已由中信證券兼任聯(lián)席賬簿管理人與財(cái)務(wù)顧問進(jìn)行籌備多月。而二個(gè)星期前，匯豐以聯(lián)席賬簿管理人的身份加入，現(xiàn)尚有其他中資投行有意加入其中。