保險資金對不動產的青睞，早已不是新鮮事。早在2006年前后，泰康保險就開始組建自己的房地產投資團隊。但直到今年9月初，《保險資金投資不動產暫行辦法》(下稱《辦法》)的下發(fā)，才使得保險資金投資不動產的路徑稍顯明朗。

　　壽險保單存續(xù)期可長達20年，需要有與之相匹配的長期投資。長期以來，由于國內缺乏符合保險公司資金配置的長期債券，而不動產擁有穩(wěn)定且可觀的租金回報，保險公司尤其壽險公司要求放行險資投資不動產的呼聲甚高。

　　“這個口子早晚得開，最后出來10%的上限，超出了業(yè)界預期，我們原以為只有5%-6%。”仲量聯行北京研究部主管覃曉梅表示。按照《辦法》，險資投資不動產的上限為上季末總資產年的10%。業(yè)界普遍認為，險資在商業(yè)地產和養(yǎng)老地產的機會將凸顯。但樂觀與悲觀的兩極依然存在。

　　樂觀者認為，國內商業(yè)地產專業(yè)程度低且資產“流動性”不足，險資開閘涌入樓市，很可能扮演商業(yè)地產“救世主”角色。悲觀者則看到，目前國內寫字樓和商場的租金回報率，很難符合保險公司的投資需求，因此短期內險資大量進入商業(yè)地產的可能性不大。

　　險資頻試水

　　在2009年10月新《保險法》正式施行之后，各家保險公司在房地產業(yè)開始活躍起來。新《保險法》拓寬了保險公司的投資渠道，允許保險資金在遵循安全性原則下投資不動產。

　　2009年11月，保監(jiān)會批準泰康人壽保險股份有限公司(下稱泰康人壽)養(yǎng)老社區(qū)投資試點方案，成為保險業(yè)浮出水面的首例養(yǎng)老地產項目；2010年初，泰康人壽投資40億元購置了小湯山溫泉鄉(xiāng)的2000畝地，第一家泰康養(yǎng)老社區(qū)預計將于2013年至2014年建成。

　　2009年底，中國人壽股份有限公司(601628.SH，下稱中國人壽)先后兩次購入遠洋地產(03377.HK)股份，持股比例至24.08%，成為遠洋地產第一大股東。2010年1月，北京市土地整理儲備中心掛牌出讓市場矚目已久的CBD核心區(qū)域“中服地塊”，要求競買人聯合體中，須有注冊資本不少于50億元的金融機構參與，且金融機構在聯合體中要絕對控股。這一競買條件招致業(yè)界人士發(fā)出“內定”質疑，后“中服地塊”擱置數月。

　　中國人壽在養(yǎng)老社區(qū)投資上也步步緊逼。今年全國“兩會”期間，中國人壽董事長楊超透露，初步規(guī)劃構建養(yǎng)老社區(qū)“一南一北”的格局，已在河北廊坊拿地超萬畝，計劃總投資約100億元，而南部則有可能落戶海南。

　　同時，其他保險公司在國內土地拍賣市場浮出水面。2010年2月，太保壽險、泰康人壽聯合上海房企共同競拍上海外灘新“地王”，最后階段惜敗。

　　在保險公司內部，地產投資平臺的搭建或重新梳理引人注目。2009年12月，國壽投資控股有限公司(下稱國壽投控)受讓外方力華發(fā)展有限公司(香港)股份，將旗下北京中保信房地產開發(fā)有限公司(下稱中保信)變?yōu)槿Y子公司，同時，中保信悄然更名為國壽地產。并成為國壽集團的全資子公司，開始了從前臺秘書到建筑師的大舉招聘。

　　消息人士稱，中國人保亦在搭建專營地產的子公司。中國人保集團董事長吳焰今年3月向媒體透露，中國人保搭建了人保投控和人保資本兩個專業(yè)化投資平臺，形成了相應的市場化團隊，并已經儲備了一定規(guī)模的項目資源。

　　平安集團則以其擁有平安信托的便利，早已大規(guī)模地涉足房地產投資領域，并培養(yǎng)了一個成熟的不動產投資團隊。截至2010年上半年，平安信托在房地產方面的投資規(guī)模達204億元，并希望年底能做到260億元的規(guī)模。

　　事實上，國壽地產此前已投資開發(fā)三座北京核心地段的寫字樓：中國人壽大廈、鑫茂大廈、國際金融城A座。這些寫字樓均被視為中國人壽的自用性不動產。事實上，保險公司在保監(jiān)會放閘之前早已涉足商業(yè)地產(主要為寫字樓)，均假“自用”之名而行。中國人保、太保和泰康等保險公司，近年均在一線城市核心地段置下多處寫字樓。

　　《辦法》明確，保險公司投資購置自用性不動產，應當運用資本金。《辦法》施行后，業(yè)界認為，保險公司將名正言順地使用保險資金以債權、股權或物權的方式，投資商業(yè)地產項目。

　　今年9月中旬，平安信托買下成都中匯廣場，被業(yè)內視為新政出臺后的險資投資商業(yè)地產第一單。11月5日，平安信托董事長童愷在平安開放日指出，中匯廣場是平安自用的辦公樓，且用的是平安的資本金購買。他強調，平安仍無險資投資商業(yè)地產的案例。

　　幾乎同時，泰康人壽在北京市的核心地段——中國美術館南側，悄然拿下一塊總建筑面積約6萬平方米的綜合性用地。知情人士稱，這一地塊將建寫字樓、商場和展覽拍賣館等商業(yè)項目。

　　按照《辦法》，保險公司投資不動產，投資額超過20億元或超過可投資額度20%的，應在協議簽署后五個工作日內，向中國保監(jiān)會報告。業(yè)界人士向本刊記者透露，目前保監(jiān)會對險資投不動產的審批很嚴格，采取事前報批而非報備方式，“我們也在試探監(jiān)管尺度”。

　　截至10月底《辦法》實施后，險資投資不動產向保監(jiān)會報告的案例仍屈指可數，上述人士向本刊記者表示，最近一個案例，是平安于約兩周前上報的購買北京一處不動產項目，該交易總金額約45億元，截至本刊記者發(fā)稿，該項目尚未得到保監(jiān)會批復。

　　空間在哪

　　在房地產調控的大背景下，險資的開閘尤顯突兀，怎樣避免險資流入禁地，特別是住宅開發(fā)市場？這挑戰(zhàn)著保險公司的投資行為及監(jiān)管層的智慧。

　　《辦法》規(guī)定，險資不得以股權方式但可以債權方式投向政府土地儲備，此外，禁止險資設立房地產開發(fā)公司，或者投資未上市房地產企業(yè)股權(項目公司除外)，或以投資股票方式控股房地產企業(yè)。

　　在新規(guī)下，保險公司不得直接做開發(fā)，不能成為上市房地產企業(yè)的大股東，類似中國人壽入主遠洋地產的案例將不會再發(fā)生。但也有“口子”，如可以投項目公司的股權。

　　仲量聯行北京投資部董事龐樹東認為，從現有法規(guī)看，險資可以投資自有物業(yè)、商業(yè)物業(yè)(一定比例的股權限制)、一些核心類資產，將來政府可能讓險資介入保障性住房和廉租房的建設開發(fā)。核心資產指開發(fā)風險幾乎為零、具有良好的現金流和未來穩(wěn)定的發(fā)展趨勢、并且在市場上有良好的估值體系、可以去追溯的項目，如北京市CBD的寫字樓。“這符合保險公司的投資偏好，回報穩(wěn)定理性。”龐樹東表示。

　　但當下，符合保險公司要求的項目很少。平安信托董事長童愷向本刊記者表示，“現在商業(yè)地產項目不好找，原因是價格太高，距離我們的心理預期高出40%到50%，租金收益率連5%都達不到，因此我們更多的是直接投開發(fā)，而不是購買現成的商業(yè)項目。”他強調，新規(guī)定里，險資也可以投商業(yè)項目開發(fā)，只要不是直接做開發(fā)商就可以。

　　戴德梁行中國投資部助理董事曹建向本刊記者稱，按照保監(jiān)會公布的保險總資產的10%計算，國內險資約有4500億元的可投資規(guī)模，但目前京滬兩地的商業(yè)地產交易量每年總共約300億元，其他城市約100億元，總量大概400多億元，4500億元的總量以目前速度要十年才能消化。有限的市場空間下，怎樣才能守住險資與住宅開發(fā)市場之間的“防火墻”？

　　龐樹東認為，“照目前的法規(guī)看，險資是很難去投資住宅開發(fā)的，除了法規(guī)和條例的約束，還有一個重要原因，從長遠和成熟的市場表現來看，住宅開發(fā)并不是保險資金的偏好。”

　　但也有人表示擔憂，保險公司動輒數十億購買上千畝土地開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，其實是規(guī)避新規(guī)，變相地介入住宅開發(fā)。業(yè)界有人預計，保監(jiān)會或將針對養(yǎng)老地產圈定行為出臺新規(guī)細則。而最終，保險公司投資的空間，將由其自身行為的規(guī)范程度和監(jiān)管尺度決定。

　　平安樣本

　　平安大舉進軍房地產的意圖已很明顯，也因其擁有信托牌照，更具有先行色彩。平安信托董事長童愷在接受本刊記者采訪時指出，目前通過信托平臺所投資的商業(yè)地產，也可用險資置換。2010年上半年，平安信托在房地產方面的投資規(guī)模達204億元，并希望年底能做到260億元的規(guī)模。“我們產品中，真正有價值的業(yè)務是非資本市場的投資，包括房地產、PE和基建投資。”據童愷透露，平安信托的稅后利潤相當于其管理資產總額的0.5%-1%，而房地產類的信托產品則能帶來高達2%的費率。

　　童愷并不否認，平安將用完保監(jiān)會允許總資產10%投資商業(yè)地產的比例上限。平安保險三季報顯示，其總資產為10991億元，由此其投資商業(yè)地產的總額可達1099億元。

　　險資對房地產的興趣正濃，盛富資本董事總經理黃立沖卻不太樂觀。他認為，炒商業(yè)地產“風險要大得多，其物業(yè)管理費每平方米可高達20元，是一筆巨額支出”。

　　童愷則認為，只要投資保守，問題不大。是否投資一個商業(yè)地產項目，平安信托看兩個數據：租金和出租率。他稱，在中國市場，很多別的基金可能主要靠資產升值獲得回報，但平安則要求，如果物業(yè)投資整體回報率10%的話，租金回報必須占到6%，資產升值只占4%。

　　這種回報結構的要求導致平安信托很難收購現成的商業(yè)地產項目，比如上海租金回報普遍很低，主要靠升值賺錢。當時，由于市場上租金回報普遍是4%到5%，而平安信托要求6%到7%，因此市場的項目價格普遍高出其預期40%到50%。

　　因此，童愷告訴本刊記者，平安信托更傾向于直接投資開發(fā)項目，而不是現成的商業(yè)物業(yè)。“據保監(jiān)會新政，險資也可以投商業(yè)項目開發(fā)，只要不是直接做開發(fā)商就行。”

　　對于投資風險，童愷坦誠平安信托一直在做壓力測試。他表示，一般房地產投資失敗不是因為資產價格下跌，而是因為投資者杠桿率太高、流動性出了問題需要斬倉。“因為房地產是周期性很強的行業(yè)，只要守得住，就不會有太差的結果。”而依靠背后的集團力量，流動性在平安信托應不是問題。

　　泰康探索

　　與平安不同，泰康人壽自2006年起另辟蹊徑培育養(yǎng)老社區(qū)，在四年多時間里，其投資養(yǎng)老社區(qū)的平臺發(fā)生了變化，但掘金養(yǎng)老社區(qū)的決心漸趨明朗。

　　2008年12月，弘泰老齡產業(yè)投資管理有限責任公司(下稱弘泰老齡)在北京市昌平區(qū)成立，弘泰老齡的法人代表劉挺軍是泰康人壽總經理助理，及泰康置地(北京)投資有限公司(下稱泰康置地)CEO。

　　弘泰老齡注冊資金5000萬元，由弘泰恒業(yè)投資有限責任公司(下稱弘泰恒業(yè))出資，弘泰恒業(yè)的法人代表任道德，是泰康人壽的董事及創(chuàng)始人之一。早期，泰康人壽對養(yǎng)老社區(qū)的投資，在任道德的直接領導和劉挺軍實際負責的框架下低調展開。

　　但其實，在弘泰老齡成立前兩年，劉挺軍擔任CEO的泰康置地2006年起已開始探索養(yǎng)老地產投資，并討論了多種投資方式，并奔赴全國各地看項目，同時作人員配備、培訓，到考察國外成熟的養(yǎng)老社區(qū)做準備。

　　與中國人壽選擇與海外養(yǎng)老機構合作，共同開發(fā)養(yǎng)老地產，并由海外養(yǎng)老機構負責日常運營和管理不同，泰康人壽選擇了獨立運作。2008年，泰康人壽投資約10億元，在北京昌平區(qū)中關村生命科學園建設了總占地253畝的養(yǎng)老社區(qū)后援中心，后援中心包括泰康健康管理研究中心、康復研究中心、客戶服務及信息技術中心、自用配套項目和與養(yǎng)老事業(yè)相關的機構等。

　　其中，找地最難。養(yǎng)老社區(qū)的用地性質是屬于經營性的還是非經營性的，應該協議轉讓還是招拍掛，政策都不明朗。此外，保險公司養(yǎng)老社區(qū)對土地的要求是面積大、價格便宜。“建立一個養(yǎng)老社區(qū)，在中型城市需要成千上萬畝土地，在北京也至少達到上百畝規(guī)模，要找到這樣的土地實非易事。”聯想融科投資管理公司總裁李汝容向本刊記者表示。

　　一位接近泰康人壽的消息人士向本刊記者表示，除了在北京的投資，泰康還在上海崇明島購置2000畝地，用于建設高檔養(yǎng)老社區(qū)，此外，泰康的養(yǎng)老社區(qū)或將在海南和昆明選址。

　　同時，養(yǎng)老社區(qū)在泰康內部的地位不斷提升，泰康投資養(yǎng)老社區(qū)平臺也發(fā)生了變化。2010年8月，弘泰老齡宣布解散，并進入清算程序。同年1月，泰康之家(北京)投資有限公司(下稱泰康之家)在北京市昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)注冊成立，成為泰康進軍養(yǎng)老社區(qū)的投資主體。

　　泰康之家注冊資本1億元，由泰康人壽的全資子公司泰康資產管理有限責任公司(下稱泰康資產)出資成立，法人代表陳東升為泰康人壽董事長。

　　據媒體報道，泰康之家已與北京昌平小湯山政府簽署了合作協議，購置位于小湯山溫泉鄉(xiāng)的2000畝地，第一家“泰康之家”養(yǎng)老社區(qū)將于2013年至2014年建成。該項目是保監(jiān)會批準的首個養(yǎng)老社區(qū)投資試點項目，泰康人壽計劃先打高端市場，等成熟后再收購100所中小養(yǎng)老院。

　　“未來四年左右的時間內，我們將在北京郊區(qū)投入40億元建成約1.5萬張養(yǎng)老床位、大規(guī)模、全功能、高品質服務的現代養(yǎng)老社區(qū)，發(fā)展包括醫(yī)療保健、康療養(yǎng)生、文化休閑等在內的新型健康養(yǎng)老產業(yè)。”陳東升在泰康之家成立儀式上公開表示。

　　險資不是“解放軍”

　　險資開閘對開發(fā)商是重大利好，但險資并非商業(yè)地產的救世主，在當前監(jiān)管環(huán)境下，更不可能直接介入住宅開發(fā)。

　　國內的商業(yè)地產剛剛興起，一直存在資產“流動性”問題。“北京的寫字樓基本都是大國企和大機構自用持有，上海則有一些外資買賣炒作，二三線城市基本沒有寫字樓市場，大部分自用或散售。”一位房地產行業(yè)界人士告訴本刊記者，“對商業(yè)地產的投資者來說，一直存在一個‘出口’問題。”

　　上述人士認為，在國外，一個商業(yè)地產項目經營多年后，成熟了可以賣給保險公司或退休基金，由后者長期持有，但由于此前投資不動產受限，國內保險公司除用資本金以“自用”名義持有一些商業(yè)地產，并沒有充分扮演起商業(yè)地產“出口”的角色。

　　曹建表示：“保險資金的進入，提供給開發(fā)商多一條融資渠道和退出渠道。險資可通過整棟收購或參股方式從開發(fā)商手中接盤商業(yè)地產項目，開發(fā)商也不再依賴分拆出售來回籠資金。”此外，保險資金還可能采取開發(fā)定制的模式，即開發(fā)商根據保險公司要求開發(fā)地產項目，然后轉售給保險公司。

　　對于商業(yè)地產中的零售物業(yè)，業(yè)界人士認為其專業(yè)性要求更高，即便對國內成熟的房地產開發(fā)商來說也是很大挑戰(zhàn)，更何況初涉房地產的保險公司。因此，保險公司除禁止涉足的普通商品住宅項目，首先青睞寫字樓，其次才是零售物業(yè)和養(yǎng)老地產。

　　此外，一位住建部人士對本刊記者透露，資金緊缺的保障房建設，目前正考慮引入保險資金。這一觀點近期得到了一些地方官員和保險公司高層的回應，但保監(jiān)會對此仍相當謹慎。

　　廣受關注的是，目前一些保險公司以“養(yǎng)老地產”的名義，紛紛在各地儲備土地。據知情人士稱，泰康在海南、云南和上海等地都有投資，國壽在河北也有斬獲。

　　一家上市房地產公司高管則認為，國內還沒有真正的養(yǎng)老地產概念，保險公司以此名號可低價拿地，“以前萬達的模式很受歡迎，但現在去拿地，比較流行的概念是工業(yè)地產和養(yǎng)老地產，可以當作政績來做。”

　　曹建則稱，國內保險公司做的養(yǎng)老地產，估計跟國外有很大差距。國內保險公司目前的重點在“地產”上，而不是“養(yǎng)老”。

　　一位PE界資深人士則認為，目前國內保險公司開發(fā)養(yǎng)老地產最大的挑戰(zhàn)，是沒有成熟專業(yè)的配套服務機構與之合作，這些地產項目建好之后，更關鍵的是由什么專業(yè)管理團隊來運營，保險公司自己不具備運營經驗。養(yǎng)老地產，從概念上講，市場一定很大，但從概念到操作層面，仍有很多問題需要解決。一位國內地產基金人士也有同感。