楊箕村樓面地價(jià)8953元/平方米，已是廣州歷年商住用地單價(jià)第二高，僅低于廣鐵南站地塊的9828元/平方米。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 陶鯉 折騰了許久的廣州楊箕村改造幾乎塵埃落定，剩下一個(gè)最后的疑問(wèn)是，誰(shuí)來(lái)改造？

　　廣州市國(guó)土房管局12月10日發(fā)布公告，正式以掛牌方式出讓楊箕村改造地塊，繼獵德村和琶洲村舊改地塊出讓后，楊箕村改造正式啟動(dòng)。

　　楊箕

　　根據(jù)規(guī)劃方案，楊箕村改造項(xiàng)目總用地面積為11.49萬(wàn)平方米，總建筑面積64.8萬(wàn)平方米，分為村民復(fù)建房地塊和公開(kāi)出讓地塊。

　　根據(jù)廣州市國(guó)土房管局發(fā)布的掛牌文件，公開(kāi)出讓地塊為商業(yè)金融業(yè)用地、二類居住用地和中小學(xué)用地，用地面積為6.2808萬(wàn)平方米(可建設(shè)用地4.4288萬(wàn)平方米)，容積率6.18，建筑面積27.38萬(wàn)平方米，其中包括10萬(wàn)平方米住宅面積和16.0272萬(wàn)平方米商業(yè)金融業(yè)。

　　公告顯示，楊箕村公開(kāi)出讓地塊底價(jià)為4.7265億元，競(jìng)得人必須按照楊箕村全面改造要求實(shí)施開(kāi)發(fā)建設(shè)，并承擔(dān)全部改造成本。

　　經(jīng)測(cè)算，預(yù)計(jì)全部改造成本約18.8億元。整體計(jì)算，楊箕村舊改項(xiàng)目的起始價(jià)已經(jīng)達(dá)到23.5265億元，樓面地價(jià)8953元/平方米。

　　資料顯示，2007年獵德村舊城改造商業(yè)項(xiàng)目樓面地價(jià)8095元/平方米；2009年琶洲村舊城改造項(xiàng)目樓面地價(jià)僅4714元/平方米。此次楊箕村舊改樓面地價(jià)8953元/平方米，已是廣州歷年商住用地單價(jià)第二高，僅低于上月出讓的廣鐵南站地塊的9828元/平方米。

　　合富輝煌首席分析師黎文江表示，楊箕村舊改樓面地價(jià)8953元/平方米相對(duì)廣州南站來(lái)說(shuō)不算太高，而且樓面地價(jià)也只能作為一個(gè)參考。

　　結(jié)合楊箕村舊改所涉及的商業(yè)項(xiàng)目，黎文江預(yù)計(jì)最后競(jìng)拍的成交價(jià)格將不會(huì)超過(guò)16000元/平方米。參照楊箕村周邊項(xiàng)目樓價(jià)已經(jīng)去到20000元/平方米以上，預(yù)計(jì)建成后價(jià)格有望突破30000元/平方米。

　　逐鹿

　　在土地資源日漸稀缺的廣州，參與舊城改造無(wú)疑是進(jìn)入廣州土地市場(chǎng)最有效的途徑之一。

　　實(shí)際上，此次楊箕村舊改地塊出讓價(jià)格不低，而且競(jìng)買申請(qǐng)人的條件要求也比較苛刻。

　　公告顯示，競(jìng)買申請(qǐng)人必須在廣州市注冊(cè)，具備一級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，注冊(cè)資本8億元人民幣以上；競(jìng)買申請(qǐng)人（或其關(guān)聯(lián)公司）須在楊箕村周邊區(qū)域（廣州市越秀區(qū)及珠江新城）擁有自有商業(yè)、辦公物業(yè)超過(guò)15萬(wàn)平方米，以保障楊箕村全面改造拆遷安置周轉(zhuǎn)使用；而且本次出讓不接受聯(lián)合競(jìng)買。

　　按照上述條件，有分析認(rèn)為，只有富力地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、越秀城建及高德置地等少數(shù)大開(kāi)發(fā)商有資格參與拿地。

　　今年3月，富力地產(chǎn)在其2009年業(yè)績(jī)公布會(huì)上，就曾披露廣州楊箕村的舊城改造項(xiàng)目已經(jīng)簽署初步意向。

　　對(duì)此，黎文江表示，由于競(jìng)拍條件規(guī)定不能聯(lián)合拍地，根據(jù)先前對(duì)該地塊可能會(huì)達(dá)到46億的總價(jià)推算，單獨(dú)由任何一家實(shí)力不是很雄厚的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出資拿地，都會(huì)相對(duì)造成其資金鏈的緊張。

　　滿堂紅地產(chǎn)研究員則表示，比較看好富力與保利。一方面這兩家房企有比較多的城市舊改經(jīng)驗(yàn)；另一方面，考慮到本次競(jìng)拍不接受聯(lián)合競(jìng)買，這兩家房企的實(shí)力相對(duì)比較雄厚。相對(duì)來(lái)說(shuō)，越秀城建的拿地策略一般是在廣州郊區(qū)，而高德置地并沒(méi)有城市舊改的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

　　此外，還有廣州房地產(chǎn)專業(yè)人士表示，除了上述四家開(kāi)發(fā)商外，新鴻基、合景泰富及合生創(chuàng)展也有可能參加楊箕村舊改項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。

　　該人士比較看好富力，一方面富力依靠多個(gè)“舊城改造”項(xiàng)目實(shí)施土儲(chǔ)戰(zhàn)略；另一方面，富力在年報(bào)中卻謹(jǐn)慎地表示將實(shí)施“收緊土地收購(gòu)”政策。