只有正確理解二次市場調(diào)控的預(yù)期價值與市場環(huán)境之間的關(guān)系，我們才可能了解未來房地產(chǎn)市場走勢以及中央政府調(diào)控的思路。

　　“9•29”新政的執(zhí)行無疑給市場投下了一磅重磅炸彈。在“4•17”以后，中央政府的再次強(qiáng)化調(diào)控，一方面宣告第一次調(diào)控效果的不盡如人意，另一方面也宣告了市場預(yù)期，將持續(xù)走高的這樣一個市場現(xiàn)狀。只有正確理解二次市場調(diào)控的預(yù)期價值與市場環(huán)境之間的關(guān)系，我們才可能了解未來房地產(chǎn)市場走勢以及中央政府調(diào)控的思路。

　　二次調(diào)控的市場背景

　　國家統(tǒng)計(jì)局公布的十月市場數(shù)據(jù)：9月當(dāng)月，全國商品房銷售面積10446萬平方米(2009年9月為8955萬平方米：2010年8月為：6900萬平方米，同比增長16.6%，環(huán)比上漲51.4%)；全國商品房銷售額5498億元，增長35.2%(2009年9月銷售金額為：4068億，2010年8月銷售金額為：3500億，同比上漲35.2%；環(huán)比上漲57.1%)。銷售均價為：5263元每平方米；(2009年9月銷售均價為：4542元每平方米；2010年8月銷售均價為：5072元每平方米，同比上漲：15.9%；環(huán)比上漲3.77%)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3392萬平方米，增長20.3%，土地購置費(fèi)1094億元，增長80.1%。房屋新開工面積11.94億平方米，增長63.1%。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)很清晰的顯示出，9月全國房地產(chǎn)市場處于高度亢奮狀態(tài)，成交環(huán)比呈現(xiàn)出50%以上的增幅，而價格環(huán)比呈現(xiàn)出3.77%的巨大漲幅。土地市場繼續(xù)高位運(yùn)行，土地市場價格同比上漲幅度達(dá)到49.8%。新開工面積今年前三季度累計(jì)增長面積增長63%。這一連串的數(shù)據(jù)背后的含義意味著，當(dāng)前市場矛盾問題在于新增開工面積未能有效轉(zhuǎn)化為供應(yīng)量，在建工程存量加大，未來市場供應(yīng)量將放大，這將對未來市場價格走勢產(chǎn)生較大的抑制作用。當(dāng)前市場需求過度釋放，一方面會導(dǎo)致市場價格畸高，另一方面投資未來購買力，更進(jìn)一步加大未來市場的供需矛盾，在嚴(yán)重供過于求的背景下，價格的不穩(wěn)定將被放大，這不利于中央政府一再強(qiáng)調(diào)的保持房地產(chǎn)市場價格平穩(wěn)并抑制價格過快上漲的政策出發(fā)點(diǎn)。穩(wěn)定價格的第二個基點(diǎn)是市場剛性支持，高漲的土地成本將有效減緩房地產(chǎn)價格下挫的幅度。因此限購措施成了當(dāng)前市場最為流行的調(diào)控策略。限購措施的根本出發(fā)點(diǎn)在于將當(dāng)前市場急需釋放的購買力通過限購來實(shí)現(xiàn)時間的跨度的轉(zhuǎn)移，延后釋放，一方面可以保證當(dāng)前房地產(chǎn)市場不暴漲投資更多的購買力，另一方面保證未來市場供應(yīng)量充分釋放的時候，有充足的購買力支撐市場，以平穩(wěn)市場態(tài)勢。

　　二次調(diào)控的政策背景

　　4-8月期間，“4•17”的國十條應(yīng)該說也起到了中央政府需要的市場效果，今年房地產(chǎn)市場過于景氣，更主要的還在于歷史留存因素所主導(dǎo)。

　　一方面，去年過低的基數(shù)導(dǎo)致了今年較大的漲幅，比如2009年一季度全國房價相當(dāng)?shù)?重慶甚至低于了3500的均價，比高位時候2008年6月跌回去了20%，這種巨大的價格洼地，導(dǎo)致了房價同比幅度的飛漲)。

　　第二個方面，在于2008年的四萬億救市政策，開始進(jìn)入結(jié)算高峰期，因刺激政策帶來的利潤開始源源不斷的涌現(xiàn)，但實(shí)體經(jīng)濟(jì)并沒有給出足夠的資金吸納空間，加上中央政府對資本市場的調(diào)整，資金進(jìn)入股市風(fēng)險(xiǎn)也相當(dāng)大(國內(nèi)IPO集資過大，導(dǎo)致入市資金被很快稀釋，股市呈現(xiàn)出下行局面)，因此資金開始源源不斷的涌入樓市。

　　第三，09年9.6萬億新增貸款的第一輪循環(huán)還沒有完成，市場上充足的低成本資金導(dǎo)致整個經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域資金供應(yīng)面過于充裕，流動性過剩的特征很明顯。伴隨的其他方面則是全球經(jīng)濟(jì)部穩(wěn)定，政府對經(jīng)濟(jì)反彈的戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢心態(tài)導(dǎo)致了該退出的救市政策并沒有如期退出，比如房地產(chǎn)企業(yè)的自由資本金依然保持在20%這個比例，購房契稅的減免以及其他方面的政策，這些政策強(qiáng)化了金融杠桿的效果，強(qiáng)化了房地產(chǎn)行業(yè)投機(jī)屬性，因此導(dǎo)致了市場節(jié)節(jié)走高。在加上09年三季度以后開始市場進(jìn)入正式啟動，高走的慣性思維與趨勢，加上政策并沒有就這種氛圍和趨勢進(jìn)行干預(yù)，導(dǎo)致了今年初以來市場超常規(guī)的方式在高位運(yùn)行。

　　對于上述解釋，我們盡量避開民生這個口徑去進(jìn)行解釋，盡管房價高漲導(dǎo)致了民心問題，但我們認(rèn)為民心問題并不是中央政府進(jìn)行房地產(chǎn)市場決策的最為重要的因素。政府執(zhí)政安全性最大的威脅并不來自于民憤，而來自于政府是否有應(yīng)對民憤足夠的手段和籌碼，這是任何一個組織和個體生存的本能。

　　今年中央政府的生存環(huán)境來自于兩個方面的威脅：一是外貿(mào)出口環(huán)境惡化以及歐洲政府債務(wù)危機(jī)的惡化，前者直接影響就業(yè)，吃飯問題肯定會強(qiáng)過居住問題，這是政府第一緊張要素，如何面對可能來的洶涌的失業(yè)浪潮，政府沒底；第二是如果政府自身沒有足夠的財(cái)力，沒有足夠的能力來安撫諸如失業(yè)浪潮帶來的民心問題，那么就真正危及到政府安全性了，基于這樣的分析，我們才能真正理解房地產(chǎn)行業(yè)對于中央政府的真正價值和含義。

　　如何確保房地產(chǎn)行業(yè)福利能夠得到更長久的釋放，這不僅是各級地方政府思考的問題，也是中央政府思考的問題。而市場9月的報(bào)復(fù)性反彈，很明顯的是將破壞這種福利。但中央政府在決策過程中，依然保持了理性，對數(shù)據(jù)處理相對科學(xué)而客觀，在未來供應(yīng)量有可能激增的情況下，如何保證將來供應(yīng)市場放量的時候，有足夠的需求去釋放，這是本輪政策的調(diào)控的重心和核心。

　　市場預(yù)期前景與政策預(yù)期

　　對市場預(yù)期，現(xiàn)在已經(jīng)成為一個被人恥笑的話題，但市場力量一直都是強(qiáng)大的，政策可以短期改變市場結(jié)構(gòu)，卻不能改變市場趨勢，而經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯一個最重要的方面就是因果邏輯推斷，在2009年下半年土地市場極度景氣過程中釋放的大量土地，一定要被市場有效消化，否則注定將產(chǎn)生災(zāi)難。如何消化2009年土地市場放量，并能保證2010年以及2011年土地市場有相當(dāng)需求，這將構(gòu)成中央政府行業(yè)決策的核心。

　　中央政府不可能不清楚2009年市場需求短缺導(dǎo)致的市場飛漲，當(dāng)然也不可能不清楚2008年房地產(chǎn)行業(yè)供應(yīng)過剩產(chǎn)生的危害，如何將供需結(jié)構(gòu)市場進(jìn)行均衡，是確保市場平穩(wěn)有效的運(yùn)行的最重要原則。而對于這個過程中伴隨的民生與民聲問題，中央政府會強(qiáng)調(diào)保障房的投放與執(zhí)行。

　　從行為邏輯假定出發(fā)以及理性經(jīng)濟(jì)人假定出發(fā)，我們對中央政府政策解讀反過來解讀市場即應(yīng)該為：未來市場預(yù)期較為悲觀，一方面高速增長的增幅將較大幅度的回落，環(huán)比價格漲幅持續(xù)回落將不可避免，甚至進(jìn)入負(fù)增長也不無可能；同比價格持續(xù)回落則幾乎成為一種必然和趨勢。雙向回落將導(dǎo)致房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)三大問題：一是土地購置面積大規(guī)?？s水，這會產(chǎn)生三方面的影響，一是政府財(cái)政收入影響；二是房地產(chǎn)新增開工量大幅度銳減，這將影響到建筑業(yè)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與就業(yè)機(jī)會大量確實(shí)，形成不可承受的就業(yè)萎縮；三是這將直接影響成交導(dǎo)致價格出現(xiàn)回落，甚至回落幅度過大，價格回落的社會問題首先表現(xiàn)在中產(chǎn)階層的消費(fèi)信心方面如果中產(chǎn)階層消費(fèi)信心回落，那么將直接影響到消費(fèi)類產(chǎn)業(yè)的發(fā)展(這個牽扯的過于寬泛了)。這三個問題將是中央政府不能不思考的問題。

　　基于上面分析，我們認(rèn)為當(dāng)前政府的限購市場實(shí)際是一種需求轉(zhuǎn)移思路，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場供應(yīng)關(guān)系有序分流的一種思路。如果這個推論成立，那么我們前面的假設(shè)也完全成立，即調(diào)控的思路和出發(fā)點(diǎn)在于保護(hù)房地產(chǎn)市場給予當(dāng)前政府的福利效應(yīng)和福利措施。這種保護(hù)的問題核心在于將市場調(diào)整成一個政府可控的市場。如此推理接下去則是如果一旦這些策略無法滿足供需關(guān)系的平穩(wěn)，那么調(diào)控政策的思路將會是將今天所有收緊的口子逐個松開，通過波浪形的調(diào)控策略來平穩(wěn)市場走勢與市場預(yù)期。

　　由此我們得出市場預(yù)期：即在2011年市場將出現(xiàn)供求關(guān)系變化，供應(yīng)市場開始充分放量，市場開始轉(zhuǎn)向需求方，成為買方市場。如果市場需求能夠保持相對匹配性的增長情況下，政府將輕微松動限購策略，如果供應(yīng)市場放量過快，政府將會將信貸政策以及其他限制性政策逐步放開，以應(yīng)對洶涌而來的供應(yīng)洪峰。