雖然地塊總價高昂，但事實上對于廣鐵而言，其最后僅需出30%的地價，并不會構成太大的壓力，真正讓廣州業(yè)內人士關注的是廣鐵對于該地塊的開發(fā)能力。

　　觀點網(wǎng) 姚燕云 11月25日下午三點，廣州國土局拍賣大廳里人頭涌動，廣州年內掛牌的最大住宅地：廣鐵南站地塊將在此公開出讓，這是國內首次采取“公開出讓、收益返還”的方式改造的舊廠房用地。

　　在經(jīng)過激烈角逐之后，該地塊被廣州鐵路集團羊城鐵路實業(yè)發(fā)展有限公司以86億元的高價拿下，折合樓面地價17276元/平方米，成為廣州年內新地王。

　　現(xiàn)場角逐

　　該地塊位于荔灣區(qū)黃沙大道(廣鐵南站)，出讓面積26.1507萬平方米，可建設用地面積15.5559萬平方米，容積率≤3.2，建筑面積≤497789，為居住用地、城市公共建筑用地與城市公共綠地。

　　掛牌文件要求，競得人需負責地塊內鐵路博物館、詹天佑紀念館的建設，并承擔由此發(fā)生的全部費用，該二個紀念館的設計方案與施工方案應征求廣州鐵路集團羊城鐵路實業(yè)發(fā)展總公司的意見，同時二紀念館建成后的權屬歸廣州鐵路集團羊城鐵路實業(yè)發(fā)展總公司所有。

　　另外，地塊現(xiàn)場鐵路通訊電纜、工務、機車、供電等設備的遷移由原用地單位廣州鐵路集團羊城鐵路實業(yè)發(fā)展總公司負責，費用亦由該公司承擔。

　　據(jù)廣州國土局資料，該地塊競拍前共有五家企業(yè)報價，分別為29號萬科城建聯(lián)合體，68號中海與光大聯(lián)合體，18號廣州鐵路集團羊城鐵路實業(yè)發(fā)展總公司，48號保利華儲聯(lián)合體，最高報價為29號的48.2億元。

　　但最終到現(xiàn)場參加競拍的僅有四家，標號為9號的競買者在競買開始前就放棄了競拍。

　　在拍賣現(xiàn)場，廣鐵集團所持的“18”號報價牌從頭一直舉到尾，先后力挫萬科城建聯(lián)合體與保利華儲聯(lián)合體。而中海與光大聯(lián)合體的代表從始至終都未舉牌。

　　競價從15點05分開始，起拍價為29號的最高報價48.2億元，增價幅度為500萬元。主持人宣布加價開始后，廣鐵集團與萬科城建聯(lián)合體開始輪番報價，18輪后，萬科城建聯(lián)合體報出49.1億元時，主持人將增價幅度調整為1000萬元。

　　第57輪，在廣鐵集團報出53億元的價格后，主持人笑言：“再調整增價幅度1000萬元，好不好。”全場哄然大笑，現(xiàn)場緊張的氣氛有所緩和。按照這個報價，該地塊折合樓面地價已達10647元/平方米。

　　就在所有媒體和觀眾都認為該地塊競得人將在廣鐵集團與萬科城建中產生時，保利聯(lián)合體突然出手，加入“戰(zhàn)團”。

　　在經(jīng)過155輪叫價之后，萬科城建聯(lián)合體退出了競價，廣鐵集團與保利聯(lián)合體開始了最后的角逐，此時地塊總價已從48.2億元升至74.6億元。

　　雙方競爭毫不退讓，保利聯(lián)合體緊跟廣鐵集團報價，多次在主持人喊“第三次叫價”的前一刻突然舉牌，現(xiàn)場氣氛再度緊張。

　　這場拉鋸戰(zhàn)持續(xù)了1個小時后，保利華儲聯(lián)合體也不得不放棄競拍，“不屈不撓”的廣鐵集團最終以86億元的高價摘牌，溢價率達79.46%，折合樓面價17276元/平方米，創(chuàng)下廣州新的單價地王紀錄。

　　沒有贏家的競拍

　　對于86億元的成交天價，廣州房管局新聞發(fā)言人表示，此次公開出讓的成交價格，顯示出了市場對廣鐵南站獨有內在價值的認可。

　　上述人士介紹，該地塊具有很好的區(qū)位資源優(yōu)勢，首先它地處老城區(qū)的中心地段，交通、教育、醫(yī)療各方面配套都相對完善，而且南鄰珠江，東臨白鵝潭。

　　“對比相鄰不遠的恩林路舊城拆遷補償9000多元/平方米的價格，以及荔灣區(qū)的陳家祠拆遷補償最高每平方米17000元的價格。從這個地段的拆遷補償衡量來說，樓面地價17276元/平方米的價格還是可以接受、可以理解的。”合富輝煌首席分析師黎文江也分析道，“未來開發(fā)后可能會達到3萬元的房價。占40-50%的地價的話，要至3萬元以上才可以，地段為舊城區(qū)，廣州最老很有名的地段，有江景，河岸線與珠江新城是有得比，可以跟珠江新城的房價進行比較的話，還是可以接受。”

　　但黎文江同時認為，今天廣鐵南站地塊的成交“沒有一個贏家”。

　　黎文江表示，廣鐵集團原本就能拿到該地塊，可現(xiàn)在地價被抬高后，一樣要付出比較大的代價。另外，廣州市政府在這次拍地里雖然回收資金比較多，但是出了個地王，有可能引致更嚴厲的調控，同時現(xiàn)在融資很困難，開發(fā)方可能出現(xiàn)資金困難；就買家來說，會覺得新地王誕生之后房價更高。

　　廣鐵開發(fā)能力被疑

　　值得注意的是，廣州鐵路南站項目符合廣州“三舊改造”的政策規(guī)定，將按土地出讓成交價的60%計算補償款，在2010年前完成搬遷、拆除的，按成交價10%追加補償比例。因此，該地塊成交價的70%將返還給原土地使用權人廣州鐵路集團羊城鐵路實業(yè)發(fā)展總公司。

　　因此，雖然地塊總價堪稱高昂，但事實上對于廣鐵而言，其最后僅需出30%的地價，并不會構成太大的壓力，真正讓業(yè)內人士關注的是廣鐵對于該地塊的開發(fā)能力。

　　一名廣州業(yè)內人士在接受觀點新媒體采訪時表示，目前廣鐵集團的資金和實力及開發(fā)經(jīng)驗等都不足夠開發(fā)這么大的項目地塊，因此，必須要聯(lián)合一家資金和開發(fā)經(jīng)驗及技術等方面比廣鐵集團好一點的房企，作為開發(fā)項目的條件。

　　該質疑并非毫無根據(jù)，根據(jù)歷史資料顯示，廣鐵集團雖然在廣州開發(fā)過住宅項目，但大多數(shù)均為出售給企業(yè)內部員工，并未形成規(guī)模開發(fā)的能力。

　　此前亦有傳聞稱，該地塊將是廣鐵聯(lián)合珠光控股一起開發(fā)。但據(jù)拍賣現(xiàn)場資料顯示，18競買人僅為廣州鐵路集團羊城鐵路實業(yè)發(fā)展總公司，而并非廣鐵集團與珠光控股聯(lián)合體。

　　對此，上述人士猜測稱，廣鐵之所以以獨立身份拿地，有三種可能性：一是避免市場對廣鐵集團開發(fā)該塊地的能力產生懷疑；又或是兩家公司存在“私下協(xié)議”，對外稱為廣鐵集團拿下地塊，實際卻是進行合作開發(fā)；第三種可能是，廣鐵集團臨時取消了與珠光控股的聯(lián)合拿地協(xié)議。

　　而黎文江則認為，若廣鐵集團與珠光合作開發(fā)該地塊，也有可能會再聯(lián)合其他開發(fā)商共同開發(fā)。“亞運城一開始是三個開發(fā)商，后來才再加二個開發(fā)商，這是難以預測的”。