基金的前景完全取決于政府給予的稅收優(yōu)惠或其它補貼優(yōu)惠，否則單靠市場化是活不下來的。“目前來看，沒有政府的稅收或其它優(yōu)惠，它很難發(fā)展起來。”

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 作為保障房證券化的先行者，由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會主導的首個公租房基金即將成立。

　　據(jù)稱，該基金由華遠集團、路勁地產(chǎn)、復地集團及華潤置地等9家房地產(chǎn)企業(yè)和金融機構(gòu)聯(lián)合發(fā)起，擬募集資金100-300億元，于未來三年內(nèi)，在全國各地投建約1000萬平方米公租房。

　　該基金相關(guān)負責人透露，目前公租房基金的設(shè)立方案已經(jīng)擬定，并正在報批當中，預計于明年年初正式啟動募集。

　　根據(jù)方案，公租房基金的租金標準將采取與地價聯(lián)動的方式，預計租金水平在市場價的50%到80%，預期年收益率介于5%到15%，基金投資后第7年退出。

　　而發(fā)起人除作為基礎(chǔ)投資人，在未來公租房項目的建設(shè)過程中，亦充項目的當合作方、承建方或管理運營者。

　　對于解決保障性住房資金來源問題而言，這似乎是個重大利好消息。

　　保障房資金困境

　　一組權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，2009年，全國保障性住房用地供應量僅27.54萬畝，僅完成年度計劃供應量的46.66%。

　　雖然今年以來，中央有意加大對保障性住房建設(shè)的力度，下達了2010年全國共建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房580萬套指標。

　　但到目前為止，各地完成情況也普遍滯后。有分析人士統(tǒng)計，截止8月底，全國保障房的開工率不足75%，更有部分城市出現(xiàn)零開工的現(xiàn)象。盡管國務院一度調(diào)低了完成的標準，但依舊于事無補。

　　金融學家杜麗虹指出，如果今年定下的保障性住房規(guī)劃能完全實現(xiàn)，至少也要10年的時間。

　　核心似乎還在于保障房建設(shè)資金。建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長李曉東指出，資金缺口和開發(fā)力量不足是保障房開工不足最主要的障礙。

　　杜麗虹表示，目前而言，保障房建設(shè)的資金由政府全部出資，中央政府下達部分資金，地方政府配套剩余資金。以政府為投資主體的開發(fā)和運營模式，必然會出現(xiàn)供給不足和低效率的問題。

　　在這樣的背景下，保障房證券化無疑是解決其資金來源問題的最好方式。相關(guān)人士表示，公租房基金的成立，將能通過引導民間資本投入公租房建設(shè)，及時補充政府的資金缺口，協(xié)助完善住房保障體系，解決中低收入家庭的住房問題。

　　杠桿化的擔憂

　　但公租房基金顯然并沒有想象中的完美。杜麗虹直指，現(xiàn)在中國的問題就是杠桿化不足。公租房基金的成立能不能真的撬動中國的杠桿，依然尚存疑問。

　　杜麗虹分析表示，從國際經(jīng)驗來講，這么大的保障性住房完全依靠政府投入壓力非常大，公租房基金這類的證券化模式是一個比較有效的途徑，具體的發(fā)展還要看政府愿不愿意給予相關(guān)的政策優(yōu)惠。如果撬動得好，將是個正向循環(huán)，如果撬動不好，就是政府的負擔。

　　“否則只是政府號召成立這樣一個基金，達不到市場化的回報率，還是吸引不了民間資本進來，最后還是要靠政府出資，這跟政府全部出資是一回事。”她解釋道。

　　杜麗虹提醒，不能讓公租房基金變成集體建房，大家集資分擔風險的一個過程。

　　同時，杜麗虹建議，公租房基金如果希望有民間資本的參與，發(fā)揮杠桿作用，政府首先就要拋磚引玉，給出一定的好處，例如政策性的優(yōu)惠、稅收或其它方面的補貼。

　　配套制度的缺位

　　在這點上似乎還有跡可循。今年以來，相關(guān)部委已經(jīng)相繼出臺了一些關(guān)于保障性住房建設(shè)的優(yōu)惠政策。

　　5月中旬頒布的新非公36條就提出，支持和引導民間資本投資建設(shè)公租房，享受相應的政策性住房建設(shè)政策。

　　9月底財政部亦頒布有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知，也分別從用地以及稅收優(yōu)惠方面利好公租房建設(shè)。

　　11月16日，財政部、國家發(fā)展改革委及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部再次聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問題的通知》，表示允許各地利用貸款貼息引導社會發(fā)展公租房。

　　盡管利好政策頻頻出臺，但杜麗虹認為，這些都是比較大的概念，目前政府真正明確的優(yōu)惠政策仍未出臺。

　　她表示，基金的前景完全取決于政府給予的稅收優(yōu)惠或其它補貼優(yōu)惠，否則單靠市場化是活不下來的。“目前來看，沒有政府的稅收或其它優(yōu)惠，它很難發(fā)展起來。”

　　杜麗虹另指，目前公租房基金的發(fā)展，除了依靠政府大力發(fā)展公租房，還要求資本市場發(fā)展到一定程度。

　　“現(xiàn)在仍取決于基金是走公募還是私募的通道，如果是公募，那就是reits，這就需要國務院對reits產(chǎn)品的批準，reits產(chǎn)品要上市還需要一定的稅收優(yōu)惠，優(yōu)惠能不能給，依然是個待定的事情。如果是私募的方式，那就更需要稅收方面的優(yōu)惠。如果沒有政策性的優(yōu)惠，其它免談。”她表示。

　　“現(xiàn)在并非是缺乏公租房的投資資金，而是缺一個比較好的制度。”杜麗虹稱，如果政府能建立好一定的機制，將是一個點石成金的作用，給一定的優(yōu)惠或政策的杠桿就能撬動大量的民間資本進入。

　　回報率與風險并存

　　事實上，在投資資金方面，公租房基金的募集可能還不是什么難題。據(jù)介紹，自公租房基金籌建以來，已經(jīng)得到眾多開發(fā)商及相關(guān)機構(gòu)的積極響應，9名發(fā)起人合計將認購基金總份額的10%—20%。

　　“建立一個基金的目的是吸引民間資本的參與，但民間資本不是傻的，沒有合理的收益是不會參與的。”杜麗虹指出。

　　她表示，現(xiàn)在就算是普通房屋的租金收益率都沒有銀行存款利率要高，公租房那么低的租金更加不可能達到一個合理的收益水平。

　　對房企而言，公租房基金5~15%的年收益率，這已不僅僅是個合理的收益水平了。杜麗虹直指，但這個年收益率水平還很難達到。

　　據(jù)了解，在正常情況下，市場化的房子租金回報率，一線城市不到2%，二三線城市也僅3-4%，而公租房的租金回報率在這個基礎(chǔ)上要再低20%左右。

　　“要達到5-15%的年收益率，政府肯定負擔了大部分的土地成本和部分的開發(fā)成本，使得地產(chǎn)企業(yè)的成本大大降低，在租金低的情況下能達到一定的回報率，這要求政府給出一定的資金優(yōu)惠”，杜麗虹指出。

　　但杜麗虹還是認為，在調(diào)控的背景下，盡管公租房建設(shè)利潤率很低，但卻是一個相對穩(wěn)定的利潤率，房企還是愿意參與。“如果在公租房的運營方面，如果沒有一定的回報或某種收益的補償，企業(yè)是不會愿意參與的。”

　　公租房基金前景的另一個擔憂在于對于過度杠桿化的擔憂。此前，美國爆發(fā)的兩房問題已經(jīng)暴露出資金杠桿化潛藏的風險。

　　對此，杜麗虹指出，美國兩房問題的出現(xiàn)確實是過度杠桿化的結(jié)果。“對政策過度相信，資本的撥備、貸款都太過低，以至后來企業(yè)的90%的資金都是來自非自由資本，這肯定容易出現(xiàn)杠桿化的問題。”

　　對于國內(nèi)公租房基金如何避免杠桿化過度的問題，杜麗虹提出，只要政府對企業(yè)資本金給出一個合理的要求就可以達到。

　　她續(xù)稱，盡管美國兩房出現(xiàn)了問題，但它的一些做法還是值得借鑒。包括在住房方面的保障、在建資金的通道，公租房基金只是解決了股權(quán)通道，還是要有債權(quán)方面的通道。

　　“在正常的撥備水平下，如果使用證券化的工具，會是一個很好的杠桿。”杜麗虹表示。