房企這條高利率融資的路子，現(xiàn)在也面臨被叫停的危險(xiǎn)。倘若如此，這對(duì)房企資金鏈而言將是個(gè)新考驗(yàn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 近日，一則關(guān)于銀監(jiān)會(huì)要求房地產(chǎn)信托公司進(jìn)行合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查，逐筆分析合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)狀況的消息引起了業(yè)內(nèi)的高度關(guān)注。

　　盡管銀監(jiān)會(huì)的通知并未明確點(diǎn)明，但地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)凸顯。據(jù)了解，自該通知發(fā)布后，中融信托、平安信托等多家信托公司已于上周末暫停房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。

　　平安信托一名內(nèi)部人士向觀點(diǎn)新媒體透露，雖然目前關(guān)于信托是否真正叫停仍未有正式的文件公布，但平安信托已經(jīng)停止推出新的地產(chǎn)信托產(chǎn)品，起碼到明年3月份之前都不會(huì)有相關(guān)產(chǎn)品推出。某位平安信托理財(cái)經(jīng)理更稱(chēng)，“未來(lái)一年內(nèi)房地產(chǎn)信托方面的產(chǎn)品可能會(huì)暫停”。

　　上述人士亦表示，之前所推出的地產(chǎn)信托產(chǎn)品仍會(huì)繼續(xù)進(jìn)行，但毫無(wú)疑問(wèn)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)有所增大。

　　信托融資

　　隨著調(diào)控的不斷深入，銀行融資收緊，加上近期央行連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，房企融資已是難上加難。為了緩解資金緊張的困境，不少房企只能繞道“找錢(qián)”，信托成為房企的融資新戰(zhàn)場(chǎng)。

　　相關(guān)信托研究人士指出，在房地產(chǎn)企業(yè)融資受限的情況下，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)資金量的要求非常高，房企肯定要尋找新的融資替代項(xiàng)目。目前來(lái)看，二級(jí)市場(chǎng)的融資也被封死，地下錢(qián)莊也是一個(gè)處于灰色角落的方式，而信托由于具備一定的合法性，加上成本較地下錢(qián)莊低很多，在效率方面也比銀行貸款高，因此備受房企的歡迎。

　　該名人士稱(chēng)，信托融資可為開(kāi)發(fā)商提供一套非常個(gè)性化的融資方案，與銀行貸款的單一性相比，信托融資的形式、期限也多種多樣，因此房地產(chǎn)信托發(fā)展較快。

　　今年以來(lái)，已有不少房企公告，通過(guò)信托方式進(jìn)行融資或引入信托公司合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。據(jù)了解，今年前三季度房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的數(shù)量已經(jīng)達(dá)到09年的三倍以上。

　　權(quán)威機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前10月全國(guó)信托公司發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品就高達(dá)1500億元，其中7-9單月均超過(guò)200億元，10月為178億元，截至11月19日，11月房地產(chǎn)信托融資已達(dá)74億元。房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)信托的需求正日益旺盛。

　　眾所周知的是，信托產(chǎn)品的利率比銀行貸款利率要高，房企通過(guò)信托融資的成本起碼在12%以上甚至更高達(dá)20%，幾近是銀行借貸的兩倍。金融學(xué)家杜麗虹表示，在銀行信貸的收緊的情況下，再高的利率對(duì)房企而言已經(jīng)不是重要考慮的因素了。

　　資金受困

　　但房企這條高利率融資的路子，現(xiàn)在也面臨被叫停的危險(xiǎn)。倘若地產(chǎn)信托真的暫停，這對(duì)房企資金鏈而言將是個(gè)新考驗(yàn)。

　　相關(guān)知情人士以深圳某物業(yè)為例解釋?zhuān)L(zhǎng)期以來(lái)該項(xiàng)目以年息13%來(lái)發(fā)行房地產(chǎn)信托，讓購(gòu)買(mǎi)者在購(gòu)房得到一定的優(yōu)惠，如房?jī)r(jià)在打八折的基礎(chǔ)上再優(yōu)惠十萬(wàn)元，以此來(lái)鎖定買(mǎi)家。如果信托一旦被叫停，加上現(xiàn)在限購(gòu)限貸的影響，基本上購(gòu)買(mǎi)者就會(huì)減少，這對(duì)開(kāi)發(fā)商而言將產(chǎn)生較大的影響。

　　一名信托研究人士向觀點(diǎn)新媒體表示，在融資受限資金吃緊的情況下，房企最直接的做法是停止或者暫緩開(kāi)工，如果資金問(wèn)題依舊未能得到緩解，房?jī)r(jià)就會(huì)開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)，房企更可能會(huì)通過(guò)轉(zhuǎn)讓部分儲(chǔ)備來(lái)?yè)Q取現(xiàn)金流。

　　對(duì)此，杜麗虹認(rèn)為，信托叫停對(duì)房企的資金鏈會(huì)有一定的影響，但預(yù)計(jì)影響不會(huì)太大，因?yàn)樾磐性谡麄€(gè)地產(chǎn)行業(yè)中提供的資金量的比例還不是很大。

　　對(duì)此，上述研究人士并不否認(rèn)，其進(jìn)一步解釋稱(chēng)，盡管近期信托融資發(fā)展較快，但相對(duì)于房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的投資而言，其所占的資金量仍不足5%。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資資金主要來(lái)自于定金、預(yù)售款及開(kāi)發(fā)商自有資金等，其中，銀行貸款作為資金最原始的來(lái)源，所占比例最高，基本上占有50%以上。

　　該名研究人員續(xù)指，由于信托資金參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)相對(duì)早期，實(shí)際上對(duì)房企的影響較小，可能只對(duì)項(xiàng)目的取得有一定的影響。

　　另謀出路

　　面對(duì)著信托融資的隨時(shí)叫停，房企們眼下的首要任務(wù)，估計(jì)是開(kāi)始另謀融資出路了。

　　杜麗虹指出，近期興起的地產(chǎn)私募基金或是房企未來(lái)融資的新方式。她透露，今年成立的地產(chǎn)基金已經(jīng)有100多只，但其所提供的資金量依然有限。

　　但有研究員指出，私募基金在短期內(nèi)很難成氣候，原因在于整個(gè)法律體系不健全，還需承擔(dān)較大的風(fēng)險(xiǎn)。另外，由于私募基金目前仍受到不少的限制，想達(dá)到房地產(chǎn)信托基金的規(guī)模并非易事。

　　在此情況下，民間募資對(duì)于房企可能也不是個(gè)好選擇。相關(guān)知情人士表示，現(xiàn)在政府的姿態(tài)非常明顯，如果連信托的門(mén)也關(guān)上，一些小型的地產(chǎn)公司或二三線城市的公司就會(huì)轉(zhuǎn)向?qū)で竺耖g的高息貸款，但這會(huì)存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　一名業(yè)內(nèi)人士表示，部分開(kāi)發(fā)商可以選擇抵押貸款等方式曲線求存。“做實(shí)業(yè)的集團(tuán)通過(guò)抵押從銀行貸款再臨時(shí)借款給集團(tuán)內(nèi)的房地產(chǎn)公司。一些實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商還是可以融到錢(qián)的，只是不能從社會(huì)上融錢(qián)，要從企業(yè)內(nèi)部來(lái)融錢(qián)。可能一些小開(kāi)發(fā)商就要死掉了，只能通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)。”

　　但又悲觀人士直言，信托叫停以后，“房企要再融資，已經(jīng)沒(méi)什么渠道了。”真正能取代銀行的融資渠道至今仍未出現(xiàn)。相關(guān)人士指出，目前房企貸款融資方面仍以銀行貸款為主，“銀行貸款收緊并不代表它不貸了。”

　　上述人士稱(chēng)，銀行采取對(duì)開(kāi)發(fā)商資金的限制，主要由于現(xiàn)在房?jī)r(jià)過(guò)高，預(yù)期房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較大。等到房?jī)r(jià)有所下降，風(fēng)險(xiǎn)降低，銀行還是愿意繼續(xù)貸款，“不會(huì)把這個(gè)行業(yè)打死。”