在迅速拿下上海的四個商業(yè)地產(chǎn)項目后，SOHO中國也在不斷調(diào)整著自己的商業(yè)模式。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 曹萍  雖然聲稱“有百分之一的希望也要爭取”，但中服CBD地塊的招標成績SOHO中國還是墊底，連拿了9個倒數(shù)第一。

　　不過這顯然并沒有影響到老潘的心情，在17日進行的微訪談中，他再次表示：“SOHO中國的發(fā)展戰(zhàn)略在2011年也不會改變，繼續(xù)在北京上海繁華地段從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。”

　　確實就在之前的11月11日，SOHO中國宣布了上海臨空項目的設計方案。老潘期望著這個由老伙伴扎哈設計的貌似盤旋之龍的城市綜合體成為上海全新的新地標。

　　虹橋SOHO  老潘上海淘金

　　臨空項目現(xiàn)在已更名為“虹橋SOHO”，這是SOHO中國今年在上海拿下的第二個項目。

　　8月13日，SOHO中國宣布在上海土地交易市場以15.6億摘得虹橋交通樞紐旁“臨空15號地塊”。該地塊位于上海虹橋臨空經(jīng)濟園區(qū)，占地面積為86146.1平方米，規(guī)劃地上建筑面積215410平方米，預計建成后總建筑面積約25萬平方米。

　　其實不只是臨空項目，自去年以來SOHO中國進入上海的步伐明顯加快。

　　2009年8月，SOHO中國以24.5億元向摩根士丹利收購東海廣場。該項目位于上海南京西路中央商務區(qū)的中心地段，總建筑面積為80510平方米，其中寫字樓面積為67829平方米，商業(yè)面積為3842平方米，地下總建筑面積為8839平方米。

　　SOHO東海廣場在改裝后開始出售。在今年9月25日SOHO宣布的合同銷售金額183億元里，SOHO東海廣場的貢獻排名第三，銷售額為25.7億元，此時，SOHO中國已提前完成180億元的全年銷售目標。

　　2010年6月11日，SOHO中國收購國鼎“上海外灘204地塊”，在付出22.5億元后，SOHO中國獲得了項目的61.506%股權(quán)。交易達成后，相當于占有該項目13.1萬平米的建筑面積，其中包括6.9萬平方米地上寫字樓和商業(yè)面積，以及1.2萬平方米地下商業(yè)面積。而據(jù)透露，該地塊是上海外灘核心地段的最后一塊可供商業(yè)開發(fā)的土地。

　　2個月后，SOHO中國又在上海拿下虹橋臨空15號地塊。

　　接著的10月14日，SOHO中國再獲上海第四個項目——盧灣區(qū)43號街坊項目。

　　這次，SOHO中國是以12億元從華麗家族手中獲得該項目48.48%的股權(quán)，不過就在關(guān)于這個項目的媒體電話會議上，SOHO中國總裁閻巖表示，還將繼續(xù)與華麗家族洽商收購剩余股權(quán)事宜，并對下一步的收購充滿了信心。

　　盧灣區(qū)項目又名“復興天地中心”，位于上海市馬當路388號，占地面積約2萬平方米。

　　散售到持有 轉(zhuǎn)變中的模式

　　在迅速拿下上海的四個商業(yè)地產(chǎn)項目后，SOHO中國也在不斷調(diào)整著自己的商業(yè)模式。

　　在收購盧灣區(qū)項目后，潘石屹就直接挑明，在這個項目中的4萬平方米的商場，SOHO中國會自己持有，這是公司的一個新變化。

　　他認為，盧灣區(qū)的項目，地處兩條地鐵的交匯處，未來一定是一個城市繁華的焦點。

　　以后，SOHO中國會適當提高持有物業(yè)的比例，在未來3年里，物業(yè)持有比例預計占到20%，這樣一來，銷售和持有物業(yè)的收入會實現(xiàn)平衡發(fā)展。

　　在具體持有上，潘石屹堅持的是“獨一無二”原則。他表示，上海外灘項目會持有一部分。在四座寫字樓里，也會考慮留下一座寫字樓自己經(jīng)營。

　　而對這種調(diào)整是否會對公司造成影響時，潘石屹表示：“這對SOHO中國的財務雖會有一些影響，但影響并不大。”

　　對于SOHO中國的發(fā)展戰(zhàn)略，潘石屹充滿了信心，他談到：“目前商業(yè)地產(chǎn)的價值被低估了，未來無論是在北京還是上海都有很大發(fā)展空間。”而除了在商業(yè)模式的調(diào)整，SOHO中國在上海的攻城略地也還在擴大之中。

　　SOHO中國高層就曾多次表示，會不斷加大在上海投資的比重，最后會達到在上海和北京的投資各占一半的目標。而就上海而言，SOHO中國的目標也許并不僅僅于此。

　　據(jù)介紹，在11日上海臨空項目的新聞發(fā)布會上，潘石屹就表態(tài)：“我們還將繼續(xù)在上海拿地，第五步、第六步，第七部還可能是在臨空板塊”。他表示，選擇交通樞紐是SOHO拿地的重要參考指標，非?？春蒙虾５臐摿?，看好虹橋，看好臨空。

　　而這正是SOHO中國一貫的商業(yè)地產(chǎn)策略：布局一定要在基礎設施健全、交通便捷的地段。

　　撲朔迷離 上海商業(yè)地產(chǎn)

　　事實上，對于上海的商業(yè)地產(chǎn)前景，也不是所有人都如此樂觀。

　　這個月初，市場就風傳上海第一高樓環(huán)球金融中心要出售，用以收回開發(fā)成本。有消息點明，環(huán)球金融中心正委托戴德梁行代理銷售部分高區(qū)辦公樓房源，售價約為6-7萬元/平方米。

　　一直堅稱“只租不賣”，保持高端品牌形象的環(huán)球金融中心此舉，在上海業(yè)內(nèi)引起一陣不小的騷動。據(jù)調(diào)查，目前陸家嘴周邊的超高端甲級寫字樓的售價都在6萬元以上，這意味這環(huán)球金融中心面臨著被賤賣的命運。

　　據(jù)中原集團最新研究報告顯示，10月份寫字樓租賃市場持續(xù)良好走勢，上海甲級寫字樓租金環(huán)比上漲1.55%，為153元/平方米·月，空置率也下降率3.18%，為9.74%。受樓市調(diào)控政策的影響，寫字樓的供應出現(xiàn)明顯回落，寫字樓銷售面積也明顯下滑，但受影響程度好于住宅市場。

　　同時由于投資資金從住宅市場向商用物業(yè)市場流動的跡象越來越明顯，商業(yè)地產(chǎn)投資氛圍普遍看好，受寫字樓成交快速增加的影響，寫字樓價格出現(xiàn)了明顯的上升。但目前從甲級寫字樓租金指數(shù)來看，上海甲級寫字樓的資金指數(shù)除了在08年受金融危機影響而出現(xiàn)下跌外，在今年年初則開始有小幅回調(diào)。

　　在此情形下，森大廈選擇拋出持有的物業(yè)，而潘石屹則選擇了激進，這其中的滋味得好好咂摸。在開放的、經(jīng)濟全球化的今天，面對著美國二次量化寬松政策的全球博弈，也許影響房地產(chǎn)市場的不僅是中國經(jīng)濟與政策。

　　但潘石屹似乎并不擔心，他表示：“中國目前的外匯市場沒有完全開放，所以對我們造成的影響相對小一些”。甚至于，他認為，資本市場大量資金涌進中國房地產(chǎn)市場甚至對于減輕房地產(chǎn)開發(fā)商資金壓力來說是利好消息。

　　有了這番認知，他堅信，雖然在過去十年里，商業(yè)、寫字樓一直處于政策的打壓下，但未來商業(yè)地產(chǎn)在全國的興起是必然趨勢。