保險業(yè)應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)國外同行的經(jīng)驗，用保險資金來投資政府的保障房。而為了讓保險公司投資，就需要學(xué)習(xí)國外經(jīng)驗，引入一些金融創(chuàng)新產(chǎn)品。

　　作為中國房地產(chǎn)界的權(quán)威理論家以及一系列“體制內(nèi)”改革參與者，孟曉蘇對于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的思考總能帶著某種預(yù)見性。

　　在八月博鰲房地產(chǎn)論壇期間，孟曉蘇就政策走向以及市場關(guān)注的險資投資不動產(chǎn)開閘、空置房等成為眼下市場炒作的熱點問題做出了清醒的解讀，從某種意義上來說，孟曉蘇更執(zhí)著于找到解決當(dāng)前市場問題的制度突破點。

　　跟孟曉蘇的交流總是顯得很輕松、舒服，其思路敏捷、嚴(yán)謹(jǐn)，條理清晰。談到4月樓市新政產(chǎn)生的效果，孟曉蘇認(rèn)為，抑制部分城市房價過快上漲的調(diào)控目的已經(jīng)達(dá)了，但是調(diào)控并沒有完，接下來還要解決增加供應(yīng)量的問題。

　　而針對現(xiàn)在對于空置的討論，孟曉蘇認(rèn)為，目前空置率的說法，明顯表現(xiàn)出非專業(yè)性媒體對房地產(chǎn)這個非常專業(yè)的問題缺乏了解，事實上，空置有時候也是合理的存在。

　　與此同時，孟曉蘇直言，險資投資房地產(chǎn)還是一個比較長的路徑，我們的保險業(yè)應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)國外同行的經(jīng)驗，就是用保險資金來投資政府的保障房，而為了讓保險公司投資，就需要學(xué)習(xí)國外經(jīng)驗，引入一些金融創(chuàng)新產(chǎn)品。

　　以下是觀點新媒體對孟曉蘇的采訪實錄：

　　房地產(chǎn)調(diào)控是長效機制

　　觀點新媒體：您對這輪樓市調(diào)控如何評價？

　　孟曉蘇：這次調(diào)控，我認(rèn)為是確實是應(yīng)當(dāng)調(diào)控，而且應(yīng)當(dāng)維持降溫。房地產(chǎn)一旦起來了，而且正是處在一個從低落期走出來進(jìn)入高漲期的一個拐點。這個時候，低落期說明前一段時間的房地產(chǎn)投資也少，那么進(jìn)入高漲期，這個時候必然形成供不應(yīng)求。以往都是在這個時候，房地產(chǎn)明顯出現(xiàn)危機。在這種情況下，能不能夠加快產(chǎn)出量是關(guān)鍵，但一時沒有這樣的能力。因為，房地產(chǎn)的產(chǎn)出不像種白菜，種大白菜一個半月，在這種情況下，適當(dāng)?shù)囊种埔幌逻^熱的需求是作為一個臨時性的政策。

　　在一定的時期內(nèi)，采取臨時性措施，這樣是可以的，比較靈活。而國務(wù)院的文件里面明確提出來的是，堅決遏制部分城市房價過快上漲,可見這些臨時性措施是在一些部分城市采取，短期內(nèi)抑制不合理的需求，同時強調(diào)要加快投資建設(shè)商品房和加快構(gòu)筑住房保障體系，可見這次調(diào)控的指導(dǎo)思想是很清晰的。

　　觀點新媒體：您覺得此輪調(diào)控是否已經(jīng)到位了，還是會有新的政策出來呢？

　　孟曉蘇：應(yīng)該說七月份的數(shù)據(jù)出來，我們看得已經(jīng)很清楚了。就是從五月份開始，房價過快上漲的勢頭得到了明顯的扼制，房價的增幅四月份12.8%，五月份12.4%，然后逐漸回落到六月份是11.6%，而七月份是10.3%，同比明顯回落。

　　因為調(diào)控畢竟是有形之手，有形之手是靠人去進(jìn)行的。我認(rèn)為調(diào)控已經(jīng)在抑制房價過快上漲方面已經(jīng)取得了完全的成功，是值得慶賀的成果。問題是什么事情都不要過度，要適時，適度，溫總理在總結(jié)2004年調(diào)控經(jīng)驗的時候就講過要適時，適度。

　　目前的調(diào)控我認(rèn)為恰到好處。我覺得應(yīng)當(dāng)趕快轉(zhuǎn)嫁到國十條的第二、第三條，就是要加大土地供應(yīng)，加大項目發(fā)展，加快保障房建設(shè)。我認(rèn)為宏觀調(diào)控要繼續(xù)，指的是后期要增長，因為那才是長效機制，而不是在某一個階段內(nèi)采取的這種策略。

　　在調(diào)控樓市的同時，我們也看到了股市的下滑，以及鋼材、水泥、有色金屬、玻璃這些相關(guān)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在都陷入了新的困境。最近由于傳言樓市又要恢復(fù)了，所以地產(chǎn)股又帶動上證指數(shù)升到了2200以上?，F(xiàn)在目前的狀態(tài)，人們都在猜測到底應(yīng)該做什么?？梢?，這個政策走向問題，不光是對房地產(chǎn)業(yè)，而且對相關(guān)產(chǎn)業(yè)，對股市，對整個經(jīng)濟都有影響。

　　險資入市需金融創(chuàng)新

　　觀點新媒體：對于險資允許投資不動產(chǎn)領(lǐng)域，您能談?wù)勀唧w的看法嗎？

　　孟曉蘇：去年二月份就修改了保險法，允許投資不動產(chǎn)，已經(jīng)生效有將近一年了。但是，保險業(yè)本身是一個比較保守的產(chǎn)業(yè)，正因為保守就使其在歷史上的一些經(jīng)濟大起大落都沒有受到損害。但是，保險業(yè)的這種保守也使得他的創(chuàng)新能力弱。這個包括投資不動產(chǎn)這方面，到現(xiàn)在還是非常慎重的在制定細(xì)則。

　　險資投資房地產(chǎn)還是一個比較長的路徑，如果是投資自用的辦公樓，自用的培訓(xùn)中心方面，這個可能性不大。我個人認(rèn)為，我們的保險業(yè)應(yīng)當(dāng)學(xué)習(xí)國外同行的經(jīng)驗，就是用保險資金來投資政府的保障房。而為了讓保險公司投資，就需要學(xué)習(xí)國外經(jīng)驗，引入一些金融創(chuàng)新產(chǎn)品。比如說，房地產(chǎn)信托投資基金和房地產(chǎn)股權(quán)投資基金。用這兩個產(chǎn)品就使得這個險資能夠通過購買金融產(chǎn)品來進(jìn)入到保障住房的領(lǐng)域，通過PE也可以進(jìn)入到舊城改造這個領(lǐng)域中來?，F(xiàn)在險資投資不動產(chǎn)，就直接意義上來說還是不能夠超越過去規(guī)定的范圍。我在2005年就提倡房地產(chǎn)信托投資基金，2007年主張用房地產(chǎn)信托投資基金持有廉租房?，F(xiàn)在，我知道有一些地方正在按照這種思路在進(jìn)行試點。

　　觀點新媒體：目前聽說天津房地產(chǎn)信托投資基金支持保障性住房建設(shè)的試點方案已上報國務(wù)院了。

　　孟曉蘇：試點主要是兩個方向，一個方向就是廉租房的房地產(chǎn)信托投資基金。把現(xiàn)有的廉租房打包，拿租金來做這個融資，雖然是證券性的，而不是主權(quán)性的，但也是行政房地產(chǎn)信托投資基金邁出了自己的一步。現(xiàn)在這個方案聽說已經(jīng)是搞得差不多了。另外，還有一種房地產(chǎn)信托投資基金，就是政府供應(yīng)資產(chǎn)的房地產(chǎn)信托投資基金。交通、道路、橋梁、水工程、公園這些，有的有租金，有的沒有租金。但是，政府把它交給房地產(chǎn)信托投資基金之后，交租金，或者交利息就可以形成證券性和股權(quán)性的房地產(chǎn)信托投資基金。

　　目前我們知道都是債券性，而不是股權(quán)性，真正的房地產(chǎn)信托投資基金是股權(quán)性的，中國在房地產(chǎn)信托投資基金當(dāng)中走不出房地產(chǎn)的壟斷。有了房地產(chǎn)信托投資基金，建廉租房就有了保障。因為現(xiàn)在廉租房和其他保障性住房，一年需要1500億左右。去年沒有完成任務(wù)，是因為地方政府缺錢，但是通過房地產(chǎn)信托投資基金用社會資金來解決是一個不錯的辦法。

　　我們也看到最近住房建設(shè)部和其他部門把公積金拿來建設(shè)保障房，我覺得用它來建廉租房不利于公積金的流通，是不適合的。為什么不用公積金來建，因為住建部管這塊就兩萬億，但是他不知道現(xiàn)在保險業(yè)還有五萬億。其實拿出保險業(yè)資金的3%，就是相當(dāng)1500億資金，就足夠全國廉租房建設(shè)的全部的錢。如果保險資金拿出2%，金融房地產(chǎn)信托投資基金就可以解決現(xiàn)在全部的廉租房建設(shè)資金?？梢?，通過金融創(chuàng)新來推動保障房建設(shè)是一個很好的思路。否則的話呢，地方政府現(xiàn)在有了認(rèn)識，但就是差錢。但是這個試點進(jìn)行得很慢。如果今年能夠試點成功的話，那么明年在推廣，我認(rèn)為廉租房三年建設(shè)計劃就能夠完成，否則的話，資金來源確實一個很大的問題。

　　空置房討論無意義

　　觀點新媒體：最近空置房也是市場高度關(guān)注的焦點話題，對此，您怎么看？

　　孟曉蘇：空置房，其實概念上指的是建成以后還沒有消費的房子，空置率是開發(fā)商生產(chǎn)出來的，沒有賣的。香港對空置率有另外一種理解，認(rèn)為去年銷售的房子，今年不住了叫空置率，這個和我們的說法是不同的。如果說居民買到手里不住了，像所謂“黑燈”現(xiàn)象里面這個揭示的那樣，那是不是有多少萬套，我估計誰也統(tǒng)計不出來，更不要說記者拿著攝像機專門去到那些新開的樓盤那拍攝，然后說人家是空置。你怎么就知道人家是買了房不住的？哪是沒賣出去的？哪是賣出去以后沒租的？我當(dāng)年住進(jìn)“商城小區(qū)”的時候，那小區(qū)現(xiàn)在還不成熟，“商城小區(qū)”到處都是這樣空置現(xiàn)象，過一段時間就慢慢成熟，現(xiàn)在繁華得不得了，這是肯定的現(xiàn)象。

　　現(xiàn)在對于空置的說法，我們認(rèn)為是外行人拿著攝像機到處去拍，然后評論一發(fā)，耗時耗力，沒有什么好的效果。更不要說老百姓買房，也有一種保值，增值的需要。投資性購房并不都是投機行為，在一定意義上是商業(yè)行為，最終都是要轉(zhuǎn)化為消費，不管是購房者自己居住，還是賣給別人。有人就拿這個空置談海南，那海南本來就是一個季節(jié)性很強的地方，人家東北人買了房子都是一年來住三個月，所以空置也很合常理，就空置率的說法，明顯的表現(xiàn)出非專業(yè)性媒體對房地產(chǎn)這個非常專業(yè)的問題缺乏了解，我認(rèn)為這個問題還是少議論較好。

　　物業(yè)稅需照顧公平與正義

　　觀點新媒體：經(jīng)濟學(xué)家樊綱認(rèn)為出現(xiàn)一批空置房與征收房產(chǎn)稅沒有開征有關(guān)，您同意這個觀點嗎？

　　孟曉蘇：我是主張征收物業(yè)稅，現(xiàn)在又說房產(chǎn)稅，覺得國務(wù)院在十六屆三中全會上提出的，適當(dāng)時期開征物業(yè)稅那個提法不好接受，因為現(xiàn)在已經(jīng)有了商業(yè)物業(yè)的房產(chǎn)稅，所以就用房產(chǎn)稅的提法，按我們的說法說就一個觀點。物業(yè)稅比房產(chǎn)稅要更準(zhǔn)確，因為物業(yè)就包括了土地，范圍還更廣一些。

　　如果開征物業(yè)稅，第一是能夠減少了一些過量的投資現(xiàn)金流。第二，能夠使得農(nóng)村土地比較方便的釋放出來，成為城市建設(shè)用地，因此能夠提高土地的供應(yīng)，而不至于使得依賴土地財政的地方政府感到困難，另外也增加供應(yīng)量。

　　如果說開征物業(yè)稅就能夠減少空置率，我認(rèn)為這個也并不是絕對的。但是物業(yè)稅也可以減少一部分不需要的投資性購房。但是，如果我們說的空置，指的是老百姓買房以后不住的空置，那么仍然還會有一些老百姓是在砌房的時候就買，但是現(xiàn)房的時候還沒有裝修，放在那等一等，這都很正常。所以，我認(rèn)為開征物業(yè)稅也不會在這個方面，抑制這部分的老百姓購買?，F(xiàn)在還沒有開征物業(yè)稅的時候，抑制這些都是沒有意義的。

　　我覺得物業(yè)稅，主要強調(diào)的是一個叫做公平理論，就是從城里的居民來說，有房子多的和房子少的人公平不公平。還有一個是從城里人和農(nóng)民來比，那么從誰身上收錢公平這個稅制要完善的。還有一個叫財政收入，地方政府不能沒有財政，地方財政的33%到50%是來自于土地收益，來自于土地差價，這對農(nóng)民不公平。

　　最后一個叫受益人，并不是說我們主張征收物業(yè)稅就是劫富濟貧。實際上所有納稅人，納稅，這個稅收的支付是用于城市建設(shè)，納稅人從中得到收益。有一套房就受一套房益；有50套房，當(dāng)然50套房都受益。這個收益是指稅收款修的道路、治理的環(huán)境，還有公園的服務(wù)，這些都指著你這個房屋本身增值。有錢人，有房人都受益。

　　現(xiàn)在人們總是站在城里人的角度，說過去沒征現(xiàn)在征了，因為城里人吃補助吃慣了，一年兩萬億的補助差價是主要從農(nóng)民身上所得。城里人也為此承擔(dān)了高地價，高房價的負(fù)擔(dān)。但是他這個錢是用來做什么呢？是建設(shè)城市，沒有讓農(nóng)民享受到。農(nóng)民進(jìn)城還要交這錢，交那錢，這不合理。

　　解放戰(zhàn)爭中我們是把地主的土地拿過來分給農(nóng)民，現(xiàn)在我們是從農(nóng)民手里拿錢補貼給地主，那有50套房就是地主，所以現(xiàn)在要反思一下我們的這個政策出了什么毛病。我是跟著國務(wù)院副總理萬里同志做農(nóng)村改革出來的，我非常能夠感受農(nóng)民的疾苦。農(nóng)民畢竟還是相對城里的貧困群體來說，他們是更貧困的群體。至少是農(nóng)村里有的地方有了低保比城市低得多。所以，還是要有社會公平，公平正義是我們的目標(biāo)，而這個公平正義里面有很重要的一項就是我們不能站在城里人的立場上看到農(nóng)民的心態(tài)，不能夠安心于這樣剝奪于農(nóng)民的土地收益來補貼城市，來補貼有錢人。

　　觀點新媒體：您有哪些比較好的建議讓房地產(chǎn)市場更加健康發(fā)展？

　　孟曉蘇：我研究房地產(chǎn)業(yè)很多年了，也提出了很多建議，包括當(dāng)年我們通過設(shè)計房改，和制定金融創(chuàng)新，使得房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。這些年以來我們也不斷去建議，包括什么時候需要一些調(diào)控，什么時候建什么，我希望我們現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)仍然是一個理性的狀態(tài)，就是適時、適度，要保持產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，而不是這個用一些偏激的辦法，硬要把房價降不下來，不要把目標(biāo)設(shè)定在降房價上，這么設(shè)定的話，很難成功。