此次森大廈“變賣”資產(chǎn)的背后，凸顯了國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的前景，商業(yè)地產(chǎn)投資的泡沫也隨之浮現(xiàn)。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 近日，上海第一高樓環(huán)球金融中心要出售的消息不脛而走。

　　日前，市場盛傳上海環(huán)球金融中心要出售部分物業(yè)以收回開發(fā)成本，有消息透露，環(huán)球金融中心正委托戴德梁行代理銷售部分高區(qū)辦公樓房源，售價約為6-7萬元/平方米。

　　“不可能！”這是不少業(yè)內(nèi)聽到該消息后的第一反應，無論是出售此舉還是6-7萬的售價，都讓市場震驚。

　　環(huán)球金融中心自建成以來，一直堅持“只租不賣”維持高端品牌形象。突然轉(zhuǎn)而“散售”，實在令人費解。此外，目前陸家嘴周邊的超高端甲級寫字樓的售價均在6萬以上，環(huán)球金融中心還以此等價格出售幾乎等同“賤賣”。

　　環(huán)球金融中心“既定”的出售

　　環(huán)球金融中心出售的消息剛曝光，各路相關(guān)人士的態(tài)度顯得相當“曖昧”，觀點新媒體就此事與環(huán)球金融中心開發(fā)商森大廈上海有限公司做進一步核實。

　　森大廈方面表示，基于早前有部分買家希望購入辦公樓，公司通過部分較大的中介公司進行限定范圍調(diào)查，聽取意見，到目前為止發(fā)現(xiàn)市場反應不錯，下一步會有具體操作上的考慮。

　　鑒于目前有消息指森大廈已通過經(jīng)紀公司審核潛在買家，森大廈表示目前仍是處于聽取意見的階段。

　　到此為止，事件似乎開始趨于明朗化，環(huán)球金融中心出售一事可能只是時間問題而已。

　　據(jù)日經(jīng)新聞近日透露，環(huán)球金融中心出售物業(yè)價格將介于33億元-42億元人民幣，倘若按單層3000平方米的面積、6-7萬/平方米的單價計算，環(huán)球金融中心將出售近20層的辦公房源，這幾乎是相當于環(huán)球金融中心的1/5。

　　森大廈對此回應，“33億元-42億元”并非官方數(shù)據(jù)，目前仍未有確切的數(shù)字披露，但如果決定出售，售出物業(yè)的比例將是一個極低的數(shù)字。

　　隨著商鋪升值趨勢的日益顯現(xiàn)，不少商辦寫字樓開始邁入“只租不售”時代，然而森大廈卻反道而行，從只租不售走向散售，個中原委實在耐人尋味。

　　日本經(jīng)濟下滑森大廈資金鏈吃緊

　　據(jù)世邦魏理仕近期的一份分析報告指出，三季度上海寫字樓市場延續(xù)穩(wěn)定而溫和的復蘇勢頭。全市平均租金報價連續(xù)第三個季度上漲，環(huán)比上升1.0%至212元/平方米/月。市場凈吸納量達17.22萬平方米，空置率下降0.2%至11.8%。

　　世邦魏理仕表示，展望未來6個月，全球經(jīng)濟有望延續(xù)復蘇，而考慮到上海辦公樓新增供應量預計將超過90萬平方米，租金將繼續(xù)穩(wěn)定上漲。

　　這無疑是個令人欣喜的消息。事實上，隨著上海甲級寫字樓租賃需求的持續(xù)回暖，環(huán)球金融中心的入駐率在今年3月高達70%。租金也從09年年底的10~12元/平方米/天，上升至12~15元/平方米/天。

　　然而在市場向好的情況下，環(huán)球金融中心選擇放棄如此豐厚的長期回報收益，還以如此低廉的價格出售，難免引發(fā)市場的諸多猜想。

　　近期，受日元升值影響，日本國內(nèi)經(jīng)濟明顯受到?jīng)_擊并呈現(xiàn)疲軟狀態(tài)，據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，日本9月全國核心CPI年率下降1.1%，為連續(xù)第19個月下降。

　　日本綜合研究所首席經(jīng)濟學家藤井英彥曾指出，日本經(jīng)濟呈螺旋式下降的趨勢更為明顯。如果通縮情形繼續(xù)惡化，日本經(jīng)濟復蘇態(tài)勢料將放緩，前景黯淡。

　　日前又有消息指，OECD將2011年日本經(jīng)濟增幅預期由2.0%下調(diào)至1.75%。日本經(jīng)濟前景堪憂。

　　森大廈如此舉動，也許與日本日益惡化的經(jīng)濟狀況有關(guān)聯(lián)。有業(yè)內(nèi)人士表示，也許是受日本經(jīng)濟下滑影響，企業(yè)資金鏈出現(xiàn)吃緊，因此選擇出售部分資產(chǎn)還是能緩解目前的財務(wù)狀況。

　　而中國商業(yè)地產(chǎn)日益上升的商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境無疑給森大廈出手造就了好機會。

　　“熱錢”開始涌向商辦市場

　　今年以來，中國住宅市場一直處于被嚴管監(jiān)控的局面，關(guān)于住宅市場的調(diào)控政策頻頻出臺。一直不受重視的商業(yè)地產(chǎn)卻在此輪嚴厲的調(diào)控中“逃過一劫”，其潛在的價值也同時被挖掘出來，更多的投入資金開始涌向商辦市場。

　　高和投資董事長蘇鑫在接受觀點新媒體訪問時表示，目前中國資金的整體流動性還是偏強，加上人民幣升值的預期，國外的錢就會往新興的市場，中國首當其沖，更多的錢進入市場也是必然。

　　“錢多了，買些資產(chǎn)也是必然的，住宅從政策來說不能讓它價格上漲，資產(chǎn)往哪去？買核心區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)很正常的，這是非常理性的一個選擇。”蘇鑫表示。

　　蘇鑫指出，從市場角度來看，目前選擇持有商業(yè)項目主要有兩類人群，一類是自用企業(yè)，在核心地段擁有一些標志性的商業(yè)物業(yè)，無論對公司形象還是未來的資本配對甚至投資收益都有幫助。“包括一些保險資金，它不可能買住宅，也不能做開發(fā)，持有一些物業(yè)對社會也沒有壞處。”

　　第二類就是民間資本的投資。蘇鑫指出，在上海這些核心區(qū)域，想投資也不一定買得到，住宅想投但不能投。而且近兩年以來，商辦物業(yè)與住宅雖同為資產(chǎn)，但相對于住宅而言，商辦物業(yè)的價值被低估，在房價同比漲幅將近50%的同時，寫字樓近兩年的漲幅并不多，因此未來幾年商辦物業(yè)的發(fā)展空間仍較大。

　　蘇鑫表示，從長遠來看，選擇在這個時機出售部分物業(yè)從公司角度來看也是個好時機，具備一定的操作性。

　　資產(chǎn)泡沫隱現(xiàn)下日資撤退

　　事實上，此次森大廈“變賣”資產(chǎn)的背后，凸顯了國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的前景，商業(yè)地產(chǎn)投資的泡沫也隨之浮現(xiàn)。

　　也許經(jīng)歷了日本房地產(chǎn)泡沫那一遭，森大廈對商業(yè)地產(chǎn)的旺盛發(fā)展仍心有余悸。日本房地產(chǎn)泡沫主要積累在商業(yè)房地產(chǎn)旺盛時期。

　　“從未來發(fā)展看，我們關(guān)注房地產(chǎn)泡沫，更多的實際上應該關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)用地價格的變化。”巴曙松表示。

　　巴曙松曾指出，76年開始的第三個十年，是日本泡沫發(fā)展的第三個十年，這是日本泡沫形成最后階段，商業(yè)用地價格高漲。經(jīng)濟的轉(zhuǎn)型，基本上供求平衡，轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。這一階段一直到泡沫破滅的這一時期。

　　面對目前所謂的“投資商業(yè)地產(chǎn)的黃金時期”，有學者曾指出，實際上眼下國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)泡沫已較為嚴重，超高的商用物業(yè)成本，將會進一步打擊公共服務(wù)業(yè)，危害經(jīng)濟與民生。

　　不少業(yè)內(nèi)人士指出，正式日本商業(yè)地產(chǎn)的超級泡沫毀了日本的經(jīng)濟，日本經(jīng)濟從此一蹶不振。

　　平安物業(yè)投資管理有限公司董事長兼CEO鄒益民曾在2010年博鰲房地產(chǎn)論壇上提出，做商業(yè)地產(chǎn)考慮的重要因素是，難以變現(xiàn)可能會壓斷資金鏈。

　　“做一個住宅的話，碰到市場不好，預期賣1萬的樓賣5000可能可以賣出去，但商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)濟環(huán)境不好的情況下，即使是半價也不見得能賣出去。”鄒益民表示。

　　森大廈做出“散售”這一決定，似乎有先見之明。