未來(lái)十年內(nèi)珠三角的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃，將對(duì)該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)深遠(yuǎn)影響，新支柱產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展將為各種商業(yè)房地產(chǎn)帶來(lái)新需求。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 陶鯉 10月27日，國(guó)際物業(yè)顧問(wèn)仲量聯(lián)行在廣州發(fā)布了一份關(guān)于珠三角城市群中的商業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓物業(yè)需求研究報(bào)告，在該份名為《珠江三角洲：提升價(jià)值鏈》的報(bào)告中，仲量聯(lián)行指出：隨著珠三角主要產(chǎn)業(yè)的演化、升級(jí)過(guò)程，以及未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，商業(yè)房地產(chǎn)在新珠三角經(jīng)濟(jì)模式中扮演的角色日益顯著，市場(chǎng)機(jī)遇也不斷增加。

　　報(bào)告指出，珠三角是中國(guó)人口最為密集，也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度最快的地區(qū)之一。2009年，珠三角常住人口約為4,800萬(wàn)，實(shí)際人口可能高達(dá)6,000萬(wàn)以上。GDP估計(jì)達(dá)到32,110億元人民幣，分別約占廣東省和全國(guó)同年GDP的82%和9%。如果將香港和澳門(mén)兩個(gè)特區(qū)經(jīng)濟(jì)體考慮在內(nèi)，把研究范圍擴(kuò)展到大珠三角地區(qū)，則2009年該地區(qū)的GDP高達(dá)49,920億元人民幣。這一數(shù)字已大大接近長(zhǎng)江三角洲（長(zhǎng)三角）的GDP值（59,710億元人民幣）。

　　仲量聯(lián)行大珠江三角洲研究部主管陳錦平指出，“未來(lái)十年內(nèi)珠三角的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃，將對(duì)該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)深遠(yuǎn)影響，新支柱產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展將為各種商業(yè)房地產(chǎn)帶來(lái)新需求。”珠三角經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及提升價(jià)值鏈后，包括寫(xiě)字樓、產(chǎn)業(yè)園以及工業(yè)物業(yè)等，需求將有所增長(zhǎng)。

　　仲量聯(lián)行廣州及深圳董事總經(jīng)理吳仲豪表示，“對(duì)于南中國(guó)的投資者、開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)重心穩(wěn)步轉(zhuǎn)向優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)將為其帶來(lái)投資和開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。而對(duì)于租戶(hù)而言，優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)的出現(xiàn)不僅將為其提供升級(jí)機(jī)會(huì)，還將推動(dòng)商業(yè)物業(yè)的租賃市場(chǎng)更深入和有效地發(fā)展。”

　　吳仲豪分析稱(chēng)，新產(chǎn)業(yè)的出現(xiàn)和發(fā)展以及國(guó)內(nèi)新興市場(chǎng)的開(kāi)放，將為珠三角營(yíng)造更有競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)環(huán)境。市場(chǎng)對(duì)更加成熟完善的房地產(chǎn)解決方案的需求將增長(zhǎng)。為了促進(jìn)和培養(yǎng)這些新型企業(yè)的發(fā)展，物業(yè)管理和資產(chǎn)管理方式也必須隨之改進(jìn)，擁有更大的靈活性，從而適應(yīng)租戶(hù)的需求。

　　仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，在珠三角城市群中，廣州和深圳的寫(xiě)字樓空間需求將最為強(qiáng)勁。目前這兩座城市的服務(wù)業(yè)已發(fā)展成熟，隨著其經(jīng)濟(jì)繼續(xù)轉(zhuǎn)型，將減少對(duì)制造業(yè)的依賴(lài)，而服務(wù)業(yè)將得到進(jìn)一步的發(fā)展。

　　“事實(shí)上，該地區(qū)為促進(jìn)新經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)展而作出的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整已經(jīng)開(kāi)始在廣州和深圳得到顯現(xiàn)。兩座城市的新中央商務(wù)區(qū)分別在珠江新城和福田中心區(qū)逐漸形成。”仲量聯(lián)行市場(chǎng)研究部門(mén)人士表示。

　　據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，目前珠三角城市的寫(xiě)字樓空間約在1,850萬(wàn)平方米，其中廣州和深圳兩市共占總存量的78%左右。如果要實(shí)現(xiàn)國(guó)家發(fā)改委制定的發(fā)展目標(biāo)，即在2012年和2020年前將服務(wù)業(yè)占珠三角GDP的比重分別提高至53%和60%，預(yù)計(jì)還需要進(jìn)一步擴(kuò)大寫(xiě)字樓空間。

　　在過(guò)去的五年時(shí)間里，新中央商務(wù)區(qū)的開(kāi)發(fā)已使廣州和深圳的甲級(jí)寫(xiě)字樓存量分別增加了一倍和兩倍。盡管市場(chǎng)需求能夠基本吸納近年來(lái)急劇增長(zhǎng)的寫(xiě)字樓存量，但由于這兩座城市新在建商業(yè)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多，預(yù)計(jì)短期內(nèi)這兩座城市的寫(xiě)字樓市場(chǎng)都將處于供過(guò)于求的狀況。不過(guò)，預(yù)計(jì)這種狀況只是短期現(xiàn)象，企業(yè)擴(kuò)張和升級(jí)要求有望帶動(dòng)寫(xiě)字樓的市場(chǎng)需求。

　　“在很多情況下，如果物業(yè)沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的業(yè)權(quán)結(jié)構(gòu)，就很難提供一個(gè)更為成熟完善的房地產(chǎn)解決方案。開(kāi)發(fā)商如果改變其'建造-出售'的企業(yè)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，成為單一業(yè)主，就不僅能夠更好地把握市場(chǎng)需求增長(zhǎng)機(jī)會(huì)，還能通過(guò)提供租賃和物業(yè)管理服務(wù)，以及在房地產(chǎn)資產(chǎn)的長(zhǎng)期升值中獲得屬于非開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的年金收入。因此，預(yù)計(jì)珠三角的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展將最終與整個(gè)亞太地區(qū)內(nèi)其他比較成熟的市場(chǎng)保持一致。”吳仲豪補(bǔ)充道。

　　報(bào)告同時(shí)指出了珠三角房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，其中之一就是市場(chǎng)的快速發(fā)展，可能導(dǎo)致部分城市例如廣州和深圳的寫(xiě)字樓市場(chǎng)出現(xiàn)短期供過(guò)于求的局面。此外，珠三角經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)向有附加值技術(shù)的產(chǎn)業(yè)也可能導(dǎo)致部分擁有傳統(tǒng)集聚優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)離析，削弱競(jìng)爭(zhēng)力。不過(guò)，仲量聯(lián)行認(rèn)為，從中長(zhǎng)期來(lái)看，市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)的需求仍相當(dāng)強(qiáng)勁。