宏觀調(diào)控歷來是左右房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵因素，此次限購(gòu)令對(duì)廣州樓市產(chǎn)生什么樣的影響？

　　9月29日樓市調(diào)控政策出臺(tái)后，各地陸續(xù)出臺(tái)相應(yīng)細(xì)則，最引人注目之處在于金融機(jī)構(gòu)與地方政府限購(gòu)的雙管齊下。目前，全國(guó)共有10多個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)令，廣州位列其中。宏觀調(diào)控歷來是左右房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵因素，此次限購(gòu)令對(duì)廣州樓市產(chǎn)生什么樣的影響？近日，本報(bào)記者多路出擊，以購(gòu)房者身份探訪多個(gè)樓盤，試圖窺得一斑。

　　10月24日，周日，廣州“限購(gòu)令”出臺(tái)第10天。

　　“如同現(xiàn)在的天氣，火熱的樓市嗖嗖刮來一陣風(fēng)，冷了”。廣州某地產(chǎn)中介工作人員小靜無聊地玩著手機(jī)，“這個(gè)月沒有錢賺，沒有心情說話”。

　　她說，過去的10天，看房子的人沒少，放盤的卻少了七八成，“哪有什么成交量？”

　　日網(wǎng)簽量暴跌、二手市場(chǎng)寒冬、價(jià)格不跌反升……“限購(gòu)令”一出，各種猜測(cè)和推斷浮出水面，不絕于耳。

　　表面上回歸冷靜的樓市，背后卻有更多力量加入博弈，對(duì)于每個(gè)參與其中的人來說，都是一場(chǎng)考驗(yàn)。

　　賣家·惜售

　　“約三成業(yè)主一夜之間決定不賣了”

　　廣州市民張麗在匯景新城、逸景翠園和麗江花園共有三套房。9月，位于海珠的怡景翠園樓盤均價(jià)一路看漲，平方均價(jià)漲到了1.5萬元。大漲的房?jī)r(jià)讓她大呼意外，當(dāng)年80多萬元購(gòu)入的100平方米房產(chǎn)，如今總價(jià)差不多翻了一番。

　　9月中旬，張麗通知租客提前解除租約。同時(shí)交待中介公司放盤，準(zhǔn)備回籠資金投資新的房產(chǎn)，“當(dāng)時(shí)準(zhǔn)備賣180萬元，這樣至少還可以再投資兩套房產(chǎn)”。

　　“9月下旬，放盤的人越來越多，價(jià)格一天一個(gè)價(jià)”，廣州中原地產(chǎn)天河北店一工作人員介紹，從6月底開始，房?jī)r(jià)就嗖嗖地往上升。

　　張麗開始到金沙洲“考察”即將開盤的樓房，她相信逸景翠園的樓盤很容易出手，“存錢不保值，肯定用于再投資房產(chǎn)”。

　　一個(gè)月后，當(dāng)中介聯(lián)系張麗，有買家想看房時(shí)，她的態(tài)度讓中介嚇了一跳，“不用來看了，加多少錢也不賣。”

　　張麗并非拍腦袋作的決定，她和老公對(duì)“限購(gòu)令”研究后，她得出的結(jié)論是：不管已經(jīng)有了幾套房，一個(gè)家庭只能再新買一套。也就是說，她再投資至少兩套房產(chǎn)的算盤，恰好被新政“限”住。

　　賣掉這一套，也只能再買一套，增值空間存疑，“還不如坐著看這套房?jī)r(jià)繼續(xù)往上漲”，張麗說。在廣州，與張麗有同樣的想法的房主并不在少數(shù)。限購(gòu)令出臺(tái)后，不少中介公司發(fā)現(xiàn)，“約三成業(yè)主一夜之間決定不賣了”。合富地產(chǎn)洛溪店工作人員說，以前打電話給業(yè)主時(shí)，第一句話是“有人要看房”，但現(xiàn)在第一句要問，“您還賣房嗎？”

　　什么時(shí)候再出手，張麗說“跟著政策走”，“限購(gòu)令只是暫時(shí)的，有松動(dòng)的那一天，如果價(jià)格合適再拋盤”。

　　“限購(gòu)令出來后，二手樓市就是一頭熱，買家著急，賣家就是不放盤”，中原地產(chǎn)車陂店陳姓工作人員抱怨，以往周末至少有30-40套房可看盤，但上周六，一整天才8套。

　　限購(gòu)令后，愿意售房的人少了，物以稀為貴，賣家地位一夜之間高了不少。記者了解到，不少二手房業(yè)主趁著這個(gè)特殊時(shí)刻“挺直了腰板”，漲價(jià)、挑付款方式、挑買家背景……

　　10月初，廣州龍口西附近一小區(qū)業(yè)主李衛(wèi)暉放盤時(shí)每平方米要價(jià)1.3萬元，限購(gòu)令一出，“少于1.6萬元，別想看房”。

　　業(yè)內(nèi)專家分析，限購(gòu)令下，業(yè)主的心態(tài)會(huì)發(fā)生分化，其中只有一兩套房的小業(yè)主可能會(huì)產(chǎn)生惜售的心理，而擁有大批量房產(chǎn)的大投資客則會(huì)選擇賣出部分房產(chǎn)降低風(fēng)險(xiǎn)，但由于房源減少，房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)很有可能不降反升。

　　買家·心急

　　“不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有什么影響，我不相信房?jī)r(jià)會(huì)降！”

　　一頭是惜售抬價(jià)的賣家，另一頭卻是心急想吃豆腐的買家。上周末，出現(xiàn)在各大中介公司的多是首次置業(yè)的年輕臉孔。

　　29歲的吳宇來自湖南，考慮買房，但之前一直觀望，限購(gòu)令一出，他決定出手了。但在回訪幾個(gè)以前看過的樓盤后，他發(fā)現(xiàn)之前看中的幾套房要么漲價(jià)了，要么已經(jīng)出售，要么就是暫時(shí)不再出售。

　　“我認(rèn)為限購(gòu)令不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)有什么影響，我不相信房?jī)r(jià)會(huì)降。”對(duì)于限購(gòu)令，吳宇的看法很有代表性。

　　“現(xiàn)在樓市充滿了未知數(shù)，不知道以后還會(huì)出現(xiàn)什么樣的政策，能買的話還是買吧，買房還是比存錢保值。”

　　相比吳宇的著急，那些手中有房的人，就顯得謹(jǐn)慎很多。再置業(yè)一般有兩種情況，改善性住房和投資性購(gòu)房。限購(gòu)令一出，不少改善性住房的買家被卡住了脖子。

　　今年40歲出頭的周國(guó)華，在廣州已有兩套房產(chǎn)，和老婆孩子住一套，岳父岳母住一套。今年初，他準(zhǔn)備把父母從河南老家接到廣州安居，并打算購(gòu)買第三套改善性住房。

　　他原本打算用公積金貸款，然而，限購(gòu)令一出，他已經(jīng)放棄。“在天河北看中的一套房全款將近200萬元，如果不能用公積金貸款，真的買不起了。”

　　“我們不是投資，家里人口這么多，實(shí)在沒地方??！”像周國(guó)華這樣被新政策“卡脖子”的人不在少數(shù)，等著政策松動(dòng)成為許多人的唯一選擇。

　　不論是暫緩買房還是急于買房，抑或捂盤惜售，博弈雙方中不少人都持有一個(gè)共同信念：從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房?jī)r(jià)還會(huì)漲。

　　張麗說，新政出臺(tái)后，總有一兩個(gè)月觀望期用來消化政策，但基本上每次調(diào)控后都會(huì)帶來房?jī)r(jià)上漲，“不說它是報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)，但增長(zhǎng)是肯定的”。

　　從2005年起，廣州房?jī)r(jià)唯一一次降價(jià)發(fā)生在2008年，降價(jià)根源是金融海嘯。從那時(shí)起的政府多次對(duì)樓市調(diào)控，調(diào)控時(shí)間越長(zhǎng)，爆發(fā)出來的購(gòu)買力就越大。越調(diào)控，房東手中的房子抓得越緊。

　　張麗在逸景翠園房屋不賣了，她也打聽了很多家中介，成交量急劇萎縮。“年輕人肯定是要購(gòu)房的，再怎么限也限不了，需求沒有減少，交易量越減少，說明不遠(yuǎn)處一定會(huì)有一個(gè)新的爆發(fā)點(diǎn)”。

　　贊同張麗持觀點(diǎn)的賣家，死死捂住樓盤，等待爆發(fā)的那一個(gè)點(diǎn)。持相同觀點(diǎn)的買家，則幾乎上躥下跳，急于籌錢購(gòu)房。

　　他們都在為那一個(gè)點(diǎn)的到來未雨綢繆。

　　開發(fā)商·精明

　　多數(shù)新盤已售罄，限購(gòu)影響甚微

　　限購(gòu)令出臺(tái)后，二手房市中博弈隨處可見，一手房市也不平靜。

　　今年8-9月，隨著4月房產(chǎn)新政松緊，精明的開發(fā)商紛紛選擇在這個(gè)時(shí)間開盤售樓，“兩個(gè)月完成了全年銷售任務(wù)和大部分利潤(rùn)指標(biāo)，資金回籠良好”，一位不愿透露姓名的地產(chǎn)公司工作人員透露。

　　據(jù)媒體報(bào)道，隨著9月份全國(guó)樓市顯著回暖，大部分房企的9月業(yè)績(jī)都創(chuàng)下歷史新高，預(yù)計(jì)2010年全年業(yè)績(jī)會(huì)比去年有顯著增長(zhǎng)。

　　限購(gòu)令出臺(tái)時(shí)，多數(shù)新盤的銷售已經(jīng)進(jìn)入尾聲。以珠江新城為例，幾處新盤大多只剩幾套被人挑剩下的房，限購(gòu)影響微乎其微。對(duì)于一些即將開盤的新樓盤，由于定位準(zhǔn)確，受限購(gòu)影響也不大。

　　近期備受追捧金沙洲萬科idea愛地住區(qū)，主推是60平米的兩房小戶型，吸引了很多人看樓。年輕的首次購(gòu)房者成為了看房主力，他們普遍表示新政影響不算很大。“會(huì)更加謹(jǐn)慎，但暫時(shí)沒有打算取消購(gòu)房計(jì)劃。”市民羅小姐說。

　　此次限購(gòu)令明確規(guī)定“限外”，但從目前情況來看，突破“限外”也并非難事。

　　于先生已移居香港，打算在廣州買一套全新三房或者四房，主要用于度假。于先生表示，新政對(duì)他們影響不大，雖然自己戶口在香港，不能提供廣州的納稅證明，但有家人在廣州工作，在程序上買房并沒有問題。

　　沈先生是浙江人，來穗經(jīng)商10年，對(duì)于外地人在廣州買房必須要出示一年以上納稅證明的措施，他表示，外地人來穗經(jīng)商，拿稅票并不是什么難事；“但現(xiàn)在調(diào)控很嚴(yán)格，要再出手買房，可能要等到明年”。

　　認(rèn)購(gòu)者·頭痛

　　“退定金！不放貸，我哪有那么多錢？”

　　表面上，限購(gòu)令對(duì)廣州一手樓市暫時(shí)影響不大，頗有“遲到”之嫌。但正是“遲到”卻讓原來隱藏的問題，一夜之間暴露。

　　陳女士，外地戶口，目前已有兩套房子。

　　9月26日，陳女士認(rèn)購(gòu)廣州某地產(chǎn)兩套房子，簽訂認(rèn)購(gòu)書并預(yù)付了4萬元押金。隨著限購(gòu)令的出臺(tái)，陳女士在10月15日與地產(chǎn)公司簽約房產(chǎn)時(shí)遇上了棘手問題。根據(jù)廣州市房產(chǎn)限購(gòu)令，第三套以及以上房貸全面停貸。這讓她很是頭痛。

　　與陳女士有同樣經(jīng)歷的市民不在少數(shù)。

　　上周日，在珠江新城某地產(chǎn)銷售處，20多位房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)者要求對(duì)方退還定金。所有的認(rèn)購(gòu)者都不是首次買房者，面對(duì)限購(gòu)令的新政出臺(tái)，大家措手不及。

　　面對(duì)退房要求，地產(chǎn)公司堅(jiān)決拒絕，依據(jù)《認(rèn)購(gòu)書》要求退定金屬于違約。該公司認(rèn)為，由于認(rèn)購(gòu)書上要求認(rèn)購(gòu)者首期支付50%，所以認(rèn)購(gòu)者中的二套房購(gòu)如果首付達(dá)不到五成，完成不了貸款，屬于自身違約行為，地產(chǎn)不予以退還定金。

　　李先生說，按照限購(gòu)令規(guī)定，他所認(rèn)購(gòu)的兩套房子都必須全額付款，“我哪里有那么多錢。如果地產(chǎn)公司堅(jiān)持不退款，我會(huì)走法律途徑。”

　　而這并不是個(gè)例。目前，該房產(chǎn)的認(rèn)購(gòu)者中非首次購(gòu)房者已成立退房群，進(jìn)行集體退房。

　　限購(gòu)令在各個(gè)城市出臺(tái)后，最直接受到影響的購(gòu)房者是在“限購(gòu)令”頒布前給了定金，但在“限購(gòu)令”出臺(tái)后才發(fā)現(xiàn)貸款無法批出、無法提供納稅證明等，無法繼續(xù)購(gòu)房。在各個(gè)城市，也陸續(xù)出現(xiàn)了因新政無法購(gòu)房是否能拿回定金的官司糾紛。