把原來(lái)不是商品、不是市場(chǎng)產(chǎn)品的東西轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)供應(yīng)，只有這一條可以平衡中國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)。

　　7月份的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，我就講其中一個(gè)：7月份我們國(guó)家的貿(mào)易順差是287億美元。金融危機(jī)以來(lái)，從單月看，這個(gè)數(shù)是比較高的。當(dāng)然前3月份還有一個(gè)小的逆差，整個(gè)上半年到7月份我們累計(jì)的順差是800多億美元。

　　下半年還有幾個(gè)月怎么樣呢？還要看。因?yàn)橥ǔ?nèi)需如果有一點(diǎn)走弱，進(jìn)口就會(huì)走弱，出口就會(huì)轉(zhuǎn)強(qiáng)，順差就會(huì)增加。今年如果有1000、2000億美元的順差，也是有可能的。我就講這個(gè)順差。

周其仁  經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院院長(zhǎng)

　　跑到房地產(chǎn)論壇講順差，好像有點(diǎn)文不對(duì)題，但我覺(jué)得這個(gè)跟我們房地產(chǎn)有很大關(guān)系。

　　順差不管多大，像去年中國(guó)的外匯儲(chǔ)備不單單是經(jīng)常項(xiàng)下的順差，還有一些跑進(jìn)中國(guó)來(lái)的錢，加到一起。去年那么大危機(jī)，全年中國(guó)增加外匯儲(chǔ)備4531億美元，這個(gè)數(shù)跟我們?cè)谧魑挥惺裁搓P(guān)系嗎？你往前看08年4600億，07年4100億美元，這些數(shù)我們聽(tīng)了都覺(jué)得找不到感覺(jué)，我想跟各位交流一下我的感覺(jué)。

　　什么是國(guó)家外匯儲(chǔ)備？國(guó)家外匯儲(chǔ)備就是國(guó)家央行從市場(chǎng)上收回來(lái)的錢。商業(yè)銀行當(dāng)中有幾百家是有權(quán)做外匯交易的。商業(yè)銀行的錢從哪里來(lái)？廣大出口企業(yè)掙來(lái)的錢，出口企業(yè)賺了外匯換成人民幣，央行一買外匯，人民幣就從央行手里到了商業(yè)銀行，一年總有四到五次貨幣周轉(zhuǎn)量。這樣的話，大家想想看，如果以去年數(shù)字為準(zhǔn)，4500億美元外匯儲(chǔ)備凈增長(zhǎng)，那放出去多少人民幣？

　　4500億美元，如果匯率6-8之間，我們?nèi)∫粋€(gè)7，就是3.2萬(wàn)億，再4、5次周轉(zhuǎn)率，假定貨幣當(dāng)局不采取任何措施，這一項(xiàng)放出去的量，3.2萬(wàn)億×4/5，這個(gè)量就是我們?cè)谑袌?chǎng)上看到的量。

　　30年前中國(guó)人有點(diǎn)外匯，是不得了的事情，因?yàn)闆](méi)有創(chuàng)匯能力。現(xiàn)在一年有這么大外匯儲(chǔ)備，首先是好事。但是好事也有我們一個(gè)招呼得了、招呼不了的問(wèn)題，這種好事都帶來(lái)巨大挑戰(zhàn)。

　　我想很簡(jiǎn)單地講清楚它的挑戰(zhàn)在什么地方。很簡(jiǎn)單地講,這部分貨幣對(duì)應(yīng)的商品已經(jīng)出口了，錢在國(guó)內(nèi)，就這么簡(jiǎn)單。因此這個(gè)錢在國(guó)內(nèi)就變成國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)平衡的一個(gè)問(wèn)題。

　　很多人一看外匯、一看順差，就覺(jué)得跟美國(guó)人有關(guān)系。但是首先是影響國(guó)內(nèi)品牌。你想想，商品出去了，錢在國(guó)內(nèi)，會(huì)發(fā)生什么事情？這個(gè)錢去追什么呢？追商品是追不平的，因?yàn)樯唐房偵a(chǎn)量一大塊出去了。

　　現(xiàn)在很多人說(shuō)鼓勵(lì)消費(fèi)，真消費(fèi)了，那個(gè)物價(jià)指數(shù)一下子就上來(lái)了，因?yàn)橘?gòu)買力超過(guò)了商品供應(yīng)量，這個(gè)是有點(diǎn)小沈陽(yáng)的幽默了。

　　商品出去了，錢留下了，這個(gè)不是一點(diǎn)點(diǎn)錢，是一個(gè)巨大的錢。如果這個(gè)錢全部買商品，國(guó)內(nèi)商品總供應(yīng)是不夠的。這個(gè)道理簡(jiǎn)單吧。非要買，物價(jià)總水平一定要上漲。

　　再看一個(gè)結(jié)構(gòu)上的問(wèn)題。大家并不是平均去買所有商品，如果追所有商品，那就是所有商品價(jià)格都調(diào)，價(jià)格之間的相對(duì)價(jià)格不變化。這中間還有結(jié)構(gòu)性的變化，巨大的購(gòu)買力在某一個(gè)時(shí)期會(huì)集中在某些商品上，那就好看了，這么大的經(jīng)濟(jì)，這么巨大的一個(gè)超過(guò)商品供應(yīng)量的購(gòu)買力，沖到哪里，哪里就有行情。

　　這十年來(lái)，有人抓住了這個(gè)行情，有人沒(méi)有抓住。這其中有一個(gè)市場(chǎng)的力量，而市場(chǎng)是不平衡的。有一些超過(guò)商品供應(yīng)能力的購(gòu)買力在國(guó)內(nèi)各個(gè)市場(chǎng)中漫游，沖到哪里，哪里就好看。

　　這十來(lái)年我們看到很多東西，從04年調(diào)控鋼鐵開(kāi)始，三大產(chǎn)業(yè)、九大行業(yè)，每一個(gè)都出行情。九大行業(yè)沒(méi)有調(diào)下去，房地產(chǎn)升溫。房地產(chǎn)沒(méi)調(diào)整下去，股票升溫。哪些投資品這些年價(jià)格不沖到頂點(diǎn)？

　　我的看法，它除了跟國(guó)民經(jīng)濟(jì)正常增長(zhǎng)平衡的力量，除了這個(gè)因素之外，還有一個(gè)不平衡。這是今天中國(guó)經(jīng)濟(jì)高度外向介入全球化，中國(guó)商品在市場(chǎng)上有競(jìng)爭(zhēng)力，創(chuàng)造巨大順差帶來(lái)的派生品。

　　你光讓購(gòu)買力追商品，是追不平的。你說(shuō)追國(guó)外商品，這個(gè)缺口可以減少，可是國(guó)外商品消費(fèi)不容易，因?yàn)槲覀冄胄性诖笫值氖帐袌?chǎng)外匯，以維持過(guò)去8.26現(xiàn)在6.8左右的匯率。為什么維持這個(gè)匯率呢？我們有巨大的出口部門，多少億的勞動(dòng)力，幾個(gè)沿海省份的經(jīng)濟(jì)都依賴著這個(gè)出口。人民幣對(duì)美元升1分錢，寫文章很容易，做出口生意的人就不得了。張瑞敏我去談過(guò)，任正非我也去談過(guò)，匯率動(dòng)一分對(duì)出口公司的成本影響巨大。所以要有一個(gè)匯率目標(biāo)，既然有匯率目標(biāo)，央行就只能在市場(chǎng)上大手買外匯。對(duì)個(gè)人企業(yè)，外匯買外國(guó)商品好還是賣給央行好，對(duì)很多人說(shuō)，與其自己買外國(guó)商品，不如賣給央行。

　　還有一個(gè)困難是跟知識(shí)有關(guān)，買外國(guó)商品、服務(wù)、資產(chǎn)，要有相應(yīng)的知識(shí)積累，要消費(fèi)信息。這方面中國(guó)作為一個(gè)大國(guó)，過(guò)去多少年封閉，這個(gè)要慢慢積累。

　　剩下還能怎么解決這塊缺口？?jī)?chǔ)蓄？中國(guó)已經(jīng)是高儲(chǔ)蓄。在座的把錢存在銀行，銀行要花成本的，銀行通過(guò)把這個(gè)錢貸出去，才能把銀行服務(wù)的投入掙回來(lái)。

　　所謂基礎(chǔ)設(shè)施，那不就是買鋼材、設(shè)備、機(jī)械？一個(gè)累計(jì)越來(lái)越大的一個(gè)由于高度外向、由于巨額順差、由于增長(zhǎng)非?？斓耐鈪R儲(chǔ)備，我們國(guó)民經(jīng)濟(jì)當(dāng)中就遇到了一個(gè)很大的對(duì)壘挑戰(zhàn)。

　　為什么這些年老要調(diào)控？其實(shí)政府也是蠻辛苦的。一會(huì)兒管這個(gè)行業(yè)，一會(huì)兒管那個(gè)行業(yè)。但是為什么要那么辛苦？就是因?yàn)橛幸粋€(gè)不平衡的力量在里頭，如果不處置好，整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的節(jié)奏就可能受影響。

　　買東西平衡不了今天的國(guó)民經(jīng)濟(jì)，儲(chǔ)蓄也平衡不了今天的國(guó)民經(jīng)濟(jì)，買外國(guó)商品、外國(guó)服務(wù)，可以幫上點(diǎn)忙，但是需要匯率機(jī)制有更大的改動(dòng)。

　　所以這些都不是當(dāng)前可以選的辦法。我想來(lái)想去可選的辦法是一條，就是這種超額的購(gòu)買力要購(gòu)買我們國(guó)內(nèi)過(guò)去不是按商品生產(chǎn)出來(lái)的資源。這個(gè)資源原來(lái)不在市場(chǎng)里頭，現(xiàn)在由于有這個(gè)購(gòu)買力，由于體制變化，把原來(lái)不是商品、不是市場(chǎng)產(chǎn)品的東西轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)供應(yīng)，只有這一條可以平衡中國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)。

　　而事實(shí)上，中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)過(guò)去多少年來(lái)，我們廣義貨幣供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于GDP增長(zhǎng)，高高在上。90年代朱總理管的時(shí)候，廣義貨幣增長(zhǎng)量超過(guò)GDP有20個(gè)百分點(diǎn)，后來(lái)大手地收，還有6-8個(gè)百分點(diǎn)。

　　房地產(chǎn)的地哪來(lái)的，世世代代就是農(nóng)民的地，你經(jīng)過(guò)市場(chǎng)一拉動(dòng)，產(chǎn)權(quán)一界定，來(lái)一個(gè)什么拍賣制度，慢慢就轉(zhuǎn)成了商品。

　　客觀地講，房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平衡，從87年土地開(kāi)始有使用權(quán)轉(zhuǎn)讓這個(gè)市場(chǎng)，90年代搞了城市房改房，啟動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)化過(guò)程，公道地說(shuō)，這對(duì)中國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)平衡做出了巨大貢獻(xiàn)。如果沒(méi)有那么多地從原來(lái)自然狀態(tài)轉(zhuǎn)為資產(chǎn)狀態(tài)，我們這個(gè)高度外向經(jīng)濟(jì)的平衡問(wèn)題會(huì)更加嚴(yán)重。

　　但不是說(shuō)這里沒(méi)有問(wèn)題。既然這是一個(gè)平衡機(jī)制，那超額購(gòu)買力如果買的壓力很大的時(shí)候，你多供地不就行了嗎？有什么好怕的？你仔細(xì)研究這里面有一個(gè)障礙，這個(gè)地原來(lái)是農(nóng)民的地，一個(gè)地從自然地變成商品狀態(tài)，要轉(zhuǎn)成國(guó)有?，F(xiàn)在誰(shuí)可以賣地？只有政府可以賣地。政府為什么可以賣地？因?yàn)檫@是國(guó)有土地。國(guó)有土地怎么來(lái)的？依法征用來(lái)的。所以房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)環(huán)節(jié)不是市場(chǎng)，市場(chǎng)講買賣、講平等交易。征用，你不想賣也得賣，什么價(jià)我來(lái)定，這就導(dǎo)致國(guó)民收入當(dāng)中很大的問(wèn)題。

　　中國(guó)這個(gè)金字塔到今天人數(shù)最多的就是農(nóng)民，農(nóng)民是國(guó)民需求的一個(gè)基礎(chǔ)。賣農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)在已經(jīng)賣到市場(chǎng)飽和了，總的供給量非常平衡。第二，賣勞動(dòng)力。第三，土地增值。中國(guó)啟動(dòng)了前兩個(gè)增加農(nóng)民收入的模式。第三個(gè)還是沿用政府征地模式。政府如果拿地修了大壩，農(nóng)民也認(rèn)了。但是如果政府把土地賣了，賣了很好的價(jià)錢，農(nóng)民慢慢就醒了，他說(shuō)原來(lái)這塊是我的地，怎么變成那么多錢？他對(duì)原來(lái)屬于他的資產(chǎn)有訴求，他就要講價(jià)錢、要制造麻煩。

　　農(nóng)民沒(méi)有別的辦法，就是人數(shù)多，往地上一坐就是一片，拆遷征地現(xiàn)在難度越來(lái)越大。其實(shí)是反映了這個(gè)資源、資產(chǎn)市場(chǎng)化當(dāng)中的初級(jí)現(xiàn)象。

　　怎么解決呢？征地制度不能一天廢了，它是地方財(cái)政的支柱。除了國(guó)有土地可以向市場(chǎng)供應(yīng)，集體用地也可以向市場(chǎng)供應(yīng)，目前已經(jīng)批準(zhǔn)了成都、重慶做這方面的事情。

　　和我的一些同事、同學(xué)在這個(gè)方向研究了一年半，我們認(rèn)為一個(gè)意義非常遠(yuǎn)大的視野。增加土地，不再僅僅是政府這一條路，我們要逐步開(kāi)始用市場(chǎng)手段動(dòng)用原來(lái)自然資源向市場(chǎng)供應(yīng)。在座各位的行話看就是深入土地一級(jí)市場(chǎng)甚至一級(jí)以前的市場(chǎng)。我們?cè)诔啥?、重慶都看到了一些我認(rèn)為很有希望的，現(xiàn)在的一些公司包括萬(wàn)科深入到農(nóng)村土地征用上。

　　農(nóng)村也是國(guó)有土地很大的組成部分，過(guò)去窮，房子破破爛爛，靠農(nóng)民自己騰不出來(lái)。他要資金進(jìn)去、規(guī)劃進(jìn)去、設(shè)計(jì)進(jìn)去，然后把農(nóng)民的住宅相對(duì)集中，住的好一點(diǎn)、漂亮一點(diǎn)，土地就騰出來(lái)了。

　　那個(gè)土地遠(yuǎn)離城市中心不值錢的，現(xiàn)在找到一個(gè)辦法我認(rèn)為是創(chuàng)造，把遠(yuǎn)離城市的土地復(fù)墾為農(nóng)地。把這個(gè)指標(biāo)作為一個(gè)權(quán)力的額度拿到市場(chǎng)交易。

　　重慶已經(jīng)在國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)下成立了地票交易所，我上個(gè)禮拜還去看第十幾次的拍賣，現(xiàn)在一畝地票最高價(jià)賣到20元。誰(shuí)買呢？就是靠近大城市發(fā)展的地方。那一次拍的20萬(wàn)畝的就是一家民營(yíng)加油站，他拍了這一畝地票。

　　當(dāng)然這個(gè)試驗(yàn)還僅僅局限在成都、重慶，沒(méi)有擴(kuò)展到全國(guó)，但是我認(rèn)為值得我們地產(chǎn)界注意。我們已經(jīng)把城市建設(shè)得很漂亮，但是農(nóng)村的房子、小鎮(zhèn)的房子還真讓我們臉紅。今天中國(guó)人出去看城市，不會(huì)很吃驚，因?yàn)槲覀冇续B(niǎo)巢呢，國(guó)外還沒(méi)有，但是我們到國(guó)外去看看農(nóng)村，看看日本的農(nóng)村、韓國(guó)的農(nóng)村，我們還有很大距離。

　　所以說(shuō)在這個(gè)領(lǐng)域上是可以找到整個(gè)行業(yè)的突破口，不單單是一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)，而是一個(gè)城鄉(xiāng)建設(shè)業(yè)，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中讓中國(guó)土地市場(chǎng)發(fā)育得更加成熟，不是用政府強(qiáng)制力征用土地，而是讓農(nóng)民土地在市場(chǎng)吸引下，從原來(lái)非市場(chǎng)狀態(tài)轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)狀態(tài)，一方面可以增加財(cái)富創(chuàng)造，一方面可以平衡高度外向的經(jīng)濟(jì)。