地產(chǎn)公司都很充裕，他們都把資金籌集了。沒(méi)有貸款可以再放，哪有什么宏觀調(diào)控？政府沒(méi)有說(shuō)不可以跟銀行貸款。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 突如其來(lái)離開瑞銀的“首富制造者”蔡洪平將在10月份正式加盟德意志銀行，擔(dān)任德意志銀行亞洲區(qū)公司金融業(yè)務(wù)主席兼企業(yè)和投資銀行部中國(guó)區(qū)主管，在投行界浸淫多年的蔡洪平最終還是留在了這個(gè)平臺(tái)之上。

　　在蔡洪平的最終去處公布之前，曾有人說(shuō)他要自己去做PE，也有人說(shuō)其可能入仕，在2010博鰲房地產(chǎn)論壇上，接受觀點(diǎn)新媒體采訪的蔡洪平首次默認(rèn)了市場(chǎng)對(duì)其去處的各種猜測(cè)，但蔡洪平表示，因?yàn)榉N種原因，他最終還是選擇了留在投行界。

　　與去年參加博鰲房地產(chǎn)論壇時(shí)不同，今年的中國(guó)房地產(chǎn)前途晦暗不明。即使如此，蔡洪平還是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)表達(dá)了積極樂(lè)觀的態(tài)度。而與此同時(shí)，蔡洪平也開始關(guān)注中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的種種弊端，其中包括保障房建設(shè)、樓市調(diào)控等問(wèn)題。

　　以下是2010博鰲房地產(chǎn)期間，蔡洪平接受觀點(diǎn)新媒體的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：前兩天統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了1到7月房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況的一系列數(shù)字，其中有一個(gè)是七月份全國(guó)70個(gè)大中城市的銷售價(jià)格漲幅是比六月持平的，這是不是說(shuō)明調(diào)控的效果目前還不是那么明顯？

　　蔡洪平：我想和國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門對(duì)房地產(chǎn)指數(shù)上漲估值有關(guān)。他取什么樣的標(biāo)準(zhǔn)，什么樣的口徑，我并不清楚，因?yàn)槲覄倧膰?guó)外回來(lái)，所以我并不了解這個(gè)情況。

　　但是，我的看法是，我認(rèn)為房地產(chǎn)真的在中國(guó)是有巨大的剛性需求。這個(gè)需求，我想如果不發(fā)生大的變化，在未來(lái)十年都是一個(gè)主要的需求推動(dòng)。我也不認(rèn)為政府就是要調(diào)控把房?jī)r(jià)壓下去。我想政府的口徑是說(shuō)，調(diào)控房?jī)r(jià)不會(huì)上漲，沒(méi)有說(shuō)調(diào)控房?jī)r(jià)下降，從來(lái)沒(méi)有這樣說(shuō)過(guò)。

　　要扼制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭，這是我看到的文件，但是沒(méi)有說(shuō)調(diào)控房?jī)r(jià)下降，都沒(méi)有說(shuō)。那六月份，七月份持平，我認(rèn)為是一個(gè)好事，我認(rèn)為還是在中央調(diào)控的一個(gè)范圍里面，還沒(méi)有說(shuō)是要打壓房?jī)r(jià)。那為什么六月，七月房?jī)r(jià)沒(méi)有上漲，會(huì)非常驚訝呢？我認(rèn)為這個(gè)很正常。

　　觀點(diǎn)新媒體：你認(rèn)為這與中央最初的目的是相符的？

　　蔡洪平：相符。我從來(lái)沒(méi)有說(shuō)打壓房?jī)r(jià)下降，只是說(shuō)房?jī)r(jià)也會(huì)到這。今年畢竟購(gòu)房多，現(xiàn)在有房子的人多，如果房?jī)r(jià)跌了對(duì)全國(guó)人民有什么好處？對(duì)大家都沒(méi)有好處的。所以，我認(rèn)為政府也沒(méi)有說(shuō)要讓房?jī)r(jià)下跌，只是說(shuō)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，我想這個(gè)目的是達(dá)到了，這個(gè)是對(duì)的，我不認(rèn)為這是太驚訝的事情。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年政府也在大力推行保障性住房，您認(rèn)為保障性住房建設(shè)加大能沖抵商品房的收縮嗎？

　　蔡洪平：保障性住房包括了廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，是嗎？我認(rèn)為這個(gè)太籠統(tǒng)。

　　我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房是一個(gè)問(wèn)題。在西方?jīng)]有經(jīng)濟(jì)適用房這個(gè)概念，當(dāng)然這并不一定要按照他們的說(shuō)法。但是，這也是商品房，今后也會(huì)有一不小心就會(huì)流到市場(chǎng)里面去的。因?yàn)槭怯挟a(chǎn)權(quán)的，我認(rèn)為有產(chǎn)權(quán)的房子就不應(yīng)該分經(jīng)濟(jì)適用房，就是應(yīng)該分高中低檔次而已。就是低檔房多造點(diǎn)而已，不要提經(jīng)濟(jì)適用房，而且這樣的話以后后患無(wú)窮。

　　買房就是一個(gè)市場(chǎng)的行為，作為房屋的銷售，那就由于地段、質(zhì)量、成本這些區(qū)別的導(dǎo)致價(jià)格不一樣就可以了。也就是高檔商品房，或者是低檔商品房，都叫商品房，我不認(rèn)為叫經(jīng)濟(jì)適用房是好。

　　因?yàn)椋坏┱o你補(bǔ)貼或者怎么樣，我覺(jué)得會(huì)帶來(lái)很多后遺癥。你告訴我未來(lái)十年，五年這些造的房他會(huì)不會(huì)賣掉，而且這里面好像沒(méi)有太多可以看的。如果現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房就像當(dāng)年的這些簡(jiǎn)單的住房，到時(shí)候又房改嗎？

　　我認(rèn)為廉租房是可以的。長(zhǎng)遠(yuǎn)的辦法就是沒(méi)房就靠廉租房解決，我認(rèn)為這是應(yīng)該的，就是有其屋。但是，不一定要有其房權(quán)的屋，這個(gè)沒(méi)必要。我認(rèn)為大規(guī)模造廉租房是應(yīng)該的，但是不應(yīng)該造經(jīng)濟(jì)適用房、經(jīng)濟(jì)適用房都不應(yīng)該這樣定義，我覺(jué)得就應(yīng)該叫低檔的商品房。政府的土地批注也好，什么都市場(chǎng)化操作，否則就會(huì)帶來(lái)很大的問(wèn)題。

　　觀點(diǎn)新媒體：但是保障房這其中還有一個(gè)是叫限價(jià)房，你認(rèn)為合適嗎？

　　蔡洪平：都不應(yīng)該。凡是人為的東西都是錯(cuò)的，凡是市場(chǎng)都應(yīng)該是一個(gè)自然的生態(tài)。

　　我們沒(méi)有那么大的力量了解那么多市場(chǎng)，比方說(shuō)人為的，商品房的市場(chǎng)的東西不要去操作。廉租房就是租給人家的，他沒(méi)有這個(gè)市場(chǎng)。房子我擁有產(chǎn)權(quán)，我讓你住這沒(méi)問(wèn)題，但是我沒(méi)房子住就放出去，制定標(biāo)準(zhǔn)。

　　但是，走向市場(chǎng)，有產(chǎn)權(quán)的房子，就不要說(shuō)什么限價(jià)房，凡是人為的一定錯(cuò)，除了在戰(zhàn)爭(zhēng)年代是非常時(shí)期。這種情況下，就是應(yīng)該完全市場(chǎng)化操作，不應(yīng)該去太多干預(yù)市場(chǎng)。凡是人為政府總有聰明的時(shí)候，他其實(shí)就是在犯錯(cuò)誤的時(shí)候。

　　觀點(diǎn)新媒體：那些既不能住廉租房，又買不起商品房的人怎么辦呢？

　　蔡洪平：廉租房呀，還沒(méi)有房子的人為什么進(jìn)不去呢？廉租嘛，很多房子隨便租，限定范圍、城市。大學(xué)生、工人、教師都有房子住，一個(gè)不差。你以后想買房子去，就努力奮斗。你如果不想奮斗，就一輩子租房子也行，這不是問(wèn)題，我覺(jué)得這個(gè)就可以了。

　　不要在價(jià)格上人為限制，因?yàn)橥恋貎r(jià)格的貧瘠對(duì)政府來(lái)說(shuō)也是國(guó)有資產(chǎn)的流失，我認(rèn)為沒(méi)有必要，完全沒(méi)有必要。

　　觀點(diǎn)新媒體：那您認(rèn)為保障性住房建設(shè)加大能沖抵商品房的收縮嗎？

　　蔡洪平：有可能，從供應(yīng)來(lái)說(shuō)是有可能。但是我認(rèn)為這是一個(gè)權(quán)宜之計(jì)，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是后患無(wú)窮。

　　觀點(diǎn)新媒體：就不是一個(gè)解決根本問(wèn)題的方法？

　　蔡洪平：對(duì)。還有一個(gè)辦法可以做，增加容積率也可以。為什么容積率其實(shí)1都不到？現(xiàn)在是0.8，為什么不是1、2呢？你就搞大一點(diǎn)，樓再高一點(diǎn)為什么不可以呢？

　　我們這種計(jì)劃經(jīng)濟(jì)出來(lái)的容積率早就應(yīng)該變了，容積率翻一倍就是一倍的土地出來(lái)了。當(dāng)然，容積率的發(fā)展同時(shí)也要注意綠化、注意環(huán)境，而且容積率這東西控制不好往往在很多地方會(huì)產(chǎn)生腐敗，和成為滋生腐敗尋找的一個(gè)目標(biāo)，但是這個(gè)辦法是可以的。

　　觀點(diǎn)新媒體：今年上半年有很多的人士認(rèn)為下半年可能很多房企的資金鏈會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，會(huì)比較緊縮，您覺(jué)得會(huì)嗎？

　　蔡洪平：我不認(rèn)為。我的地產(chǎn)公司都很充裕，他們都把資金籌集了。沒(méi)有貸款可以再放，哪有什么宏觀調(diào)控？政府沒(méi)有說(shuō)不可以跟銀行貸款。

　　觀點(diǎn)新媒體：但是企業(yè)的資金來(lái)源很大一部分還是銷售資金回籠，而今年很多企業(yè)銷售不見(jiàn)得會(huì)很好。

　　蔡洪平：你看星河灣一個(gè)晚上就把錢收回來(lái)了。

　　觀點(diǎn)新媒體：不是每一個(gè)企業(yè)都像星河灣。

　　蔡洪平：別的企業(yè)也活得很好，現(xiàn)在房地產(chǎn)需求量很大。企業(yè)的資金還不錯(cuò)，我想這個(gè)是一個(gè)好現(xiàn)象，對(duì)好企業(yè)也很不錯(cuò)，差企業(yè)那抱歉，這都是正常的。

　　我認(rèn)為目前的勢(shì)頭很好，我不認(rèn)為目前調(diào)控下來(lái)沒(méi)有死就不錯(cuò)。成熟的房地產(chǎn)沒(méi)有一個(gè)是喜歡房?jī)r(jià)亂漲，漲到后面就意味著什么都會(huì)來(lái)了。其實(shí)，真正成熟的房地產(chǎn)是不怕調(diào)控，調(diào)控反而有利于中國(guó)的好的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，反而有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這是需要時(shí)間證明。

　　觀點(diǎn)新媒體：您會(huì)認(rèn)為這次的調(diào)控會(huì)對(duì)企業(yè)造成一些根本性的影響嗎？

　　蔡洪平：沒(méi)有，而且會(huì)變得更好。