今年上半年的業(yè)績是中駿置業(yè)成立以來最好的一個半年，今年全年的業(yè)績也將會是中駿置業(yè)成立以來最好的一年。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 鄧敏華 8月18日，中駿置業(yè)在香港召開業(yè)績發(fā)布會公布2010年上半年的營運(yùn)數(shù)據(jù)，中駿置業(yè)董事長黃朝陽，副總裁李維，以及首席財務(wù)官李少波出席了業(yè)績發(fā)布會。

　　根據(jù)中駿置業(yè)的業(yè)績公告，上半年中駿置業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)額達(dá)到20.9億人民幣，同比去年增長308%，其中股東應(yīng)占為人民幣6.13億元。比去年增長110%，其中核心盈利達(dá)到6.07億元，同比增長386%。

　　1-6月份，中駿銷售金額達(dá)到12.28億元，比去年同期增長了51%。上半年中駿置業(yè)完成了收購215萬平方米的土地儲備。截止到6月30日，中駿置業(yè)的土地儲備面積達(dá)到857萬平方米。

　　中駿置業(yè)副總裁李維在業(yè)績會上指出，今年上半年的業(yè)績是中駿置業(yè)成立以來最好的一個半年，今年全年的業(yè)績也將會是中駿置業(yè)成立以來最好的一年。

　　截止到6月30日，中駿置業(yè)的凈負(fù)債約為23%，而去年年底為65%，目前其還有尚未使用的101億元授信額度，中駿置業(yè)將適當(dāng)考慮提高負(fù)債率以圖獲取更多的市場機(jī)會。

　　以下是中駿置業(yè)的中期業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實(shí)錄：

　　市場判斷

　　Q：公司的項(xiàng)目主要位于二三線城市，能介紹一下新政后這些城市的表現(xiàn)嗎？

　　李維：應(yīng)該來說，二、三線（城市）是剛性需求的城市，在4月17號宏觀調(diào)控政策出來以后，出現(xiàn)了觀望的心態(tài)。但是衣食住行，這些東西是生活的必需。所以剛性需求還是會釋放出來，從目前來看，我認(rèn)為，7、8月份市場會比5、6月份會更好一些。

　　大家應(yīng)該更加理性去看待這個市場的發(fā)展。我們認(rèn)為國家的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是為了讓行業(yè)更加健康發(fā)展。從目前來看，整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是健康的。在這種情況下沒有理由讓房地產(chǎn)價格出現(xiàn)暴跌。未來的10到20年，我想中國的房地產(chǎn)市場還是比較樂觀的。

　　Q：你是否覺得今年下半年二、三線城市的房價還是會平穩(wěn)增長?

　　李維：我講的是平穩(wěn)，目前總體的情況是比較平穩(wěn)的，我個人看不出有什么太大的動蕩。

　　另外就是有人經(jīng)常提到，會不會再出臺更嚴(yán)厲的措施，我們的看法是，今年下半年，中央政府以及地方政府可能工作的重點(diǎn)是把已經(jīng)出臺調(diào)控措施落實(shí)，去貫徹。從目前的情況來看，我們看不出有必要再出臺更多的更嚴(yán)厲的調(diào)控。所以我們認(rèn)為接下去的房地產(chǎn)會呈現(xiàn)平穩(wěn)健康的發(fā)展。

　　商業(yè)策略

　　Q：公司上半年的毛利率較去年有所上升，請問這種增長是否可以持續(xù)，公司有沒有信心維持這樣的毛利率？

　　李維：上半年我們項(xiàng)目的毛利率是比較高，主要是因?yàn)楫a(chǎn)品的原因，像北京的項(xiàng)目本身的售價比較高，所以帶來比較高的毛利率。因?yàn)槲覀冇幸粋€土地增值稅。所以銷售毛利率并不能簡單去看是不是上升。對我們來講更有指標(biāo)性意義的應(yīng)該是銷售凈利潤。

　　一般來說，如果一塊土地地價是零，那么最高的銷售收益也一定不會超過20%。所以我們目前在看項(xiàng)目銷售的凈利潤一般是在15%-20%。這是未來我們土地儲備控制的情況。

　　Q：上半年，公司的租金收入上漲較快，公司在商業(yè)地產(chǎn)方面的目標(biāo)是怎樣的？

　　李維：今年我們在北京世界城的項(xiàng)目，底下的商業(yè)街已經(jīng)開始出租，目前出租率達(dá)到80%，預(yù)計年底將全部出租。另外財富中心是我們的一個大型城市綜合體，涵蓋了酒店、寫字樓，商業(yè)建筑面積達(dá)到了60萬平方米，計劃在下半年開工。我們鞍山的項(xiàng)目也是一個城市綜合體的項(xiàng)目，里面也有商品房、酒店。

　　我們正在考察更多城市的綜合體項(xiàng)目。公司商業(yè)地產(chǎn)的比重會進(jìn)一步的加大，我們希望在2012年底的時候，商業(yè)地產(chǎn)的比重達(dá)到20%-30%的比例。未來我們的租金收益也會逐步的達(dá)到凈利潤30%的比例。

　　Q：公司的定價策略比較進(jìn)取，下半年供應(yīng)放量，公司有沒有一個價格調(diào)整？

　　李維：從過去到現(xiàn)在，我們的定價策略都不是所謂的進(jìn)取，我們其實(shí)很穩(wěn)健的，因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)品品質(zhì)比別人好，定價也比別人高。并不代表說我們定價是進(jìn)取的。

　　下半年我們會延續(xù)這樣的定價策略，會充分考慮到市場的預(yù)期，兩個完全不同的樓盤，其定價應(yīng)該是不同的公式，不同的效果，不同的地段，不同的品質(zhì)，定價高不代表進(jìn)取，而是代表品質(zhì)。

　　土地儲備

　　Q：公司下半年土地儲備計劃新增情況，主要會分布在那些區(qū)域或者城市？

　　李維：我們計劃今年土地儲備能夠新增大概300萬平方米，我們在鞍山拿到的項(xiàng)目，還有北京拿的項(xiàng)目以及在廈門也拿了一些項(xiàng)目，這些項(xiàng)目新增土地儲備已經(jīng)達(dá)到210多萬平方米，下半年我們最主要還是會到環(huán)渤海區(qū)域發(fā)展，會在北京、天津、遼寧，遼東半島以及山東半島這些區(qū)域布局。

　　Q：北京項(xiàng)目包含了拆遷，公司預(yù)計拆遷完成時間是什么時候，拆遷成本會否很高？

　　李維：北京的項(xiàng)目，是我們收購央企退出地產(chǎn)的股權(quán)取得的，項(xiàng)目位于北二環(huán)，過去中石油的主營業(yè)務(wù)不在房地產(chǎn)行業(yè)，所以其對這個項(xiàng)目并沒有全力的去做。

　　這個項(xiàng)目涉及到第一個是拆遷的問題，第二個就是規(guī)劃調(diào)整。這個項(xiàng)目拆遷量也不是特別大，規(guī)劃調(diào)整得到了公司管理層的同意。我們在明年上半年完成拆遷。經(jīng)過測算，加上拆遷成本，整個地價應(yīng)該會控制在1.7萬-2萬/平方米。

　　我們計劃把它打造成一個標(biāo)志性的高檔精品房，這個對于我們的品牌知名度，美譽(yù)度也是一個很好的提升。我們拿到這個項(xiàng)目時，有一個記者打電話跟我說，“你花了1.26億拿到這個項(xiàng)目，你的廣告效益超過10個億。”

　　Q：公司目前會不會繼續(xù)接手央企的房地產(chǎn)股權(quán)，接下來會不會通過同樣方式來增加北京這樣一線城市的土地儲備？

　　李維：土地儲備增加方面，我們一直是采用靈活性的策略，公司2/3的土地是通過收購、合作的方式取得，也有通過招拍掛的拿的。我們不會拘泥于一種方式?jīng)Q定要往哪一條路走。

　　目前公司有專門的戰(zhàn)略發(fā)展土地儲備部門，他們會不斷收集有關(guān)項(xiàng)目信息，包括項(xiàng)目收購、項(xiàng)目出讓，也有招拍掛的信息。我們會根據(jù)公司的據(jù)點(diǎn)，公司的業(yè)務(wù)來篩選。取得一個項(xiàng)目我覺得是一個緣分。

　　融資與負(fù)債

　　Q：公司在土地上采取比較靈活的策略，想問一下公司在融資方面的策略是怎樣的？

　　李維：我們的凈負(fù)債率只有23%，我們賬上的現(xiàn)金流，整個的財務(wù)都是非常良好。我們也注意到最近有一些房地產(chǎn)企業(yè)在做一些新的融資，對新的融資方案，我們從來就是持一種開放不排斥的態(tài)度。

　　我們會深入的分析和研究各種新的融資渠道，不斷的調(diào)整，不斷的優(yōu)化我們整個的資金以及融資架構(gòu)。同時我們會做好公司的整個財務(wù)報表以及各項(xiàng)目的準(zhǔn)備。如果有很好的資金窗口，我們不排除采用一些新的融資方式。但是融資我們基于一個前提，一定要給我們的投資者利益最大化，對公司的長遠(yuǎn)發(fā)展是非常有利的。

　　Q：今年有可能融資嗎？公司的凈負(fù)債較低，未來會不會加大購地方面的開支，提高凈負(fù)債的水平？

　　李維：其實(shí)融資不僅僅取決于公司的意見，更多的可能還有市場的情況，所以我們會一直關(guān)注這個情況。如果有很好的市場時間窗口，有很好的市場環(huán)境，如果是對股東有利，對公司有利的事，我們?yōu)槭裁床蛔觥?/p>

　　23%的凈負(fù)債率，我覺得在中國大陸是偏低。對于像中國大陸經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的區(qū)域，我們這樣一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)，我們認(rèn)為我們的凈負(fù)債率還是可以適當(dāng)?shù)奶岣咭稽c(diǎn)。我們會參考國內(nèi)一些大的地產(chǎn)公司過去的經(jīng)驗(yàn)，會適當(dāng)?shù)母鶕?jù)公司發(fā)展的情況調(diào)高一些，我們這些調(diào)高也還是在非常健康的狀態(tài)下。