我們從日本房地產(chǎn)演變的趨勢(shì)和過程，可以反思我們已經(jīng)走過的發(fā)展道路，進(jìn)一步把握發(fā)展的重點(diǎn)和策略。

　　2010年8月11日-14日，2010博鰲房地產(chǎn)論壇在海南博鰲開幕。論壇邀請(qǐng)了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強(qiáng)、劉曉光、施永青、凌克等學(xué)者和企業(yè)精英參會(huì)，共議“新政下的中國房地產(chǎn)”。

　　以下為著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松先生12日下午的現(xiàn)場(chǎng)演講實(shí)錄：

　　謝謝主持人，剛才肖莉女士對(duì)于房地產(chǎn)金融的介紹，是對(duì)我們這些金融從業(yè)者無聲的批評(píng)。

　　確實(shí)這么多年，我們討論房地產(chǎn)金融，都不好意思說房地產(chǎn)金融，充其量就是一個(gè)房地產(chǎn)貸款或者貸款的變種形式、替代形式。至于說到具體的貨幣政策跟金融這個(gè)方面相關(guān)，很多政策的出發(fā)點(diǎn)來自于對(duì)房地產(chǎn)泡沫以及泡沫破滅可能對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)形成巨大沖擊的一種擔(dān)心，以這個(gè)出發(fā)點(diǎn)來推動(dòng)的。

　　所以20分鐘的時(shí)間，我想今天自己定一個(gè)題目，把我最近重點(diǎn)分析、觀察、思考的一些問題跟大家做一個(gè)匯報(bào)。 

　　近期在中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷過一段上漲之后的調(diào)控，大家本能地就會(huì)提起日本的泡沫經(jīng)濟(jì)，日本的房地產(chǎn)泡沫。所以我想把近期對(duì)日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不同階段的一些特征和我們對(duì)當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的借鑒在20分鐘給大家做一個(gè)匯報(bào)。

　　大致上來看，我們說日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)起飛時(shí)期，從1955年以來經(jīng)歷了非常典型的四個(gè)十年。

　　第一個(gè)十年，是1955年起始，這個(gè)時(shí)期日本完成了戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)起飛，典型投資主導(dǎo)模式推動(dòng)發(fā)展。

　　第二個(gè)十年，開始于1966年，這個(gè)時(shí)候強(qiáng)調(diào)投資主導(dǎo)向消費(fèi)內(nèi)需主導(dǎo)。家庭收入持續(xù)增長引發(fā)房地產(chǎn)空前發(fā)展。

　　第三個(gè)十年，從1976年開始，日本經(jīng)濟(jì)也進(jìn)入一個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整、轉(zhuǎn)型的所謂的新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，國民收入高速增長轉(zhuǎn)向穩(wěn)定增長。

　　第四個(gè)十年，從90年之后的十年稱為迷失的十年。在不同的時(shí)期，不同發(fā)展主要增長動(dòng)力不一樣，特征也有很大差異，所以跟我們現(xiàn)在做一個(gè)對(duì)照，可以做一個(gè)大致的參照。 

　　與日本經(jīng)濟(jì)四個(gè)十年相對(duì)應(yīng)，基本上它的房地產(chǎn)也分成四個(gè)階段。

　　第一個(gè)階段，1955年開始的第一個(gè)十年，日本房地產(chǎn)發(fā)展最主要的推動(dòng)力是保障型住房。20世紀(jì)50年代中期之后，也是快速推動(dòng)工業(yè)化的時(shí)期。

　　這一時(shí)期日本房地產(chǎn)面臨最大問題就是供給不足，全國無房戶超過400萬戶，大量的工業(yè)化，需要大量的勞動(dòng)者有住的地方，只有提供充足保障性住房才能維持工業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　實(shí)際上香港的保障性住房體系的建設(shè)它直接的推動(dòng)力也是這一個(gè)，直接導(dǎo)火索當(dāng)然是那一場(chǎng)圣誕的大火，但是香港地價(jià)上升怎么維持工業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力？日本做了什么呢？日本從戰(zhàn)后的叫做應(yīng)急性政策轉(zhuǎn)成具有長遠(yuǎn)規(guī)劃的分層次住房政策，并分別于1950、1951、1955年連續(xù)出臺(tái)了影響深遠(yuǎn)的三部法律，叫做住宅金融共庫法、日本住宅工廠法來推動(dòng)日本的針對(duì)低收入階層的公營住宅，針對(duì)中高收入的私營商業(yè)住宅。

　　截至1965年，日本政府經(jīng)過10年保障性住房建設(shè)，整體上日本住房存量達(dá)到大約2800萬套，人均房間數(shù)達(dá)到0.9左右，戶均住房套數(shù)基本接近1%。這說明日本經(jīng)過這一階段，基本上住房短缺問題在工業(yè)化時(shí)期解決。

　　昨天觀點(diǎn)的記者跟我訪談，我說不要跟我談那么遠(yuǎn)，我就看兩個(gè)指標(biāo)，戶均住房套數(shù)，一個(gè)家庭是不是有對(duì)應(yīng)一套房子，如果沒有對(duì)應(yīng)的，你講什么都白搭，你讓他租還是買？總是要有房子對(duì)應(yīng)。

　　我們?cè)诠I(yè)化快速推進(jìn)時(shí)期，維持工業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力和城市化的推進(jìn)，缺少這一環(huán)，目前看來是會(huì)制約我們的工業(yè)化、城市化。大家設(shè)想一下如果日本沒有1955年開始的第一個(gè)十年快速的保障性住房大規(guī)模的建設(shè)，后來它的整個(gè)工業(yè)的發(fā)展，出口的發(fā)展，包括房價(jià)的上漲承受程度整個(gè)社會(huì)會(huì)低很多很多。