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凌克：創(chuàng)新推動下一個黃金十年
作者: 凌克     時間: 2010-08-12 15:07:45    來源: [ 觀點(diǎn)網(wǎng) ]

如果中國的住宅開發(fā)，現(xiàn)在進(jìn)入了開發(fā)的終期，但是消費(fèi)還是在中期，所以有非常多的消費(fèi)市場空間。

　　2010年8月12日-14日，2010博鰲房地產(chǎn)論壇在海南博鰲開幕。論壇邀請了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強(qiáng)、劉曉光、施永青、凌克等學(xué)者和企業(yè)精英參會，共議“新政下的中國房地產(chǎn)”。

　　以下為金地集團(tuán)董事長凌克先生12日下午的現(xiàn)場演講實(shí)錄：

　　凌克：我今天發(fā)言主題是創(chuàng)新推動下一個地產(chǎn)的黃金十年?，F(xiàn)在我們發(fā)展商的規(guī)模都越做越大，大家規(guī)模都做到300、500、1000億的時候，我們這個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)應(yīng)該怎么發(fā)展？
 
 
　　另外中國社會也在不斷進(jìn)行轉(zhuǎn)型，由一個出口外向型的社會向一個內(nèi)需和消費(fèi)型的社會轉(zhuǎn)型當(dāng)中，我們這些房地產(chǎn)公司應(yīng)該怎么發(fā)展？
 
　　我本人在這里做了一點(diǎn)探討，希望這些探討可以給大家一些幫助。這些觀點(diǎn)也不一定對，所以希望大家批評指正。 
 
　　第一個要談的就是今后我們這個業(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)變。在過去的十年，這些地產(chǎn)公司資產(chǎn)都由幾個億發(fā)展到今天的幾百個億，規(guī)模擴(kuò)大了不少。但今后的十年，這些地產(chǎn)公司由現(xiàn)在幾百個億可以發(fā)展到1000個億、2000個億。
 
　　今后大家在中國房地產(chǎn)競爭中會面臨一種什么樣的競爭？首先看到的就是這個公司的規(guī)模擴(kuò)大了；第二看到就是今后所開發(fā)的這些物業(yè)都是綜合型的，既有住宅，也有商業(yè)；第三個就是這個投資規(guī)模都巨大，由現(xiàn)在的一個項(xiàng)目幾十個億的投資發(fā)展到今后一個項(xiàng)目100、200億的投資。
 
　　我們可以看到的比較多的出現(xiàn)這樣一些項(xiàng)目，就是在城市中心舊城的和舊村的改造。我們也可以看到很多在城市副中心的大規(guī)模的綜合型的開發(fā)區(qū)。所以這兩類項(xiàng)目都要求開發(fā)商具有非常強(qiáng)的商業(yè)開發(fā)的能力。
 
　　商業(yè)開發(fā)能力，就是我們這些今后的開發(fā)商必須要具備的一種能力。這樣的能力的培養(yǎng)在過去幾年我們也做了一些嘗試，我們其中之一嘗試就是在北京建國門外大街建設(shè)的北京金地國際花園，北京金地國際花園建筑面積40萬平方米，其中住宅25萬平方米，辦公樓15萬平米。
 
　　住宅當(dāng)然就是在過去的幾年都已經(jīng)賣掉了，辦公樓就是我們自己持有、對外招租。辦公樓的建設(shè)對我們這樣一家公司是一種新的能力的培養(yǎng)，對辦公樓今后的運(yùn)營也是一種新的要求，所以在這方面都要去向我們這些老牌的香港公司學(xué)習(xí)。
 
　　通過這種長時間的不斷的培訓(xùn)、培養(yǎng)，辦公樓也取得了比較好的商業(yè)業(yè)績。當(dāng)時投資這個辦公樓是1.5億，2002年投資，近期對辦公樓做的一個估值，在6億美金左右。
 
　　我們投資住宅的時候花了3年時間把它賣掉，投資回報在兩倍左右。辦公樓長期持有下來，包括它的租金回報，資產(chǎn)增值，這樣算下來投資了6年，也有4倍多回報。好的地段開發(fā)好的辦公樓，當(dāng)然是非常有價值的。 
 
　　最近我們在深圳新的市政府對面又拆掉了一個舊村，對這個舊村做了一個改造，建筑面積60萬平米，其中有25萬平方米就是購物中心，其他的35萬平方米就是辦公樓，已經(jīng)在設(shè)計(jì)和施工階段。
 
　　我們也很努力地爭取把深圳這個項(xiàng)目打造成中國的最好的項(xiàng)目，但是這個所付出的努力是非常長的。就是像早上陳總說的，請了國際一流的策劃師，請了國際最好的設(shè)計(jì)師，但是最后關(guān)鍵還是開發(fā)商自己的技術(shù)要成為國際一流才能做到，所以我們都在不斷努力。
 
　　這個是我想說的一方面發(fā)展的方向。中國由一個出口型大國轉(zhuǎn)向成為一個消費(fèi)型大國，我們的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化。如果中國的住宅開發(fā)，現(xiàn)在進(jìn)入了開發(fā)的終期，但是消費(fèi)還是在中期，所以有非常多的消費(fèi)市場空間。在美國可以看到前十名大的住宅開發(fā)商，同時也在美國看到有前十名專門開發(fā)經(jīng)營這些商業(yè)，開發(fā)經(jīng)營我們說的購物中心的這些開發(fā)商，規(guī)模和我們看到的住宅商一樣大，但是中國現(xiàn)在就沒有。
 
　　我們現(xiàn)在有一兩家做的挺好，比如大連萬達(dá)，他們經(jīng)過十年嘗試，現(xiàn)在做得越來越好，這是非常值得大家高興的。剛才也聽說張總準(zhǔn)備開發(fā)自主品牌的酒店，這都是非常難得，這些都是非常好的發(fā)展方向。這些對大的公司自身發(fā)展就有這樣的要求，對其他有志于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，也會有非常好的商情。 
 
　　但是商業(yè)地產(chǎn)怎么樣才能做好？一方面要有商業(yè)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營的能力，但也同時需要有一個非常好的金融平臺，因?yàn)樽≌_發(fā)和商業(yè)開發(fā)盈利模式不一樣，投資者也不一樣。
 
　　所以在這里也要呼吁我們中國的管理部門、中國證券管理部門和中國銀行保險管理部門應(yīng)該要創(chuàng)造出來金融的平臺，我們地產(chǎn)公司，自身也需要創(chuàng)辦更多的商業(yè)持有的基金或者說把商業(yè)物業(yè)打包去上市。所以要開發(fā)好商業(yè)，地產(chǎn)公司自身也需要做好房地產(chǎn)經(jīng)營。這是我講的第一個。 
 
　　第二個，講講工業(yè)地產(chǎn)。工業(yè)地產(chǎn)在中國來說，現(xiàn)在是方興未艾。我們在珠海做了一個工業(yè)地產(chǎn)的試點(diǎn)，占地不大，1平方公里，容積率在1左右，開發(fā)小小的這種辦公樓，然后把它賣給全國各地、廣東各地工業(yè)企業(yè)、商業(yè)企業(yè)、文化企業(yè)。
 
　　我覺得這個也是非常好的。原來我們工業(yè)區(qū)開發(fā)起來都像一個火柴盒，我們?yōu)槭裁床荒荛_發(fā)成像一個小別墅呢？這個是挺好事。這里他不僅僅是一個工業(yè)區(qū)，我們可以想象今后中國的城市化建設(shè)中，新城市開發(fā)不過也就是由這樣的工業(yè)區(qū)、商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)組成而成。
 
　　所以今后我們最大的發(fā)展商應(yīng)該和政府一起來合作開發(fā)新的中心區(qū)。一方面可以使我們土地供應(yīng)更好，現(xiàn)在我們政府一家供應(yīng)土地還不是最好的方法，私人機(jī)構(gòu)也應(yīng)該參加，把土地供應(yīng)的更好。
 
　　另一方面，也可以把一級開發(fā)、二級開發(fā)聯(lián)動起來，那就是建設(shè)新城區(qū)，使中國新城區(qū)建設(shè)提高到一個更高的水平。不管是你開發(fā)新城區(qū)，還是開發(fā)大規(guī)模的商業(yè)區(qū)，我想房地產(chǎn)金融都是最重要的依托。
 
　　所以所有的公司，特別是大的公司對房地產(chǎn)金融這方面業(yè)務(wù)應(yīng)該是努力地建設(shè)。我們在過去幾年一直努力探討人民幣房地產(chǎn)基金的建設(shè)，現(xiàn)在也開始做了一些嘗試，今后希望做得越來越好或者做得越來越大。 
 
　　還有一方面，中國的地產(chǎn)公司對自身要求要國際化。原來我們希望有更多股東來自全球，我想今后要求要更高。中國遲早要走到一天，都要走到這一步，就是中國今后將會成為一個貨幣的輸出國。
 
　如果在十年后，中國成為一個貨幣的輸出國的時候，我們這些房地產(chǎn)企業(yè)沒有做好這些準(zhǔn)備，你是無法到國外去做一個投資。你無法在國際市場上實(shí)現(xiàn)購并，你也無法管理好一個國際化公司。
 
　　在未來十年做好準(zhǔn)備，準(zhǔn)備迎接中國的貨幣的輸出。我們說中國這些地產(chǎn)商應(yīng)該在中國有自己的融資平臺，在國際上也應(yīng)該有國際上的融資平臺。既能做好人民幣業(yè)務(wù)，也能做好外幣業(yè)務(wù)。
 
　　第二方面，產(chǎn)品的創(chuàng)新，產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑水平提高，這些工作都是中國企業(yè)過去幾年不斷在學(xué)習(xí)的過程中。像美國最大幾個開發(fā)商他們開發(fā)的產(chǎn)品或者說他們自身的技術(shù)、管理，我也跟他們做過很多交流。另外中國發(fā)展商也聘請了非常多的國際上的一流的、最大牌的這些設(shè)計(jì)師幫我們做這樣的設(shè)計(jì)。
 
　　第三，現(xiàn)在中國的建筑師水平已經(jīng)在不斷提高。但是現(xiàn)在都到了某一個瓶頸，這個瓶頸無就是有一些建筑技術(shù)的水平停滯，這方面追求要不斷提高。我們最近提出了一個產(chǎn)品，把別墅搬到空中去。說起來也挺簡單，就是造成這種大平面這樣一種比較高檔的住宅同時給每家每戶都自己安排了單獨(dú)的電梯，讓每家每戶都可以感覺到有天有地，雖然他們住在多層樓宇當(dāng)中，但是享受是別墅的感覺。
 
　　另外管理方面也要不斷創(chuàng)新，從單項(xiàng)目管理到多項(xiàng)目實(shí)行矩陣式管理，到一個公司非常大的時候一定要分級授權(quán)管理，這些管理模式對我們成本控制、工作是非常有幫助的?？傮w來說，我們要不斷去創(chuàng)新，就可以使我們公司經(jīng)營的更好，謝謝！
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