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張寶全：商業(yè)地產(chǎn) 從陪嫁丫頭到搶手新娘
作者: 張寶全     時(shí)間: 2010-08-12 14:46:29    來(lái)源: [ 觀點(diǎn)網(wǎng) ]

中國(guó)地產(chǎn)有史以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)基本上就是一個(gè)陪嫁的丫頭的位置。

　　2010年8月11日-14日，2010博鰲房地產(chǎn)論壇在海南博鰲開(kāi)幕。論壇邀請(qǐng)了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強(qiáng)、劉曉光、施永青、凌克等學(xué)者和企業(yè)精英參會(huì)，共議“新政下的中國(guó)房地產(chǎn)”。

　　以下為今典集團(tuán)董事長(zhǎng)張寶全先生12日下午的現(xiàn)場(chǎng)演講實(shí)錄：

　　張寶全：各位朋友，下午好！我今天講商業(yè)地產(chǎn)。中國(guó)地產(chǎn)前15年的繁榮我認(rèn)為不會(huì)再出現(xiàn)了，中國(guó)就是因?yàn)樵谟?jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，沒(méi)有商品房市場(chǎng)，當(dāng)有這個(gè)市場(chǎng)后，到前幾年為止已經(jīng)差不多了。

　　第一套房已經(jīng)基本滿足了需求，現(xiàn)在我認(rèn)為進(jìn)入了一個(gè)換房時(shí)代。第一套房買(mǎi)完后，現(xiàn)在再買(mǎi)針對(duì)自己需求的新的一個(gè)根據(jù)自己需要的一個(gè)房。中國(guó)房地產(chǎn)動(dòng)力是什么？我個(gè)人認(rèn)為就是新的增長(zhǎng)需求。新的增長(zhǎng)需求一定會(huì)成為下一輪地產(chǎn)根本的動(dòng)力。

 
　　今天我想講商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)開(kāi)始的時(shí)候就有了，比如社區(qū)的會(huì)所，包括一些酒店等等。中國(guó)地產(chǎn)有史以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)基本上就是一個(gè)陪嫁的丫頭的位置。比如覺(jué)得這個(gè)地方?jīng)]有酒店不好，能不能在規(guī)劃里加一個(gè)酒店。
 
　　地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也是一樣，把這個(gè)酒店作為小區(qū)配套，并不是地區(qū)需要的商業(yè)物業(yè)。我認(rèn)為要統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的話，是非常嚴(yán)峻的。大部分配給地產(chǎn)組團(tuán)這樣的商業(yè)包括酒店，大部分可能都處于非盈利狀態(tài)或者說(shuō)依然是虧損的狀態(tài)。 
 
　　現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)在今天會(huì)被大家重視的原因是什么？就是剛才講的轉(zhuǎn)型。地產(chǎn)商在新的形勢(shì)下轉(zhuǎn)型是什么？一定是從單一產(chǎn)品向多元化產(chǎn)品。
 
　　還有一個(gè)作為企業(yè)最重要的轉(zhuǎn)型就是，我們要從單一的開(kāi)發(fā)向開(kāi)發(fā)加投資來(lái)轉(zhuǎn)型。我們以前基本上蓋了房子就去賣(mài)，在今天，如果蓋的房全部賣(mài)掉，所掙的錢(qián)在今天來(lái)講，投資回報(bào)率已經(jīng)很低了。
 
　　以前用1000萬(wàn)做3、5個(gè)樓盤(pán)，今天可能要?jiǎng)佑?個(gè)億，回報(bào)率已經(jīng)很低了。如果不通過(guò)上市解決資金支持的話，企業(yè)發(fā)展基本上是很困難。像北京拿一塊地30、50億是很常態(tài)的事。一個(gè)企業(yè)光一個(gè)項(xiàng)目，想發(fā)展的速度也是很難的。再加上中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展很迅速，通貨膨脹，也包括像前幾年，正因?yàn)闃潜P(pán)賣(mài)的不好，地價(jià)和房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)已經(jīng)超出了我們開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，但是如果一個(gè)企業(yè)僅僅靠這一點(diǎn)來(lái)做的話，這跟賭博是無(wú)異的，也不太可能的。
 
　　但是有一個(gè)趨勢(shì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)通貨膨脹，這一定飄浮在我們周?chē)?。這就帶來(lái)一個(gè)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中，資產(chǎn)怎么增值保值。今天很多企業(yè)從單一開(kāi)發(fā)向開(kāi)發(fā)和投資結(jié)合。投資性的物業(yè)一定是以持有為原則。這一點(diǎn)大家都在探索。 
 
　　今天講一講我們紅樹(shù)林酒店，可能有的人去過(guò)我們的酒店，有的人沒(méi)有去過(guò)，我們從三年前基本上就對(duì)傳統(tǒng)的民用建筑，住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)街就全部停止了，全部做的，像三亞灣紅樹(shù)林酒店，我們定義為度假目的地酒店。
 
 
　　一個(gè)酒店70萬(wàn)平米，50000間客房。像這樣的酒店在三亞他可能是有度假酒店，但是實(shí)際上沒(méi)有度假生活。度假目的地酒店就更像拉斯維加斯酒店，像這些就是中國(guó)新的增長(zhǎng)需求。
 
　　中國(guó)目前除了行業(yè)轉(zhuǎn)型以外，中國(guó)市場(chǎng)在消費(fèi)上也發(fā)生了一個(gè)非常大的變化，就是中國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到人均3000美金的時(shí)候，消費(fèi)里面發(fā)生了一個(gè)重大轉(zhuǎn)型，這個(gè)轉(zhuǎn)型就是從功能消費(fèi)向體驗(yàn)消費(fèi)，也就是所謂的文化消費(fèi)。
 
　　文化應(yīng)當(dāng)是我們生產(chǎn)方式和生活方式的綜合。比方在前幾年我們喝咖啡，大部分買(mǎi)的還是瓶裝的咖啡，但是今天這種現(xiàn)象已經(jīng)很少，喝咖啡更多是在酒吧喝，已經(jīng)不僅僅是銷(xiāo)售咖啡給你帶來(lái)的功能，更重要的是消費(fèi)喝咖啡的方式，在什么樣的空間、在什么樣的環(huán)境里，這是中國(guó)消費(fèi)轉(zhuǎn)型很大的東西，這也預(yù)示著第三產(chǎn)業(yè)在中國(guó)發(fā)展的很迅速。
 
　　這些轉(zhuǎn)型都是地產(chǎn)在發(fā)展中值得關(guān)注的地方或者說(shuō)可能是我們新的理念。像以前那樣的形勢(shì)、態(tài)勢(shì)我個(gè)人認(rèn)為已經(jīng)不太可能形成了。
 
　　現(xiàn)在在全國(guó)已經(jīng)開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)的像亞龍灣紅樹(shù)林酒店，包括青島的紅樹(shù)林酒店、三亞灣紅樹(shù)林酒店，我們做這個(gè)產(chǎn)品的時(shí)候從投資量、銷(xiāo)售量比以前做民用建筑多的多。
 
　　在中國(guó)沒(méi)有上市的企業(yè)，依然可以擁有5000畝以上土地的可能真的很少。這個(gè)也是我們?nèi)昵熬鸵苍谙朐趺醋摺Ｒ环N就是去上市，但是后來(lái)算算帳，也很累，你不停的做，不停的賣(mài)，固然也掙到了錢(qián)。
 
　　我不認(rèn)為我是一個(gè)好的商人，因?yàn)楹玫纳倘司蛻?yīng)當(dāng)利潤(rùn)最大化、企業(yè)最大化、賺錢(qián)最大化，我覺(jué)得我還不是這樣。
 
　　歸根到底，我以前不是做地產(chǎn)的，我是學(xué)導(dǎo)演的。我們前三年準(zhǔn)備拿地的時(shí)候，在全國(guó)看了很多很多地。但是總是把帳算完后，覺(jué)得興趣不是很大。一個(gè)是多地開(kāi)發(fā)，而且尤其是民用建筑是一個(gè)非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，如果所有城市用統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)模式來(lái)做，風(fēng)險(xiǎn)也很大。當(dāng)然萬(wàn)科在這方面有很多積累，我們這樣的企業(yè)重新做的話，你也缺乏這樣的競(jìng)爭(zhēng)力。
 
　　后來(lái)我們?cè)谌齺啚尺@地從我們知道拿下就一個(gè)月時(shí)間。青島紅樹(shù)林酒店的地從知道到拿下也是一個(gè)月時(shí)間。這個(gè)過(guò)程中我們已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)型。
 
　　當(dāng)功能消費(fèi)到體驗(yàn)轉(zhuǎn)型的時(shí)候，也正在全面從旅游向度假轉(zhuǎn)型，旅游產(chǎn)業(yè)和度假產(chǎn)業(yè)是兩個(gè)完全不同的產(chǎn)業(yè)，當(dāng)人均3000美金的時(shí)候，就進(jìn)入度假時(shí)代。
 
　　旅游產(chǎn)業(yè)資源主要是人文資源，比如西安兵馬俑，度假資源主要是山、水、海浪，是完全不同。如果在一個(gè)度假城市做旅游，是非常糟糕的，這是對(duì)資源的浪費(fèi)甚至破壞。
 
　　比如去到一個(gè)城市看到非常好的濕地，一看就是一個(gè)旅游規(guī)劃，做了一條道，把人都要引進(jìn)去。旅游是靠人頭掙錢(qián)，如果你想掙很多錢(qián)，你就要很多人。但是當(dāng)真的很多人進(jìn)來(lái)，你這塊旅游資源也就不存在了。旅游的市場(chǎng)是7個(gè)人，每個(gè)人消費(fèi)3塊錢(qián)，它的結(jié)果也是21元。但是度假是3×7，21元，每個(gè)人消費(fèi)7元。另外旅游市場(chǎng)是中國(guó)中低消費(fèi)市場(chǎng)，度假市場(chǎng)是中國(guó)中高消費(fèi)市場(chǎng)。如果不能夠很好區(qū)分的話，從我們規(guī)劃到我們開(kāi)發(fā)或者到我們建設(shè)，我覺(jué)得是有問(wèn)題的。 
 
　　紅樹(shù)林酒店應(yīng)當(dāng)說(shuō)我們已經(jīng)轉(zhuǎn)型成功。在一個(gè)轉(zhuǎn)型時(shí)期，各個(gè)企業(yè)應(yīng)該怎么做。我舉三亞灣這個(gè)酒店為例，這個(gè)酒店原來(lái)定位沒(méi)有博彩的拉斯維加斯酒店，里面有商業(yè)街，NBA球場(chǎng)，水上樂(lè)園等等以外，包括這個(gè)世界上有4000人同時(shí)宴會(huì)、6000人同時(shí)開(kāi)會(huì)的一個(gè)會(huì)議中心。我看其他城市都把會(huì)議中心作為很重要的配套來(lái)規(guī)劃，也有幾千人開(kāi)會(huì)的。但是中國(guó)已經(jīng)發(fā)生了消費(fèi)轉(zhuǎn)型，已經(jīng)從功能消費(fèi)向體驗(yàn)消費(fèi)轉(zhuǎn)型，也就是說(shuō)度假休閑和會(huì)議休閑其實(shí)也是一種生活，是一種生活方式，并不是你有這樣的硬件、功能，你就可以找到你的消費(fèi)者。比如當(dāng)我看見(jiàn)一個(gè)，把城市很好的會(huì)展中心蓋在海邊的時(shí)候，我認(rèn)為你連運(yùn)營(yíng)費(fèi)都掙不回來(lái)，一定賠錢(qián)的。你要把會(huì)議會(huì)展做好，首先把度假休閑做好。拉斯維加斯八成人都是會(huì)議會(huì)展人群，不是博彩人群。
 
　　當(dāng)你把度假目的地硬件設(shè)施建造好，你的會(huì)議會(huì)展才成為其中一部分，并且這部分和酒店客房發(fā)生相互作用，使你的人住滿、住好。今天在發(fā)展轉(zhuǎn)型過(guò)程中，我個(gè)人認(rèn)為如果再不能回到商業(yè)物業(yè)或者經(jīng)營(yíng)型物業(yè)本來(lái)的規(guī)律或者市場(chǎng)來(lái)做或者來(lái)面對(duì)的話，依然用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的理念和方式，或者用一種配套方式來(lái)做的話，我覺(jué)得也是很難做好的。
 
　　這一點(diǎn)尤其像在今天的海南或者在今天的三亞，因?yàn)楹芏嗥髽I(yè)都已經(jīng)開(kāi)始介入度假休閑和旅游休閑，也做了很多度假地產(chǎn)，但是我認(rèn)為用傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方式來(lái)做的話，就算今天在市場(chǎng)不成熟的時(shí)候，如果被銷(xiāo)售好或者賣(mài)好的話，未來(lái)可能還是會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題的。
 
　　第二，在我們做的商業(yè)地產(chǎn)就是紅樹(shù)林酒店中，確確實(shí)實(shí)體現(xiàn)一個(gè)創(chuàng)新，創(chuàng)新確實(shí)是有風(fēng)險(xiǎn)的，也不是很簡(jiǎn)單的事情。但是創(chuàng)新的本質(zhì)還是對(duì)未來(lái)價(jià)值的發(fā)現(xiàn)。但是對(duì)未來(lái)價(jià)值發(fā)現(xiàn)，我們都可以去發(fā)現(xiàn)，最重要的作為企業(yè)是什么？就是你要為此營(yíng)造出一套有效的商業(yè)模式，這套有效的商業(yè)模式原則是什么，就是所有參與的上游、下游、中游所有人群，你給他帶來(lái)利益，而且這個(gè)利益是別人不能給的，是你能給他的，并且給他更高的。
 
　　紅樹(shù)林酒店為什么在全國(guó)發(fā)展這么快？現(xiàn)在很多酒店用地都是政府組隊(duì)和我們商量，有的到我們公司，有的到我們?nèi)齺唩?lái)參觀，就是他給你提供最好的土地，他給你提供最好的資源，希望你來(lái)做。這也是城市在轉(zhuǎn)型，向第三產(chǎn)業(yè)、會(huì)議會(huì)展轉(zhuǎn)型，像這些轉(zhuǎn)型都是必備的。
 
　　中國(guó)目前非上市的企業(yè)，能夠快速拓展、能夠儲(chǔ)備5000畝土地的話，就我們一家。酒店和普通住宅不同就在于初期地價(jià)很低，在我們土地基準(zhǔn)地價(jià)里面高于工業(yè)用地的大約就是旅游用地或者酒店用地。
 
　　再加上政府需要做這個(gè)產(chǎn)業(yè)，所以他把最好的地拿給你，但是地價(jià)并不高。我們目前400多萬(wàn)平米，4000、 5000客房，這么大規(guī)模，平均樓面地價(jià)大約1000元或者還不到。這就意味著前期投入是很少的我們?cè)谧錾虡I(yè)建筑的時(shí)候，可能這是他帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)。但是如果沒(méi)有很好模式支撐，優(yōu)勢(shì)不能顯現(xiàn)也是不行。
 
　　像麗江我是在90年代去麗江，我覺(jué)得中國(guó)最好的畫(huà)廊在麗江，不在北京。我記得當(dāng)時(shí)有一幅畫(huà)才5000元，我非常喜歡。我一直在想買(mǎi)還是不買(mǎi)，倒不是因?yàn)閮r(jià)錢(qián)貴，是因?yàn)樗艽?。我在想買(mǎi)完怎么拿。 
 
　　今天你去麗江會(huì)發(fā)現(xiàn)，整個(gè)城市大約它的畫(huà)廊可能連二流畫(huà)廊都沒(méi)有了，因?yàn)樗闹黧w人群就是打著小紅旗的。
 
　　所以工藝紡織品、藝術(shù)紡織品成為主體。我們現(xiàn)在在麗江，政府最后給我們700畝土地，他看中的就是你能給這個(gè)城市帶來(lái)的價(jià)值。 
 
　　像我們現(xiàn)在在青島、三亞所做的這些硬件的設(shè)施，他已經(jīng)不是這個(gè)酒店的設(shè)施，也不是這個(gè)城市的設(shè)施，甚至已經(jīng)成為這個(gè)地區(qū)的設(shè)施。中國(guó)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的時(shí)候，我們不能依靠老的經(jīng)驗(yàn)，我們應(yīng)該關(guān)注新的需求，新的需求可能就是我們轉(zhuǎn)型的動(dòng)力，新的需求可能就是我們下一輪開(kāi)發(fā)樂(lè)觀動(dòng)力。轉(zhuǎn)型過(guò)程中，商業(yè)模式有效建立可能就是我們下一輪核心競(jìng)爭(zhēng)力營(yíng)造的過(guò)程。謝謝！
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