我們運(yùn)作的模型，概括為一只公雞、一只母雞，公雞就是不斷開發(fā)不斷賣，母雞就是把商業(yè)積淀下來。

　　2010年8月11日-14日，2010博鰲房地產(chǎn)論壇在海南博鰲開幕。論壇邀請了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強(qiáng)、劉曉光、施永青、凌克等學(xué)者和企業(yè)精英參會，共議“新政下的中國房地產(chǎn)”。

　　以下為首創(chuàng)置業(yè)集團(tuán)董事長劉曉光先生12日上午的現(xiàn)場演講實(shí)錄：

　　劉曉光：我今天講的題目，因?yàn)槭切抡碌姆康禺a(chǎn)，我想不談新政，談商業(yè)模型、談生意。

　　為什么講商業(yè)模型非常重要？因?yàn)榇蠹抑乐袊康禺a(chǎn)發(fā)展到今天，每個企業(yè)面臨的經(jīng)營壓力很大，無論從生存需要、發(fā)展需要、競爭需要，可持續(xù)發(fā)展需要，還是從循環(huán)上、核心競爭力塑造上以及我們商業(yè)資產(chǎn)跟資本市場高度融合上，都是非常重要。

　　我記得七年前我曾經(jīng)設(shè)計(jì)過一個模型，后來沒有很好的實(shí)施。當(dāng)時我提出來我們拿出150億、150人、150個城市、150塊地進(jìn)行整個的戰(zhàn)略循環(huán)。我也提出把管理模型進(jìn)行變化，有信息采集平臺、項(xiàng)目評估平臺、資金調(diào)撥平臺、追蹤審計(jì)平臺等等。后來這個沒有實(shí)現(xiàn)，當(dāng)時主要是人的問題、體制的問題。如果實(shí)現(xiàn)的話這一條線應(yīng)該達(dá)到1000億以上。

　　今天簡單說一下商業(yè)模型的事。從首創(chuàng)角度，我們主要業(yè)務(wù)是機(jī)械、地產(chǎn)、金融，我認(rèn)為我們核心競爭力是在于把投行的技術(shù)和產(chǎn)業(yè)競爭力融合起來，兩個輪子互動。

　　這里有我們轉(zhuǎn)型基本情況、創(chuàng)新戰(zhàn)略舉措，我不多說了。我主要講業(yè)務(wù)模型創(chuàng)新。

　　現(xiàn)在搞房地產(chǎn)開發(fā)，多數(shù)還是住宅、物業(yè)，比較復(fù)雜一點(diǎn)是商業(yè)物業(yè)?，F(xiàn)在我們做新的城市中心這樣一個概念，這樣就把城市綜合體也好、商業(yè)地也好，我們的看法就是把它提高了一個層次。

　　網(wǎng)絡(luò)化以后的城市形態(tài)在發(fā)生變化，人們的寫字樓、住宅已經(jīng)聯(lián)系越來越緊密。

　　我們做地產(chǎn)分三條線，一條是傳統(tǒng)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)線。第二條線把地產(chǎn)跟基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)融合起來做，比如高速公路與地產(chǎn)、地鐵與地產(chǎn)、水務(wù)與地產(chǎn)。第三條線，我們跟奧特萊斯的合作，把管理公司引進(jìn)過來、品牌引進(jìn)過來，能取得低價(jià)折扣，這是核心。

　　我們希望造一個新都市概念、新城市中心的概念，把概念再提高一點(diǎn)?，F(xiàn)在一共開了3個項(xiàng)目，大概300萬平方米，全國同時開工，資金量需求非常大。

　　我們把商業(yè)、住宅、旅游、娛樂、物流、度假等等，把它高度融合在一起。我們想以休閑購物概念為龍頭，打造一個大型的一體化的新都市的概念。

　　前面我說到它的核心在于能不能把世界優(yōu)質(zhì)品牌引進(jìn)過來，能不能用最低的折扣拿到手，能不能長期有序來循環(huán)，這是做這個模型的觀念。另外這個模型有很多其他的要點(diǎn)，這里有很多很難的事情在商業(yè)模型轉(zhuǎn)型過程中。

　　首先一個模型，資金量很大。我們?nèi)绻龅?5個大的以后，可能需要1000億現(xiàn)金，至少自己動用300、400億現(xiàn)金。錢從哪里來？怎么做？通過私募市場、資本市場等等，這是一條線。第二條線，從施工交鑰匙開始運(yùn)轉(zhuǎn)。第三條線，商業(yè)管理。第四條線，不斷資金運(yùn)作，什么時候私募、什么時候上市、什么時候分拆、什么時候資產(chǎn)證券化。

　　我們有一個圖講到他們互動的關(guān)系。這是一個他的模式（圖），包括低密度高端住宅、娛樂休閑，休閑的商業(yè)群、中高端住宅、購物、歐洲生活體驗(yàn)，還有一些關(guān)聯(lián)體驗(yàn)等等。

　　實(shí)際上最后的核心是一個休閑購物的概念、低密度生態(tài)住宅的概念。這里最核心的，它實(shí)際上品牌的優(yōu)勢。真正的品牌引進(jìn)過來，價(jià)格在3、4折，一線品牌占40%左右，這樣對中國人吸引力還是很大。

　　我們運(yùn)作的模型，概括為一只公雞、一只母雞，公雞就是不斷開發(fā)不斷賣，母雞就是把商業(yè)積淀下來。這是我們在構(gòu)造轉(zhuǎn)型過程中一個方面。整個運(yùn)作期限大概8-10年時間，15、16個項(xiàng)目。它的特點(diǎn)我就不多說了。

　　運(yùn)作過程我也不多說了，這是可持續(xù)的概念。運(yùn)作這么一個大的載體，每個項(xiàng)目，當(dāng)?shù)氐貎r(jià)升2倍以上。每個大的區(qū)域形成100、200億銷售額，帶動就業(yè) 1-2萬人，實(shí)現(xiàn)10億以上稅，對一個地方的可持續(xù)發(fā)展也是非常有意義的。

　　在這個里面來講，難點(diǎn)就是跟國際上品牌關(guān)聯(lián)公司的談判，我們讓了一個利，構(gòu)建合資公司，我們占25%，他占75%，構(gòu)造起來的這些東西，我們在商業(yè)模型改革上，往前走了一步。

　　我們有我們傳統(tǒng)的地產(chǎn)線，我們跟基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)結(jié)合起來的這條線，我們有創(chuàng)新的新都市地產(chǎn)項(xiàng)目，我們叫全價(jià)值、新生活、新都市的概念。這樣我們是想可能我們會走得更快一點(diǎn)，更加扎實(shí)一點(diǎn)。

　　當(dāng)然這里面有很多矛盾的問題，我想商業(yè)轉(zhuǎn)型過程中，商業(yè)模型塑造過程中，恐怕他本身也是一件很痛苦的事情。

　　根據(jù)每一個企業(yè)的情況而進(jìn)行。但是我們想做今天這個地產(chǎn)發(fā)展的時代，已經(jīng)到了這個時代，我們應(yīng)該從生存和發(fā)展的角度，從競爭的角度，從可持續(xù)發(fā)展的角度，從良性循環(huán)角度，從核心競爭力角度去塑造，能把我們地產(chǎn)和金融的結(jié)合上，地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)的結(jié)合上做得更好，發(fā)展的更快。