把經(jīng)濟從一個趨于過熱水平拉回到相對平穩(wěn)的水平是積極的，是正面的，有利于市場穩(wěn)定增長。

　　2010年8月11日-14日，2010博鰲房地產(chǎn)論壇在海南博鰲開幕。論壇邀請了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強、劉曉光、施永青、凌克等學(xué)者和企業(yè)精英參會，共議“新政下的中國房地產(chǎn)”。

　　以下為著名經(jīng)濟學(xué)家、中國改革基金會國民經(jīng)濟研究所所長樊綱先生12日上午的現(xiàn)場演講實錄：

　　樊綱：非常感謝再次邀請我們參加，我們都屬于局外人，但確實我是從第一屆就參加的，一下子十年了，也非常祝賀我們觀點房地產(chǎn)、我們陳總，十年來的努力，把我們博鰲論壇打造成這樣一個品牌，也希望能夠繼續(xù)發(fā)展下去。

　　我看到門口那句語錄，我第一年說的那個話還擺在那兒，說的是“一批最春風(fēng)得意的企業(yè)家們匯聚在這里”。十年之后，我還是說你們還是春風(fēng)得意的一批企業(yè)家。 

　　最近有一位房地產(chǎn)老總跟我說，他說房價有時候我們都不好意思，本來以為2萬就打住了，沒想到能漲到4萬，掙錢都掙得不好意思了，顯然是非常春風(fēng)得意的。

　　這句話也說明幾個問題：第一，房地產(chǎn)商不應(yīng)該被妖魔化。第二，你們也看到了后面市場的力量比你們大，市場要漲的時候，你擋不住，市場要跌了，你也擋不住。

　　市場的力量和市場背后的力量比你大。美國那些房地產(chǎn)比你們成熟、比你們力量大，真要跌下來，跌個60%、70%，照樣擋不住。

　　你有多少能力？市場力量比你大。日本房地產(chǎn)商力量大吧？日本泡沫破了，跌了60%、70%，現(xiàn)在日本還在50%的位置上待著。所以要更多關(guān)注市場背后的東西，思考經(jīng)濟規(guī)律。 

　　十年了，讓我講什么？確實想想該講的話都講了，十年重復(fù)的話很多，一直講，一直都沒有動靜。防泡沫、體制改革、房產(chǎn)稅要改，多年來還沒有動靜。說供給，供求關(guān)系平衡了，價格自然就平衡了，好象也沒有什么舉措措施。我都講貧了。 

　　我想今天先簡單講一些宏觀經(jīng)濟的情況，大的背景，大家思考思考。然后講一點比房地產(chǎn)更寬一點的，關(guān)于投資的供給和需求，從整個大的方面思考一些問題，簡單談點自己的看法。

　　首先，宏觀經(jīng)濟。基本的一句話“現(xiàn)在穩(wěn)定增長”。

　　昨天數(shù)據(jù)出來了，沒有什么大跌，基本還是平穩(wěn)。物價指數(shù)（CPI）倒是確實值得關(guān)注，我倒不是關(guān)注這個3.3%，今年災(zāi)多、食品價格漲的多一點。俄羅斯停止出口糧食谷物，這對世界糧食價格有影響。

　　但是食品價格全世界也不會回到07、08年那個時候時候，谷物價格保障，導(dǎo)致一系列食品價格暴漲，達到6%、8%通脹。

　　通貨膨脹風(fēng)險大了后，顯然對資金的供給這些問題更加的關(guān)注。政策調(diào)整上大家想他可能的一些影響。增長的趨勢也基本平穩(wěn)，房地產(chǎn)繼續(xù)增長，投資繼續(xù)增長37%。前6個月36%，這7個月37%。這37%你不要說7月份降低了，大家想這個統(tǒng)計數(shù)據(jù)的時候一定要看去年基數(shù)是多少，包括38%-37%很可能是因為去年房地產(chǎn)投資已經(jīng)上來了，那個基數(shù)已經(jīng)大了，導(dǎo)致今年有所下降，因此這個數(shù)還是很高的。 

　　我說不要用房地產(chǎn)投資下跌嚇唬人，37%、38%是歷史最高的。從37%跌10個點，跌到27%，回到正常增長。

　　說影響GDP了？GDP從11%跌到9%了，年初趨勢是12%，現(xiàn)在可能是9%、10%，就是要他影響GDP，就是不要那兩個點，就是要從兩位數(shù)增長拉回到8、9%的正常增長，這就是宏觀調(diào)控的意義所在。

　　中國從宏觀來講，大家到各地看，還是熱火朝天。今年8%、9%增長，明年8%-9%，再往后看政策是否需要調(diào)整再說。

　　但目前來講，把經(jīng)濟從一個趨于過熱水平拉回到相對平穩(wěn)的水平是積極的，是正面的，不是負面的，有利于市場穩(wěn)定增長，防止不出現(xiàn)大的泡沫，我個人是贊成這個趨勢。

　　這是一個大的判斷，因此現(xiàn)在整個政策也好、整個經(jīng)濟也好，大概會朝著目前這個趨勢繼續(xù)穩(wěn)定走下去。我個人認為不會有什么大的變數(shù)。也許下半年通貨膨脹如果高一點，會產(chǎn)生一些其他方面的變數(shù)，但是基本情況就是這樣。 

　　剩下這點時間，我想講一個什么問題呢？講一講我們中國人投資的問題。房地產(chǎn)熱，我們這些年講了很多如何抑制投資性需求的問題，回過頭看確實有很多錢在那里，找不到投資的機會。

　　企業(yè)有那么多錢、居民有那么多錢，這錢往哪去？涉及這個問題的第一個問題是，錢是會像水一樣到處流，既會流向產(chǎn)品，導(dǎo)致通貨膨脹，也會流向資產(chǎn)，導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫。

　　貨幣是衡量一切物品價格的。我不是說衡量良心道德什么，我說衡量一切物質(zhì)產(chǎn)品服務(wù)和資產(chǎn)財富這樣一種價值標準。因此錢多了，一方面像水一樣流向各處，如果儲蓄多了，人們手里錢多了，投資就會投向各處。

　　這個時候你看市場有哪些東西可投？現(xiàn)在利率又比較低，通貨膨脹再起來，大家投資的動機就更強。投股票，股票不好；投房地產(chǎn)，房地產(chǎn)再不好，就找別的，找大蒜、找綠豆。

　　這么多錢到底投什么？對待這個問題有沒有需求方的問題？有需求方的問題。這些錢怎么發(fā)出來的？為什么有那么多錢？特別是本身有那么多一塊財富的時候，你怎么又增加那么多貨幣供給？

　　去年貨幣增長28%，今年還有18%、17%。這么多年，貨幣增長速度長期遠遠高于GDP增長速度，導(dǎo)致廣義貨幣M2和GDP比例大概是200%。特別是人們已經(jīng)有很多錢，你還追加貸款，市場上一定會去尋找機會，產(chǎn)生投資過熱、資產(chǎn)泡沫。 

　　第二，為什么有那么多儲蓄？中國的儲蓄率總體來講不是很高，高端家庭當然高一點。大多數(shù)是低端家庭，沒有什么儲蓄。

　　居民儲蓄30%左右，我們企業(yè)儲蓄多。企業(yè)儲蓄就是未分配利潤，國企也多，民企也多。中國正是資本回報率高的年代，現(xiàn)在說股市不好，確實無法用中國宏觀經(jīng)濟因素來解釋。

　　我們中國是增長最快的，又是企業(yè)利潤增長最快的，去年危機的時候企業(yè)利潤還增長18%，今年增長60%、70%。

　　這個時候我們要想怎么降低儲蓄率，這里面有大量文章可做，財稅體制改革、稅收體制改革，如何增加消費，首先如何增加富人的高消費。

　　這里面政策、觀念這些東西。增加高消費，政府從里面高抽稅，然后再轉(zhuǎn)移支付，使窮人社保做得更好，使窮人增加消費。個人從整個群體上增加消費，這是現(xiàn)在特別要做的事情。如果財稅改革能夠做好，中國經(jīng)濟平衡會得到一大塊。這些都是減少投資的需求量。 

　　給定這么多需求，現(xiàn)在這么高儲蓄率，你一時半時降不下來的時候，你就要想怎么使他花出去、使他穩(wěn)定住。不然的話，這批錢總是在那里尋找投資機會。

　　這是好事，這是市場經(jīng)濟，他尋找投資機會，把大蒜、綠豆都挑起來了。我們市場機會也就充分了。投資機會充分利用起來了。

　　但是為什么這么多？就是這么高儲蓄率的時候，你要想怎么創(chuàng)造更多的投資機會使大家投資。大家能夠投資更多東西，就減少投資到某一個領(lǐng)域那個資金的量的大小。

　　過去我們要么就存銀行，要么買股票，要么買房產(chǎn)，當然也還有其他投資，但是有兩塊投資是值得我們現(xiàn)在特別重視：第一，各種壟斷行業(yè)。怎么使民營資本，使個人資本能夠打破壟斷，參與各種投資。包括制造業(yè)、服務(wù)業(yè)。

　　最近當然有好消息，有一個國務(wù)院36條進一步開放各種壟斷行業(yè)，使得民營投資能夠進去。如何形成各種投資基金，能夠使各種民間資本能夠真正作為長期投資資本進去。國內(nèi)如何創(chuàng)造更多的私人投資的機會是緩解某一個個別市場，包括房地產(chǎn)市場投資壓力過大的舉措。

　　第二，走出去，我們現(xiàn)在光是讓資本進來，除了自己儲蓄以外，每年1000億美元國外流入，我們那么多外匯儲備，很大一部分是因為資本流入。不光是因為我們外貿(mào)順差，還有大量的資本流入。

　　錢都進來，我們都換成外匯，政府官方儲備再拿到外面投資去了。他也投到美國債券、歐洲債券。能不能更多開放私人對外投資的機會，允許私人藏匯于民、用匯于民，允許私人資本流出，這樣人民幣就會少一點。否則他換成人民幣興風(fēng)作浪，央行拿著外匯到國外買那些資產(chǎn)。

　　當然現(xiàn)在有了走出去一些政策，但是政策還非常不配套。個人股票、債券金融資產(chǎn)的投資，包括個人走出去的投資。資本流出，至少要平衡，賣了東西，還要想買人家的東西，包括買人家的房地產(chǎn)去。

　　待會兒后面還要講，中國因為人多地少，容積率應(yīng)該大大提高，形成供給。中國是很擁擠的，我們一些真正有錢的，真想享受睜眼望去看不見鄰居的房子，這些人就可以到外面去了。中國土地政策、房地產(chǎn)政策不應(yīng)該鼓勵這樣的房子。到加拿大、澳大利亞，地多的是。

　　全球化了，我們?nèi)艘矐?yīng)該全球化?，F(xiàn)在媒體有人批判，我們第二波流出潮，資金外逃，我們那點流出，剛流出那么點資金就大驚小怪。我們到了應(yīng)該平衡心態(tài)，資本逐步可以雙向流動的時代了。各種投資機會怎么打開，提供供給，有了那么多儲蓄，我們怎么提供更大的供給？ 

　　最后，回到房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場怎么增加供給，這是我這兩年一直在叫的事情，怎么在有限的土地上生產(chǎn)出更多房子，怎么提高土地利用效率。

　　剛才朱秘書長講到上半年土地供給、土地銷售沒有完成，大大低于指標。我倒覺得這個事有點值得研究的地方。它一定存在某種制度障礙。

　　當然了，現(xiàn)在因為不確定性比較強，大家看不清前面市場怎么情況，也許影響了土地購買。否則的話，這個數(shù)量跟價格走的，價格低了不就賣出去了嗎？是市場不好，跟以前不一樣了，但是價格可以調(diào)整，價格調(diào)整了數(shù)量就可以調(diào)整，這是經(jīng)濟學(xué)基本的道理。

　　如何通過價格等等提高土地的利用效率，供給多了，價格自然就跌了。我們的股票市場，我解釋不了股票市場，我也不研究，但是股票市場一個基本的原因，我想是一個原因吧。你不是熱嗎？我增加供給。

　　最近又上了一個農(nóng)行，供給多了，價格就平穩(wěn)了。房地產(chǎn)市場不也這個道理嗎？除了需求方還有一些制度需要調(diào)整，建立市場的內(nèi)在穩(wěn)定器外，供給方特別重要。供給方還不是經(jīng)濟適用房這個事情，我個人特別不贊成經(jīng)濟適用房，我贊成廉租房。

　　如何增加供給，在有限的土地上生產(chǎn)出更多的房子。我建議你們看一個文章，開元公司那本雜志里講到德國城鎮(zhèn)化過程中的一些經(jīng)驗，大家都知道歐洲的城市很稀稀松松，德國要求的容積率是2.5-3。我們?nèi)珖骄莘e率據(jù)說是0.45。怎么在這些問題上做更多文章，提供更多供給？

　　老百姓的錢能夠有所歸處，我們整個經(jīng)濟會更平穩(wěn)一點，我們也不用一天到晚，這十年來我們經(jīng)歷了好幾次調(diào)來調(diào)去的事情，也不用一天到晚討論危機新政這些事情，我們房地產(chǎn)商也會有更大發(fā)展。我就講這些，個人觀點，謝謝大家！