中國的房地產(chǎn)市場應(yīng)該還是達(dá)到了宏觀調(diào)控的目的，使得整個的樓市處于一個比較平穩(wěn)健康的發(fā)展水平。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 鄧敏華 徐耀輝 8月11日，中國海外發(fā)展在香港舉行2010中期業(yè)績發(fā)布會。中海地產(chǎn)主席孔慶平等高層出席了業(yè)績發(fā)布會，并回答了媒體的提問。

　　以下為業(yè)績發(fā)布會的文字實(shí)錄：

　　Q：請問內(nèi)地房地產(chǎn)的調(diào)控和現(xiàn)在香港的樓市走勢對下半年公司的產(chǎn)業(yè)發(fā)展會有怎樣的影響？

　　孔慶平：其實(shí)剛才我在報告當(dāng)中已經(jīng)給大家講了。一個就是整個的內(nèi)地的宏觀調(diào)控的措施，我們相信在下半年不會有所放松，但是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形式的復(fù)雜性，所以我們估計(jì)不會推出更新的嚴(yán)厲的措施。

　　下一步主要就是怎么樣進(jìn)一步的深化和落實(shí)已經(jīng)推行的國十條。在這種形勢之下，整個中國的房地產(chǎn)的市場相信已經(jīng)出現(xiàn)了一些調(diào)整，大家應(yīng)該有目共睹。

　　從我們手頭掌握的資料來看，最新的資料顯示，內(nèi)地的70個大中城市的樓價走勢大概其中有70%是屬于下跌的水平，30%是還在上升，但是總體來講是有一個下降調(diào)整的趨勢。

　　所以，我們預(yù)期全年整個的中國的樓市樓價的平均漲幅會有比較大的緩和，估計(jì)可能會調(diào)到10%以下。中國的房地產(chǎn)市場應(yīng)該還是達(dá)到了宏觀調(diào)控的目的，使得整個的樓市處于一個比較平穩(wěn)健康的發(fā)展水平。

　　集團(tuán)在下半年應(yīng)該說還有大概60%的貨量可以推出市場，其中大部分都是新的樓盤。我們相信，只要我們把握好銷售的策略，全年的目標(biāo)是能夠完成的。

　　香港的樓盤也會推出，時間可能是10月、11月份。從目前的情況來看，整個香港市場還是比較火爆，我相信對于集團(tuán)整體的業(yè)務(wù)會帶來一些正面的影響。

　　Q：您前面說對今年下半年的樓市不是很樂觀，很多人也說現(xiàn)在內(nèi)地的樓價很高，下半年供應(yīng)量增加之后可能會下跌，不知道您是怎么看的？公司實(shí)際的主營業(yè)務(wù)的是多少？按年增長是多少？

　　孔慶平：剛才樓市的趨勢我已經(jīng)講了，包括09年年底樓價漲得比較猛一點(diǎn)，所以我相信，多種綜合因素下可能會使得整個樓市價格會下降。

　　我們的核心利潤大概是在38億港元左右，跟去年同期相比仍然有百分之二十幾的增長，這個應(yīng)該說還是比較可以的。

　　Q：集團(tuán)全年毛利率等方面有沒有信心維持在上半年的水平？另外，我們注意到集團(tuán)在房地產(chǎn)基金方面的努力，這個方面能不能介紹一下？

　　孔慶平：毛利率方面，我們給市場的承諾相信在座的都很清楚，就是30%以上。只要在這樣一個水平上，就還是處于一個健康、理想的狀態(tài)。

　　從上半年的情況來看，我們的毛利率有一個比較大的提升，我估計(jì)全年維持在30%以上是可能的。至少從目前的情況來看，就算下半年的毛利率稍微下降，去啊年也應(yīng)該會保持30%以上。我相信這個對投資者來說，應(yīng)該是一個比較滿意的狀況，當(dāng)然，能做到最好更好。

　　關(guān)于房地產(chǎn)基金，很多朋友都非常關(guān)注。實(shí)際上從房地產(chǎn)基金的運(yùn)作角度來看，我們一直把擴(kuò)大聯(lián)合經(jīng)營和并購作為公司新的增長模式。在過去一段時間，我們主要是跟一些開發(fā)商、跟我們的一些同行合作。現(xiàn)在我們只不過是引入了一個基金的概念，因?yàn)檫@個符合我們整個集團(tuán)的戰(zhàn)略。

　　第二，這也確實(shí)是能夠更好利用公司在國際上融資的能力。我們都知道房地產(chǎn)基金的組成形式，基本上是沒有什么規(guī)模性，只要能夠達(dá)到一個預(yù)期的回報的要求。當(dāng)然我們現(xiàn)在還處于一個起步階段，還是一個嘗試的階段，我們希望通過這個嘗試，能夠摸索到一個成熟的模式，同時也能夠使我們建立一個更強(qiáng)的信心，尤其是給投資者建立一個更強(qiáng)的信心。

　　第三，實(shí)際上我們也等于利用這個基金的方式，也給投資者多一個選擇：投資者可以選擇長期持有中國海外發(fā)展的股票，也可以選擇去投資我們的房地產(chǎn)基金，都能夠給股東帶來很好的回報。

　　Q：從今年3月起，中海一直在內(nèi)地沒有拿地，下半年有什么計(jì)劃，會不會再重新返回一線城市？

　　孔慶平：實(shí)際上我們一直在給市場講，我們的投資策略也一直在講，就是我們會根據(jù)公司現(xiàn)金流的情況來實(shí)時調(diào)整我們的投資節(jié)奏和投資計(jì)劃。

　　自4月份“國十一條”出臺以后，整個市場出現(xiàn)了一些變化，在這種情況之下，我們就希望能夠再看一看，看會不會也更多的機(jī)會，所以我們就把投資的節(jié)奏放慢。

　　第二，我們目前的土地儲備是相當(dāng)充裕的，有充足的資源能夠保證未來四到五年實(shí)現(xiàn)一個20%的增長。在這種情況之下，我們沒有必要太過著急去拿地。但我相信，下半年或者說未來的四個多月會有更多的機(jī)會，我們也一直在跟蹤一些好的項(xiàng)目，希望到了公布全年業(yè)績的時候，可以給大家一個更好的交待。

　　Q：公司有下半年怎么樣將凈借貸水平控制在40%以下？還有，下半年在土地方面是不是有一個比較明確的計(jì)劃？

　　孔慶平：我們認(rèn)為，凈借貸比率控制在40%是一個很健康的水平，所以，在過去我們一直把這個指標(biāo)作為穩(wěn)健理財?shù)囊粋€控制指標(biāo)。

　　當(dāng)然這個指標(biāo)在不同的時間會有一些變化。其實(shí)，我們沒有擴(kuò)大投資買地跟這個也有關(guān)系，因?yàn)槲覀兿Ｍ栀J水平能夠處于一個更健康的水平，所以凈借貸比率是跟整體的銷售狀況和現(xiàn)金流掛鉤的。

　　我們剛才在報告里也講了，在上半年我們支付了一些去年買地的地價和償還母公司的短期貸款、股東貸款，所以凈借貸比率有上升，但是還是處于比較健康的水平，我們希望全年還是要控制在40%以下。

　　土地儲備方面，我還是那句話——我們所介入的所有的25個城市都有新增土地儲備的需要，當(dāng)然，除了個別的像沈陽這樣的城市。09年我們在沈陽有大批的土地進(jìn)賬，所以可能會稍微控制一下。除此之外，其他的城市都有新增土地儲備的需要，包括一線城市，如果一線城市有很好的機(jī)會，我們也會抓住這個機(jī)會。

　　Q：下半年有沒有拿多少錢買地的一個計(jì)劃？房價走勢怎么樣？中海會怎樣定價？

　　孔慶平：一線城市過去一段時間房價比較高是有目共睹的。例如北京，在五環(huán)以外的區(qū)域賣了三萬塊錢，實(shí)際上這個價格確實(shí)有點(diǎn)高，所以通過這次調(diào)整，過去幾個月五環(huán)以外的樓價已經(jīng)出現(xiàn)了非常明顯的調(diào)整，這個是勿庸置疑的。

　　有些開發(fā)商會根據(jù)自身的情況，包括財務(wù)狀況、自身公司的一些基本狀況來考慮安排銷售。

　　我們中海有中海的做法。當(dāng)然賣樓能不能暢銷是有很多因素的，整個大市是一方面的原因，但是不要忘了，今年如果整個樓市的成交量只有去年70%的話，其實(shí)市場的銷售面積仍然是很厲害的，我們銷售480萬的計(jì)劃，實(shí)際上占的并不是一個很大的份額。

　　我們相信集團(tuán)的精品戰(zhàn)略、精品策略，包括我們的品牌、銷售能力和市場能力，還是能夠完成全年的任務(wù)。

　　7月份均價下調(diào)跟產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和區(qū)域結(jié)構(gòu)有一點(diǎn)關(guān)系，要想掌握整個中海的數(shù)據(jù)，只需要掌握全年的一個基本情況就可以了——全年的基本情況我在年初的時候就跟大家講過，今年的均價肯定比去年要高至少10%，到現(xiàn)在我們?nèi)匀贿€維持這樣一個判斷。

　　Q：有沒有信心在全年，特別第四季度仍然保持比較樂觀的趨勢？現(xiàn)在中央正在徹底查辦土地閑置的情況，中海有沒有土地涉及到這方面？中海會不會在香港、臺灣或者海外其他市場上進(jìn)行融資？

　　孔慶平：我并沒有說我們對下半年的形勢很樂觀。整個的形勢對所有的房地產(chǎn)商都是一樣的，大家面對的是同樣的挑戰(zhàn)、同樣的市場、同樣的競爭，這個我想澄清一下。

　　我們知道，銷售價格會受多種因素影響，包括產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、地區(qū)結(jié)構(gòu)等，我們的判斷是來自于對整個公司產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)的一些變化，這些變化應(yīng)該說當(dāng)然也有我們自身在通過降低各方面的成本，包括現(xiàn)在的利率也比較低，我們的管理費(fèi)用也控制得比較好，所以在各個方面來看，都能夠使我們的盈利能力受到比較好的保障。

　　中海是不存在閑置土地的，因?yàn)槲覀円恢倍荚诎凑胀恋毓?yīng)計(jì)劃，就是說按照跟政府簽的土地出讓合同的要求去進(jìn)行開發(fā)，而且因?yàn)楣颈旧淼某砷L要求，我們也必須要加快我們的開發(fā)進(jìn)度，這個是不能放松的，否則就沒有辦法保證20%的成長。

　　第三，集團(tuán)是肯定會充分利用各種各樣的融資渠道去保證公司的投資計(jì)劃和開發(fā)計(jì)劃能夠順利進(jìn)行，使財務(wù)有一個很好的保障。海外融資這些方面我們都會考慮，但是也要認(rèn)真去判斷，因?yàn)楝F(xiàn)在港幣融資成本還是相對比較低，我們會多方面去平衡，采取對股東最有利的方式去做。

　　Q：收購宏洋以后，現(xiàn)在會有什么打算，宏洋會怎么經(jīng)營呢？剛才說到融資的問題，今年或者明年有沒有可能進(jìn)行某種融資呢？

　　孔慶平：我先回答第二個問題。其實(shí)無論是股權(quán)融資還是債券融資，作為上市公司來講都是一個慣常的手法。什么時候用股權(quán)融資、什么時候用債券融資，也需要一些取舍和平衡。

　　我們主要考慮的是整個資本結(jié)構(gòu)、財務(wù)結(jié)構(gòu)，選擇最佳的一個方法。通常來講，股本融資實(shí)際上成本是相對比較高的，所以用供股的方式意味著要承擔(dān)更多的責(zé)任。但是股本融資有一個好處，就是比較穩(wěn)定，債券融資可能到一定時間就要考慮去還債，受到市場的波動影響可能會大一些。

　　所以在這種情況下，我們會根據(jù)市場的情況來做取舍。至于什么時候需要，現(xiàn)在不方便回答。

　　侯總：媒體應(yīng)該也報道了很多收購宏洋的報道。宏洋現(xiàn)在正在整合當(dāng)中，下半年適當(dāng)?shù)臅r候會專門找一個時間把中海和宏洋的一些發(fā)展模式、未來的發(fā)展的策略以及具體的一些措施，給我們各位記者朋友再做一個交待。

　　Q：未來有多少項(xiàng)目跟基金合作？會跟其他另外一些基金合作嗎？今天你們內(nèi)地公布CPI數(shù)據(jù)也是跳出了3%的界限，你覺得下半年環(huán)境會如何？

　　孔慶平：我們現(xiàn)有的項(xiàng)目不會再拿出來做基金植入，而是希望是作為一個起步來摸索，就是為了尋找一個比較成熟的模式，可以幫助我們未來組織新基金。

　　CPI的問題，實(shí)際上這個一直是中國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)整的一個很重要的因素，如果CPI過高的話，可能就意味著要加息，大家都這么看。

　　所以從目前的情況來看，CPI的上漲還是出現(xiàn)了令人擔(dān)憂的趨勢。目前，我認(rèn)為還是處于一個健康的水平，再加上宏觀調(diào)控整體的措施不斷的深入、深化、落實(shí)，我相信可能有一些效果在下半年會體現(xiàn)出來，相對可能會充裕這種物價上漲的因素。

　　至于加息，我認(rèn)為暫時還是不太有這種可能性，可能性比較大的還是存款準(zhǔn)備金的提升。要先收緊流動性，就通過這個來去做，這個是比較簡單，但是加息可能從各方面綜合的情況來看，可能會比較謹(jǐn)慎。