　　郁亮：由于房地產(chǎn)項目的竣工時間分布具有不均勻性，1~6月份公司完成的竣工面積128萬平方米，僅占全年竣工面積計劃504萬平方米的25.4%。受此影響，才出現(xiàn)上半年公司房地產(chǎn)項目結(jié)算收入相對偏低，公司大部分結(jié)算收入將在下半年體現(xiàn)，預(yù)計全年結(jié)算收入將明顯高于上年。

　　Q：萬科上半年銷售的房子中，是否有統(tǒng)計過剛性自住占的比例是多少，用于投資的比例是多少？

　　譚華杰：萬科的產(chǎn)品主要是面向自住購房者的中小戶型普通商品住房，上半年萬科144平米以下中小戶型的比例進(jìn)一步提升到約89%。首次置業(yè)產(chǎn)品的比例上升，別墅、高檔公寓、第二次居所等代表投資性需求產(chǎn)品的比例明顯下降，目前不足10%。

　　Q：萬科上半年銷售時除了用降價的手段外，還有其他的手段嗎？

　　王文金：我們將始終堅持按照市場愿意接受的價格出售產(chǎn)品。推出適銷對路的產(chǎn)品是萬科的銷售策略。

　　Q：房地產(chǎn)項目的竣工時間分布具有不均勻性，截止6月底，已完成的竣工面積為128萬平方米，僅占全年計劃數(shù)的25.4。為什么竣工時間會延長這么多？是精裝修導(dǎo)致的還是周期本身的緣故，請賜教？

　　王文金：公司一直致力于產(chǎn)品質(zhì)量與產(chǎn)品品質(zhì)的提升，一方面近年來新開工項目中裝修房比例持續(xù)上升，在基本實現(xiàn)全裝修、裝修房比例趨于穩(wěn)定之前，整體竣工時點相對開工時點、銷售時點將有所延后。另一方面公司從圖紙標(biāo)準(zhǔn)化、施工工廠化、管理可視化、現(xiàn)場整潔化四個方面入手，提高裝修房的圖紙指導(dǎo)性，加強(qiáng)管理流程的規(guī)范性，降低施工偏差。提高產(chǎn)品質(zhì)量是一項長期工作，公司將制定并跟蹤落實相應(yīng)的質(zhì)量滿意度提升計劃，確保裝修房戰(zhàn)略的順利實施。目前竣工進(jìn)度與我們年初制定的竣工計劃是一致的，并未出現(xiàn)明顯的延遲。謝謝您對萬科的支持。

　　Q：請問萬科上半年新推項目的去化率大概是多少？

　　王文金：公司一直以來都遵循不捂盤的銷售原則，對于新推盤項目制定上市一個月內(nèi)去化率不低于60％的及格線，公司一直致力于提供符合市場需求的產(chǎn)品，從上半年推盤情況來看，各推盤項目基本都能得到市場的認(rèn)可，整體去化率處于一個較為理想的水平。謝謝您對萬科的關(guān)注。

　　Q：請問怎么看待你們的銷售面積給恒大超越？

　　譚華杰：對同行企業(yè)的進(jìn)步，我們一向樂觀其成，并始終為他們祝福。至于同行企業(yè)將萬科作為比較和趕超的目標(biāo)，這是我們的榮幸。相對來說，被人追趕，總比追趕別人的幸福感要更多一些。

　　在住宅行業(yè)，今年上半年萬科的銷售規(guī)模領(lǐng)先第二位企業(yè)仍然較多，但在我們自己看來，增長的質(zhì)量更為重要，規(guī)模只是一個自然的結(jié)果。所以請投資者放心，我們并不會因此而自滿，更不會放慢前進(jìn)的步伐。

　　Q：萬科2010年全年竣工計劃有無調(diào)整？

　　王文金：公司年初制定的504萬平米竣工計劃正常執(zhí)行中，目前暫無重大調(diào)整。謝謝您對萬科的關(guān)注。萬科一貫遵循“不捂盤”的原則，項目達(dá)到銷售條件就會推向市場；同時我們堅持用購房者愿意接受的價格售出房屋，有助于始終保持較為理想的銷售速度。目前我們沒有調(diào)低推盤計劃的考慮。

　　Q：萬科上半年銷售367個億，但確認(rèn)收入僅167個億，請問在確認(rèn)收入方面的具體時點是什么？需要達(dá)到哪些條件才能確認(rèn)為收入？

　　王文金：銷售能否確認(rèn)為收入，關(guān)鍵要看該銷售是否能同時符合或滿足以下5個條件：

　　1、商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬全部已經(jīng)轉(zhuǎn)移給購買方；2、企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出商品實施控制；3、收入的金額能夠可靠地計量；4、相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；5、相關(guān)已發(fā)生或?qū)l(fā)生成本能夠可靠的計量。

　　在滿足上述所有條件的同時，房地產(chǎn)銷售在房產(chǎn)完工并驗收合格，達(dá)到了銷售合同約定的交付條件，取得了買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明時(通常收到銷售合同首期款及已確認(rèn)余下房款的付款安排)才能確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。

　　Q：中報中說：“截止報告期末，公司的各類存貨中，已完工開發(fā)產(chǎn)品（現(xiàn)房）的比例約4.8，比09年末的5.9進(jìn)一步降低。存貨結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步改善。”換個角度理解，待開發(fā)土地增多，是存貨結(jié)構(gòu)惡化。是這樣嗎？多少比例合適？

　　王文金：可以注意到，本年中期公司現(xiàn)房比例在降低，現(xiàn)房的絕對額并無上升，同期公司的銷售和開發(fā)規(guī)模有較大增長，從此意義上講，公司的現(xiàn)房庫存還是有所改善的。

　　Q：負(fù)債越來越高！讓我感到不安……我其實想問一下..你們是如何做到把成本降到如此低的水準(zhǔn)？是否還有繼續(xù)降低成本的空間？

　　王文金：1）長期以來，萬科一直通過快速周轉(zhuǎn)、控制負(fù)債規(guī)模來保持穩(wěn)健的財務(wù)狀況，本年中期末，公司財務(wù)財務(wù)杠桿有所提高，但凈負(fù)債率40.8％，在行業(yè)內(nèi)仍處于較低水平，結(jié)合公司項目開發(fā)節(jié)奏和銷售狀況，公司當(dāng)前財務(wù)狀況是穩(wěn)健的。2）在保障品質(zhì)的前提下降低成本是公司在經(jīng)營中的一貫策略，我們通過集中采購、裝修標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范設(shè)計變更、開展成本對標(biāo)等工作，從多方面挖掘降低成本的潛力，目前取得的經(jīng)濟(jì)效果正在逐步體現(xiàn)。

　　Q：萬科今年上半年報表內(nèi)的收入是167億，比09年中期218億減少了51億，這和公司披露的上半年銷售大增不符，能解釋下么？

　　王文金：本年結(jié)算收入下降主要由于公司大部分項目竣工集中在下半年，隨著這些項目陸續(xù)竣工并轉(zhuǎn)入結(jié)算，預(yù)計下半年的結(jié)算收入和營業(yè)收入相比上半年將有較大增長。上半年銷售額為簽約金額，與利潤表中的主營業(yè)務(wù)收入的統(tǒng)計口徑不同。謝謝你對萬科的關(guān)注！

　　Q：萬科下半年能保持上半年的銷售勢頭嗎？突破750億銷售額會有困難嗎？如果有，你估計是什么困難？

　　郁亮：下半年萬科的推盤量會比上半年有所上升，無論是從“不捂盤”的原則出發(fā)，還是從實現(xiàn)增長、回報股東的需要出發(fā)，我們都始終會盡可能多賣樓。謝謝。

　　Q：請問郁總下半年萬科的房子供應(yīng)如何？

　　郁亮：09年中期后房地產(chǎn)企業(yè)普遍加快了項目的開發(fā)，這些項目絕大多數(shù)會在2010年下半年轉(zhuǎn)化為市場供應(yīng)，因此今年下半年的住房供應(yīng)會有所增加。萬科09年下半年的開工節(jié)奏和今年的新房上市節(jié)奏略快于行業(yè)整體水平，今年上下半年的推盤節(jié)奏相對于行業(yè)整體要均衡一些。目前萬科的可售資源存量較低，產(chǎn)品庫存可供大約3-4個月的銷售量。今年下半年供應(yīng)增加確實會帶來更大的經(jīng)營壓力，萬科會積極主動的應(yīng)對，由于萬科一貫堅持主流住宅定位，產(chǎn)品中中小戶型普通商品住房的比例高，在自住需求回歸主導(dǎo)的背景下，這有助于公司更好的應(yīng)對市場調(diào)整。

　　Q：怎么看3、4季度開發(fā)商集中推盤？會不會出現(xiàn)大家爭相降價但是購房者不買單的現(xiàn)象呢？

　　譚華杰：09年中期后房地產(chǎn)企業(yè)普遍加快了項目的開發(fā)，這些項目絕大多數(shù)會在2010年下半年轉(zhuǎn)化為市場供應(yīng)，因此今年下半年的住房供應(yīng)會有所增加。新房供應(yīng)增加會進(jìn)一步推動市場調(diào)整到位。前期房價上漲過快、投資性需求比例較高的個別城市，調(diào)整的壓力可能會更大一些。

　　目前主要城市的住宅庫存已經(jīng)有上升趨勢，但庫存量仍處于較低水平。市場各參與方如果能理性應(yīng)對市場調(diào)整，相信將有助于市場的平穩(wěn)過渡。

　　Q：1、請展望萬科今年下半年的業(yè)績或經(jīng)營情況。2、萬科定向增發(fā)計劃進(jìn)行到什么程度了？

　　郁亮：1、下半年我們的目標(biāo)仍然是跑贏大市，但并不會設(shè)定固定數(shù)字的全年銷售目標(biāo)。當(dāng)然，不設(shè)固定目標(biāo)，絕不是說不努力賣樓。無論是從“不捂盤”的原則出發(fā)，還是從實現(xiàn)增長、回報股東的需要出發(fā)，我們都始終會盡可能多賣樓。

　　2、萬科定向增發(fā)計劃目前仍在證監(jiān)會的審核過程中。

　　Q：萬科原計劃今年開工面積為800萬平方米，目前一些今年新增的土地正在或面臨開工，這是否意味著今年的開工面積會有所增加？

　　郁亮：由于公司在去年下半年已經(jīng)發(fā)出預(yù)警，因此今年年初制定全年開工855萬平的開工計劃相對較為保守。而上半年項目發(fā)展工作較為順利，新項目當(dāng)年開工量高于預(yù)期，因此，公司全年實際開工量可能大于年初計劃。

　　王文金：公司年初計劃全年開工855萬平，上半年相關(guān)項目的開工均按計劃正常進(jìn)行中。另，由于上半年項目發(fā)展工作較為順利，部分新項目將在年內(nèi)開工，因此公司全年實際開工量可能大于年初計劃。謝謝您對萬科的關(guān)注。

　　再融資之謎

　　Q：萬科是否準(zhǔn)備增發(fā)股票募集資金？

　　譚華杰：去年9月15日舉行的2009年第一次臨時股東大會上，通過了公司09年度公開增發(fā)的再融資方案，在該方案完成或終止前，公司不會提出新的股票增發(fā)方案。

　　Q：有沒有考慮港股上市，以便獲得更多的融資途徑？

　　譚華杰：公司希望未來能進(jìn)一步擴(kuò)大融資渠道，獲得境外上市的機(jī)會，進(jìn)一步降低公司經(jīng)營風(fēng)險。但目前在境外上市尚未列入公司工作計劃之列。

　　Q：請問萬科A配股再融資事宜進(jìn)展如何？據(jù)任志強(qiáng)在博客說，萬科是被國土部第一批槍斃掉再融資資格的企業(yè)是否有此事，如果真有此事公司采取何種方式應(yīng)對？

　　譚華杰：萬科A股增發(fā)申請目前在監(jiān)管部門審核過程中。您提到的博客說法，萬科目前并未從正式渠道獲得類似信息。今年前7個月萬科的銷售達(dá)到了450億，回款充裕。經(jīng)過多年積累，萬科的信用得到了廣泛的承認(rèn)，許多投資方愿意和我們合作。我們將持續(xù)關(guān)注并積極把握這些機(jī)會。

　　去年9月15日舉行的2009年第一次臨時股東大會上，通過了公司09年公開增發(fā)的再融資方案。但隨著國家宏觀調(diào)控的進(jìn)行，地產(chǎn)行業(yè)融資進(jìn)程放緩，目前公司的增發(fā)方案尚在證監(jiān)會審核過程中。

　　Q：07年高價配股，為公司籌了許多開發(fā)資金，股價嚴(yán)重跌穿配股價，損害了股東的利益。請問萬科以后（再配股的話）如何處理配股價格和股東的利益？

　　譚華杰：在現(xiàn)行規(guī)則下，發(fā)行價格主要由市場股價走勢決定，管理團(tuán)隊、董事會甚至股東大會都很難對此施加影響。近年來資本市場波動較為劇烈，而一次融資從發(fā)起到最終實施的周期較長，且周期長度難以預(yù)測，即使只是希望選擇股價較為合適的時點來實施發(fā)行，在技術(shù)上都存在很大的難度。我們非常希望就此求教于各路方家，也希望未來資本市場能夠更加穩(wěn)定，相關(guān)規(guī)則能夠更加靈活。

　　投資者質(zhì)疑

　　Q：我是萬科的小股東，愿和萬科一起成長。請郁總描述一下您理想中的10年后萬科。

　　郁亮：萬科的愿景是成為行業(yè)持續(xù)的領(lǐng)跑者和卓越綠色企業(yè)。希望在未來的十年中，我們能在這條道路上取得長足的進(jìn)步。

　　Q：我是萬科多年的投資人。萬科針對管理層的股權(quán)激勵計劃還會再推嗎？什么時候開始？

　　譚華杰：2006-2008年度首期限制性股票激勵計劃實施完畢之后，公司目前沒有新的股權(quán)激勵計劃。為股東創(chuàng)造價值始終是公司長期發(fā)展規(guī)劃的首要目標(biāo)，公司將根據(jù)實際需要，不斷優(yōu)化薪酬獎勵制度，以進(jìn)一步體現(xiàn)股東價值導(dǎo)向。

　　Q：我是萬科長線持有者，已五年了，請問，萬科今年這么好的業(yè)績，為什么不送股？

　　譚華杰：從理論上說，送股實際就是拆細(xì)，雖然短期內(nèi)可能導(dǎo)致一定的“填權(quán)效應(yīng)”，并不增加股東擁有的實際權(quán)益，對于長期持股股東的影響可能并不明顯。這是我們的一種理解，敬請您指正。

　　Q：投資萬科總是虧損，堅持不懈還有希望嗎？給大家談?wù)勅f科的希望在哪里！

　　譚華杰：過去幾年，無論房地產(chǎn)市場還是資本市場都經(jīng)歷了劇烈的波動，許多投資者難以獲得理想的回報，這也是萬科管理團(tuán)隊最難以釋懷的一件事情。

　　過去幾年，萬科在管理、經(jīng)營的多個方面進(jìn)行了很多的思考，也獲得了一些答案。對于未來幾年的發(fā)展和增長，管理團(tuán)隊獲得了更充分的信心。我們祈望，公司基本面的不斷成長，能夠盡快體現(xiàn)為投資者的優(yōu)厚收益。

　　Q：持有萬科十年以后，我可以賺多少？

　　譚華杰：為股東創(chuàng)造價值是職業(yè)經(jīng)理人的天職。作為公司管理層，我們會不斷提高管理水平和運(yùn)營效率，實現(xiàn)更好的業(yè)績，努力提高您的回報水平。

　　Q：我不太理解您剛剛表述的“而我們提升相關(guān)能力的目的，還是為了更好地做住宅”，可否具體解釋一下，謝謝！

　　譚華杰：近年來，城市化呈現(xiàn)出一些新的特征。在一些中心城市，尤其特大城市，隨著人口密度和通勤時間的上升和交通瓶頸的凸顯，時間成本變得越來越高，傳統(tǒng)的純住宅區(qū)越來越不適應(yīng)城市的發(fā)展，這一點已經(jīng)被城市規(guī)劃者所關(guān)注，因此，新出讓的土地中，純住宅用地越來越少，配建商業(yè)的比例逐漸上升。這對住宅開發(fā)商提出了新的、更全面的能力要求。如果不學(xué)會做商業(yè)，恐怕在這些城市就難以保持持續(xù)經(jīng)營住宅的資格。另一方面，小區(qū)的配套商業(yè)是否成功，對于住宅住戶來說也日顯重要，無論從居住便利性還是保值升值能力來看，住宅業(yè)主都非常關(guān)心配套商業(yè)的品質(zhì)。因此，為了更好地做住宅，企業(yè)需要提升商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)能力。

　　Q：您好！我是貴公司股東，我想請問貴公司除了降價促銷外，還有什么策略應(yīng)對國家對房價的調(diào)控，如果有，請具體講解，好嗎？公司計劃通過什么措施實現(xiàn)？其次，根據(jù)電力部門調(diào)查，中國房地產(chǎn)是否出現(xiàn)供過于求的跡象？如果有這種可能，貴公司準(zhǔn)備如何應(yīng)對？謝謝！

　　譚華杰：您好，我們并不認(rèn)為價格策略是應(yīng)對市場調(diào)整的最佳或主要手段。不同企業(yè)可能各有側(cè)重，對萬科來說，可能戰(zhàn)略前瞻性（去年下半年我們已經(jīng)預(yù)警市場可能發(fā)生變化）、推盤節(jié)奏（萬科推盤高峰早于市場一個季度左右）、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)（90%為普通商品房）、產(chǎn)品性價比（如裝修房非常受歡迎）是我們更看重的一些方面。

　　關(guān)于“6000萬套住房空置”的傳言，如果我沒有記錯的話，國家電網(wǎng)已經(jīng)公開辟謠，您可以查找一下相關(guān)的資料。謝謝。

　　Q：通過分析公司的財務(wù)報表，我認(rèn)為萬科今年上半年多確認(rèn)收入約19億元，占比11。公司預(yù)收賬款比2009年末增加136億，應(yīng)收款項增加-3.76億，銷售商品收到的現(xiàn)金為288.70億。288.70-136-3.76=148億元左右。我忍為該數(shù)據(jù)比較合理，有請王總解釋一下。而王總的解釋是：公司本期銷售商品收到的現(xiàn)金除您在問題中列舉的因素外，還有其他重要的因素如收購公司等非現(xiàn)金因素對公司上述報表項目的影響。感謝你對萬科的關(guān)注！但是這個答案并不能令人滿意。“收購公司”屬于投資活動，不在“現(xiàn)金流量表-經(jīng)營活動”反應(yīng)。“現(xiàn)金流量表-經(jīng)營活動-銷售商品提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”基本上是完全反應(yīng)貴公司因為銷售銷售房子而實實在在收到現(xiàn)金！而萬科在其他年份的這個數(shù)據(jù)也存在問題，比如06年和07年。順便說一聲，對于該數(shù)據(jù)，我同事分析招商，金地和保利之后此對貴公司提出的，所以還有請您進(jìn)一步解釋。

　　王文金：根據(jù)合并報表準(zhǔn)則，收購項目預(yù)收款期末余額要體現(xiàn)在合并資產(chǎn)負(fù)債表中。但是，上述預(yù)收帳款期末余額中，有部分是收購前產(chǎn)生的，這部分收購前預(yù)售的現(xiàn)金不能納入公司本期合并現(xiàn)金流量表。

　　Q：第一個問題，萬科在08年提出控制經(jīng)營成本，此后主要是在原物料采購、銷售和管理費用方面，取得了一定的成效，但萬科來講，長期有大量的現(xiàn)金存款，同時有大量的外部融資（銀行貸款和發(fā)債），在此領(lǐng)域，控制成本的空間很大，不知道公司采取如何具體措施沒有？第二問題，以萬科公司多年積累的品牌和信譽(yù)，完全可以取得低利率的融資，但我從個別銀行界的朋友口中得知，萬科常常會考慮合作方（指銀行）的利益，常常會放棄最優(yōu)惠的利率（如基準(zhǔn)下浮10），不知您對此的看法如何？當(dāng)然也許我的消息并不準(zhǔn)確。第三個問題，萬科參與政府保障房建設(shè)，從投入成本核算的角度看，投資回報率大致多高？

　　王文金：1）留存合理的一定量的貨幣資金，是公司經(jīng)營發(fā)展所必需的；第一、作為鋪底資金，保障公司正常的經(jīng)營周轉(zhuǎn)之需；第二、預(yù)售監(jiān)管等不可動用資金；第三，尋找合適的項目發(fā)展機(jī)會。

　　2）“常常會放棄最優(yōu)惠的利率”，你會相信嗎？：）萬科的經(jīng)營目標(biāo)是追求公司價值的最大化，追求經(jīng)營業(yè)績的持續(xù)增長和利潤的最大化，同時力爭與戰(zhàn)略合作伙伴在經(jīng)營中的雙贏。

　　3）由于開發(fā)模式等的不同，不同的保障房項目其盈利水平會存在差異，但總體來看，保障房的特殊性決定了其毛利率一般處于較低水平。

　　Q：你好，萬科長期以來都是深市的市值第一名，但目前已經(jīng)被蘇寧超越，萬科是如何看待這一被超越的？

　　譚華杰：自2005年以來，萬科的總市值在深市長期排名位列前三，并在大部分時間排名第一，但當(dāng)市場波動時，萬科市值也被一些其他行業(yè)的優(yōu)秀上市公司超越過。我們相信，只需我們更加努力為股東創(chuàng)造價值，市值從長期來看也會反映公司管理團(tuán)隊的努力，也會得到更多投資者的認(rèn)可。

　　Q：000002在各個地方的地產(chǎn)項目都不溫不火，是否存在業(yè)績造假？

　　譚華杰：對萬科團(tuán)隊來說，尊嚴(yán)重如生命，而誠信是尊嚴(yán)的底線。對此，您可以有百分之百的信任。您說的“不溫不火”，很抱歉我未能充分理解其確切的涵義。但如果指的是各地比較均衡的話，個人認(rèn)為這正好是萬科的進(jìn)步和改善。

　　調(diào)控、調(diào)控、調(diào)控

　　Q：郁總，萬科認(rèn)為房產(chǎn)調(diào)控政策將會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么影響？

　　郁亮：短期來看，去年下半年以來部分城市房價過快上升的局面已經(jīng)結(jié)束，市場正在回歸自住購房者主導(dǎo)的狀態(tài)；對于資金充裕的企業(yè)來說，土地市場上可能存在更好的機(jī)會。

　　長期來看，保障性住房將成為住房供應(yīng)的重要組成部分。對開發(fā)企業(yè)而言，產(chǎn)品服務(wù)性價比、經(jīng)營效率和管理能力將變得越來越重要。

　　Q：請問郁總，你認(rèn)不認(rèn)為國家今年出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策事實上最嚴(yán)厲的？謝謝！

　　郁亮：國家今年出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，短期來看，政策效果非常顯著，隨后還將進(jìn)一步顯現(xiàn)。09年下半年以來部分熱點城市的房地產(chǎn)過熱局面必然結(jié)束。

　　長期來看，我國正處于全球有史以來最快的城市化進(jìn)程中，人多地少是基本國情，住房供給不足仍是主要矛盾。要保持房地產(chǎn)行業(yè)長期健康穩(wěn)定成長，需要從多方面完善房地產(chǎn)市場運(yùn)行機(jī)制，從根本上緩解房地產(chǎn)供需矛盾。相關(guān)課題，包括制訂合理的住房供給與建設(shè)規(guī)劃，加大保障性住房尤其廉租住房、公共租賃住房的供應(yīng)力度，提高土地供應(yīng)效率，落實國發(fā)13號文（“國36條”），為民間資本提供更多的出路，有效分流投資性購房資金，拓展直接融資渠道，增加開發(fā)企業(yè)長期資金來源渠道等許多方面。

　　Q：8月9號《證券日報》曾報道過王石先生的觀點，稱熱點城市的房價肯定有回調(diào)空間。所以想就這個問題問問公司管理層，怎么看下半年房地產(chǎn)市場走勢？國家政策是遏制房價過快上漲，統(tǒng)計局前7月的房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況數(shù)據(jù)顯示，過快上漲已經(jīng)初步得到遏制，不過調(diào)控的預(yù)期似乎還是不盡如人意，請問公司管理層怎么看這個問題？

　　譚華杰：正如您所言，政策已經(jīng)對市場產(chǎn)生了顯著的影響，部分熱點城市房價過快上漲的局面已經(jīng)結(jié)束。我們認(rèn)為政策還將繼續(xù)發(fā)揮作用，市場將回歸自住購房者主導(dǎo)的狀態(tài)，房價將與自住購房者的真實購買能力和購買意愿相匹配。

　　政策出臺后市場已經(jīng)迅速作出反應(yīng)，購房者預(yù)期轉(zhuǎn)變，投資客淡出，主要城市成交量大幅下滑，主流開發(fā)企業(yè)定價趨于理性。短期來看，政策效果非常顯著，隨后還將進(jìn)一步顯現(xiàn)。09年下半年以來部分熱點城市的房地產(chǎn)過熱局面必然結(jié)束。

　　郁亮：由于2009年中期后房地產(chǎn)企業(yè)普遍加快了項目的開發(fā)，這些項目絕大多數(shù)會在2010年下半年轉(zhuǎn)化為市場供應(yīng)。新房供應(yīng)增加會進(jìn)一步推動市場調(diào)整到位。去年下半年以來房價上漲過快、投資性需求比例較高的個別城市，調(diào)整的幅度可能更大一些。

　　銷售不暢和資金壓力可能導(dǎo)致企業(yè)的購地、開發(fā)投資能力下降，可能影響一年后的商品房供應(yīng)，未來的住房供應(yīng)情況也值得關(guān)注。

　　Q：王石先生說過，一味漲價，沒人倒閉的房地產(chǎn)市場不健康。那么什么樣的房地產(chǎn)企業(yè)會在國家嚴(yán)厲的調(diào)控政策下率先倒下？謝謝！

　　郁亮：市場調(diào)整對不同類型產(chǎn)品的影響存在差異，目前大戶型、高端產(chǎn)品的去化速度放緩比較明顯，而低總價、中小戶型的普通住房受影響程度相對較小。不同城市市場也存在差異，2009年以來房價上漲越多的城市，受影響越大，反之亦然。

　　經(jīng)過07、08年的市場調(diào)整后，行業(yè)、企業(yè)的心態(tài)正在走向成熟，變得更加理性?，F(xiàn)在大家應(yīng)該普遍認(rèn)同這樣一些結(jié)論：09年部分熱點城市房價快速上漲不正常，這樣的上漲勢頭不會延續(xù)也不應(yīng)該延續(xù)；市場價格有漲有跌很正常，企業(yè)應(yīng)該順應(yīng)市場趨勢。因此我們預(yù)計今年將比2008年更快達(dá)成共識，過渡也會更平穩(wěn)一些。

　　但如果市場成交持續(xù)低迷，行業(yè)資金面確實將逐步趨緊，土地市場可能出現(xiàn)機(jī)會。萬科目前的資金狀況良好，這有助于公司在任何情況下確保經(jīng)營安全，也為公司把握可能出現(xiàn)的市場機(jī)會創(chuàng)造了條件。

　　Q：請問，對可能出臺的預(yù)售資金專項監(jiān)管措施，有啥看法？謝謝！

　　譚華杰：您好。國內(nèi)引入預(yù)售制度的主要出發(fā)點是現(xiàn)有融資渠道無法滿足房地產(chǎn)開發(fā)的需要，預(yù)售款因此成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最重要的替代融資渠道。從與國際接軌，保護(hù)購房者、按揭貸款銀行等相關(guān)主體權(quán)益的角度考慮，國內(nèi)預(yù)售制度的融資功能必然會逐步弱化。

　　在逐步弱化預(yù)售制度融資功能的同時，有必要拓寬行業(yè)的直接融資渠道，以避免當(dāng)預(yù)售資金的使用受到限制后，在沒有新的、可替代預(yù)售融資功能的金融工具的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)的資金狀況出現(xiàn)問題，對金融安全產(chǎn)生不利的影響。

　　Q：請譚董談一下今后十年我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景。

　　譚華杰：您好。這個問題可以從幾個方面看，從市場前景看，我們相信未來十年住宅市場仍然有很大的發(fā)展空間。這主要是基于幾個簡單的事實：中國高速城鎮(zhèn)化的過程還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束，目前46%的城鎮(zhèn)化率比率距離發(fā)達(dá)國家80%以上的水平仍有較大差距；中國的經(jīng)濟(jì)仍在快速增長中；目前城鎮(zhèn)家庭戶均住房套數(shù)約0.87套，低于成熟城市戶均一套以上的水平。

　　Q：郁總，您怎么看中國房地產(chǎn)市場的未來？全世界除了香港和新加坡，幾乎都沒有非常大型的專作開發(fā)的房地產(chǎn)公司？

　　郁亮：國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景毋庸置疑，另一方面，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的集中度仍然很低，美國前10大開發(fā)企業(yè)04年的市場占有率就已經(jīng)超過25%，而09年國內(nèi)前10大住宅企業(yè)的占有率不到10％，從這個意義上說，國內(nèi)優(yōu)秀的住宅企業(yè)顯然還有進(jìn)一步發(fā)展的空間。

　　Q：來長期的房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，萬科有什么應(yīng)對的預(yù)案來保證增長？

　　郁亮：調(diào)控政策有助于房地產(chǎn)市場回歸以剛性需求為主的結(jié)構(gòu)，有利于行業(yè)長期健康平穩(wěn)發(fā)展。長期來看，中國仍然處于高速城市化的過程之中，我們堅信房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間仍然非常廣闊。萬科也將繼續(xù)堅持主流市場定位，堅持“不囤地、不捂盤、不當(dāng)?shù)赝?rdquo;的經(jīng)營原則，同時苦練內(nèi)功增強(qiáng)產(chǎn)品競爭力以及為股東創(chuàng)造價值的能力。

　　Q：預(yù)計這次的房地產(chǎn)調(diào)控時間會持續(xù)多久，會不會出現(xiàn)有五分之一開發(fā)商會倒閉的情況？因為過去的10年，除了個別幾個，我們基本上聽不到有開發(fā)商倒閉的情況。

　　譚華杰：經(jīng)過07、08年的市場調(diào)整后，行業(yè)、企業(yè)的心態(tài)正在走向成熟，變得更加理性。現(xiàn)在大家應(yīng)該普遍認(rèn)同這樣一些結(jié)論：09年部分熱點城市房價快速上漲不正常，這樣的上漲勢頭不會延續(xù)也不應(yīng)該延續(xù)；市場價格有漲有跌很正常，企業(yè)應(yīng)該順應(yīng)市場趨勢。因此我們預(yù)計今年將比2008年更快達(dá)成共識，過渡也會更平穩(wěn)一些。

　　就目前來看，大多數(shù)開發(fā)商的資金狀況比上一輪調(diào)整初期要好，一方面因為09年市場成交旺盛，銷售創(chuàng)新高，另一方面也反映了經(jīng)過上輪調(diào)整后，開發(fā)商的資金安全意識增強(qiáng)。我們不認(rèn)為行業(yè)會出現(xiàn)大面積資金鏈斷裂的情況，也不認(rèn)為今年下半年存在顯著的并購機(jī)會。但如果市場成交持續(xù)低迷，行業(yè)資金面確實將逐步趨緊，土地市場可能出現(xiàn)機(jī)會。

　　Q：郁總怎樣看北京萬科長陽半島兩天售罄這件事？加快建設(shè)，加快銷售速度是不是萬科接下來應(yīng)對市場變化的戰(zhàn)略選擇？

　　郁亮：萬科的經(jīng)營策略簡單的說就是“不囤地，不捂盤，不當(dāng)?shù)赝?rdquo;。體現(xiàn)在銷售上就是兩點：1、堅持不捂盤，房子開盤了就要賣出去；2、堅持用合理價格賣房，所謂合理價格就是購房者愿意接受的價格。不管在什么市場環(huán)境下，我們的原則不變。市場好的時候，萬科不會惜售，市場不好的時候，萬科也不會硬扛著不調(diào)整。

　　住宅產(chǎn)業(yè)化路徑

　　Q：請問現(xiàn)在萬科的住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)度如何？謝謝！

　　Q：在半年報里面，沒有再提工業(yè)化的進(jìn)展情況？不知是否有變化？

　　郁亮：住宅產(chǎn)業(yè)化是萬科的一項長期發(fā)展戰(zhàn)略，公司一直在堅持推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化的研發(fā)和應(yīng)用。今年3月份，萬科和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科技發(fā)展促進(jìn)中心在北京舉行戰(zhàn)略合作框架協(xié)議簽約儀式，重點在建筑節(jié)能、綠色建筑、低碳建筑、住宅工業(yè)化等領(lǐng)域開展相關(guān)研究工作。此次合作，在一定程度上也標(biāo)志著公司在住宅產(chǎn)業(yè)化和綠色建筑領(lǐng)域的長期探索和實踐得到了認(rèn)可。

　　Q：請問現(xiàn)在萬科住宅產(chǎn)業(yè)化情況如何？

　　譚華杰：住宅產(chǎn)業(yè)化是萬科長期發(fā)展戰(zhàn)略中重要的一環(huán)。2010年公司計劃產(chǎn)業(yè)化的開工面積達(dá)到100萬平米，目前正在順利推進(jìn)中。

　　Q：據(jù)我了解萬科做的工業(yè)化水平很低，只20左右，距國外比如日本（90）工業(yè)化還有很大距離。今后是如何規(guī)劃的？

　　王文金：2010年公司計劃工業(yè)化開工面積達(dá)到100萬平米，全部新項目達(dá)到萬科住宅性能標(biāo)準(zhǔn)，100萬平米新項目參照綠色三星標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。在北京、上海所有適用的新項目均參照綠色三星標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計建造。

　　Q：請介紹一下萬科在低碳建筑、建筑節(jié)能方面的進(jìn)展，公司對這一方面的行業(yè)前景有什么看法？

　　郁亮：2010年公司計劃工業(yè)化開工面積達(dá)到100萬平米；全部新項目達(dá)到萬科住宅性能標(biāo)準(zhǔn)，100萬平米新項目參照綠色三星標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計；在北京、上海所有適用的新項目均參照綠色三星標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計建造。未來隨著節(jié)能環(huán)保理念的推廣與普及，市場對具有節(jié)能環(huán)保特點的產(chǎn)品需求將是大勢所趨。

　　Q：從其它渠道了解到，一些不是地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也參與到住宅工廠化的研發(fā)，萬科面對住宅工廠化生產(chǎn)的各種方式，怎樣才能保持建造住宅技術(shù)的領(lǐng)先.

　　郁亮：同行及其他相關(guān)行業(yè)的企業(yè)加入住宅工廠化的研發(fā)行列，有利于住宅工業(yè)化技術(shù)走向成熟，也有利于住宅工業(yè)化產(chǎn)品的推廣。作為國內(nèi)住宅工業(yè)化研發(fā)和推廣方面的領(lǐng)先企業(yè)，我們樂觀其成。同時，萬科也不會放慢在相關(guān)技術(shù)研發(fā)和產(chǎn)品推廣方面的腳步。

　　Q：請問公司的住宅產(chǎn)業(yè)化的最終方向和目標(biāo)是哪里？是否就是公司的最終發(fā)展方向？謝謝！

　　譚華杰：公司的最終發(fā)展方向，這是非常大的話題，可能需要一代又一代管理者去上下求索。當(dāng)然，成為基業(yè)長青的百年老店，應(yīng)該是永恒不變的追求。就目前而言，率先實施住宅產(chǎn)業(yè)化、推動行業(yè)生產(chǎn)方式的變革，確實是公司重要的目標(biāo)。

　　Q：世界級的大公司，一般都有自己大收費通道，萬科為何就不可呢？比如公司的工廠化技術(shù)，建議公司把它培育為壟斷型利潤來源地。

　　譚華杰：目前住宅工業(yè)化的供應(yīng)鏈還很不完善，憑借一家公司的力量來推動工廠化進(jìn)程，可能速度慢、代價高，所以我們目前還是希望發(fā)動更多的同行企業(yè)加入我們的行列，共同推動行業(yè)進(jìn)步和生產(chǎn)方式的變革。而開放與共享，可能有助于這一目標(biāo)的實現(xiàn)。

　　Q：以前房地產(chǎn)開發(fā)商都沒有人提綠色環(huán)保建筑，萬科幾年前就開始提倡綠色節(jié)能，今年綠色成了一個熱門話提，市場上有很多已經(jīng)建好或在建的樓盤一下全掛上綠色節(jié)能的稱號，這樣的房子取個名字就能稱得上綠色？

　　譚華杰：您的意見非常中肯，事實上，綠色建筑是有嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)的，我國在2006年推出了《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》，對此進(jìn)行了詳細(xì)的闡述。

　　萬科一直積極參與綠色建筑的研發(fā)和推廣。深圳萬科城四期項目也是目前全國最早獲得綠色三星認(rèn)證的住宅項目。

　　目前，萬科在參照我國《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》的基礎(chǔ)上，已經(jīng)初步編制了《萬科住宅性能標(biāo)準(zhǔn)》，該標(biāo)準(zhǔn)分為5個層級，其中的A級為最高標(biāo)準(zhǔn)示范，B級近似綠色三星標(biāo)準(zhǔn)。“做卓越的綠色企業(yè)”已經(jīng)成為萬科中長期發(fā)展戰(zhàn)略中一個不可或缺的組成部分。

　　瘋狂的土地

　　Q：土地市場上可能存在更好的機(jī)會。這話的意思是，萬科認(rèn)為現(xiàn)在拿地時機(jī)比較好？

　　譚華杰：就目前來看，大多數(shù)開發(fā)商的資金狀況比上一輪調(diào)整初期要好，一方面因為09年市場成交旺盛，銷售創(chuàng)新高，另一方面也反映了經(jīng)過上輪調(diào)整后，開發(fā)商的資金安全意識增強(qiáng)。我們不認(rèn)為行業(yè)會出現(xiàn)大面積資金鏈斷裂的情況，也不認(rèn)為今年下半年存在顯著的并購機(jī)會。但如果市場成交持續(xù)低迷，行業(yè)資金面確實將逐步趨緊，土地市場可能出現(xiàn)機(jī)會。不過目前的市場情況看起來還沒到這個程度。

　　Q：上半年萬科耗資200多億元，拿地900多平方米，創(chuàng)歷史之最，請問，下半年和明年，是否繼續(xù)采取如此擴(kuò)張態(tài)勢？

　　王文金：09年萬科在投資上比較謹(jǐn)慎，買入土地的總量也比較少，是為了等待更好的時機(jī)。今年以來土地市場逐漸降溫，目前主要城市土地出讓底價水平仍然較高，但成交溢價率已經(jīng)明顯下降。今年上半年拿地，時機(jī)優(yōu)于去年下半年。萬科會持續(xù)積極關(guān)注土地市場的機(jī)遇，把握合適的拿地時機(jī)。

　　另一方面，要保持房地產(chǎn)行業(yè)長期健康穩(wěn)定成長，仍然有一些深層次的矛盾需要解決。包括如何解決低收入家庭住房保障問題，如何提高土地供應(yīng)效率，如何為民間資本提供更多的出路，分流投資性購房資金等。從這個意義上說，雖然行業(yè)的長期前景看好，但未來的發(fā)展依然存在諸多不確定性，存在短期波動的可能。

　　萬科下一步

　　Q：萬科預(yù)計今年的銷售額是多少？

　　王文金：我們的目標(biāo)是跑贏大市，并不設(shè)定固定數(shù)字的全年銷售目標(biāo)。當(dāng)然，不設(shè)固定目標(biāo)，絕不是說不努力賣樓。無論是從“不捂盤”的原則出發(fā)，還是從實現(xiàn)增長、回報股東的需要出發(fā)，我們都始終會盡可能多賣樓。

　　Q：我們注意到萬科在2010年1-6月份的市場占有率已經(jīng)超過2（按銷售金額計算），房地產(chǎn)調(diào)控對進(jìn)取的萬科提供了機(jī)會，公司認(rèn)為我們的市場占有率目標(biāo)未來達(dá)到多少？

　　郁亮：中國是幅員廣闊的大陸經(jīng)濟(jì)體，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度很難達(dá)到香港這種單一城市經(jīng)濟(jì)體的水平；同時中國住房形態(tài)以較高密度的集合住宅為主，最終集中度應(yīng)高于以獨立住宅為主的美國。從歷史經(jīng)驗看，香港前三位企業(yè)的合計占有率可以超過50%，而美國則基本低于15%。綜合來看，中國第一大住宅企業(yè)的最終占有率或許能達(dá)到8%到10%的水平。因此我國住宅行業(yè)目前的集中度還很低，萬科的市場占有率應(yīng)該還有較大的成長空間。

　　Q：公司對持有物業(yè)現(xiàn)在規(guī)劃如何，中長期計劃是什么。大連萬達(dá)的在建和已建的持有物業(yè)已經(jīng)達(dá)到了1500平方米，如果上市，市值肯定是幾倍于萬科，而5年前，萬科和萬達(dá)幾乎都在同一起跑線上，萬科應(yīng)該反思。同樣，萬科如果每年有幾十億的租金收入，大大加強(qiáng)業(yè)績的穩(wěn)定性，提高市值，否則，純住宅開發(fā)，就算一年有200億凈利潤，市值也不會太高，我個人認(rèn)為，萬科在今年以后，以市場化的原則，每年沉淀100萬平方米的持有物業(yè)，十年下來，就是另一個更加穩(wěn)重厚實的萬科，大大提高股東回報。還有，問一下萬科收入中其它收入是什么？

　　郁亮：公司非常關(guān)注持有物業(yè)的收益前景，之前也進(jìn)行過相關(guān)方面的多項研究。但短期內(nèi)，持有物業(yè)不會成為萬科重點的發(fā)展方向。

　　持有物業(yè)能帶來持續(xù)的租金回報，而截至目前，租金的穩(wěn)定性高于房價和地價。但另一方面，持有物業(yè)需要占壓大量的資金，而目前我國尚未建立相關(guān)的退出機(jī)制（如REITs）。目前我國主要城市的租金收益率普遍偏低，單靠租金回報遠(yuǎn)不能獲得與開發(fā)業(yè)務(wù)相近的資產(chǎn)收益率，實際上持有物業(yè)的主要收益來自物業(yè)價值的上升，但這一收益模式會受到市場波動更大的影響。相對來說，因為房價和地價存在聯(lián)動性，開發(fā)業(yè)務(wù)的收益率水平反而相對穩(wěn)定。

　　Q：1.萬科在商業(yè)地產(chǎn)方面有沒有信心超過萬達(dá)，成為另一個領(lǐng)域的老大？2.您認(rèn)為萬科在住宅領(lǐng)域發(fā)展還能像以前這么火嗎？如果是，那動力在哪呢？還是城市化嗎？

　　譚華杰：您好，感謝您的鼓勵。個人認(rèn)為，住宅市場未來需要更加理性，“火”不一定就是好事：）但中國住宅市場的前景依然非常廣闊，除了城市化之外，受教育程度的急劇提升（過去16年，中國大學(xué)毛入學(xué)率提高了近6倍），中國經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，養(yǎng)老、旅游等多元化居住需求的興起，等等，都將帶來大量的自住需求，和新的商業(yè)機(jī)會。

　　到目前為止，我們依然堅定不移地定位于主流住宅領(lǐng)域。在商業(yè)地產(chǎn)方面我們會加緊學(xué)習(xí)，以提升能力而不是以業(yè)務(wù)規(guī)模作為追求的目標(biāo)。而我們提升相關(guān)能力的目的，還是為了更好地做住宅。

　　Q：我的第一問題是萬科關(guān)于發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略問題，從過往了解到的信息來看，萬科管理層思想還沒有統(tǒng)一。不知道現(xiàn)在董事長和經(jīng)營班子的認(rèn)識是否統(tǒng)一？如是的話，公司商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向主要是什么？我的第二問題是萬科的股權(quán)再融資問題，去年提出方案時，我強(qiáng)烈建議沒有必要考慮股權(quán)再融資，從一年來的情況來，事實確實如此，即便遇到如此嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，萬科的現(xiàn)金流依然充沛，公司的凈資產(chǎn)和現(xiàn)金儲備完全可以安全地支持年銷售1000億元的經(jīng)營發(fā)展，不知道您現(xiàn)在的看法如何？建議公司未來盡可能考慮合理的債權(quán)融資，在股價過低時，可考慮采取回購股份的措施來保護(hù)公司市值穩(wěn)定。

　　郁亮：萬科目前的資金狀況良好，這有助于公司在任何情況下確保經(jīng)營安全，也為公司把握可能出現(xiàn)的市場機(jī)會創(chuàng)造了條件。公司會持續(xù)堅持穩(wěn)健經(jīng)營的策略，在確保公司經(jīng)營安全的前提下，積極把握合適的機(jī)會，致力于提升公司價值，實現(xiàn)公司的長遠(yuǎn)發(fā)展，為股東創(chuàng)造理想的回報。

　　首先回答您提問的關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的問題。隨著城市發(fā)展和城市規(guī)劃的調(diào)整，近年來新出讓項目中商業(yè)配套的比重普遍呈現(xiàn)上升趨勢。即使是純住宅小區(qū)也需要良好的商業(yè)配套，無論從提升居住品質(zhì)還是不動產(chǎn)保值升值的角度看，有活力的商業(yè)配套都是住宅客戶所期待的。萬科需要順應(yīng)城市的發(fā)展趨勢，提升開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)能力，這是萬科內(nèi)部的共識。

　　萬科對自身的定位沒有變化，萬科仍然是城市主流住宅開發(fā)企業(yè)，住宅依然是萬科的主業(yè)。事實上，萬科過去也有商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，我們開發(fā)的幾乎每一個住宅項目，都有一定規(guī)模的商業(yè)配套。只是說，不同的階段對于主流住宅開發(fā)商的能力要求也有所不同，在新的階段，要求變得更加全面了。

　　公司會根據(jù)實際需要，循序漸進(jìn)地發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而不會為了增加商業(yè)而增加商業(yè)。

　　Q：請問一下，萬科對商業(yè)地產(chǎn)的打算？

　　郁亮：隨著城市發(fā)展和城市規(guī)劃的調(diào)整，近年來新出讓項目中商業(yè)配套的比重普遍呈現(xiàn)上升趨勢。其次，即使是純住宅小區(qū)也需要良好的商業(yè)配套，無論從提升居住品質(zhì)還是不動產(chǎn)保值升值的角度看，有活力的商業(yè)配套都是住宅客戶所期待的。因此，萬科將在堅持以住宅開發(fā)為主業(yè)的基礎(chǔ)上，順應(yīng)城市的發(fā)展趨勢，提升開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)能力，根據(jù)實際需要，循序漸進(jìn)地發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)。謝謝！

　　Q：請問兩個問題：1。對在保障性住房等建設(shè)上萬科將如何加快拿項目，有沒有內(nèi)部的考核和獎勵政策。2。對商業(yè)地產(chǎn)將針已哪些細(xì)分業(yè)態(tài)為重點，策略是什么，這方面的人員儲備情況目前進(jìn)展又怎樣？

　　譚華杰：在保障性住房上，我們目前仍以品質(zhì)、示范效應(yīng)和對產(chǎn)業(yè)化的推動作用作為主要追求，項目數(shù)量和規(guī)模不是最重要的目標(biāo)。商業(yè)地產(chǎn)方面，我們以專業(yè)能力的全面提升作為近期主要目標(biāo)。

　　Q：四個問題，您心中的萬科年增長率為多少？預(yù)計可持續(xù)增長時間周期又是多少？有否考慮商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略？未來綠色戰(zhàn)略在產(chǎn)品中的應(yīng)用如何？

　　譚華杰：在過去50年，美國最優(yōu)秀的企業(yè)凈利潤年化增長率在20％左右。萬科成立25年來，我們的凈利潤年化增長率略高于30%。我們希望，當(dāng)萬科的歷史達(dá)到50年的時候，我們的持續(xù)增長記錄能夠進(jìn)入世界優(yōu)秀企業(yè)的行列。

　　中國住宅行業(yè)依然有廣闊的發(fā)展前景，萬科在行業(yè)內(nèi)的占有率也還有較大的增加空間。我們的上述理想能否實現(xiàn)，應(yīng)該主要還是取決于我們自身的努力。

　　目前，萬科依然堅定地定位于主流住宅市場。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，我們以能力提升而不是規(guī)模占比作為目標(biāo)，而提升商業(yè)地產(chǎn)能力的出發(fā)點，還是為了做住宅。

　　我們認(rèn)為，綠色戰(zhàn)略得以實現(xiàn)的前提，是綠色產(chǎn)品能真正為客戶帶來價值。我們將主要從這個角度尋求突破，希望綠色戰(zhàn)略能成為公司市場競爭力的重要來源。過去幾年，在裝修房領(lǐng)域，我們已經(jīng)受到了很大鼓舞。裝修房目前已經(jīng)成為萬科產(chǎn)品的重要賣點之一。

　　Q：1、對物業(yè)服務(wù)的長期規(guī)劃如何？萬科的物業(yè)服務(wù)基本上利潤很低，是否需要開發(fā)公司對物業(yè)進(jìn)行補(bǔ)償？2、對小區(qū)配套的商業(yè)網(wǎng)點有何打算？除了銷售以外，有沒有成立專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行配套的可能？

　　譚華杰：您好，物業(yè)業(yè)務(wù)占萬科業(yè)務(wù)收入的比例，大概只有1%左右，目前處于微利狀態(tài)。相對其利潤水平來說，物業(yè)服務(wù)對萬科品牌和萬科市場競爭力的突出貢獻(xiàn)，是我們更關(guān)注也更珍惜的。小區(qū)配套商業(yè)是萬科商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)能力的最基本一環(huán)，公司對此高度重視，公司內(nèi)有專業(yè)的研究團(tuán)隊。

　　Q：萬科成長的獨特點在那里？

　　譚華杰：一直以來，萬科追求更高的周轉(zhuǎn)效率和更短的土地持有年限。我們的規(guī)劃中項目資源，一般以滿足未來兩到三年的開發(fā)所需為尺度，個別年度甚至不足兩年；而美國第一大住宅公司帕爾迪的土地儲備年限為6-8年。我們希望依靠專業(yè)能力賺蓋房子的錢，而不是獲取不動產(chǎn)升值的收益。這一選擇，最初可能源自萬科早年在土地獲取能力上的劣勢，但客觀上可能恰好因為這一點，推動了萬科在產(chǎn)品、服務(wù)上的不懈努力，并使得萬科成為行業(yè)持續(xù)的領(lǐng)跑者。

　　Q：你覺得萬科這么大盤子，下一步怎么走？

　　譚華杰：相對于曾經(jīng)在世界商業(yè)歷史上留下印跡的眾多百年老店，我們還是一個小公司、一個稚嫩的企業(yè)，我們的道路與夢想，其實才剛剛起步，我們相信，規(guī)模目前絕不是萬科繼續(xù)成長的障礙。

　　Q：請問3年后可以到1000億銷售嗎？

　　王文金：我們的目標(biāo)是跑贏大市，并不設(shè)定固定數(shù)字的年度銷售目標(biāo)。當(dāng)然，不設(shè)固定目標(biāo)，絕不是說不努力賣樓。無論是從“不捂盤”的原則出發(fā)，還是從實現(xiàn)增長、回報股東的需要出發(fā)，我們都始終會盡可能多賣樓。

　　Q：我想請問萬科集團(tuán)在未來十年的發(fā)展方向，重點放在一線城市還是二三線城市，是東部沿海城市還是內(nèi)陸城市，還有房屋戶型大小的比例結(jié)構(gòu)。

　　郁亮：萬科不會人為刻意設(shè)定項目發(fā)展的重點城市。萬科獲取項目的標(biāo)準(zhǔn)取決于是否有利于提升股東回報。萬科的定位是城市主流住宅開發(fā)企業(yè)，生產(chǎn)城市主流住宅是萬科的主業(yè)，萬科的產(chǎn)品策略是推出符合市場需求的適銷對路的產(chǎn)品。

　　Q：請問會另外創(chuàng)立一個高端品牌的地產(chǎn)嗎？目前類似星河灣一個高檔樓盤一天就是銷售40、50億。我認(rèn)為貴公司可以進(jìn)入超高端的細(xì)分市場領(lǐng)域。

　　譚華杰：萬科目前仍然堅持主流住宅定位，高端住宅占比不會太高。當(dāng)然從能力培養(yǎng)的角度看，我們不會忽略任何一個細(xì)分市場。