上半年萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積320.2萬平方米，銷售金額367.7億元，為萬科為有史以來的最好水平。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 周靜怡 8月9日晚間，萬科公布了2010年度中期報(bào)告。上半年萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積320.2萬平方米，銷售金額367.7億元，為萬科為有史以來的最好水平。

　　萬科中報(bào)顯示，因竣工量在時(shí)間分布上存在不均勻性，萬科上半年結(jié)算資源較少，共實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入167.7億元，同比略有下降，但萬科上半年已售未結(jié)資源較年初上升了50%，合同金額達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的573億元。萬科總裁郁亮表示，由于公司大部分項(xiàng)目竣工集中在下半年，預(yù)計(jì)下半年的結(jié)算收入和營業(yè)收入相比上半年將有較大增長。

　　下半年結(jié)算加速

　　萬科年初計(jì)劃全年竣工面積504萬平方米，截至6月底，已完成的竣工面積為128萬平方米，僅占全年計(jì)劃數(shù)的25.4%。受此影響，上半年萬科實(shí)現(xiàn)結(jié)算面積150.5萬平方米，比去年同期下降39.4%，結(jié)算收入164.5億元，比去年同期下降23.8%，營業(yè)收入167.7億元，比去年同期下降23.1%。

　　不過萬科表示：“公司大部分項(xiàng)目竣工集中在下半年，隨著這些項(xiàng)目陸續(xù)竣工并轉(zhuǎn)入結(jié)算，預(yù)計(jì)下半年的結(jié)算收入和營業(yè)收入相比上半年將有較大增長。”

　　與結(jié)算較少相對(duì)應(yīng)，上半年萬科已售未結(jié)資源大幅增加。截至中期，萬科共有530萬平方米已銷售資源未參與結(jié)算，合同金額合計(jì)約573億元，分別較年初增加41.3%和50.0%?？紤]大幅增加的已售未結(jié)資源，萬科今年的營業(yè)收入將呈現(xiàn)前低后高的局面，全年業(yè)績實(shí)現(xiàn)增長在可期待之中。

　　由于去年上半年結(jié)算項(xiàng)目大部分為08年市場調(diào)整期內(nèi)售出，萬科去年中期結(jié)算利潤率處于近年來的低位。隨著利潤率的修復(fù)，萬科今年上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤28.1億元，同比增長11.4%。

　　郁亮表示，房地產(chǎn)結(jié)算存在滯后性，萬科去年中期結(jié)算中包含大量2008年市場低谷期售出的產(chǎn)品，利潤率處于近年來的低位，今年中期毛利率的上升主要體現(xiàn)了09年市場回暖所帶來的項(xiàng)目利潤率回升

　　萬科中報(bào)稱，上半年萬科在八個(gè)城市獲得市場占有率排行榜首位。其中，在北京、天津、青島三城市的排名上升至市場第一，而在深圳、無錫、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江等五城市則是繼續(xù)保持市場占有率第一的位置。

　　在萬科總裁郁亮看來，在市場調(diào)整期取得這樣的銷售業(yè)績，一方面由于采取了積極而靈活的銷售策略，另一方面也與萬科的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)有關(guān)。

　　前六個(gè)月萬科銷售的產(chǎn)品中，面積90平方米以下的產(chǎn)品銷售套數(shù)占總銷售套數(shù)的比重為59%，144平方米以下的產(chǎn)品總占比為89%，二季度144平方米以下普通住宅銷售占比更是超過了九成。在行業(yè)主要企業(yè)中，萬科中小套型產(chǎn)品如此之高的占比可謂絕無僅有。

　　繼續(xù)二三線拿地

　　今年上半年，隨著土地市場的逐漸降溫，萬科項(xiàng)目發(fā)展力度有所加大。上半年，萬科共新增項(xiàng)目38個(gè)，對(duì)應(yīng)的按萬科權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃建筑面積合計(jì)893萬平方米。

　　上半年萬科新獲取的項(xiàng)目大多仍位于去年以來房價(jià)、地價(jià)較為穩(wěn)定的二、三線城市，平均樓面地價(jià)在2300元左右，繼續(xù)保持在較低的水平。

　　上半年萬科新進(jìn)入昆明、貴陽、唐山、吉林市等新城市，其布局更趨廣泛和均衡。在中期之后，萬科7月又在廊坊獲取了一個(gè)項(xiàng)目。

　　此前萬科董秘譚華杰曾表示，2009年中期后房地產(chǎn)企業(yè)普遍加快了項(xiàng)目的開發(fā)，這些項(xiàng)目絕大多數(shù)會(huì)在2010年下半年轉(zhuǎn)化為市場供應(yīng)，因此今年下半年的住房供應(yīng)會(huì)有所增加。而萬科09年下半年的開工節(jié)奏和今年的新房上市節(jié)奏略快于行業(yè)整體水平，今年上下半年的推盤節(jié)奏相對(duì)于行業(yè)整體更均衡一些。

　　國泰君安分析師孫建平則認(rèn)為，萬科的供應(yīng)節(jié)奏比多數(shù)企業(yè)更為合理，更加均衡的區(qū)域布局，中小戶型為主的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，以及積極促銷的策略，都使得萬科強(qiáng)勁的銷售勢頭將可持續(xù)。在他看來，萬科今年全年的銷售預(yù)計(jì)可能超過750億元。