6月末，嘉凱城帳面上22.7億元的預(yù)收帳款僅鎖定了其全年預(yù)測房地產(chǎn)銷售收入的88%，公司下半年銷售任務(wù)仍然任重而道遠(yuǎn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 鄧敏華 7月22日，嘉凱城發(fā)布了首份上市房企的半年成績單。合并報表顯示，2010年上半年，嘉凱城實現(xiàn)營業(yè)收入35.39億元，同比增長301%；歸屬于母公司股東的凈利潤為4.53億元。

　　受益重組

　　業(yè)績的大幅增長應(yīng)歸功于嘉凱城去年9月剛完成的資產(chǎn)重組。在去年9月份完成重組之前，嘉凱城的前身還是一家多年虧損的乳業(yè)企業(yè)，重組的完成使得嘉凱城的房地產(chǎn)可結(jié)算資源大幅增加。

　　今年第一季度，嘉凱城已經(jīng)開始實現(xiàn)扭虧為盈，實現(xiàn)營業(yè)總收入13.81億元，比上年同期上升340.85%；歸屬于上市公司股東的凈利潤1.55億元，而09年一季度虧損1725萬元。

　　這些可結(jié)算資源包括中凱東方紅街、杭州名城燕園、上海嘉杰國際廣場和南京嘉業(yè)國際城等重組后注入的成熟資產(chǎn)，這也是嘉凱城上半年業(yè)績的主要來源。而去年較低的基數(shù)更使得其報表數(shù)據(jù)顯得更為可觀。

　　事實上，放在房地產(chǎn)企業(yè)賺的盤滿缽滿的的2009年，半年銷售35億、凈利潤4.53億的銷售業(yè)績并沒有讓市場感到有太多的驚喜，相對其持有的600多萬的土地儲備而言，嘉凱城的業(yè)績表現(xiàn)堪稱平平。

　　在上述成熟資產(chǎn)陸續(xù)銷售完畢之后，嘉凱城面臨的壓力恐怕將開始顯現(xiàn)。按照嘉凱城的預(yù)測，1-9月份，嘉凱城將實現(xiàn)凈利潤為6.6億元、業(yè)績要出現(xiàn)放緩趨勢。相關(guān)資料顯示，在2009年，嘉凱城的業(yè)績也主要是依靠當(dāng)年四季度的支撐，去年其銷售收入51.5億元，母公司實現(xiàn)凈利潤10.4億元。若今年嘉凱城想要保持與去年同期的利潤水平，那么其在第四季度至少要實現(xiàn)凈利潤3.8億元。

　　“6月末，嘉凱城帳面上22.7億元的預(yù)收帳款僅鎖定了其全年預(yù)測房地產(chǎn)銷售收入的88%，公司下半年銷售任務(wù)仍然任重而道遠(yuǎn)”，中銀國際在一份研究報告中表示。

　　證券分析人士認(rèn)為，嘉凱城全年業(yè)績能否維持高增長還有待考察，特別是下半年地產(chǎn)市場的量價走勢仍不明朗的前景下，業(yè)績不確定性因素將更加明顯。

　　后勁難繼

　　目前，嘉凱城在售項目均為重組前開發(fā)較為成熟的資產(chǎn)，根據(jù)中銀國際的估計，公司上半年獲得經(jīng)營性現(xiàn)金回款24.76億元，主要來自曼荼園、名城燕園、南京嘉業(yè)國際城、嘉杰廣場、湖州嘉業(yè)、重慶翠海朗園、登封中凱龍城等項目的銷售，以及貿(mào)易等其他業(yè)務(wù)收入。其中預(yù)售收入約15億元。

　　分析人士質(zhì)疑，待嘉凱城在注入的成熟資產(chǎn)銷售完畢，其獨(dú)立開發(fā)的樓盤是否能支撐起業(yè)績依然要經(jīng)受諸多考驗。

　　在業(yè)績不確定因素的前景下，嘉凱城仍需警惕賬面資金的風(fēng)險。其中報顯示，盡管其資產(chǎn)負(fù)債率已較去年年末下降7.1%至68.7%，但其凈負(fù)債率已經(jīng)從18.9%上升至45.7%，短期償債壓力仍然存在。

　　2009年年末的時候，嘉凱城手頭貨幣資金為24.4億元，但銀行短期借款達(dá)到21億元，業(yè)內(nèi)人士指出，嘉凱城急需通過加快銷售回款、增加長期融資的方式來緩解短期負(fù)債壓力。

　　在項目的獲取上，嘉凱城上半年的表現(xiàn)也稍顯激進(jìn)。今年以來，嘉凱城已經(jīng)以股權(quán)收購方式取得了多個項目。近日，嘉凱城以2.85億元收購的巴登城51%的股權(quán)，該項目位于武漢市東南部遠(yuǎn)郊，同時其以接近9億元取得海南華航商務(wù)區(qū)項目，該項目同樣是位于?？谑?0公里以外，而早前取得南京青龍山項目也是同樣的情況。業(yè)內(nèi)人士指出，這些土地遠(yuǎn)離市中心，配套不足，在開發(fā)和管理方面的要求更高。

　　中銀國際的一份研究報告也認(rèn)為，其收購方式獲得的土地儲備盡管地價低，但同樣也有一些缺點(diǎn)，例如區(qū)位相對比較偏遠(yuǎn)，周邊配套不足，預(yù)計去化時間較長等。