“未來十年，復(fù)地將致力于打造國際一流的房地產(chǎn)開發(fā)投資集團(tuán)。設(shè)想到2019年，投資集團(tuán)對復(fù)地利潤貢獻(xiàn)將占40%。”

　　觀點網(wǎng) 鄧敏華 7月11日，上海復(fù)地發(fā)布公告，旗下子公司復(fù)地投資與東亞（中國）、武漢中北以及交銀國際信托簽訂協(xié)議。據(jù)此，交銀國際將設(shè)立不超過人民幣5.66億元的信托，投資于武漢中北項目。

　　此項信托起源于去年8月，當(dāng)時復(fù)地投資與其子公司武漢中北簽訂委托貸款協(xié)議，通過東亞（中國）向武漢中北提供人民幣5.66億元的委托貸款。

　　根據(jù)7月11日的協(xié)議，復(fù)地投資擬將上述委托貸款協(xié)議轉(zhuǎn)讓給交銀國際信托，而交銀國際信托將通過信托的方式向復(fù)地投資提供這筆資金。同時，復(fù)地投資將其持有的武漢中北70%股權(quán)作為抵押。換言之，復(fù)地投資成功將一筆“內(nèi)債”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;外債”。

　　資料顯示，武漢中北目前主要負(fù)責(zé)復(fù)地·東湖國際項目開發(fā)。該項目總占地53萬平方米，規(guī)劃總建筑面積106萬平方米，位處武漢市東湖、沙湖和水果湖三湖之間，為武漢市目前在建的、規(guī)劃最大的、城市中央頂級綜合體。

　　針對本次交易，復(fù)地表示，主要考慮到目前內(nèi)部資金資源狀況，讓公司將原來分配予武漢中北的資金重新調(diào)配用于作中國其它房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇，以重組資產(chǎn)組合。

　　艱難時代

　　在上周，復(fù)地剛剛通過轉(zhuǎn)讓證大合資公司的股權(quán)，以及向母公司發(fā)行內(nèi)資股的形式，從復(fù)星集團(tuán)處獲得23.2億人民幣的注資。在如此短的時間里面，復(fù)地再次尋求融資，引起了業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。

　　實際上，新政后，復(fù)地與其他房企一樣在銷售方面遭遇艱難時代。

　　根據(jù)其日前公布的6月營運數(shù)據(jù)，2010年上半年復(fù)地銷售面積為32.8萬平方米，得益于銷售物業(yè)單價的增長，其半年的銷售業(yè)績達(dá)到39.8億，同比增長15%。

　　另一方面，上半年復(fù)地完成銷售面積約33萬平方米，占全年銷售目標(biāo)的31%。截止6月末，內(nèi)房股行業(yè)的銷售目標(biāo)完成率為42%。

　　輝立證券的一份研究報告指出，預(yù)計復(fù)地下半年的銷售面積較上半年有明顯增加，下半年銷售面積有望超過50萬平方米。按照這樣的預(yù)期，復(fù)地全年銷售面積將達(dá)銷售目標(biāo)的八成至85萬平方米，銷售額有望達(dá)到100億元。

　　輝立證券分析師陳耕認(rèn)為，下半年復(fù)地面臨著巨大的銷售壓力，也許降價對于復(fù)地而言是一個明智的選擇。復(fù)地在上海和杭州的在售項目較多，受調(diào)控形勢影響，兩地的房價下調(diào)壓力大，目前復(fù)地已有部分在售樓盤開始試探性降價。

　　盡管如此，陳耕認(rèn)為，復(fù)地在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面資金鏈并不會太緊張，來自于財務(wù)方面風(fēng)險比較小。反而是今年來，復(fù)地董事長范偉反復(fù)談到的私募基金以及房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)將占用一部分的資金。

　　陳耕表示：“復(fù)地在資金方面肯定是比較有限，特別其開展私募基金業(yè)務(wù)。因為是私募，所以復(fù)地本身的自有資金可能占其中一部分；早前，母公司的注資可能是其中一部分。”

　　私募基金

　　今年以來，復(fù)地董事長范偉不止一次提到，私募基金將成為復(fù)地未來發(fā)展的一個方面，是復(fù)地未來利潤增長點之一。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，在國內(nèi)房地產(chǎn)融資渠道狹窄的情況下，私募基金可以作為這一行業(yè)難題的解決方案之一，市場空間值得看好。

　　盡管房地產(chǎn)私募基金前途是光明的，但道路卻是曲折的，“實際上，復(fù)地的投資業(yè)務(wù)還是處于一個摸索的階段。特別是在風(fēng)險控制方面。”陳耕指出：“在我們看來，這一經(jīng)營模式的關(guān)鍵在于一套可復(fù)制的投資模式和有效的風(fēng)險控制。盡管復(fù)地在這一領(lǐng)域已經(jīng)積累了相當(dāng)經(jīng)驗。”

　　根據(jù)陳耕的介紹，復(fù)地目前的投資業(yè)務(wù)主要在利用自身在房地產(chǎn)的優(yōu)勢，介入到項目，盤活一些樓盤，以及股權(quán)投資。

　　而復(fù)地對證大的股權(quán)投資也是其中的一種。范偉曾表示，收購證大股權(quán)也是復(fù)地增加上海資產(chǎn)的一種方法，此舉使得復(fù)地獲得大約102萬平方米的土地儲備。

　　復(fù)地私募基金成功的關(guān)鍵在于能否建立一個盈利的模式。目前的的情況來看，陳耕認(rèn)為：“至少在5年內(nèi)，復(fù)地投資業(yè)務(wù)對于房地產(chǎn)主業(yè)的支撐作用還有待觀察。”

　　復(fù)地金融化

　　當(dāng)然，這不能阻擋復(fù)地在私募基金方面的熱情。范偉日前表示，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)的復(fù)地投資集團(tuán)已經(jīng)宣布成立，組織架構(gòu)和人員配置已基本完成。

　　即使在房企如此艱難時代，范偉并沒有放棄對于對于投資業(yè)務(wù)的擴(kuò)張。其表示：“未來十年，復(fù)地將致力于打造國際一流的房地產(chǎn)開發(fā)投資集團(tuán)。設(shè)想到2019年，投資集團(tuán)對復(fù)地的利潤貢獻(xiàn)將占40%。”

　　陳耕認(rèn)為，復(fù)地未來的策略是分開發(fā)業(yè)務(wù)及投資業(yè)務(wù)兩大部分。開發(fā)業(yè)務(wù)方面，復(fù)地未來還是集中以開發(fā)住宅為主；投資業(yè)務(wù)則可能包括私募的房地產(chǎn)基金，及其他公司股權(quán)的投資。創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融盈利模式是復(fù)地運營的特色，也是其未來業(yè)績增長的重要驅(qū)動力。

　　同時，看好房地產(chǎn)金融未來發(fā)展空間的，不僅僅只有復(fù)地，還有金地以及中海地產(chǎn)等。

　　清華大學(xué)杜麗虹博士表示，在地產(chǎn)金融方面，最具代表性就是新加坡嘉德置地，嘉德是由兩家地產(chǎn)公司合并而成的，新公司成立的時候，就提出了要以地產(chǎn)基金為核心的發(fā)展戰(zhàn)略，經(jīng)過八年的發(fā)展，形成了有五只REITs和十七只私募基金的資金平臺，管理資產(chǎn)總額是259億新元，相當(dāng)于約一千三百億人民幣。

　　嘉德置地模式也許對復(fù)地的金融化有借鑒意義。自2009年以來，復(fù)地在地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張的速度應(yīng)該高于整個行業(yè)的平均速度，其銷售規(guī)模從2009年開始就已經(jīng)上了一個新的臺階。

　　顯然，復(fù)地依然保留了其源于復(fù)星系的資本運營思維。