編者按：2010年8月11-14日，中國(guó)房地產(chǎn)界最重要盛典“2010博鰲房地產(chǎn)論壇”將在博鰲綻放。觀點(diǎn)新媒體正式推出“新政：2010 博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報(bào)道。2010年，是博鰲房地產(chǎn)論壇的第十年，也是房地產(chǎn)面臨最嚴(yán)厲調(diào)控的一年，在新政下，誰(shuí)是預(yù)言者？誰(shuí)又能獨(dú)善其身？　　

　　不僅認(rèn)為收購(gòu)?fù)＝?xiàng)目能為公司在宏觀政策調(diào)控下帶來(lái)新的契機(jī)，黃勤道還表示，人民幣的升值對(duì)公司也有積極的影響。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 博鰲特稿 周靜怡 “第一，我們希望降低借貸比例，第二，我們希望短期內(nèi)有投資，將非主營(yíng)業(yè)務(wù)套現(xiàn)，集中資源做主營(yíng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。”在昨天瑞安建業(yè)的特別股東大會(huì)之后，瑞安建業(yè)執(zhí)行總裁黃勤道如是對(duì)媒體表示公司進(jìn)一步減持瑞安房地產(chǎn)股票的意圖。

　　在本次瑞安建業(yè)股東特別大會(huì)上，瑞安建業(yè)以大比數(shù)通過有關(guān)議案，支持把超過3.18億股的瑞安房地產(chǎn)股份，出售給母公司瑞安集團(tuán)。

　　套現(xiàn)補(bǔ)血

　　根據(jù)瑞安建業(yè)6月初的公告，公司將向大股東瑞安集團(tuán)出售所持有的瑞安房地產(chǎn)約值10.8億港元的股份，出售股份占瑞安房地產(chǎn)已發(fā)行股本約6.31%。

　　出售事項(xiàng)完成后，瑞安建業(yè)持有瑞安房地產(chǎn)的權(quán)益將由約8.67%減至約2.36%，而瑞安集團(tuán)于瑞安房地產(chǎn)的權(quán)益將由約41.39%增至約47.70%。瑞安集團(tuán)及瑞安建業(yè)于瑞安房地產(chǎn)持有的合共權(quán)益將維持不變，約為50.06%。

　　瑞安建業(yè)表示，所得款項(xiàng)凈額將用作集團(tuán)的營(yíng)運(yùn)資金及償還其現(xiàn)有債項(xiàng)，并加強(qiáng)集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況，以擴(kuò)展其核心業(yè)務(wù)。

　　而在此次特別股東大會(huì)后，黃勤道表示最終出售價(jià)格為3.4088港元/股。

　　事實(shí)上，在2006年10月瑞安房地產(chǎn)上市后，持有瑞房一定比例股數(shù)的瑞安建業(yè)便出現(xiàn)屢次減持瑞房股票的行動(dòng)。

　　2007年8月，瑞安建業(yè)出售瑞安房地產(chǎn)5.3%股權(quán)套現(xiàn)18億港元。而在2008年4月，公司再次出售瑞安房地產(chǎn)3.1%股權(quán)套現(xiàn)10億港元。

　　自2009年6月私有化瑞安中華匯后，瑞安建業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)重心進(jìn)一步向房地產(chǎn)傾斜。

　　黃勤道透露，公司正在研究該如何處理一部分非主營(yíng)類的資產(chǎn)資產(chǎn)，如瑞房股票、以及一些被動(dòng)性投資資產(chǎn)如水泥等。希望用套現(xiàn)的資金去投入主營(yíng)房地產(chǎn)。

　　“這幾年我們一直減持瑞安房地產(chǎn)的股票，這將會(huì)成為我們處理該部分資產(chǎn)的一個(gè)方向。”黃勤道表示。

　　而瑞安建業(yè)副主席黃月良則透露，公司目前準(zhǔn)備收購(gòu)深圳上市公司雙馬，以注入旗下水泥業(yè)資產(chǎn)。黃月良透露，計(jì)劃注入的資產(chǎn)為四川都江堰水泥業(yè)務(wù)約40%的比例，若獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)，才會(huì)在之后考慮水泥業(yè)整體上市事宜。

　　商業(yè)模式

　　在政策調(diào)控漸顯成效的情況下，黃勤道對(duì)瑞安建業(yè)的商業(yè)模式充滿信心。

　　“瑞安建業(yè)主要商業(yè)模式，做出成績(jī)的就是停建項(xiàng)目和特殊項(xiàng)目。我們覺得這次的調(diào)控不是短期的，所以相信未來(lái)公司是有機(jī)會(huì)繼續(xù)發(fā)展的。除了特殊項(xiàng)目和停建項(xiàng)目，瑞安建業(yè)還有其他的房地產(chǎn)模式，也正是瑞安建業(yè)正在積極考慮的、這也是我們希望能在9月左右落實(shí)的事情。”

　　不僅認(rèn)為收購(gòu)特殊項(xiàng)目和停建項(xiàng)目能為公司在宏觀政策調(diào)控下帶來(lái)新的契機(jī)，黃勤道還表示，人民幣的升值對(duì)公司也有積極的影響。

　　其指出，瑞安建業(yè)基本全部的房地產(chǎn)項(xiàng)目都在內(nèi)地，而公司的借貸多數(shù)是以外幣，如港幣和美金做支持的，因此人民幣的升值將給公司盈利帶來(lái)非常正面的影響。

　　盡管未有公布其九月份的新模式的訊息，但在盤活停建項(xiàng)目上有獨(dú)特絕活的瑞安建業(yè)，數(shù)個(gè)項(xiàng)目均已錄得可觀的銷售金額。

　　“瑞安建業(yè)在重慶解放碑的住宅項(xiàng)目基本上已經(jīng)賣了超過80%了，平均售價(jià)大約1.4萬(wàn)元/平米；沈陽(yáng)去年賣了300多套單位，均價(jià)大約1萬(wàn)元/平米。”黃勤道表示，接下來(lái)的下半年，瑞安建業(yè)會(huì)推出成都的寫字樓項(xiàng)目、重慶的寫字樓。而等到市場(chǎng)的觀望態(tài)度沒那么濃重的時(shí)候，公司會(huì)在沈陽(yáng)繼續(xù)推出200多套住宅。

　　“這幾個(gè)項(xiàng)目出售，估計(jì)可套現(xiàn)的金額大約有十幾億，光成都寫字樓就可以帶來(lái)8億元左右收入。”黃勤道在談及預(yù)計(jì)銷售情況時(shí)表示，瑞安建業(yè)今年的全年銷售目標(biāo)為30億，目前已經(jīng)完成40-50%。

　　事實(shí)上，對(duì)于一般開發(fā)商不愿觸碰的“停建項(xiàng)目”，黃勤道也坦言，很擔(dān)心項(xiàng)目做不好會(huì)“砸”了公司牌子。

　　“我們的確是很怕，所幸的是，到現(xiàn)在為止還算順順利利，不過我們還是會(huì)非常的小心。那些特別難搞的項(xiàng)目，出問題的話真的會(huì)影響品牌。”因此黃勤道表示，再選擇停建項(xiàng)目接手，一定會(huì)集中在已有項(xiàng)目的地方，不會(huì)拓展到新的城市。

　　據(jù)早前資料顯示，瑞安建業(yè)今年可交付使用樓面面積約30萬(wàn)平方米，計(jì)劃今年再斥資約30億元，增加約50萬(wàn)平方米新土儲(chǔ)，包括考慮收購(gòu)?fù)＝?xiàng)目，并希望土儲(chǔ)持續(xù)維持約200萬(wàn)平方米。